Rodzina warta inwestycji

Julia Cudowska: Zacznijmy od abecadła – skąd się wzięły fundacje rodzinne w Polsce i na jakich z grubsza zasadach działają?

Michał Kwaśniewski, partner w Quidea: Fundacje tego typu są popularne za granicą – w Liechtensteinie, Austrii, Holandii czy na Malcie – i celowo miały służyć osobom, które założyły biznes, ale są już na emeryturze lub chciałyby wyłączyć się z dotychczasowej działalności i przekazać ją dalej, chroniąc jednocześnie swój majątek. W Polsce brakowało dotychczas narzędzia, które pozwalałoby to zrobić. Istnieje oczywiście forma darowizny lub spadkobrania, ale to często nie działa – nie mamy przecież pewności, że nasze dzieci będą zainteresowane prowadzeniem rodzinnej działalności, nie mówiąc już o tym, że nie każdy ma do tego talent. Majątek przekazany poprzez fundację rodzinną może być m.in. mieniem (wartości materialne, czyli ogólnie rzeczy, jak i wartości niematerialne i prawne), udziałami, akcjami, certyfikatami w funduszach inwestycyjnych (w tym nieruchomościowych) czy innymi papierami wartościowymi lub instrumentami finansowymi. Może być także nieruchomością – bez ryzyka rozdrobnienia aktywów na poszczególne osoby lub instytucje. Fundacja rodzinna, przekładając jej funkcjonowanie na rynek nieruchomości, jest najbliższa REIT-om czy funduszom inwestycyjnym. Ma być swego rodzaju parasolem, pod którym majątek jest bezpieczny. Możemy nim obracać, kupować i sprzedawać, gromadzić i dystrybuować, według zasad i z uwzględnieniem pewnych ograniczeń ustawowych.

Jak wygląda wprowadzenie nieruchomości do fundacji rodzinnej z perspektywy podatkowej?

Wprowadzenie nieruchomości do fundacji jest na wstępie neutralne podatkowo, co pozwala jednocześnie na efekt mnożnikowy. Fundacja rodzinna to innymi słowy fundacja prywatna – nie ma wymogu, aby osoby uprawnione do wypłat z fundacji były spokrewnione z posiadaczem określonych aktywów, choć oczywiście brak spokrewnienia wpłynie na efektywność opodatkowania ewentualnych wypłat. To fundator ustanawia w statucie, co będzie działo się z jego majątkiem po jego śmierci lub po wycofaniu się z działalności biznesowej. Tradycyjne fundacje mają cel dobroczynny i fundacje rodzinne mogą się oczywiście również zajmować działalnością charytatywną, nie jest to jednak ich główne zadanie.

Jak od wprowadzenia ustawy o fundacjach rodzinnych wygląda ich sytuacja w Polsce?

Ustawa działa od prawie roku, bo przepisy uchwalono w styczniu 2023, a w życie weszły w maju. Od tego czasu zarejestrowano ponad 700 fundacji, a wszystkich wniosków złożono ponad tysiąc. Przekroczyło to znacznie wszelkie prognozy, bo spodziewano się około 300 wniosków w pierwszym roku obowiązywania ustawy.

Kto przede wszystkim powinien zainteresować się fundacjami rodzinnymi?

Osoby, dla których fundacja prywatna może się okazać dobrym narzędziem, to przede wszystkim nestorzy rodu w rodzinnych firmach. Drugą grupą jest kadra menedżerska, np. „anioły biznesu”, którym udało się zgromadzić majątek, a są narażeni na ryzyko jego utraty. Fundacja zapewnia tutaj element ochronny. Trzecia grupa to inwestorzy indywidualni, a także założyciele start-upów.

Jakie nieruchomości mogą być włączone do fundacji rodzinnej?

W zasadzie wszystkie, pomijając niektóre rolne. Najczęściej są to mieszkania na wynajem, biura, magazyny, bardzo często również parki handlowe. Teoretycznie również centra handlowe, chociaż ja się z tym jeszcze nie spotkałem. Nieruchomości pojawiają się czasem od razu, to znaczy są bezpośrednio związane z prowadzoną działalnością, czasem jednak dopiero w toku prowadzenia biznesu zostaje podjęta decyzja o zainwestowaniu w nieruchomości, a to wciąż popularny wybór. Nieruchomość może w tym przypadku być zarówno mieszkaniem czy lokalem użytkowym, jak i budynkiem lub gruntem, na którym planujemy realizację inwestycji.

A jaka forma działalności nie spełni odpowiednich warunków?

Najważniejsze, aby prowadzona działalność nie wiązała się z ryzykiem, dlatego nie możemy np. włączyć do fundacji obiektu produkcyjnego. Możemy prowadzić swobodnie najem długo- i średnioterminowy, natomiast kontrowersje pojawiają się obecnie w przypadku hoteli (najem krótkoterminowy) i działalności mieszanej. Ten obszar nie jest jeszcze do końca uregulowany lub rozpoznany.

Czy to duże zainteresowanie fundacjami rodzinnymi może się utrzymać?

Póki co mam wrażenie, że jeszcze nie wszyscy kandydaci, którzy mogliby skorzystać na fundacji rodzinnej, dowiedzieli się o niej i dobrze przeanalizowali możliwości. Moim zdaniem wśród potencjalnych inwestorów, którzy stoją już w blokach startowych, może istnieć obawa przed zmianami legislacyjnymi. Obecnie zasady wejścia do fundacji są bardzo preferencyjne, nie ma jednak pewności, że wyjście z niej nie będzie kosztowne. Pierwsza fala być może była największa, ale kto to może wiedzieć? Ustawodawca zmieniał już dwukrotnie zasady związane z funkcjonowaniem fundacji i choć od strony podatkowej te nowe regulacje były właściwe, bo zapobiegały ewentualnym nadużyciom, to taki brak poczucia stabilności może wzmóc ostrożność potencjalnych graczy. Istnieje grupa osób, które chcą się na razie przyjrzeć, jak działa ów instrument, zamiast przekonywać się o tym na własnej skórze. Mam osobiście nadzieję, że z czasem okaże się, że strach ma wielkie oczy, a ewentualne obawy zostaną rozwiane, czego skutkiem będą kolejne powstające fundacje rodzinne. Życzę tego zarówno przyszłym fundatorom, jak i rynkowi szeroko rozumianych nieruchomości, dla którego fundacje mogą być pozytywnym impulsem – na REIT-y może nam przyjść jeszcze trochę poczekać.