Wysokość też ma znaczenie

Przypomnijmy: najwyższym budynkiem w Polsce – a także w całej Unii Europejskiej – jest Varso Tower, którego budowę HB Reavis zakończyło zaledwie dwa lata temu. Wysokość całkowita wieży to 310 m (do krawędzi dachu – 230 m) albo 53 kondygnacje. I nic nie zapowiada, żeby ten rekord miał zostać w najbliższym czasie pobity. Dla stolicy zarezerwowane są również kolejne miejsca na podium (Warsaw Spire i Pałac Kultury), ale na czwartym miejscu pojawia się Wrocław (SkyTower, 212 m, rok 2012), sporo w tyle zostają Gdańsk (Olivia Star, miejsce 11., 180 m, 2018 rok) czy Katowice (Ktw., miejsce 22., 134 m, 2022 rok). Od jakiej wysokości zaczyna się „wysoko”? – W polskich przepisach, podobnie jak na innych rynkach, nie ma definicji budynku wysokościowego, tu rządzą niepisane reguły – mówi Joanna Blumert, szefowa działu Occupier Services Warsaw, Cushman & Wakefield. – Na przykład w Stanach Zjednoczonych budynek wyższy niż 150 m jest traktowany jako wieżowy, a nazwą top floor często nie określa się jednej kondygnacji, tylko kilka tych najwyższych – wskazuje ekspertka.

Najwyższe piętro cenowe

Nie trzeba nikomu przypominać, że przywilej oglądania świata przez szklane ściany kosztuje. – Wywoławcze stawki w najlepszych budynkach w Warszawie to rząd 30 euro za mkw., choć jeśli to bardzo duża transakcja – kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt tys. mkw., a z takimi też mieliśmy do czynienia w ostatnich latach – właściciel obiektu podchodzi do transakcji pakietowo i jest szansa na opust – wyjaśnia Anna Szymańska, head of Office Department, dyrektorka działu powierzchni biurowych, Newmark Polska.

– Chociaż wysokość czynszów w budynku zależy od strategii dewelopera, to z reguły obecność na najwyższych piętrach wiąże się z wyższą opłatą – potwierdza Joanna Blumert i dodaje: – Strategia ta jest mocno uzależniona m.in. od tego, jakie jest zainteresowanie budynkiem i oczywiście samą powierzchnią na najwyższym piętrze. Z naszych obserwacji obejmujących historyczne transakcje wynika, że stawki są o około 10-15 proc. wyższe – precyzuje.

Inny aspekt różnicy wynajmowanych kondygnacji wskazuje Anna Szymańska: – Jeżeli najemcy zajmują pojedyncze piętra, to różnica w czynszu pomiędzy niższymi a najwyższymi poziomami może przekraczać 30 proc. – zaznacza, choć także zastrzega, że zależy to od poziomu komercjalizacji. – Inaczej się rozmawia z właścicielem, jeśli budynek jest pusty i prowadzone są dopiero wstępne rozmowy, a inaczej, kiedy jest już w większości wynajęty – przekonuje ekspertka i wskazuje, że w tym drugim przypadku ostatnie piętra właściciel zazwyczaj zachowuje dla topowych najemców, gotowych zapłacić stawkę premium. – Właściciele nieruchomości starają się utrzymywać wartość tych powierzchni, tu nie ma miejsca na zbytnią elastyczność cenową. Zdarza się jednak, że biura na najwyższych piętrach pojawiają się w ofercie podnajmu – zauważa ekspertka Newmarku.

Dlaczego najemcy są skłonni zapłacić więcej za to, że są wyżej w budynku? Odpowiedź wydaje się oczywista – liczy się prestiż i podkreślenie pozycji na rynku, co z kolei może przyciągać kontrahentów. Jednak oprócz tego, że nie każdego stać na najwyższe stawki w mieście, to nie każdy powinien o tym marzyć. – Klienci wielu firm mogą uznać, że wysokie koszty wynajęcia tak prestiżowego biura bezpośrednio przekładają się na cennik usług i wysokość rachunku dla usługodawcy – przestrzega Joanna Blumert.

Top najemca na top floorze

A jakie firmy i sektory nie obawiają się takiego postrzegania i najchętniej zajmują najwyższe kondygnacje szklanych wież? Anna Szymańska wskazuje przede wszystkim instytucje finansowe i kancelarie prawne. – To firmy, dla których ważne jest podkreślenie statusu organizacji i stać je na to. Zazwyczaj traktują one prestiżową lokalizację także jako sposób na przyciągnięcie talentów – uzupełnia. Do listy chętnych Joanna Blumert dodaje firmy doradcze, bankowe i ubezpieczeniowe.

Ekspertki zwracają też uwagę na fakt, że wyższe piętra to często powierzchnie mniejsze niż te standardowe w budynku, co wynika z wymogów konstrukcyjnych – na najwyższych kondygnacjach architekci muszą upchnąć np. urządzenia do instalacji budynkowych. A powierzchnia kondygnacji czy dostępnej na nim przestrzeni biurowej zawsze ma bezpośrednie przełożenie na popyt – pod tym względem top floors nie różnią się od niższych, uboższych krewnych. Joanna Blumert zwraca uwagę na jeszcze jeden aspekt. – W przypadku projektów typu pre-let, najwyższe piętra często są rezerwowane dla kluczowego, dużego najemcy, ogłoszenie obecności którego niejako uruchamia inwestycję – wskazuje ekspertka.

Bodaj największe doświadczenie w wynajmie top floors wśród deweloperów w Polsce ma Ghelamco, które przy warszawskim rondzie Dmowskiego w Warszawie buduje kolejną szklaną wieżę o nazwie The Bridge. – Duża wysokość i panorama z okna może być dużym benefitem, ale są dwie kategorie najemców (dla nas ważne w równym stopniu): dla jednych ma to pierwszorzędne znaczenie, a dla drugich zdecydowanie wtórne – przyznaje Jarosław Zagórski, dyrektor zarządzający Ghelamco Poland. – Kiedyś numer piętra był ważniejszy, co było pokłosiem amerykańskiego korporacyjnego podejścia – im wyższa kondygnacja, tym wyższa pozycja w hierarchii. Oczywiście nadal są firmy, dla których jest to kluczowy parametr i stawiają sprawę jasno: „albo najwyższe piętro, albo nie będę w tym projekcie” – zdradza Jarosław Zagórski.

Jeszcze do niedawna oczywiste było, że jeśli firma zajmuje kilka najwyższych kondygnacji, na samej górze lokuje się zarząd, ale obecnie nie jest to normą. – Dziś często urządza się tam powierzchnie wspólne albo sale konferencyjne. Kiedyś dominowało podejście, że na górze muszą siedzieć najważniejsi ludzie w organizacji, jednak teraz to się zmienia – te przestrzenie stają się platformą życia społecznego firmy – potwierdza Jarosław Zagórski.

Nie zapominajmy o wadach

Ale o wyborze piętra decyduje nie tylko wysokość czynszu, liczy się też strona praktyczna. – Rozmawiając z klientem, uwzględniamy wiele czynników, takich jak m.in. dobrostan zatrudnionych osób czy bezpieczeństwo danych. Przeprowadzamy ankiety, warsztaty; analizujemy, jakie wyzwania i ograniczenia są ważne w danej organizacji i dla jej pracowników – zauważa Mariola Bitner, head of Workplace Strategy, associate, Cushman & Wakefield. – Część firm nie chce zajmować niższych pięter, bo wtedy – zarówno z sąsiednich budynków, jak i z ulicy – można dojrzeć obraz na monitorach czy ekranach – tłumaczy ekspertka. Zwraca też uwagę, że wysokie piętro może być magnesem dla pracowników i wpisywać się w strategię employer brandingu firmy, ale stwarza też ograniczenia – nie wszyscy czują się dobrze na znacznej wysokości, czasem obawiają się nawet podejść do szklanej ściany. – Dla niektórych osób może to być tak dużym problemem, że wpływa na wybór pracodawcy. Zdarza się też dyskomfort związany z podróżowaniem bardzo szybką windą – wskazuje ekspertka.

Mariola Bitner wspomina też o awaryjnych sytuacjach. – Czas ewakuacji z najwyższych kondygnacji jest zdecydowanie wydłużony, nie wspominając o wyzwaniach związanych z ewakuacją osób z niepełnosprawnościami – podkreśla.

Choć najwyższe biurowe piętra kojarzymy głównie ze spektakularnymi panoramami, to w intensywnie zagęszczonych dzielnicach biurowych z okien widzi się często wyłącznie inne okna w sąsiednim budynku. Nie zapominajmy też o – nierzadkich w naszej szerokości geograficznej – całych tygodniach bez słońca. – Najwyższe kondygnacje znajdują się już na poziomie chmur, więc czasem przez cały dzień za oknem mamy po prostu białą ścianę – zauważa Joanna Blumert.

Rozrywka na najwyższym poziomie

Biurowcom, zwłaszcza w ostatnich latach, dodaje się coraz liczniejsze dodatkowe funkcje, dzięki którym budynki nie zasypiają również po godzinach korporacyjnej pracy. Te pozabiurowe funkcje docierają także na najwyższe piętra, by korzystać ze spektakularnych widoków. – W innych krajach pojawiają się tam restauracje, przestrzenie eventowe i rekreacyjne, ale też galerie czy nawet punkty widokowe i obserwatoria gwiazd – wylicza Mariola Bitner. – U nas taka różnorodność jest jeszcze rzadkością – dodaje.

Ogólnodostępny, płatny punkt widokowy działa we wrocławskim Sky Tower – przestrzeń niedawno wyremontowano i powiększono, uruchamiając również bar. Na szczyt można się też wybrać w Olivia Star – działa tam restauracja i przestrzeń konferencyjna (osoby niebędące najemcami muszą kupić bilet). Od kilku lat stworzenie podobnej przestrzeni w Varso Tower zapowiada HB Reavis, jednak dopiero niedawno ogłoszono, że trzy najwyższe piętra w wieży wynajęła na 20 lat firma Magnicity, która na około 1 tys. mkw. ma zorganizować i prowadzić bar oraz panoramiczny taras widokowy. Po uiszczeniu opłaty chętnych zawiozą na górę oddzielne windy. Atrakcja ma zostać udostępniona latem 2025 roku.

Jak zauważa ekspertka Cushman & Wakefield, przeszkodą w zorganizowaniu ogólnodostępnej przestrzeni w budynku może być obecność najemcy o podwyższonych wymogach związanych z bezpieczeństwem, np. agencji rządowej czy instytucji finansowej. – Dlatego już na etapie projektowania należy zadbać o osobne wejścia i windy. Dostępne dla osób z zewnątrz lokale w rodzaju restauracji czy galerii wymagają także innej organizacji recepcji – przepływ gości bez kart dostępu jest dużo większy i trudniejszy do kontroli – zauważa Mariola Bitner.

Jak w Hollywood

Z nieco innym rozwiązaniem mamy do czynienia w przypadku przestrzeni Skyfall w Warsaw Unit (wysokość budynku 202 m) i LookUp w Skylinerze (195 m). W obu powstała górująca nad miastem przestrzeń eventowa. – Skyfall można wynająć na konferencję, prezentację produktu, lunch biznesowy, ale też na imprezę firmową czy urodzinową – wylicza Jarosław Zagórski. Skyfall oferuje również wyjątkową atrakcję w postaci ruchomej kabiny z przeszkloną podłogą – efekt dla wrażliwych osób może być piorunujący. Jest szansa, że miejsce będzie ogólnodostępne. – W Warsaw Unit na potrzeby Skyfall można wykorzystać wydzieloną windę pożarową znajdującą się poza strefą zamkniętą. Potwierdzam, że mamy pomysł, aby Skyfalla otworzyć dla szerszej publiczności – zapowiada dyrektor zarządzający Ghelamco.

Podobna przestrzeń, LookUp w Skylinerze, przeszła ewolucję. – Od samego początku chcieliśmy, żeby zwieńczenie Skylinera było spektakularne. Ponadto zamierzaliśmy zintegrować go z dzielnicą biznesową, by żył nie tylko w trakcie godzin pracy biurowej – deklaruje Szymon Zduńczyk, dyrektor zarządzający i członek zarządu w Karimpol Polska, zdradzając jednocześnie, iż na początku planowano, by dwa ostatnie piętra Skylinera były ogólnodostępne, dlatego dla obsługi poziomów 41 i 42 powstała osobna winda. – Byliśmy już na etapie zaawansowanych rozmów z kilkoma znanymi restauratorami, jednak otwarcie Skylinera przypadło na szczytową fazę pandemii i finalizacja wynajmu z firmą gastronomiczną stała się niemożliwa. Każdy w tej branży bał się wtedy przyszłości i prowadzenie codziennej działalności opartej na modelu B2C było zbyt ryzykowne – wspomina Szymon Zduńczyk. – Z tego względu nasza koncepcja ewoluowała, a finalnie osiągnęliśmy pewnego rodzaju kompromis – powierzchnię można wynająć na dowolne wydarzenie, w różnych konfiguracjach, zarówno w ciągu dnia, jak i wieczorami – zapewnia.

Piętro 41. w Skylinerze to przestrzeń konferencyjno-bankietowa, 42. natomiast to open space o loftowym charakterze i wysokości ponad 14,5 m, a powierzchnia 270 mkw. może pomieścić do 200 osób. Od otwarcia LookUp we wrześniu 2023 roku odbyło się w nim już blisko 100 różnego rodzaju wydarzeń. Najemcą i operatorem przestrzeni jest Villa Foksal, a najemcy budynku mogą skorzystać z preferencyjnych warunków rezerwacji.

Jak widać, dodatkowa funkcja to ciekawe uzupełnienie oferty budynku, również z punktu widzenia najemców, ale z drugiej strony zarządzanie obiektem bywa uciążliwe – łatwiej zapanować nad powierzchnią, na której ludzie przebywają w określonych godzinach. Ale jeśli najemcy potrzebują przestrzeni na różnego rodzaju eventy, nie muszą szukać daleko.

Anna Szymańska zwraca też uwagę, że decyzja o zróżnicowaniu funkcji zależy w dużym stopniu od tego, czy mamy do czynienia z pojedynczym budynkiem czy kompleksem, a także czy obiekt powstał z myślą o sprzedaży czy zostaje w portfelu firmy, która go wybudowała. Ma to również znaczenie z punktu widzenia pozycjonowania projektu. – Podchodząc do inwestycji, zawsze staramy się znaleźć jakąś szczególną cechę, element, który wyróżni projekt – to istotna część naszej strategii marketingowej. Skyfall w Warsaw Unit miał spowodować, że o tym budynku będzie się mówić, że to nie będzie po prostu kolejny wieżowiec na rynku – zapewnia Jarosław Zagórski.

Panorama z tarasem

Najwyższe kondygnacje mogą też kryć tarasy dostępne wyłącznie dla najemców tych pięter. W Warsaw Spire jedna z firm może korzystać z takiej przestrzeni o powierzchni 700 mkw. ulokowanej na wysokości około 180 m, taras na wyłączność planowany jest również w powstającym The Brigde.

Z kolei na najwyższych piętrach warszawskiego Upper One (stosunkowo skromna wysokość około 130 m, koniec budowy zaplanowany na 2026 rok), powstającego w alei Jana Pawła II, zaprojektowano trzy tarasy zewnętrzne. Znajdą się one na kondygnacjach od 28. do 30. i zaoferują łącznie około 400 mkw. zielonej przestrzeni. – Największy będzie liczył blisko 200 mkw., a wszystkie zostaną skomercjalizowane – oddamy je na wyłączność najemcom w ramach umów najmu – zapowiada Henryk Bilski, leasing director w spółce deweloperskiej Strabag Real Estate.

W Skylinerze II (około 130 m) na najwyższych kondygnacjach powstaną tarasy-ogrody o łącznej powierzchni prawie 900 mkw. – Każdy z nich będzie miał swój indywidualny charakter i różnorodne możliwości przeznaczenia – zapowiada Szymon Zduńczyk. Taras na najwyższym poziomie budynku o powierzchni 570 mkw. ma zaprojektowany miniamfiteatr ze sceną, zewnętrzne przestrzenie coworkingowe, a także przestrzeń do wykorzystania na eventy czy prezentacje. – Pracujemy teraz nad modelem biznesowym, w którym będą działały tarasy, ale – podobnie jak w I fazie kompleksu – nie chcemy ograniczać wynajmu tej powierzchni tylko do jednej firmy – deklaruje Szymon Zduńczyk.

Anna Szymańska zauważa, że firmy, które zamierzały wynająć najwyższe piętra, już to zrobiły, więc na kolejne transakcje prawdopodobnie przyjdzie nam poczekać. – Musiałyby się zdarzyć jakieś spektakularne wejścia do Polski dużych korporacji, a wiemy, że są na to perspektywy i to się wydarzy. Rynek biurowy długofalowo będzie się rozwijał, więc nowe, powstające powierzchnie też się wypełnią. Wystarczy poczekać – zapewnia ekspertka.