Na dłużej pod dobrym adresem

Magda Rachwald: Pani zespół odpowiada za asset management kompleksu Gdański Business Center oraz 17 projektów magazynowych. Jakie główne zmiany w zachowaniach najemców zaszły w ostatnich latach?

Julia Racewicz, head of Asset Management, Office & Logistics w Savills Investment Management Poland: W obu sektorach, magazynowym i biurowym, najemcy są obecnie dużo mniej skłonni do zmiany lokalizacji. Najbardziej jest to odczuwalne na tym pierwszym rynku – w 2022 roku udział renegocjacji we wszystkich umowach wynosił 34 proc., zaś w zeszłym roku sięgnął 40 proc. Z naszego punktu widzenia to dobry trend, ponieważ dużo łatwiej rozmawia się z klientami o renegocjacji umowy najmu. Wśród najemców magazynowych wyodrębnił się sektor firm zajmujących się lekką produkcją. Tacy najemcy decydują się na pozostanie z nami na dłużej, podpisują umowy na pięć albo siedem lat. Kluczowa jest dla nich lokalizacja i standard obiektu, zaś wysokość czynszu staje się wtórna. To również od nich najczęściej dostajemy zapytania o możliwości ekspansji. To dynamicznie rozwijająca się, coraz istotniejsza dla nas grupa klientów, choć nadal stosunkowo niewielka – stanowi około 20 proc. ogółu – na przykład w porównaniu do najemców z branży logistycznej, którzy obecnie także częściej decydują się na przedłużenie umowy, choć tylko na dwa-trzy lata.

Z jakim wyprzedzeniem Państwa najemcy zazwyczaj zaczynają rozmawiać o przedłużeniu umowy najmu?

To coraz dłuższy okres, dziś nawet od 18 do 24 miesięcy przed terminem zakończenia dotychczasowego kontraktu. Obecnie prowadzimy rozmowy o przedłużeniach umów, które kończą się w 2026 roku. Jednak okres negocjacji przez ostatnie dwa lata bardzo się wydłużył, wcześniej to było zaledwie od 6 do 9 miesięcy. Najemcom coraz bardziej zależy jednak na tym, żeby zabezpieczyć dotychczasową sprawdzoną lokalizację. Widzimy też skłonność do akceptacji wyższych stawek czynszowych. Powiedziałabym, że wchodzimy w dojrzalszy etap rozwoju rynku nieruchomości. Polski rynek w moim odczuciu dojrzał do stabilizacji – jest piątym co do wielkości rynkiem magazynowym w Europie, posiadającym jednocześnie najnowocześniejszy wolumen obiektów.

A jak zmieniają się zachowania najemców biurowych?

Obserwowanym również przez nas trendem na rynku biurowym jest zmniejszanie zajmowanej powierzchni. Oczywiście nie jest tak, że każda z firm obecnych w budynkach klasy A zmniejsza swoje biuro, ale faktem jest, że wolne powierzchnie, które w ten sposób powstają, stanowią dla właścicieli wyzwanie. Te luki wypełniają zazwyczaj najemcy, którzy przenoszą się z budynków ewidentnie gorszych pod kątem technologicznym czy lokalizacyjnym. Wyraźnie widać też, że firmy inwestują w jakość biura i moim zdaniem ten trend się utrzyma. Obecnie w Warszawie średnio-statystyczna umowa najmu opiewa na 700 mkw., zdecydowanie mniej niż w poprzednich latach. Wierzę także, że w pewnym momencie rynek nasyci się pracą hybrydową i dojdziemy do takiego momentu, gdy ta średnia ponownie przekroczy 700 mkw.

Obecnie kwestie ESG to nieodłączny element zachowania wartości nieruchomości. Jak wygląda to w portfolio Savills IM?

Analizując tę kwestię, zawsze zadajemy sobie dwa pytania: jaki wpływ na środowisko mają budynki, którymi zarządzamy, oraz w jaki sposób możemy to zmierzyć? Bez zmierzenia tych początkowych danych nie jestem w stanie zaplanować skutecznych dalszych działań. Podjęliśmy decyzję o poddaniu precertyfikacji wszystkich naszych budynków (nawet tych, które już posiadają certyfikaty środowiskowe), a naszym celem jest osiągnięcie poziomu BRREAM Excellent w całym naszym portfelu biurowym i w większości obiektów magazynowych. Przygotowujemy też raporty pod kątem emisji i dekarbonizacji. Współpracujemy z najemcami, wspieramy w wytyczaniu i osiąganiu celów, organizujemy webinary i szkolenia stacjonarne. W zeszłym roku w naszych biurowcach udało się zmniejszyć zużycie energii o 10 proc. Staramy się też upowszechniać dobre praktyki, m.in. promując współpracę z firmą Arup, która bardzo świadomie podeszła do kwestii środowiskowych przy aranżacji swojego biura w kompleksie Gdański Business Center.

Czy ma Pani swoje sposoby na zachowanie równowagi między pracą a życiem prywatnym?

Jestem co najmniej trzy dni w tygodniu w biurze i uwielbiam tu przyjeżdżać, spotykać się z ludźmi i chłonąć otaczającą nas zieleń. Dojazdy czasem zajmują mi całą godzinę, ale to ta godzina, gdy wyłączam radio i jestem sama ze sobą. Zarządzanie tak dużym portfelem nieruchomości to wymagające zadanie, potrzebna jest elastyczność i odporność na stres. Praktykowanie mindfulness pomogło mi znacząco w radzeniu sobie z tym wyzwaniem, a przede wszystkim z zachowaniem równowagi między życiem zawodowym a prywatnym. Na przykład medytacje oddechowe pomagają w odzyskiwaniu koncentracji po intensywnych spotkaniach, a świadome przerwy w pracy pozwalają naładować baterie i wrócić do obowiązków z nową energią. Dzięki temu jestem bardziej obecna i zaangażowana w to, co robię, a to z kolei przekłada się na lepszą jakość i większą satysfakcję z pracy.