Transgraniczny potencjał

Podkarpacie ma około 18 tys. km kwadratowych (11. miejsce wśród 16 województw) i około 2,09 mln ludzi (8. miejsce). Nie najlepiej radzi sobie w zestawieniach porównujących dochody mieszkańców naszego kraju. Ma moc przyciągania turystów, zagłębie przedsiębiorstw związanych z przemysłem lotniczym i najwyższy budynek mieszkalny w Polsce (Olszynki Park w Rzeszowie, 220 m wysokości, zakończenie budowy planowane w grudniu tego roku). Graniczy ze Słowacją i Ukrainą, wielkim rynkiem, który targany jest wielką wojną. Kolejne miejscowości województwa sukcesywnie łączy Via Carpatia, która ma stać się kanałem transportowym biegnącym od Litwy po Grecję.

Michał Samborski, head of Development, Panattoni, wśród atutów województwa wskazuje m.in. to, że firmy na Podkarpaciu mogą czerpać ze specjalistycznej wiedzy, którą wnoszą absolwenci Politechniki Rzeszowskiej. – Nowe inwestycje coraz częściej obejmują innowacyjne rozwiązania oraz działalność badawczo-rozwojową – już nie tylko w obszarze lotniczym, ale także automotive, elektroniki czy e-commerce – wylicza Michał Samborski.

Podkarpacie w ostatnich latach intensywnie i szybko się rozwijało, wyprzedzając swoich kompanów ze ściany wschodniej. Ma potencjał, bez wątpienia. Niestety szanse na jego pełną realizację leżą poza granicami naszego kraju.

Magazyn z widokiem na Karpaty

– Na koniec czerwca 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych wynosiły na Podkarpaciu 515,7 tys. mkw., a kolejne 33,4 tys. mkw. znajdowało się w budowie – podaje Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.

Jak zauważa Marta Nowik, director Industrial & Logistic region Małopolska i Podkarpacie, Axi Immo, Podkarpacie trudno porównywać z innymi regionami w Polsce. – Oczywistą różnicą jest wolumen powierzchni. Rynki „wielkiej piątki” mają po kilka milionów mkw. powierzchni magazynowych. Całe zasoby Podkarpacia moglibyśmy zmieścić praktycznie w pustostanach w Centralnej Polsce, które na koniec II kwartału 2024 roku wyniosły blisko 500 tys. mkw. – wskazuje ekspertka, ale dodaje, że w odniesieniu do Polski Wschodniej (woj. lubelskie z około 400 tys. mkw. czy podlaskie z około 100 tys. mkw.), Podkarpacie zdecydowanie się wyróżnia. – Powierzchni magazynowych jest tu najwięcej i najszybciej ich przybywa – zauważa Marta Nowik.

Agnieszka Giermakowska również zwraca uwagę na dynamikę wzrostu w ostatnich latach. – Prawie 60 proc. (niemal 305 tys. mkw.) powierzchni deweloperzy dostarczyli na rynek od 2020 roku do II kwartału 2024 roku. Najemcy od 2020 roku wynajęli tutaj prawie 340 tys. mkw. – zaznacza.

Pandemiczne relokacje

Jak przypomina Marta Nowik, podczas pandemii pojawiło się bardzo duże zapotrzebowanie na powierzchnie przemysłowe, związane z przenoszeniem części produkcji z Azji do Europy. – Rynek podkarpacki zwrócił wtedy uwagę zagranicznych inwestorów, również ze względu na dostęp do potencjalnych pracowników, poziom płac i ogólne koszty – mówi ekspertka Axi Immo. – Mieliśmy dużo zapytań odnośnie do dostępnych powierzchni, jednak takie procesy relokacji trwają relatywnie długo. Większość projektów, które były w trakcie planowania, upadła lub została zawieszona wraz z wybuchem wojny w Ukrainie. Inwestorzy się wycofali, oceniając lokalizację jako zbyt ryzykowną.

Jak opowiada Marta Nowik, to, co działo się po rosyjskiej inwazji w 2022 roku, związane było z krótkoterminowym zapotrzebowaniem, obejmującym pomoc humanitarną czy tworzenie zaplecza wojskowego. – Liczyliśmy na większy popyt zarówno ze strony logistyki, jak i produkcji, choć trzeba podkreślić, że rynek na Podkarpaciu w ciągu ostatnich trzech lat bardzo mocno się zwiększył. W dłuższej perspektywie znowu zacznie rosnąć, a inwestorzy tu wrócą – ale do tego potrzebny jest pokój za naszą wschodnią granicą. Zawieszenie broni to za mało. I inwestorzy, i najemcy muszą się czuć bezpiecznie – podkreśla ekspertka Axi Immo.

Bez spekulacji

Marta Nowik podkreśla, że Podkarpacie zaczynało od projektów BTO i BTS i że nadal jest ich tu najwięcej. – Później, głównie ze względu na popyt ze strony lokalnych firm i operatorów logistycznych, zaczęły się pojawiać projekty typu multitenant – opowiada ekspertka Axi Immo. Jak podaje Marta Nowik, takie inwestycje lokują się głównie w rejonie Parku Naukowo-Technologicznego Rzeszów – Dworzysko i okolicach lotniska w Jasionce. Inne ośrodki, w których na Podkarpaciu powstają powierzchnie przemysłowo-magazynowe, to Dębica, Stalowa Wola czy transgraniczny projekt w Korczowej.

– Charakterystyczne dla Podkarpacia są inwestycje BTS i BTO – prawie 47 proc. istniejących w regionie nowoczesnych magazynów stanowią projekty właśnie tego typu – podaje Agnieszka Giermakowska. – Firmy lotnicze w szczególności upodobały sobie Podkarpacie, stąd jest ono nazywane polską Doliną Krzemową lotnictwa. Swoją działalność prowadzą takie międzynarodowe firmy, jak Pratt & Whitney, Boeing, MTU Aero Engines, UTC Aerospace Systems, EME AERO czy Lockheed Martin – wymienia ekspertka Newmark Polska.

Michał Samborski, head of Development w Panattoni, podaje, że na Podkarpaciu Panattoni wybudowało już ponad 330 tys. mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, z czego połowa to projekty typu BTS. – O rosnącym popycie na nowoczesne powierzchnie przemysłowe w tym regionie świadczy wciąż niskie nasycenie rynku – wskaźnik pustostanów w Podkarpackiem jest jednym z najniższych w kraju i wynosi zaledwie 1,6 proc. Rzeszów to ostatnie z dużych miast w Polsce, które stoi u progu boomu rozwojowego – przekonuje Michał Samborski.

Agnieszka Giermakowska wśród deweloperów, którzy aktywnie działają na rynku podkarpackim, wymienia DL Invest Group, GLP, Logicor, Panattoni, CTP, Reino, Waimeę oraz LCube. – Rzeszów i Podkarpacie to nieoczywisty kierunek rozwoju rynku magazynowego w Polsce, który ma bardzo ciekawą charakterystykę związaną z potrzebami najemców – mówi Agnieszka Zawadzka, leasing manager w LCube odpowiedzialna za park LCube Rzeszów Airport. – Mamy tu dość duży popyt na mniejsze powierzchnie. Oczywiście cieniem na rozwoju regionu w zakresie rynku magazynowego kładzie się wojna w Ukrainie i ryzyko, jakie w związku z tym kalkulują inwestorzy. Pomimo jednostkowych przypadków – nadal widzimy dość ostrożne podejście do lokowania nowych inwestycji magazynowych zarówno spekulacyjnie, jak i w oparciu o podpisane umowy – ocenia Agnieszka Zawadzka.

– To nie jest dobry czas dla projektów spekulacyjnych, chociaż powstają tu i takie, co wynika ze strategii konkretnych deweloperów – uważa Marta Nowik. – To ryzyko, ale będzie można na tym wygrać, kiedy w życie wejdą projekty odbudowy Ukrainy – wyjaśnia ekspertka Axi Immo.

Biurko przy granicy

Michał Grabowiecki, senior negotiator, Cushman & Wakefield, podaje, że całkowita podaż powierzchni biurowej w Rzeszowie wynosi obecnie około 120 tys. mkw., co czyni to miasto jednym z kluczowych rynków biurowych we wschodniej Polsce. – Średnie stawki czynszu kształtują się na poziomie 14-16 euro/mkw. miesięcznie – wskazuje ekspert.

– Rok 2022 przyniósł znaczący wzrost popytu na powierzchnie biurowe, co było związane z inwazją Rosji na Ukrainę – mówi Michał Grabowiecki. – Rzeszów, pełniący rolę kluczowego hubu logistycznego, stał się strategicznym punktem dla firm poszukujących biur w południowo-wschodniej Polsce. Za tym dynamicznym wzrostem popytu nie do końca nadążyła podaż, co doprowadziło do wynajęcia najatrakcyjniejszych dostępnych powierzchni oraz znacznego spadku wskaźnika pustostanów – mówi ekspert Cushman & Wakefield.

Jak wylicza Agnieszka Gułaś, senior negotiator, Cushman & Wakefield, w ostatnich latach rynek biurowy w Rzeszowie wzbogacił się o kilka inwestycji oferujących po około 2 tys. mkw. powierzchni każdy (budynek przy ulicy Technologicznej 40, Litewskiej 6 oraz zrewitalizowany obiekt Stara Szwalnia Office). – Do końca tego roku planowane jest ukończenie projektu wielofunkcyjnego Olszynki Park, w ramach którego oferowane będą również powierzchnie biurowe. Obecnie na etapie projektowania znajduje się kilka innych obiektów, jednak nowe powierzchnie nie pojawią się na rynku wcześniej niż w II połowie 2026 roku – zastrzega Agnieszka Gułaś.

Agencja Cushman & Wakefield uczestniczyła w największej, rekordowej transakcji ostatnich lat w regionie, reprezentując firmę Boeing, która wynajęła niemal 7 tys. mkw. powierzchni biurowej w budynku Skyres. – W latach 2022-2023 widać było zapotrzebowanie na większe powierzchnie. Obecnie obserwujemy przede wszystkim popyt na mniejsze, do 300-400 mkw. Jest to także pochodna braku dostępnych większych przestrzeni biurowych – ocenia Michał Grabowiecki.

Białe plamy na mapie handlowej

Podobnie jak w całej Polsce, również na Podkarpaciu rosną parki handlowe, w tym również zgodnie z trendem, w mniejszych miejscowościach. Dwa projekty w tym rejonie realizuje Refield – pierwszy to inwestycja w Leżajsku (7 tys. mkw. GLA), drugi – Brama Bieszczad w Sanoku, o imponującej powierzchni ponad 23 tys. mkw. GLA, niemal w pełni skomercjalizowana. – Swoim zasięgiem obejmie nie tylko miasto, ale też okoliczne miejscowości i wykorzysta ruch turystyczny – każdy, kto jedzie w kierunku Bieszczad, będzie przejeżdżał koło naszej inwestycji – przewiduje Fabian Eryk Barbarowicz, prezes zarządu Refield. – Przygotowujemy tutaj też trzeci projekt, chcemy wyjść z nim na rynek pod koniec września. Zrealizujemy kolejne 10 tys. mkw. GLA. W sumie na Podkarpaciu w realizacji mamy około 40 tys. mkw. GLA – to bardzo satysfakcjonujący wynik – podkreśla prezes Refield.

Jak mówi Fabian Eryk Barbarowicz, celem firmy nie są duże miejscowości, w których działają już nowoczesne obiekty handlowe. – Nasz model biznesowy polega na szukaniu białych plam na mapie handlowej – z naszego punktu widzenia zaletą Podkarpacia jest właśnie to, że to rynek, który nie jest jeszcze nasycony obiektami handlowymi – mówi Barbarowicz.

Okazuje się jednak, że Podkarpacie szykuje też nieoczywiste utrudnienia dla deweloperów. – Wyzwaniem jest tutaj znalezienie odpowiedniej – i „płaskiej” – działki. To teren górzysty, piękny, ale trudno na nim budować. Cena przygotowania terenu jest często tak wysoka, że projekt po prostu przestaje być opłacalny – wyjaśnia prezes Refield.

Jak przyznaje Barbarowicz, Podkarpacie nie jest bardzo zamożnym regionem. – Wiemy, że sprawdzą się tam najemcy z sektora dyskontów. Najemcy zdają sobie sprawę, że będą tutaj mieć mniejszą sprzedaż niż na przykład w Wielkopolsce, co potrafi mieć delikatne odzwierciedlenie w czynszu, ale potencjał wszyscy oceniają wysoko – przekonuje.

Rynek pakietowych transakcji

Czy inwestycje na Podkarpaciu przyciągają uwagę inwestorów? – Rynek rzeszowski jest regionem o niskiej płynności – ocenia Marta Nowik. – Obiekty na Podkarpaciu bywają obiektem transakcji inwestycyjnych, ale przeważnie jako część większego portfolio, obejmującego również nieruchomości w innych regionach.

Do takiej transakcji szykuje się Refield. – Prowadzimy rozmowy na temat kolejnej pakietowej transakcji [ostatnio Refield sprzedał pakiet trzech parków handlowych funduszowi Falcon Investment Management – red.], która obejmowałaby m.in. nasze projekty na Podkarpaciu. Mam nadzieję, że w II połowie września będę mógł to oficjalnie zakomunikować – zapowiada prezes Refield.

Rozwojowa perspektywa

– Podkarpacie ma duży potencjał – przekonuje Marta Nowik. – Jest strategiczną lokalizacją pod kątem obsługi rynków w Południowo-Wschodniej Europie i Ukrainie. Tarnobrzeska Specjalna Strefa Ekonomiczna Euro-Park Wisłosan oferuje jedne z najwyższych ulg w Polsce dla przedsiębiorców, którzy lokują tu swoje inwestycje. Ważna jest też dostępność pracowników, również tych z Ukrainy.

Jak podaje ekspertka, deweloperzy są przygotowani i mają zabezpieczone grunty. – Według ocen Axi Immo mogą wybudować około 200 tys. mkw. powierzchni przemysłowo-magazynowych – podaje Marta Nowik. Agnieszka Giermakowska ocenia przygotowanie deweloperów jeszcze wyżej, podając, że według danych Newmark Polska mają oni zabezpieczone działki pod kolejne inwestycje o potencjalnej powierzchni do nawet 350 tys. mkw.

Na Podkarpaciu intensywnie rozbudowywana jest infrastruktura drogowa. – Ważnym czynnikiem stymulującym dalszy rozwój Podkarpacia jest fakt, że region jest coraz lepiej skomunikowany z resztą kraju i Europą. Ruszyła już budowa S19 na południe. To część trasy Via Carpatia, która połączy Kłajpedę z Salonikami oraz ułatwi dystrybucję towarów do Słowacji czy Rumunii. Tym samym Rzeszów stanie się ważnym punktem logistycznym nie tylko na linii wschód-zachód (autostrada A4), ale także północ-południe – zauważa Michał Samborski.

Możliwości rozwoju na Podkarpaciu pozytywnie ocenia również Agnieszka Zawadzka. – Prognozy dla rozwoju rynku magazynowego na Podkarpaciu pozostają dobre – choć są one w dużej mierze związane z perspektywą potencjalnej odbudowy naszego wschodniego sąsiada po zakończeniu działań zbrojnych – zauważa ekspertka LCube. – Region już dziś jest ważnym elementem łańcuchów dostaw dla wybranych branż, takich jak np. przemysł lotniczy, zaś dla pozostałych branż może się tak stać w momencie, gdy nastąpi przełom, jeśli chodzi o sytuację geopolityczną – uważa Agnieszka Zawadzka.

Nadzieje związane z rozwojem regionu i potencjalnymi inwestycjami pokazują m.in. rosnące ceny gruntów. – Przed pandemią szukaliśmy intensywnie odpowiednich działek, dzisiaj ten sam teren potrafi kosztować trzy razy więcej – co trudno tłumaczyć samą inflacją. Obecność w regionie amerykańskiego wojska budzi różne oczekiwania – tłumaczy Fabian Eryk Barbarowicz.

Agnieszka Giermakowska dodaje, że w kierunku dalszego rozwoju Podkarpacia aktywnie działają władze regionu. – Spodziewamy się też, że gdy skończy się wojna, to właśnie na Podkarpaciu powstaną najważniejsze centra przeładunkowe biorące udział w odbudowie Ukrainy – mówi ekspertka Newmark Polska. – Jednak tempo rozwoju rynku magazynowego na Podkarpaciu będzie uzależnione też od obecnej sytuacji gospodarczej zarówno w Polsce, jak i na świecie – podsumowuje.