Mała stabilizacja

Czy wróciliśmy do rzeczywistości przedcovidowej? – Krótka odpowiedź brzmi „nie” – twierdzi Jacek Zengteler, prezes zarządu Yareal Polska. – Świat uległ zmianie i nie mogę powiedzieć, byśmy wrócili do wcześniej znanej nam normy. Gdy wziąć jednak pod uwagę popyt, wrócił on do poziomów z 2019 roku. Otrząsnęliśmy się z szoku wywołanego przez pandemię. Ona zmusiła nas do wykazania się mobilnością i elastycznością. Jako społeczeństwo zdaliśmy sobie jednak również sprawę, że całkowicie zdalna gospodarka może być szkodliwa. Ludzie potrzebują interakcji, zarówno w życiu prywatnym, jak i zawodowym. To sugeruje, że utrzymywanie przez firmy swoich siedzib będzie trendem – po Covidzie panowało jednak krótkotrwałe przekonanie, że firmy w ogóle nie potrzebują siedzib i będą mogły po prostu zredukować swoją przestrzeń biurową do recepcji, w której odbierana jest poczta – przyznaje Zengteler. Nicolas Benhaim, wiceprezes zarządu Yareal Polska, dodaje: – Po okresie całkowicie zdalnej pracy, ludzie wracają do biur. Nie oznacza to końca home office, ale zespoły bardzo się cieszą, że znów mogą spotkać się w przyjaznym biurowym środowisku – podkreśla.

Mateusz Polkowski, starszy dyrektor i szef Działu Badań Rynku i Doradztwa dla nieruchomości komercyjnych w Polsce i regionie CEE w firmie doradczej JLL, nie jest oczywiście odosobniony w przekonaniu, że model hybrydowy jest już stałym elementem biurowego krajobrazu. Popiera to następującymi danymi: – Polityka firm dotycząca pracy hybrydowej i zdalnej ewoluuje. Według globalnego badania przeprowadzonego przez JLL, w I połowie 2022 roku 20 proc. zatrudnionych pracowało wyłącznie lub prawie wyłącznie w biurach. Obecnie liczba ta wynosi już na całym świecie 35 proc. Ponadto odsetek osób, które pracują z biura przez trzy-cztery dni w tygodniu, znacznie wzrósł – z 31 do 45 proc. – podaje Polkowski.

Nowy kształt

Jedną z najbardziej oczywistych miar kondycji rynku biurowego jest wskaźnik popytu. Jak zatem radzi sobie pod tym względem Polska na tle reszty regionu i Europy Zachodniej? Mateusz Polkowski uważa, że w ostatnim czasie w naszej części globu nastąpiła znacząca zmiana w strukturze popytu: – W I połowie 2024 renegocjacje stanowiły 51 proc. wszystkich umów najmu podpisanych w Warszawie. To nie tylko rekordowy poziom w historii stołecznego rynku nieruchomości, ale też potwierdzenie, że firmy wciąż dostosowują się do realiów pracy hybrydowej. Dokonywane renegocjacje często obejmowały zmniejszenie zajmowanej powierzchni, średnio o 20-30 proc. W okresie ostatnich dwóch lat firmy podejmowały decyzje odnośnie do strategii leasingowych, a popyt był stosunkowo wysoki. W Polsce podpisano znacznie więcej umów najmu niż przed wybuchem pandemii (1,1 tys. kontraktów w 2019 w porównaniu do 1330 w 2022 i prawie 1,7 tys. w 2023 roku). Po okresie wyczekiwania najemcy wykazują zwiększoną aktywność, ale podpisują umowy na mniejsze powierzchnie – podkreśla Polkowski.

Uważa też, że sytuacja wygląda podobnie zarówno w miastach regionalnych Polski, jak i innych stolicach w Europie Środkowo-Wschodniej. Tam również popyt jest relatywnie stabilny, ale zmienia się jego struktura. – W czeskiej Pradze popyt netto odnotowany w połowie 2024 był wysoki, lecz wynikało to z pojedynczej umowy najmu, podpisanej przez jeden z największych czeskich banków, który zajął cały budynek na własny użytek. Z tego względu każde miasto należy analizować indywidualnie, biorąc pod uwagę lokalne uwarunkowania. Patrząc na popyt w całym regionie EMEA, możemy zaobserwować, że rynki CEE wpisują się w szersze, europejskie trendy. W przyszłości możemy spodziewać się stopniowej, niewielkiej poprawy w obszarze popytu na całym kontynencie – prognozuje Mateusz Polkowski.

Jacek Zengteler z Yareal Polska sądzi, że Warszawa pozostaje bardziej atrakcyjna pod względem czynszów niż stolice w Europie Zachodniej, wyróżniając się również pod względem jakości istniejących i powstających budynków. – Ogólnie można powiedzieć, że stolica zapewnia wysokiej jakości środowisko życia i pracy przy konkurencyjnych kosztach. Jeśli zaś chodzi o rynki biurowe w miastach wojewódzkich, wciąż istnieje przepaść między nimi a Warszawą – zauważa. Nicolas Benhaim zgadza się z tym stwierdzeniem: – Matematyka jest w miastach regionalnych bardziej skomplikowana. Czynsze są tam niższe niż w Warszawie, a koszty budowy są porównywalne. To zupełnie inny model, w ramach którego trudniej jest znaleźć złoty środek. Wiele dużych firm z sektora IT zdecydowało się na otwarcie swoich siedzib właśnie w Warszawie, a to ze względu na konkurencyjną naturę stołecznego rynku – tłumaczy Benhaim.

Bezlitosne dane

Także zdaniem Mateusza Polkowskiego rynek biurowy w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej jest obecnie mniej więcej zgodny z europejskimi trendami. – Istnieje jednak znacząca różnica w obszarze podaży. W regionie CEE ilość powierzchni oddanej do użytku będzie w tym roku bardzo ograniczona. W Europie Zachodniej jest za to zupełnie odwrotnie: odnotujemy najwyższy wynik od ponad dwóch dekad, czyli prawie 7 mln mkw. Kolejne dwa lata również powinny przynieść wysoki poziom nowej podaży – od 5 do 6 mln mkw. rocznie – przewiduje. Dlaczego tak się dzieje, skoro zarówno u nas, jak i na Zachodzie toczy się debata na temat przyszłości biur i wysokich kosztów finansowania? – Wszystko za sprawą nienasyconego popytu na najbardziej zrównoważone nieruchomości, który można zaobserwować w Europie Zachodniej. Różnica między miastami tego regionu a Warszawą, Krakowem czy Wrocławiem polega na tym, że w Polsce mamy bardzo nowoczesną powierzchnię biurową, która spełnia wyznaczone przez firmy cele w obszarze zrównoważonego rozwoju. Polskie budynki biurowe są w 65-70 proc. certyfikowane. W Europie Zachodniej podaż powierzchni biurowej jest z kolei znacznie starsza, a popyt na najnowocześniejsze obiekty spełniające współczesne wymagania utrzymuje się na solidnym poziomie. Znajduje to odzwierciedlenie m.in. w trendzie „fly to quality” – wyjaśnia Polkowski.

Jacek Zengteler zdradza punkt widzenia dewelopera: – W 2024 jako branża dostarczyliśmy na warszawski rynek biurowy około 60 tys. mkw. z prognozowanych do końca roku 150 tys. mkw. W typowym roku na rynek trafiłoby jednak aż 400 tys. mkw. Z kolei popyt przed pandemią kształtował się na poziomie 800-900 tys. mkw. – mówi. Nicolas Benhaim dorzuca inne wyjaśnienie dla utrzymującej się deweloperskiej ospałości w sektorze biurowym: – Inwestorzy chcą poczekać i zobaczyć, czy rynek się ustabilizuje. Mamy jednak dostęp do długoterminowego kapitału, a to z pewnością pomaga. Zanim zaczną szukać nowych możliwości, inwestorzy liczą również na obniżki stóp procentowych – przyznaje. Z pewnością od wybuchu pandemii wielu deweloperów wstrzymało realizację swoich projektów, tymczasowo lub na stałe, jednak Yareal nie jest jednym z nich. – Mimo niepewnych czasów, zdecydowaliśmy się na kontynuację prac w stołecznym kompleksie biurowym Lixa i realizację budynków D i E, spodziewając się luki podażowej. Była to dobra decyzja, a nasz projekt został przez najemców bardzo doceniony – podkreśla Jacek Zengteler. Ukończenie Lixy D i E wzbogaciło warszawski rynek biurowy o 26,2 tys. mkw., co wg raportu Axi Immo „Rynek biurowy w Warszawie w I połowie 2024”, było największą pojedynczą realizacją na tym rynku w badanym okresie.

– Aktywność budowlana w Polsce nadal jest stłumiona. W całym kraju w budowie znajduje się obecnie zaledwie 450 tys. mkw. powierzchni – przyznaje Mateusz Polkowski z JLL. – Warto zauważyć, że w 2018 aktywność budowlana wyniosła 1,8 mln mkw., z czego 60 proc. przypadło na Warszawę. Prawie 85 proc. budowanej tam powierzchni znajduje się w CBD i szeroko pojętym Śródmieściu, czyli najbardziej poszukiwanych przez najemców lokalizacjach biurowych. Teraz wszystko wskazuje na to, że wkraczamy w tzw. „nową normalność” w kwestii budowy powierzchni biurowych, która będzie się charakteryzować ograniczoną liczbą nowych obiektów. W stolicy mowa tutaj o wartościach od 100 tys. do 120 tys. mkw. rocznie – przewiduje Polkowski.

Elastyczne decyzje

Pora się teraz zastanowić nad tym, jaki typ powierzchni biurowej jest najbardziej poszukiwany w postpandemicznej, hybrydowej rzeczywistości – zarówno w naszej części świata, jak i nieco dalej. Nicolas Benhaim zachowuje optymizm, jeśli chodzi o popyt na wysokiej jakości powierzchnie w najlepszych lokalizacjach. Uważa również, że te same pozytywne trendy można zaobserwować zarówno w Warszawie, jak i na innych głównych rynkach europejskich. – Owszem, najemcy może i potrzebują mniej przestrzeni – przyznaje – ale popyt na biura klasy A w centrum stolicy jest silny, a firmy wybierają po prostu jakość ponad ilość – tłumaczy Benhaim. Mikołaj Wojciechowski, dyrektor do spraw rozwoju biznesu i marketingu w APA Wojciechowski Architekci, zgadza się z tym punktem widzenia. – Jeśli firmy decydują się na zmianę biura, najczęściej wybierają najnowocześniejsze budynki. A żeby zachęcić pracowników do powrotu do pracy stacjonarnej, preferują też najlepsze lokalizacje, często decydując się na biurowce w kompleksach wielofunkcyjnych. Szczególnie pożądane są przestrzenie możliwie jak najbardziej elastyczne – podkreśla.

Chcąc przyciągnąć dotychczasowych pracowników z powrotem do biura, a także zatrudnić nową, świetnie wykwalifikowaną kadrę, firmy muszą zaproponować im atrakcyjne warunki i udogodnienia. Jacek Zengteler z Yareal wyjaśnia: – Współczesne przestrzenie biurowe są projektowane w taki sposób, by skusić zarówno obecnych, jak i potencjalnych pracowników. Przed Covidem powierzchnie wspólne były traktowane jak zło konieczne. Chociażby kuchnie były zwykle ciemne, ciasne i niezbyt atrakcyjnie usytuowane. Teraz wspólne przestrzenie mogą stanowić nawet 60 proc. całego biura, w zależności od potrzeb firmy. Kuchnia to obecnie jedno z najważniejszych pomieszczeń, nie służy ona bowiem jedynie swojej podstawowej funkcji. Jest także miejscem spotkań dla wszystkich pracowników. Firmy przyzwyczajają się do większej plastyczności, mniejszej liczby biurek i większej rotacji – przekonuje Zengteler.

Także Mikołaj Wojciechowski podkreśla, że takie podejście jest konieczne, aby spełnić oczekiwania współczesnych pracowników: – Preferowane są możliwie jak najbardziej elastyczne przestrzenie biurowe, otwarte na modyfikacje. Rozwiązania proptechowe, a także kwestie związane z zapewnieniem bezpieczeństwa czy kontroli dostępu, są niezwykle istotne. To łączy się z innymi udogodnieniami. Najemcy doceniają przestrzenie, w których czują się po prostu dobrze – przekonuje. Dodaje również, że wśród najemców biurowych coraz ważniejsze są cele środowiskowe, co wynika z wytycznych UE (CSRD, czyli dyrektywy w sprawie zrównoważonego rozwoju przedsiębiorstw): – Certyfikacja budynków biurowych (BREEAM, LEED lub WELL) to już norma, co ułatwia najemcom wybór biura spełniającego najwyższe standardy ESG. Oczywiście finansowe aspekty też są bardzo ważne. Z tego względu wiele firm decyduje się na krótkoterminowe przedłużenie umów najmu, a czasami zwiększenie wynajmowanej przestrzeni w ramach budynku – mówi Wojciechowski.

Szybkie zakupy

Działalności deweloperskiej na rynku biurowym brakuje rozmachu, ale co dzieje się w obszarze inwestycji? Mateusz Polkowski z JLL ma dobre wieści. – W I połowie 2024 polski sektor biurowy wygenerował łączny wolumen inwestycyjny na poziomie około 800 mln euro w ramach 22 transakcji. To solidny wzrost w porównaniu do skromnych 200 mln euro wydanych przez inwestorów w I połowie 2023. Otuchy dodaje również fakt, że oprócz jednej dużej transakcji jednostkowej (portfolio CPI), rynek napędzały także operacje typu core w miastach regionalnych. Dodatkowo, w Warszawie popularne pozostały transakcje core+ i value-add, oferując bardzo atrakcyjne ceny – wyjaśnia Polkowski.

A jak na tle tego wszystkiego wyglądają stopy kapitalizacji, skoro w końcu mamy transakcje, na podstawie których możemy je oszacować? – Spadek intensywności ofertowej w 2023, w połączeniu z wysokimi kosztami zadłużenia, doprowadził do wzrostu stóp kapitalizacji dla nieruchomości biurowych. Wzrost liczby aktywnych oferentów obserwowany w I połowie 2024 może sygnalizować stabilizację bieżących stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości. Na koniec czerwca stopy kapitalizacji dla aktywów najwyższej jakości w Warszawie, dotyczące umów najmu dłuższych niż pięć lat, miały wynieść około 6 proc. W Krakowie, który pozostaje głównym miastem regionalnym, stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości szacowane są obecnie na około 7 proc. – mówi Mateusz Polkowski.

Czy deweloperzy, biorąc pod uwagę ożywienie aktywności inwestycyjnej, mogą również zacząć działać na szerszą skalę? – W przyszłości zdecydowanie rozważylibyśmy realizację większej liczby projektów takich, jak Lixa – deklaruje Jacek Zengteler z Yareal. – Dzięki dywersyfikacji oraz skali naszej działalności, a także ze względu na brak zewnętrznego zadłużenia czy obligacji, które wymagałyby refinansowania, możemy pozwolić sobie na bardzo elastyczne podejście. Każdy projekt oceniamy pod kątem potencjalnej wartości, jaką może on przynieść naszym akcjonariuszom. Ten model sprawdzał się przez ostatnie dwie dekady, naszym celem jest więc jego utrzymanie. Jako firma chcemy być zdolni do adaptacji i czerpania korzyści z dynamiki rynkowej – podkreśla. Jak zauważa jednak jego kolega, Nicolas Benhaim, warto zachować ostrożność, jeśli chodzi o perspektywy wzrostu inwestycji biurowych, przynajmniej w stolicy: – W centrum Warszawy brakuje gruntów. Działamy obecnie bardziej jako zarządca aktywów dla naszych udziałowców. W przypadku budynków, które kupujemy, staramy się doprowadzić do zwiększenia ich wartości – podkreśla.