Pomoc sąsiedzka

Mniej więcej rok temu rozmawialiśmy o trudnej sytuacji na rynku inwestycyjnym. Spodziewałeś się wtedy, że potrwa ona jakieś dwa-trzy lata. Czy Twoja prognoza wciąż jest aktualna?

Georg Blaschke, szef działu finansowania nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i Beneluksu, Helaba: Wydaje się, że nasze przewidywania nie były zbyt konserwatywne. Rynki nadal czekają na obniżkę stóp procentowych, która mogłaby napędzić nową aktywność. To wciąż się nie wydarzyło, jednak Europejski Bank Centralny wykonał w czerwcu pierwszy krok w tym kierunku – z tego względu rynki wciąż są w trybie oczekiwania. Z powodu panującej niepewności, inwestorzy musieli skierować swoje wskaźniki inwestycji w nieruchomości w stronę instrumentów o stałym dochodzie – a to oznacza, że mur finansowy nieco się skruszył.

Jakie są w tej chwili największe wyzwania zarówno dla rynku, jak i Twojej firmy?

Dwa ostatnie lata pokazały, że zrównoważony rozwój pozostaje priorytetem. Nowe zielone aktywa są popularne wśród inwestorów i kredytodawców. Wyzwaniem jest podejście do starszych obiektów. Inwestorzy muszą zrozumieć, że w zależności od wieku i stanu aktywów konieczne będzie poniesienie kosztów ich modernizacji lub po prostu przekształcenie ich z brązowych w zielone. Należy zrozumieć wymogi najemców dotyczące przestrzeni, jaką zajmują. Aby ta była atrakcyjna, nie wystarczą już białe ściany. Budynki muszą być efektywne kosztowo, bowiem opłaty eksploatacyjne jako alternatywna forma czynszu mają na budżety najemców większy wpływ, zwłaszcza w świetle stale rosnących teraz kosztów energii. Dla banków wyzwaniem jest finansowanie odpowiednich aktywów i wyznaczenie dla nich właściwego zarządcy. Aktywne zarządzanie obiektami z udziałem naszych pracowników było ważnym czynnikiem, który przyczynił się do sukcesu naszej firmy. Wydaje się jednak, że sektor poradził sobie z tymi nowymi wymaganiami.

Jak sądzisz, które kraje i sektory rynku będą miały najwięcej inwestycyjnego potencjału w nadchodzących miesiącach?

Bez wątpienia warto przyglądać się wszystkim sektorom aktywów w Polsce oraz Czechach. Rentowności ustabilizowały się tam na atrakcyjnych poziomach, można też zaobserwować rosnący apetyt inwestorów. Wciąż jest to jednak niewielka skala, jeśli chodzi o tych graczy, którzy lokowali już swój kapitał w Polsce. Oni rozumieją rynek i cierpliwie czekali na odpowiedni moment. To głównie partnerzy lokalni lub z krajów sąsiadujących. Widać to zarówno w Warszawie w przypadku biur, jak i w głównych ośrodkach logistycznych, które oprócz stolicy znajdują się we Wrocławiu i Gdańsku. W jeszcze mniejszych lokalizacjach, gdzie lokalna konkurencja jest bardziej ograniczona, można wskazać za to parki handlowe. Równie interesującym sektorem jest PRS, w którym wciąż brakuje dobrej jakości aktywów z profesjonalnym i rzetelnym zarządzaniem. Mimo spowolnienia, popyt ze strony najemców w siedmiu głównych miastach nadal pozostaje silny. Nowo ukończone obiekty trafiające na rynek są szybko wynajmowane, a ich obłożenie sięga niemal 100 proc. Jesteśmy spokojni o te rynki i sektory, będziemy więc nadal je finansować.

Czy Helaba wciąż postrzega Polskę jako obiecujący rynek? Dlaczego?

Jesteśmy tu aktywni od ponad 15 lat i z dumą możemy powiedzieć, że byliśmy zaangażowani w tak wspaniałe projekty, jak Varso Place czy Warsaw Spire. Polska jest najsilniejszym spośród wszystkich rynków w regionie – naszym sąsiadem i piątym największym partnerem handlowym Niemiec, wyprzedzającym nawet Włochy, Wielką Brytanię czy Szwajcarię. To jeden z głównych obszarów działalności Helaby. W przeciwieństwie do wielu rynków zachodnich, Polska i jej stolica okazały się odporne, z niewielką liczbą problemów, jeśli chodzi o spłatę zobowiązań. Jeśli chodzi o nieruchomości, to nadal dość młody kraj, a to oznacza, że większość głównych aktywów biurowych w największych miastach powstała mniej więcej w ciągu ostatniej dekady. Są one zatem wysokiej jakości i pozostają atrakcyjne dla najemców. W dodatku Polska dysponuje dobrze wykształconą i młodą siłą roboczą, która przyciąga najemców zagranicznych poszukujących przestrzeni biurowej. Zaobserwowaliśmy, że wielki sukces Polski przyczynił się do wzrostu wynagrodzeń, a to z kolei sprawiło, że inne kraje CEE stały się dla niej konkurencją w oczach firm, które chcą tu rozwijać swój biznes. Jeśli chodzi o sektor handlowy, zarówno obroty, jak i footfall powróciły do poziomów sprzed pandemii. Stopy kapitalizacji pozostają atrakcyjne pomimo obecnych poziomów stóp procentowych. Dla mnie Polska jest cudownym krajem pełnym przyjaznych ludzi, którzy mają apetyt na biznes i lubią angażować się w rozwój wartościowych nieruchomości, które w długoterminowej perspektywie będą uszczęśliwiać najemców i odwiedzających. Polacy mają ciągle nowe pomysły i potrafią myśleć nieszablonowo.

Jakie są Twoje plany na lato? Gdzie najchętniej ładujesz baterie?

Gdy dwójka naszych dzieci już dorosła i niemal wyfrunęła z gniazda, coraz bardziej lubimy jeździć na samochodowe wycieczki. W zeszłym roku zwiedziliśmy Belgię – Gandawę, Brugię i Brukselę. Zaraz przed Wielkanocą skoczyliśmy do wschodnich Niemiec, by podziwiać architekturę Bauhausu w Dessau oraz imponujące dziedzictwo kulturowe i mieszkaniową architekturę Görlitz, a stamtąd udaliśmy się do czeskiej Pragi. Tego lata planujemy podróż do Normandii, przez Reims i Étretat aż do Mont Saint-Michel, w drodze powrotnej odwiedzimy zaś parę zamków w Dolinie Loary. Podczas takich wyjazdów zawsze przyglądamy się obiektom handlowym i outletowym, pozwalając sobie na „zakupy biznesowe”. W zeszłym roku udało się to w Roermond, a w tym roku prawdopodobnie powtórzymy to w Zweibrücken.