Portfele pełne korzyści

W Polsce, a także innych krajach regionu CEE, wynagrodzenia dla osób zatrudnionych w branży nieruchomości komercyjnych są niższe niż w Europie Zachodniej. Jednak, jak mówi Oskar Kasiński, CEO HR Design Group, widać w tym obszarze trend zwyżkowy. – Różnice te wynikają przede wszystkim z wyższych płac, wyższego poziomu i często także kosztów życia, większej konkurencji oraz rozwiniętego rynku kapitałowego w Europie Zachodniej. Polska i inne kraje CEE, mimo rosnących wynagrodzeń, wciąż pozostają atrakcyjnym rynkiem pracy dla międzynarodowych inwestorów z uwagi na niższe koszty operacyjne – komentuje. Zgodnie z danymi HR Design Group, kierownicy ds. leasingu zarabiają w Polsce średnio od 15 tys. do 20 tys. zł brutto (około 3 tys.-3,5 tys. euro) miesięcznie. W krajach Europy Zachodniej, takich jak Niemcy czy Francja, wynagrodzenia na podobnych stanowiskach wahają się od 5 tys. do nawet 9 tys. euro miesięcznie. Kierownicy projektów mogą zaś w Polsce liczyć na zarobki pomiędzy 18 tys. a 25 tys. zł, podczas gdy w Europie Zachodniej to od 5 tys. aż do 10 tys. euro. Asset managerowie mogą tam zarobić nawet 15 tys. euro miesięcznie, z kolei w Polsce tylko od około 8 tys. do 30 tys. zł brutto. Chociaż różnice te mogą wydawać się niekorzystne dla osób zatrudnionych w regionie CEE, tak naprawdę jest wręcz przeciwnie.

Według Gergeliego Stewarta, dyrektora zarządzającego Adelphi Recruitment w Wielkiej Brytanii: – Rekrutując w Europie Środkowo-Wschodniej od 2008 roku i porównując ten obszar z Europą Zachodnią, u kandydatów w regionie CEE zaobserwowałem znaczny wzrost dochodów. Doszło do tego, że dziś – biorąc pod uwagę koszty życia porównywalne z miastami takimi, jak Paryż czy Londyn oraz szybki rozwój Warszawy i czeskiej Pragi – uważam, że utalentowani specjaliści z obszaru nieruchomości mogą cieszyć się wyższym porównywalnym standardem życia w Europie Środkowo-Wschodniej niż ich zachodni odpowiednicy – mówi. Stewart podaje wynagrodzenia w stolicy jako przykład: – Możemy spojrzeć chociażby na podstawowe struktury wynagrodzeń nieruchomościowego funduszu inwestycyjnego w Warszawie, która jest centrum regionu, i w Londynie, czyli centrum rynków zachodnich. Widzimy wówczas, że porównywalne wynagrodzenia są o około 25-35 proc. niższe właśnie w stolicy Polski, ale różnica w kosztach utrzymania między tymi dwoma miastami jest bliższa 80 proc. (a koszty wynajmu w Londynie są ponad dwukrotnie wyższe) – zauważa.

A jak różnią się wynagrodzenia pomiędzy specjalistami ds. nieruchomości w różnych krajach Europy Środkowo-Wschodniej? Jak się okazuje, znacznie. Według Karoliny Białowarczuk, starszej menedżerki działu budownictwa i nieruchomości w Hays Poland, co może być dla niekrórych zaskakujące, to właśnie polscy dyrektorzy ds. nieruchomości otrzymują najwyższe pensje. – Wynagrodzenia oferowane zarządcom nieruchomości komercyjnych są u nas zazwyczaj nieco wyższe niż w innych krajach CEE. Tutejszy rynek jest po prostu większy, co zwiększa zarówno jego konkurencyjność, jak i stawki oferowane specjalistom – tłumaczy. Ze względu na wielkość naszego rynku, zarządcy odpowiedzialni za cały region zwykle mają siedzibę właśnie w Polsce, czego najlepszym przykładem jest zarządzanie aktywami. – To również specjalizacja, która oferuje jedne z najbardziej atrakcyjnych ścieżek kariery w branży nieruchomości komercyjnych, w tym konkurencyjne wynagrodzenia. Najlepsi kandydaci mogą otrzymać oferty sięgające nawet 35 tys. zł brutto miesięcznie, co w Polsce jest uznawane za wysokie wynagrodzenie – dodaje Karolina Białowarczuk.

Każdemu po równo

Sektor nieruchomości komercyjnych można naturalnie podzielić na kilka różnych klas aktywów. Do głównych segmentów zalicza się powierzchnie magazynowe, biurowe i handlowe. Wszyscy obserwatorzy rynku powinni zgodzić się, że te sektory radziły sobie w ostatnich latach raczej odmiennie. Trendy, które dało się zauważyć przed pandemią, przyspieszyły po jej wygaszeniu. Ponieważ wiele osób przestawiło się na hybrydową formę pracy, zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe zmniejszyło się, a nieruchomości handlowe już przed wybuchem pandemii stały przed widmem apokalipsy – przesycony rynek skurczył się bowiem w obliczu rozwoju e-commerce. W okresie, któremu przyświecały zmiany w tym, jak żyjemy i pracujemy, głównym zwycięzcą był więc sektor magazynowy. W Polsce branża doświadczyła prawdziwego boomu, a rynek w całym kraju skorzystał na trendzie nearshoringu. Aktywność uległa co prawda ochłodzeniu w ostatnim czasie, tak trudnym dla gospodarki. Nie pomogła także niepewność geopolityczna związana z atakiem na naszych sąsiadów. Co to oznacza w kwestii wynagrodzeń i zapotrzebowania na określoną kadrę?

– Piętnaście lat temu różnice w wynagrodzeniach między sektorami były może bardziej zauważalne. Logistyka stanowiła wtedy mniej modny i pożądany sektor, a najwięksi globalni inwestorzy koncentrowali się raczej na rozwijaniu flagowych projektów handlowych czy biurowych. Największe wynagrodzenia otrzymywali więc ci, którzy byli zatrudnieni właśnie w tych obszarach – mówi Gergely Stewart z Adelphi Recruitment. – Obecnie nie ma jednak znaczących różnic, przykładowo pomiędzy zarządzającymi aktywami logistycznymi a retailowymi, przy założeniu, że portfele objęte tym zarządzaniem są porównywalne – podkreśla.

Roszady wśród specjalistów

Konkretne liczby podaje Oskar Kasiński z HRDG: – Sektor magazynowy odnotował gwałtowny wzrost wynagrodzeń w trakcie pandemii, szczególnie w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Rozwój e-commerce spowodował wzrost zapotrzebowania na doświadczonych menedżerów, a ich wynagrodzenia mogły wynosić od 18 tys. do 30 tys. zł w Polsce, co stanowi znaczny skok w porównaniu z poprzednimi latami. Jednak rok 2024 pokazał również trend spowolnienia w zatrudnieniu w tym sektorze rynku. Tym samym prognozy na 2025 zakładają stabilizację płac – prognozuje. Zauważa też, że w segmencie biurowym wzrost wynagrodzeń wyhamował. – W Polsce zarobki kierowników projektów biurowych mieszczą się w granicach 15 tys.-25 tys. zł. W Europie Zachodniej wynagrodzenia są z kolei na poziomie 6 tys.-10 tys. euro. Segment mocno odczuł jednak wpływ pandemii, która przedefiniowała potrzeby najemców, a to w konsekwencji wpłynęło na dynamikę płac – wyjaśnia. – W segmencie handlowym pensje dla project managerów i leasing managerów utrzymują się na stabilnym poziomie. W Polsce zarobki leasing managerów wahają się między 15 tys. a 20 tys. zł, czasem sięgając nawet 25 tys. zł, natomiast w Europie Zachodniej mogą sięgać nawet 8,5 tys.-9,5 tys. euro, choć zmieniające się nawyki konsumenckie wpłynęły na spowolnienie wzrostu wynagrodzeń w tej branży – przyznaje Kasiński.

Karolina Białowarczuk z Hays Poland zgadza się, że wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych utrzymują stabilność. – Obecnie żadne segmenty ani dynamicznie nie rosną, ani nie znajdują się w kryzysie. Oznacza to, że choć na rynku handlowym, magazynowym i biurowym pojawiają się wakaty menedżerskie, to żadna z branż nie doświadcza dużo większego zapotrzebowania na pracowników. Tym samym żaden sektor nie musi specjalnie walczyć o kandydatów, oferując im konkurencyjne stawki. Nieco inaczej sytuacja wyglądała dwa-trzy lata temu, kiedy to pensje w segmencie magazynowym intensywnie rosły. Na tym rynku nadal można zarobić konkurencyjne pieniądze, ale nie są to znacząco wyższe pensje niż w innych branżach – twierdzi Białowarczuk, zauważając jednocześnie, że niektóre z bardziej niszowych, raczkujących dopiero w Polsce sektorów, zyskują w miarę swojego rozwoju na atrakcyjności w oczach pracowników. – Polskie jednostki PRS i PBSA powoli, ale sukcesywnie rosną. Sektory te stają się najbardziej preferowanymi przez kandydatów, zarówno pod względem wynagrodzeń, jak i rozwoju kariery. Firmy działające w tym obszarze z powodzeniem przyciągają specjalistów, którzy doświadczenie zdobywali w branży hotelowej. Jako przyszłościowy segment można też wskazać zarządzanie aktywami o profilu data center, czyli magazynami z silną infrastrukturą elektryczną i technologiczną. Budzi on duże zainteresowanie wśród profesjonalistów, choć w Polsce stawia dopiero pierwsze kroki – podkreśla.

Gergely Stewart zauważył z kolei inne ciekawe zjawisko rekrutacyjne, polegające na migracji specjalistów ds. nieruchomości pomiędzy segmentami: – W ostatnich latach pracodawcy zaczęli przejawiać zwiększoną gotowość do zatrudniania kandydatów, którzy doświadczenie zdobywali w innym obszarze rynku. Menedżer ds. wynajmu w centrum handlowym nie będzie już prawdopodobnie skupiał się na handlu detalicznym przez całą swoją karierę. Deweloperzy logistyczni, zwłaszcza ci, którzy mocno się rozwinęli w ciągu ostatnich siedmiu-ośmiu lat, mogą już wybierać spośród znacznie mniejszej puli wyspecjalizowanych w tym kierunku kandydatów. W odpowiedzi na to zapotrzebowanie nastąpił w tym kierunku znaczny przepływ specjalistów, zwłaszcza tych z sektora biurowego – zauważa Stewart.

Na niepewnym gruncie

Zatem jacy specjaliści są teraz najbardziej poszukiwani na rynku nieruchomości komercyjnych? Według Oskara Kasińskiego: – Najbardziej pożądani są eksperci w obszarze rozwoju biznesu, akwizycji nowych inwestorów i projektów z doświadczeniem w obszarze asset management, eksperci rynków kapitałowych, a także project managerowie i inne stanowiska techniczne związane z realizacją budów i projektów. Wzrost popytu na te stanowiska jest szczególnie zauważalny w Polsce i innych krajach CEE, gdzie międzynarodowe firmy coraz częściej rekrutują lokalnych specjalistów, oferując atrakcyjne wynagrodzenia i benefity – twierdzi. Do tej listy Karolina Białowarczuk dodaje menedżerów ds. pozyskiwania gruntów. – To stanowisko cieszy się niezmiennie dużym zainteresowaniem ze strony pracodawców. Pozyskiwanie gruntów pod budowę jest w Polsce coraz trudniejsze, zwłaszcza jeśli ich sytuacja prawna jest skomplikowana lub jeżeli teren zlokalizowany jest w dużym mieście. Jednocześnie mamy do czynienia z niedoborem ekspertów z szerokim doświadczeniem w skutecznym pozyskiwaniu gruntów pod inwestycje wysokiej klasy. Ma to wpływ również na wynagrodzenia. Menedżer ds. pozyskiwania gruntów zarabia zazwyczaj od 18 tys. do 20 tys. zł brutto miesięcznie – podkreśla Białowarczuk.

Gergely Stewart także przyznaje, że deweloperzy mają trudności ze znalezieniem wykwalifikowanych menedżerów ds. pozyskiwania gruntów. – Pula kandydatów rzeczywiście jest w tym obszarze bardzo mała. Mówiąc jednak bardziej ogólnie, pracodawcy poszukują przede wszystkim osób, które potrafią tworzyć i optymalizować wartość firmy: w zakresie wynajmu, zarządzania aktywami, rozwoju czy inwestycji. Chcą, aby ich menedżerowie wyższego szczebla posiadali dobrze rozwinięte umiejętności miękkie, a także konkretną wiedzę z zakresu nieruchomości, byli silnymi negocjatorami i potrafili rozwiązywać problemy. Pracodawcy poszukują również takich profesjonalistów, którzy mogą wnieść do firmy świeże pomysły, zwłaszcza w zakresie wdrażania technologii, a także wiedzy na temat ESG. Oprócz ograniczonych możliwości wyboru, właściciele firm stoją również przed wyzwaniem bardziej konserwatywnego rynku kandydatów, dla których stabilność jest dziś kluczową wartością – wyjaśnia dyrektor zarządzający Adelphi Recruitment.

Lunch, trening i premia

To prowadzi nas do pytania, co branża nieruchomości musi zrobić, aby przyciągnąć i zatrzymać talenty niezbędne do odniesienia sukcesu na wymagającym rynku. – Oprócz konkurencyjnych wynagrodzeń, specjaliści w nieruchomościach komercyjnych mogą liczyć na atrakcyjne pakiety bonusowe – mówi Oskar Kasiński. – Premie w tej branży są często powiązane z wynikami finansowymi danej inwestycji, np. poziomami dochodów z wynajmu, wskaźnikami zapełnienia budynków czy realizacją projektów zgodnie z harmonogramem. W Polsce, w zależności od stanowiska, premie mogą wynosić od 10 do 30 proc. rocznego wynagrodzenia podstawowego. W Europie Zachodniej premia może stanowić nawet 40 proc. rocznej pensji, szczególnie na stanowiskach wyższego szczebla w dużych spółkach inwestycyjnych – zauważa. Wymienia również typowe obecnie benefity, takie jak samochód służbowy, opieka medyczna czy karta sportowa. – To już pewien standard rynkowy w większych firmach. Coraz częstszym dodatkiem są też vouchery lunchowe, karty przedpłacone typu multicafeteria czy nielimitowana liczba dni pracy zdalnej. Firmy, które wprowadziły już takie benefity, zauważają, że wpływa to pozytywnie zarówno na retencję pracowników, jak i przyciąganie nowych osób – podkreśla i dodaje, że innymi kluczowymi czynnikami są m.in. elastyczność oraz klarowne perspektywy rozwoju zawodowego: – W Polsce coraz więcej firm oferuje elastyczne godziny pracy, możliwość pracy zdalnej oraz rozbudowane programy rozwoju zawodowego. Firmy, które oferują jasne ścieżki kariery, wsparcie w postaci szkoleń i dostęp do nowoczesnych technologii, mają większe szanse na zatrzymanie kluczowych specjalistów. Dodatkowo atmosfera w firmie, zbalansowane życie zawodowe i prywatne oraz możliwość realnego awansu są kluczowe dla współczesnych menedżerów, szczególnie w dynamicznie rozwijającym się sektorze nieruchomości komercyjnych – przekonuje Kasiński.

Karolina Białowarczuk podkreśla też, jak ważne w dobie pracy hybrydowej są elastyczne godziny pracy i jakość kultury organizacyjnej. – Reputacja pracodawcy i kultura pracy w danej organizacji mają duże znaczenie. Wśród powodów, dla których poszukują nowej pracy, kandydaci często podają słabe relacje z bezpośrednimi przełożonymi lub brak ich umiejętności menedżerskich. W związku z tym oczekują, że nowa firma będzie w tym obszarze bardziej satysfakcjonująca. Jeśli o pracodawcy słychać negatywne opinie, z pewnością wezmą to pod uwagę, traktując jako silny czynnik zniechęcający – podkreśla Białowarczuk. Jej zdaniem równie ważny dla potencjalnych kandydatów jest prestiż portfolio, nad którym będą pracować: – Atrakcyjność projektów, ich rozpoznawalność i prestiż również są bardzo istotne. W obecnej sytuacji rynkowej samo posiadanie portfela inwestycji jest bardzo ważne. W niektórych firmach zdarza się, że specjaliści nie mają akurat wielu projektów do realizacji albo zajmują się przez dłuższy czas głównie zadaniami administracyjnymi. To dla nich nie tylko uciążliwa sytuacja, ale też impuls do poszukiwania nowej pracy – mówi.

Gergely Stewart dodaje zaś, że najlepszym sposobem na zatrzymanie talentów jest utrzymywanie dobrej trajektorii biznesowej i bardzo indywidualne podejście do członków zespołu. – Zaskakujące jest to, jak bardzo indywidualne motywacje ludzi mogą się różnić: od elastycznych godzin pracy i równowagi między życiem zawodowym a prywatnym, przez możliwość szkolenia się i rozwoju, aż po status, dochody i wiele innych czynników – mówi. Firmy działające w branży nieruchomości muszą jednak wziąć pod uwagę również fakt, że oczekiwania pracowników zależą od pokolenia, do jakiego należą. – Owszem, kandydaci w każdym wieku poszukują ciekawych wyzwań zawodowych, chcą doświadczać rozwijającego się biznesu i pracy w środowisku opartym na współpracy i wsparciu, ale dla młodszych pokoleń wynagrodzenie ma już mniejsze znaczenie. Ogólnie rzecz biorąc, można powiedzieć, że w karierze szukają oni przynależności i celu. Chcą wierzyć w misję firmy i czuć się elementem czegoś większego, co ma pozytywny wpływ na otaczający ich świat. Młodsi pracownicy będą zatem szukać u potencjalnych pracodawców chociażby dobrze rozwiniętej polityki ESG – podsumowuje Stewart.