Gucci (nie) dla wszystkich

Najbardziej prestiżowe sklepy i punkty usługowe w Warszawie znajdują się w dwóch lokalizacjach: w okolicy Pl. Trzech Krzyży (to właśnie tu otwarto niedawno butik Bvlgari, oferujący luksusowe akcesoria i biżuterię) – z ul. Mysią, ul. Mokotowską i domem towarowym Vitkac, w którym swój salon ma Louis Vuitton, oraz w okolicach Pl. Piłsudskiego z budynkiem Metropolitan oraz hotelem Raffles, jednym z najbardziej luksusowych hoteli w Warszawie, z butikami Hermes, Brunello Cucinelii i Aston Martin. Większość marek luksusowych działa w Polsce na zasadzie franczyzy lub sklepów partnerskich. Dobra z najwyższej półki są oczywiście dostępne, ale w okrojonym asortymencie. I chociaż apetyt Warszawy na marki luksusowe rośnie, będziemy musieli na nie jeszcze poczekać.

Na Chanel, Gucciego i Pradę za wcześnie

Póki co, otwieranie w Warszawie flagowych salonów światowych marek z najwyższej półki nie ma ekonomicznego uzasadnienia. Nie tak znowu liczni najzamożniejsi Polacy mogą pozwolić sobie na zakupy w stolicach luksusu, takich jak Mediolan czy Londyn, lub udać się bliżej – do Berlina, Wiednia lub Pragi, miast, które w ostatnich latach stały się bardzo popularnymi destynacjami zakupowymi. Przemysł turystyczny ma bezpośredni wpływ na generowanie ruchu w sklepach, szczególnie w kontekście dóbr luksusowych. Warszawa również jest chętnie odwiedzanym miastem, rośnie także jej znaczenie, nie tylko jako destynacji turystycznej, ale i biznesowej – nie mamy jednak napływu azjatyckich turystów, którzy napędzają rynek dóbr luksusowych na Zachodzie. Warszawa została wyróżniona przez turystów ze 178 krajów w rankingu European Best Destinations jako najlepsza destynacja turystyczna w Europie w 2023 roku (raport CBRE High Street 2024). Potencjał jest ogromny. Jak podkreśla Karolina Kunciak, associate director w dziale High Street Retail, CBRE, choć w pandemii liczba turystów w Warszawie spadła, to szybko wróciła do wcześniejszych poziomów. Odwiedzający chętnie korzystają z potencjału ulic handlowych. Warto zauważyć, że średni dochód w większości krajów, których obywatele zwiedzają stolicę, jest zazwyczaj wyższy niż w Polsce. Mimo to Polska nadal postrzegana jest przez sektor dóbr luksusowych jako rynek rozwijający się. Wielcy gracze przyglądają się Polsce, czekając aż rynek dojrzeje. Na razie mówią: kiedyś z pewnością, ale jeszcze nie teraz.

Luksus w przystępnej cenie

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w kontekście marek premium. Wielu polskich konsumentów chętnie sięga po marki, które można określić mianem „luksus w przystępnej cenie”. Wśród tych marek rośnie zainteresowanie polskim rynkiem. Chętnie pojawiłyby się na warszawskich ulicach, ale problem stanowi brak odpowiednich lokali. – Marki premium są zainteresowane wejściem do Polski. Dostajemy liczne zapytania od brandów modowych, nieobecnych jeszcze u nas, natomiast nie zawsze jesteśmy w stanie sprostać ich oczekiwaniom, związanym z metrażem czy sąsiedztwem – mówi Karolina Kunciak. Londyn ma Regent Street, Berlin Kurfürstendamm, Paryż Champs Élysées, a Praga ul. Pařížską. Warszawa ciągle czeka na swoją ulicę handlową z prawdziwego zdarzenia. Dlaczego w stolicy nie ma głównej ulicy handlowej? Ma na to wpływ wiele czynników, m.in. historia miasta – postkomunistyczna spuścizna nadal odciska swój ślad, widoczny chociażby w chaosie urbanistycznym i w strukturze właścicielskiej lokali. Ulice zakupowe są rozproszone, nie ma też sąsiedztwa, na którym zależy markom premium. Na ten problem zwraca uwagę Karolina Kunciak. – Część lokali jest w rękach prywatnych, część należy do miasta, część do państwa. Ciężko jest pogodzić oczekiwania wszystkich zainteresowanych – tłumaczy. Najemcom, szczególnie premium, zależy na odpowiednim otoczeniu. Marki odzieżowe chciałyby pojawiać się obok innych brandów odzieżowych. Nie sprawdziła się do tej pory formuła otwierania takich punktów handlowych w sąsiedztwie np. lokali gastronomicznych. Na Nowym Świecie, obok eleganckich kawiarni, mieszczą się całodobowe kebabownie, perfumerie sąsiadują z kantorem albo sklepem całodobowym. Nie tylko to stanowi wyzwanie. – Drugim problemem jest brak większych przestrzeni. Mamy kamienice, w których dostępne są na ogół małe lokale, czyli o powierzchni do 200 mkw. Brandy odzieżowe szukają lokali większych, najchętniej o powierzchni 500 mkw. do 2 tys. mkw. Tu ponownie kłania się problem struktury właścicielskiej. Teoretycznie w sąsiadujących kamienicach można przebić ściany, ale łączenie lokali nie jest w interesie właścicieli. Nie pomagają też warszawscy konserwatorzy zabytków, którzy niechętnie wydają zgody na ingerencję w zabytkowych budynkach, a do takich należy większość obiektów przy ulicach handlowych – dodaje Karolina Kunciak. Na podobny problem zwraca uwagę przedstawiciel konceptu answear.com w Polsce: – Rozważaliśmy zlokalizowanie naszego salonu na jednej z ulic zakupowych, ale ‚high street’ w Warszawie w dalszym ciągu nie istnieje. Ulice, które braliśmy pod uwagę, nie pozwalały na dotarcie do odpowiedniej grupy docelowej, nie potrafiły zaoferować odpowiedniej przestrzeni czy po prostu nie stwarzały komfortowych warunków do zakupów, czy to ze względu na utrudnione możliwości parkowania, czy wciąż zaniedbaną okolicę – tłumaczy Kamil Bajołek, brand director PRM.

Mixed-use wygrywa z kamienicą

Remedium na brak ulic handlowych, lub raczej na skomplikowaną i niedoskonałą kondycję warszawskiego centrum, stanowią coraz popularniejsze ultranowoczesne projekty typu mixed-use, takie jak np. Fabryka Norblina, Elektrownia Powiśle, Browary Warszawskie czy Hala Koszyki. Takie obiekty łączą różne funkcje, spełniają rolę miastotwórczą, a przede wszystkim gromadzą pod jednym dachem docelową grupę klientów. Właściciele konceptu answear, który kilka miesięcy temu pojawił się po raz pierwszy w Warszawie, ostatecznie zdecydowali się na otwarcie swojego salonu w Fabryce Norblina. – Wybierając tę lokalizację, braliśmy pod uwagę przede wszystkim kryterium uwzględniające to, gdzie znajdują się nasi klienci. Obecnie centrum Warszawy przesuwa się w kierunku Woli, powstało i wciąż powstaje tam wiele przestrzeni biurowych i luksusowych apartamentowców. Sama Fabryka Norblina jest centrum lifestylowo-rozrywkowym na poziomie premium, zatem nasza oferta doskonale wpisuje się w to miejsce – wyjaśnia Kamil Bajołek.

Outlety również są premium

Marki premium w Polsce chętnie uruchamiają swoje placówki w centrach outletowych. Sklepy w outletach często powstają jako drugi kanał sprzedaży, zwykle więc są to marki, które już funkcjonują w salonach regularnych. W centrach działających pod szyldem Designer Outlet swoje sklepy ma wiele marek premium, m.in. Michael Kors, Armani, Twinset, Lacoste, Pinko, Furla czy marki z grupy PVH oraz Boss. Nową marką premium, która pojawi się w Designer Outlet Warszawa jeszcze w tym roku, jest włoski brand Boggi Milano.

Jak tłumaczy Krzysztof Gaczorek, prezes KG Group, firmy realizującej Designer Outlet Kraków, jednym z powodów, dla których marki wybierają centra outletowe, jest wzrost rozpoznawalności i możliwość dotarcia do klientów, którzy nie mieli wcześniej styczności z danym producentem. – Dzięki obecności w outletach marki docierają do szerszej grupy klientów, przez co poszerzają własny łańcuch sprzedaży. Do tego marki premium mają możliwość skutecznej sprzedaży nadwyżek towarów i kolekcji z wcześniejszych sezonów, dzięki czemu w regularnych sklepach mogą operować bieżącą kolekcją – tłumaczy ekspert. Sklepy outletowe są dochodowe dla marek premium, generują dodatkowy przychód i dodatkowe zyski. Są również atrakcyjne dla konsumentów, przede wszystkim dzięki możliwości zaoferowania produktów z wyższej półki w atrakcyjnych cenach.

Marki luksusowe na świecie również wykorzystują w sprzedaży kanały outletowe, jednakże polski rynek nie jest jeszcze na nie gotowy. – Takie salony można znaleźć w wybranych centrach outletowych w krajach, w których konsumpcja marek luksusowych jest bardziej rozwinięta, np. we Włoszech, Francji czy Wielkiej Brytanii. Rozwój marek luksusowych w outletach następuje po rozwinięciu kanału full price w centrach czy na ulicach handlowych, zatem w Polsce ten etap jest jeszcze przed nami – tłumaczy Dawid Rutkowski, asset and development manager, ROS Retail Outlet Shopping.

Nadzieją Nowe Centrum Warszawy

Centra handlowe i kompleksy typu mixed-use, mimo że piękne, czyste, bezpieczne, wygodne i bez wątpienia miastotwórcze, nie powinny zastępować ulic handlowych. W zdrowo rozwijającym się mieście musi być miejsce zarówno na tego typu obiekty, jak i na tętniące życiem ulice handlowe, które nadają mu autentyczności i unikalności. Trwająca obecnie budowa Nowego Centrum Warszawy daje nadzieję na stworzenie przestrzeni przyjaznej mieszkańcom i atrakcyjnej dla inwestorów. To ambitny projekt, mający na celu rewitalizację stołecznych ulic i przekształcenie centrum stolicy w nowoczesne miasto. Jak optymistycznie zauważa Karolina Kunciak, przebudowa centrum przede wszystkim połączy ważne punkty na mapie stolicy, tworząc spójną przestrzeń, co ułatwi poruszanie się po mieście i zwiększy dostępność jego głównych atrakcji. – Pojawi się więcej zielonej przestrzeni, miejsc do odpoczynku i spędzania czasu. Dzięki temu mieszkańcom i turystom łatwiej będzie korzystać z oferty ulic handlowych – przewiduje ekspertka. W ramach projektu powstała już kładka pieszo-rowerowa przez Wisłę, zrewitalizowano Plac Pięciu Rogów i ul. Bracką, trwa remont ul. Chmielnej, wkrótce nowe oblicze zyskają ul. Krucza i ul. Zgody. Pod Placem Powstańców powstaje długo wyczekiwany parking podziemny, zmienia się też zaniedbane przez dziesięciolecia otoczenie Pałacu Kultury. Vis-à-vis Domów Towarowych Centrum przy ul. Marszałkowskiej (które zresztą były wizytówką handlową Warszawy lat 60.) lada dzień pierwszych gości powita Muzeum Sztuki Nowoczesnej, a na jego tyłach zamiast betonowej pustyni powstanie park. Wszystkie te działania dają nadzieję, że kompleksowa rewitalizacja centrum stolicy będzie miała wpływ na atrakcyjność Warszawy, także z punktu widzenia inwestorów.