Nie ignorujcie agencji

Nathan North, "Eurobuild CEE": Jak ważne są dla inwestorów oceny wystawiane przez agencje ratingowe?

Jack Foster, FTREA: To ważne pytanie. Analizując rynek amerykański po niedawnym obniżeniu oceny, jest bardzo prawdopodobne, że w roku 2013 rating dotyczący USA zostanie ponownie zmniejszony. Nie zanosi się bowiem na to, że przed kolejnymi wyborami rząd wprowadzi w życie odpowiedni pakiet fiskalny. Są to zatem ważne kwestie i dlatego nie można ignorować tego, co agencje mówią lub zamierzają powiedzieć.

Czy oceny dokonywane przez agencje mają istotną wartość i rzetelnie odzwierciedlają sytuację na rynku, czy tylko przyczyniają się do wzrostu ogólnej paniki?
Naszym zdaniem, agencje ratingowe odgrywają pożyteczną rolę i dlatego traktujemy poważnie ich oceny. Wnios-ki formułowane przez agencje stanowią zwykle rozsądną reakcję na zmiany, które już nastąpiły. Mogą także stymulować określone zmiany. Jednak w obu przypadkach inwestorzy muszą obserwować informacje płynące z agencji. Jeżeli chodzi o USA, to oceny agencji odgrywają ważną rolę, ponieważ obecnie w rządzie amerykańskim występuje pewna dysfunkcja w sferze polityki dotyczącej zadłużenia i kwestii fiskalnych. Przesłanie przekazywane przez agencje ma również znaczenie dla wyborców i wpływa na podejmowane przez nich decyzje. Agencje oceniają ryzyko i rządy. Choć oceny te mogą wpływać na sferę makroekonomiczną, to informacje publikowane przez agencje są raczej natury finansowej i wywierają presję na władze, aby podejmowały odpowiednie działania.

Jaki wpływ mogą mieć oceny dokonywane przez agencje na inwestowanie w nieruchomości?
Opinie agencji są szczególnie istotne dla inwestorów z sektora nieruchomości. Wartość budynku nie zależy tylko od ceny betonu lub robocizny, lecz także od tego, jaki jest popyt i podaż. Musimy być świadomi wpływu czynników makroekonomicznych, takich jak kursy wymiany walut. Chcę podkreślić, że w przypadku nieruchomości trudniej jest się zabezpieczyć niż w przypadku innych produktów. Inwestując w nieruchomości trzeba brać pod uwagę wiele czynników. Jeżeli agencja ratingowa publikuje wyraźne ostrzeżenie lub istotnie podwyższa ocenę, to należy te sygnały traktować bardzo poważnie podczas podejmowania decyzji inwestycyjnych. Choć powinien to być jeden z wielu czynników, które są brane pod uwagę.

Czy ważniejsze są dla Państwa oceny agencji ratingowych, czy też analizy własne?
To zależy od sytuacji. W pojedynczych przypadkach w skali mikro, agencje rzeczywiście mogą wpływać na podejmowaną decyzję. Jednak w wielu przypadkach specjaliści działający na konkretnym rynku dostrzegają nadchodzącą tendencję i są w stanie wyprzedzać wydarzenia. Natomiast agencje mogą nam zwracać uwagę na inne czynniki, które nie mają dla nas priorytetowego znaczenia - na przykład, jeżeli chodzi o jakąś konkretną spółkę, którą się nie interesowaliśmy.

Jaki wpływ mają ratingi na decyzje dotyczące inwestowania w naszym regionie?
Zasadniczo kraje Europy Środkowo-Wschodniej z perspektywy inwestorów instytucjonalnych stanowią tzw. rynki płytsze. Chodzi o to, że jesteśmy w stanie podejmować decyzje z dużym wyprzedzeniem. Nasze decyzje zwykle wyprzedzają zmiany ratingów. Natomiast ocena wydana przez agencję ratingową może nas skłonić do spojrzenia na sytuację w inny sposób. Jeżeli jesteśmy już zakorzenieni na danym rynku, wówczas opinia wydana przez agencję może skłonić nas na przykład do dalszych inwestycji. Musimy działać indywidualnie w każdej sytuacji. Trudno jest zatem stwierdzić, jak ważne są agencje w każdym pojedynczym przypadku. Dają one jednak wskazanie dotyczące ogólnych tendencji.

Kto na rynku nieruchomości w największym stopniu opiera swoje działania na ocenach agencji?
Oceny agencji ratingowych są zwykle wykorzystywane w większym stopniu przez sprzedających niż przez kupujących. W przypadku kupujących, agencje potwierdzają tylko podjęte już decyzje. Dla sprzedających, rating opublikowany przez agencję może potwierdzić możliwość zbycia. Kupujący wykonują ogromną pracę poszukując odpowiedniego obiektu i muszą być dobrze zorientowani w sytuacji panującej na rynku. Na przykład w krajach Europy Środkowo-Wschodniej przed zakupem przeprowadzamy dokładne badania rynku jako kupujący. Z drugiej strony sprzedający mogą wykorzystywać ratingi, by móc powiedzieć ?Patrzcie! Nasze ratingi wzrosły - powinniście kupić naszą nieruchomość!"

Czy uzasadniona jest krytyka, z jaką spotkały się agencje ratingowe w czasie niedawnej trudnej sytuacji na rynku?
W ostatnim czasie agencje ratingowe spotkały się z nowymi naciskami i wyzwaniami, a ich działania są przedmiotem coraz bardziej szczegółowej analizy. Ostatnio krytycznie pisano o nich w prasie. Może to być w pewnym stopniu uzasadnione. Jednak agencje nadal mają istotną rolę do odegrania. Z moich obserwacji wynika, że agencje ratingowe w ciągu ostatnich czterech lat stały się bardzo ostrożne pod względem metodologii działania i udało im się skutecznie odbudować zaufanie inwestorów.

Czym są agencje ratingowe?
Agencja ratingowa publikuje wskaźniki dotyczące wiarygodności kredytowej emitentów specyficznego typu obligacji i instrumentów dłużnych. Są to organizacje non-profit, firmy a także samorządy lokalne i władze centralne. W przypadku krajów, agencje te przypisują obligacjom gwarantowanym przez państwo długoterminowe wskaźniki dotyczące kredytów walutowych. Trzy największe agencje ratingowe to: Standard & Poor's, Moody's Investor Service oraz Fitch Ratings, które wspólnie kontrolują ponad 50 proc. rynku. Inne agencje to: Dominion Bond Rating Service, A.M. Best, a także Dagong Global z siedzibą w Chinach, jak dotąd jedyna agencja spoza USA, która zyskała uznanie wśród zachodnich mediów finansowych. S&P klasyfikuje dłużników według skali sięgającej od AAA do D, zgodnie z którą uważa się, że ci ocenieni poniżej poziomu BBB posiadają "obligacje śmieciowe", poniżej poziomu ryzyka inwestycyjnego. Od ostatniego kryzysu finansowego agencje spotykają się z coraz ostrzejszą krytyką - zarówno ze strony rządów jak i przedstawicieli biznesu. Krytyka nasiliła się szczególnie teraz, podczas kryzysu zadłużenia państwowego w Unii Europejskiej. Agencje krytykuje się za: konflikt interesów ze względu na zbyt silne powiązania z ocenianymi firmami, oligopol (regulacje prawne umożliwiające wejście na rynek agencji ratingowych są bardzo restrykcyjne) a także za tworzenie błędnego koła poprzez wpędzanie w bankructwo firm otrzymujących słabe oceny kredytowe. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej krajem ocenianym najwyżej według S&P jest Słowenia (AA z perspektywą negatywną), za którą uplasowały się Czechy i Estonia (oba ze stabilnym wskaźnikiem AA-), Słowacja (stabilne A+) oraz Polska (stabilne A-). Najniższy wskaźnik wiarygodności kredytowej według S&P ma Bośnia i Hercegowina (negatywne B+).