Życie na lotnisku

Kolebką koncepcji tzw. lotniska-miasta (Airport City) jest Amsterdam. Koncepcja ta polega na tym, że hotele, biura, obiekty logistyczne, a czasem także obiekty handlowe i rozrywkowe znajdują się na terenie lub w pobliżu portu lotniczego. Zmęczeni podróżni nie muszą już jechać do centrum miasta. Wszystkie udogodnienia dostępne są bowiem na terenie i wokół portu lotniczego. Tak jak Tom Hanks w filmie "The Terminal", mogą niemal zamieszkać na lotnisku. - Lotnisko-miasto to dynamiczne środowisko, które integruje i wzmacnia relacje między ludźmi i firmami, logistyką i zakupami, funkcją informacyjną i rozrywkową - pisze na swojej stronie internetowej Schiphol Group, która jest właścicielem i operatorem Portu Lotniczego w Amsterdamie. - Ten sprawnie działający węzeł, w którym spotykają się różne rodzaje transportu - lotniczy, kolejowy i drogowy - stanowi dla podróżnych wyjątkowe doświadczenie.

John D. Kasarda z Centrum Handlu Lotniczego przy Instytucie Przedsiębiorczości Prywatnej im. Franka Hawkinsa Kenana (Center for Air Com- merce at the Frank Hawkins Kenan Institute of Private Enterprise) na Uniwersytecie Stanu Północna Karolina definiuje termin "lotniska-miasta" bardziej prozaicznie, jako kompleks miejski z infrastrukturą i gospodarką koncentrującymi się wokół portu lotniczego, który umożliwia szybkie połączenie firm z oddalonymi dostawcami, klientami i partnerami przedsiębiorstwa". Niezależnie od przyjętej definicji, koncepcja rozprzestrzeniła się już na całym świecie, a przykłady tego rodzaju obiektów można znaleźć w tak różnych miastach, jak Hong Kong, Manchester i Tel Awiw.

Jak wygląda Airport City?
Dość typowym projektem jest Airport City St Petersburg, realizowany przez konsorcjum spółek Warimpex, CA Immo i UBM. Znajdujący się w odległości zaledwie 300 m od terminalu 2 Portu Lotniczego Pułkovo pierwszy etap projektu - hotel Crowne Plaza oraz centrum biznesowe o powierzchni 17 tys. mkw. - ma być ukończony w listopadzie lub grudniu bieżącego roku. Wszystkie budynki są połączone na poziomie parteru, gdzie znajdą się restauracje, centrum spa i fitness, a nawet przedszkole. - Chodzi o to, by nasi najemcy nie musieli opuszczać budynku. Powinni na terenie obiektu mieć dostęp do wszystkich potrzebnych im funkcji - mówi Andriej Kaniwec, dyrektor generalny Airport City St Petersburg. - Nie mamy zbyt dużo powierzchni dla funkcji handlowej - około 2 tys. mkw., przeznaczone główne na sprzedaż produktów luksusowych. Obok znajduje się wielkie centrum handlowe, w którym jest kino i lodowisko, centrum fitness i dwa baseny - opowiada Andriej Kaniwec.

Na pytanie o przyszły rozwój petersburskiej dzielnicy Pułkovo, Andriej Kaniwec wyraził przekonanie, że wkrótce w sąsiedztwie zaczną zakładać swoje siedziby nowe firmy. Jego optymizm w dużej mierze związany jest z pracami przeprowadzanymi na terenie portu lotniczego. - Dzięki przebudowie, port stanie się węzłem komunikacyjnym konkurencyjnym wobec portu lotniczego Helsinki Vantaa. Jest to dość ambitne zadanie, ponieważ obecnie Pułkovo obsługuje rocznie 8 mln podróżnych, a Helsinki 13 mln. Ponadto w odległości 20 minut jazdy od Pułkova znajduje się duża strefa przemysłowa, w której działają Toyota, General Motors, Magna i Foxconn. Słyszałem, że Hewlett Packard także chce się tam przeprowadzić - mówi Andriej Kaniwec.

Kolejnym typowym projektem typu Airport City jest kijowski Kiev Airport City, realizowany przez Asamer, Deol Partners i B&C Maculan Project Development. W tym przypadku budowa na terenie 8,5 ha jeszcze nie ruszyła, lecz powinno to nastąpić jeszcze w tym roku. Pierwszy z trzech etapów ma obejmować budowę budynków biurowych, których docelowa powierzchnia najmu przekroczy 117 tys. mkw. Drugi etap ma obejmować dwa hotele - jeden czterogwiazdkowy, a drugi pięciogwiazdkowy. Początkowo w ramach pierwszego etapu planowano budowę hoteli, w których mieli zatrzymywać się kibice przyjeżdżający do Kijowa na mistrzostwa w piłce nożnej Euro 2012. - Realizacja projektu ruszyła w 2007 roku, lecz została wstrzymana z powodu kryzysu finansowego - mówi architekt Sergiej Junakow z pracowni S. Junakow. - Kontynuujemy prace nad dalszą koncepcją projektu. Pierwsza, przygotowana przez austriacką pracownię architektoniczną, Moser Architekten Ziviltechiker, za którą odpowiadał architekt Mark Gilbert, miała mieć powierzchnię około 300 tys. mkw., lecz wraz z upływem czasu klient zmniejszył swoje oczekiwania do 130 tys. mkw. Projekt ma dziś około połowy początkowej wielkości. Jeżeli uda się uzyskać finansowanie, budowa całego kompleksu powinna zostać ukończona w ciągu około pięciu lat - jest przekonany Sergiej Junakow.

Problemy, problemy
Kijów to nie jedyna lokalizacja borykająca się z opóźnieniami i problemami finansowymi. Bratislava Greenfields, spółka joint venture Reform Capital i Realiz, chce zrealizować projekt lotniska-miasta w pobliżu portu lotniczego Letisko M. R. Štefánika - Airport Bratislava. W 2007 roku spółka rozpoczęła skupowanie gruntów rolnych. Ostatecznie nabyła 43 ha. - Nie możemy nic zrobić, bo plan zagospodarowania nie został zmieniony - mówi manager projektu Michal Smolec. Uważa, że taka decyzja powinna zostać podjęta w 2012 roku, a do tego czasu realizacja projektu jest wstrzymana.

Także na Węgrzech w 2008 roku spółka Airport City Plaza kupiła - za 11 mln euro - teren o powierzchni 14 ha w pobliżu Budapesztu. Planowano tam budowę kompleksu mieszczącego hotele, centrum konferencyjne, biura, centrum handlowe, a nawet kasyno, lecz w 2009 roku orzeczono upad-łość spółki. Nie oznacza to jednak końca rozwoju portu lotniczego w Budapeszcie. Budapeszteński Międzynarodowy Port Lotniczy im. Ferenca Liszta (Liszt Ferenc International Airport) w 75 proc. należy do konsorcjum, na czele którego stoi Hochtief. Obecnie jest przekształcany w węzeł transportu towarowego. Cargo City jest więc obecnie realizowane na terenie portu lotniczego. Oddanie pierwszego etapu, który jest już w 80 proc. wynajęty i mieści 11 tys. mkw. powierzchni magazynowej plus 5 tys. mkw. biur, planowane jest na jesień 2012 roku. Etap drugi będzie podobnej wielkości. Ponadto w 2008 roku deweloper Ablon ukończył pierwszą fazę parku logistycznego Airport City, który także znajduje się w Budapeszcie. Obiekt, zkokalizowany w odległości jednego kilometra od portu lotniczego, jest dziś wynajęty w 100 proc.

Zachęcona sukcesem węgierskiego projektu spółka Ablon postanowiła realizować swoją koncepcję lotniska-miasta również w Rumunii. W odległości 2 km od bukareszteńskiego Międzynarodowego Portu Lotniczego Henri Coandă (Henri Coandă International Airport), firma realizuje pierwszy etap projektu Airport City Bucharest, który powinien zostać ukończony w ciągu 18 miesięcy.
Warto wspomnieć także o projekcie w Serbii - Log Center, który realizowany jest przez Eyemaxx ?Real Estate i Chayton Capital. Znajduje się w pobliżu Portu Lotniczego Konstantyna Wielkiego w Niszu. Będzie to głównie obiekt magazynowy, ale planowane są także biura, hotel i centrum handlowe.

Serbia ma już projekt lotniska-miasta w Belgradzie. Realizowany przez Africa-Israel i Tidhar Construction, znajduje się na terenie 14 ha. Po ukończeniu ostatniego etapu powinien składać się z 12 budynków, wśród których znajdzie się hotel Crowne Plaza. Nazwa projektu może w pewnym stopniu wprowadzać w błąd. Znajduje się on 10 minut jazdy od Międzynarodowego Portu Lotniczego w Belgradzie, a jego nazwa została zaczerpnięta z poprzedniego projekty spółki Africa-Israel "Tel Aviv Airport City".

Pokażcie pieniądze
Tego rodzaju przedsięwzięcia wzbudziły też zainteresowanie samych portów lotniczych. Tak jak w Amsterdamie i Budapeszcie, porty dostrzegają możliwość uzyskiwania przychodów z gruntów, które są ich własnością. Port Lotniczy Wnukowo w Moskwie opracował plan obejmujący budowę kompleksu hotelowego, obiektów konferencyjnych oraz parku przemysłowego.

W Polsce o zamiarze realizacji takich projektów poinformowało kilka portów lotniczych. Gdański Port Lotniczy im. Lecha Wałęsy zlecił PM Group opracowanie planu rozwoju do 2035 roku. Jego elementem ma być lotnisko-miasto mieszczące hotele, a także obiekty konferencyjne i punkty usługowe. Poznański Port Lotniczy Poznań-Ławica także chce wykorzystać dobrą koniunkturę, lecz jego plany realizacji lotniska-miasta dopiero powstają. - Teren należący do Portu Lotniczego Poznań Ławica obejmuje ponad 300 ha powierzchni, z których prawie połowa może zostać przeznaczona do tworzenia bazy przychodowej tzw. sfery non-aviation - mówi Hanna Surma, manager ds. komunikacji i kontaktów z prasą Portu Lotniczego Poznań-Ławica.

Są również plany realizacji lotniska-miasta w Warszawie. Dyrektor Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina, Michał Marzec twierdzi, że powodem budowy Chopin City jest "obniżenie kosztów portu lotniczego." Projekt jest "w ogólnych zarysach oparty na koncepcji zrealizowanej w Amsterdamie". Plan urbanistyczny przygotowała pracownia JEMS Architekci. - Lotniska-miasta budowane są na całym świecie - mówi Jerzy Szczepanik-Dzikowski z JEMS Architekci. - Założenie jest takie, by osoby przybywające w celach biznesowych mogły załatwić swoje sprawy na terenie lotniska. Dotyczy to także usług, z których korzystają inni pasażerowie. Z tego powodu budowane są biura i centra handlowe, które mogą służyć osobom podróżującym w celach biznesowych. Także mniejsze miejscowości starają się tworzyć takie kompleksy. Lotniska mają ogromny problem, ponieważ muszą obniżać koszty własne. Chcą zatem osiągać przychody z nieużywanych gruntów - zauważa Jerzy Szczepanik-Dzikowski.

Michał Marzec dodaje, że Warszawa jest szczególnym przypadkiem. Lotnisko znajduje się niemal w samym mieście. - Model lotniska-miasta przewiduje, że park biznesowy znajduje się obok lotniska i jest połączony z miastem transportem kolejowym, drogowym lub metrem. W Warszawie lotnisko leży w mieście, lecz możliwości dojazdu do niego są ograniczone. Podstawowy problem polega na tym, ile można tu zbudować nie powodując zatkania ruchu w mieście - mówi Michał Marzec. - Klient brał pod uwagę realizację centrum handlowego, lecz powodowałoby to zbyt duże natężenie ruchu drogowego. Tego rodzaju obiekt nie jest przeznaczony dla osób wyjeżdżających z portu lotniczego, a w większym stopniu dla mieszkańców miasta. Sam projekt biurowy generuje wprawdzie dość duże natężenie ruchu, lecz o wiele mniejsze niż centrum handlowe - mówi Jerzy Szczepanik-Dzikowski. Niepokój związany z ruchem pojazdów zmniejsza jednak fakt, że w okolicy realizowanych jest kilka przedsięwzięć infrastrukturalnych. Budowana jest podziemna stacja kolei, która zdaniem Michała Marca, powinna przysłużyć się lotnisku-miastu, ponieważ do wszystkich części kompleksu lotniska będzie można dojść pieszo w ciągu piętnastu minut. W pobliżu zostanie też wybudowanych szereg dróg, takich jak między innymi autostrada A2. Port Lotniczy im. Fryderyka Chopina podpisał także kontrakt ze spółką Arup, która pracowała już nad realizacją projektów lotnisk-miast w Istambule, Manchesterze i Berlinie.

Narodziny aero-metropolii
Problemy z infrastrukturą to powszechne zjawisko w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Jednak zdaniem Andrieja Kaniweca z Airport City St Petersburg, znajdujący się w złym stanie system dróg w mieście stanowi istotny pozytywny czynnik dla realizacji projektu. - Przewagą projektu jest dostępność parkingów i pobliska obwodnica. Można to łatwo wytłumaczyć poważnymi, sięgającymi jeszcze czasów sowieckich problemami ze starą infrastrukturą transportową, która nie jest odpowiednio rozwinięta. Z tego powodu firmy z centrum miasta wyprowadzają się na przedmieścia - zauważa. Połączenia transportowe do centrum miasta są jednak modernizowane. - Do roku 2014 zacznie działać linia szybkiego tramwaju, kursującego do głównego dworca kolejowego w centrum miasta, podróż którym powinna potrwać około 40 minut - zauważa Andriej Kaniwec. Przyznaje jednak, że obecnie podróż samochodem do centrum trwa 40 minut. Tak jak Michał Marzec uważa, że powodzenie projektu Chopin City wydaje się być uzależnione od budowy autostrady A2, Andriej Kaniwec liczy na tzw. Korytarz A9: - Za trzy lata zbudowana zostanie autostrada biegnąca z Moskwy do Helsinek, która będzie przebiegać w pobliżu Airport City St Petersburg - mówi.

John D. Kasarda uważa, że tym co najlepiej charakteryzuje tego rodzaju projekty, są zmiany w otaczającej infrastrukturze, których są katalizatorem. Odwołuje się do koncepcji aero-metropolii, zintegrowanego obszaru biznesowego, którego centrum stanowi lotnisko. - W osiągnięciu istotnego rozwoju gospodarczego i większej konkurencyjności, lotnisko-miasto nie ma największego znaczenia. Takiego znaczenia nabiera dopiero aero-metropolia. Lotnisko-miasto jest tylko trzonem aero-metropolii, która stanowi zintegrowany z portem lotniczym obszar gospodarczy. Wzdłuż głównych dróg wiodących do portu lotniczego lokują się grupy firm zależnych od transportu lotniczego, które w przypadku niektórych portów lotniczych zakładają siedziby w odległości do 25 km, tworząc w ten sposób powiększoną aero-metropolię - mówi John D. Kasarda. Tego rodzaju rozwój jest jego zdaniem uzupełnieniem zwykłej aktywności gospodarczej miast. - Odnoszące sukcesy lotniska-miasta raczej wzmacniają, a nie konkurują z budową obiektów komercyjnych w centrach miast. Umacniają tym samym ogólnie pojętą gospodarkę miasta - uważa John Kasarda. I dodaje, że budowa tego rodzaju obiektów jest ważna, ponieważ miasta bez lotnisk skazane są na ekonomiczny upadek. - Transport lotniczy będzie tak ważny dla lokalizacji firm i budowy obiektów komercyjnych w XXI wieku, jak w XX wieku ważne były autostrady, a w XIX wieku - koleje - wyjaśnia John Kasarda. Jeśli ma rację, to coraz większa liczba ludzi będzie pracować w firmach, które będą bezpośrednio lub pośrednio powiązane z lotniskiem. I mimo, że wciąż pod względem realizacji wspomnianych przedsięwzięć Europa Środkowo-Wschodnia pozostaje w tyle za czołowymi regionami, to zmiany następują bardzo szybko.

Alexander Hayes