W grupie siła

Radosław Górecki "Eurobuild CEE": Na konferencji prasowej powiedział Pan, że Grupa PHN skupi się na zarządzaniu, że nie będzie deweloperem. To dość zaskakująca deklaracja biorąc po uwagę fakt, że jednocześnie zapowiedział Pan, iż grupa zamierza zainwestować w budowę nowych projektów około 1,9 mld zł.

Wojciech Papierak, prezes Grupy PHN: Mówiąc, że nie będziemy deweloperem miałem na myśli, że docelowo Grupa PHN nie będzie takich funkcji sprawowała. A jeśli nawet, to na pewno nie będzie to funkcja dominująca.

Ile konkretnie czasu zajmie zakończenie projektów deweloperskich?

Tu trzeba spojrzeć na strukturę majątku, którym dysponujemy. W naszym portfelu znajduje się bardzo dużo niezabudowanych nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach. Byłoby grzechem, gdybyśmy nie wykorzystali tego potencjału. Chcemy powiększyć majątek firmy realizując atrakcyjne projekty. Istotne jest to, że nie chcemy budować płynności na sprzedaży majątku. Dlatego te inwestycje, których wartość sięgnie blisko 2 mld złotych, mają powiększyć majątek grupy.

Z zapowiedzi wynika, że chcą Państwo wybudować ok. 200 tys. mkw. Ile czasu zajmie budowa tych projektów? Rok, dwa lata?

Prowadzenie tego typu, niełatwych inwestycji, wymaga czasu - zwłaszcza w Warszawie.

Trudne inwestycje w Warszawie można prowadzić w nieskończoność...

To akurat nie jest naszym celem. Chcemy szybko ruszyć z kluczowymi inwestycjami.

Kluczowymi, czyli którymi? Świętokrzyska 36...

Jest jeszcze Foksal, Al. Wilanowska, jest pytanie o przyszłość biurowca Kaskada w Warszawie. Jest spółka Intraco, która dysponuje jednym z pierwszych wysokościowców w Warszawie. Tuż obok niego mamy atrakcyjne tereny do zabudowania. Jak widać, jest tego dość dużo. Mamy też ambitne plany dotyczące nieruchomości położonych poza Warszawą. Chcemy budować centra logistyczne i obiekty handlowe. Wszystkie te inwestycje mają ruszyć w najbliższym czasie. Planujemy je zrealizować wspólnie z partnerami, w formule spółek specjalnego przeznaczenia.

Rozumiem, że strategia jest taka, iż inwestycje te zasilą portfel grupy i w nim pozostaną. Czy może jednak część z nich zostanie wystawiona na sprzedaż dla funduszy inwestycyjnych?

Nie będziemy ich sprzedawać. Pomysł na Grupę PHN jest taki, żebyśmy docelowo funkcjonowali w formule zbliżonej do REIT (Real Estate Investment Trust). Będziemy więc spółką, która żyje z nieruchomości: zarządzając nimi i czerpiąc zyski z wynajmu. Oczywiście portfel będzie tak prowadzony, aby maksymalizować zyski. Nie wykluczamy zatem sprzedaży części nieruchomości ani kupowania atrakcyjnych projektów.

Przy Świętokrzyskiej 36 planowana jest budowa wieżowca. To może być flagowa inwestycja Grupy PHN. Mówi Pan o poszukiwaniu partnera. Jaka będzie formuła tej współpracy? Kiedy poznamy partnera i kiedy ruszy budowa?

Decyzje dotyczące formuły prowadzenia tej inwestycji wciąż nie zapadły. Mamy jednak pewne wyobrażenie o ewentualnej współpracy: poszukujemy znanego dewelopera, z dużym doświadczeniem, który będzie mógł wykorzystać potencjał tego miejsca. Inwestycję poprowadzimy wspólnie z nim. Obecnie jednak bardziej istotne jest zamknięcie kwestii formalnych i podjęcie decyzji dotyczących kształtu tej inwestycji. Prawdopodobnie skupimy się na budynku biurowym. Rozważamy jednak i taką możliwość, że część inwestycji przeznaczona byłaby na funkcje hotelarskie. Co ważne - tuż obok powstaje stacja II linii metra. Naszą idée fixe jest, żeby ten budynek bezpośrednio z nią połączyć. Dzięki temu uzyskamy unikatowy projekt.

Unika Pan podawania konkretnych dat. Myślę, że potencjalnych inwestorów nie zadowolą takie deklaracje. Spytał Pan o Świętokrzyską więc przedstawiłem obecny stan tej inwestycji. To inwestycja duża i trudna. Ale to nie jest tak, że nie podajemy konkretów. Mamy też projekty, których budowa zacznie się najprawdopodobniej w tym lub na początku przyszłego roku. Pierwsze prace ruszą przy ulicy Foksal w Warszawie, gdzie mamy już pozwolenie na budowę, a obecnie jesteśmy na etapie wyłonienia generalnego wykonawcy do budowy biurowca. Mamy też nadzieję, że jeszcze w tym roku - poza Warszawą - rozpoczniemy budowę dużego centrum logistycznego. Prawdopodobnie uruchomimy też inwestycję w Trójmieście.

Czy projekty, których budowa ma ruszyć w tym roku będą realizowane z partnerami? Jeśli tak, to z jakimi?

Dużą część tych inwestycji będziemy prowadzić samodzielnie. Jeśli chodzi o centrum logistyczne to będziemy je budować wspólnie z dużym partnerem. Na razie nie możemy ujawnić jego nazwy. Inwestycję w Gdańsku rozpoczniemy samodzielnie, ale nie wykluczamy, że dokończymy ją z partnerem. Jesteśmy zdeterminowani, żeby te inwestycje rozpocząć jeszcze przed wejściem na giełdę. Jeśli pozostaniemy na etapie deklaracji nie będziemy wiarygodni.

Przyglądając się portfelowi grupy widać, że jest on - delikatnie mówiąc - dość trudny. Oczywiście robi wrażenie gdy słyszymy, że jest wart 2,3 mld złotych. Ale przecież w jego skład wchodzi spora liczba nieruchomości, które mogą sprawiać problemy. Mam tu na myśli tereny po byłych PGR-ach oraz dużą liczbę willi. Co z tym zrobić?

Powiedział Pan, że to trudny portfel. Być może. Ale gdyby taki nie był, to nie byłoby też wyzwania. Naszą strategią jest indywidualne podejście do każdej nieruchomości. W tej chwili bardzo dokładnie badamy stan prawny i techniczny poszczególnych budynków i gruntów. Sprawdzamy, w jaki sposób można je zagospodarować. Dla każdej nieruchomości stworzymy plan, który będzie zawierał rekomendacje: sprzedać, zostawić, rozwinąć, dokapitalizować. Portfel rzeczywiście nie jest łatwy i oczywiście trudno sobie wyobrazić, żebyśmy w docelowym modelu funkcjonowali jako operator 50 czy 60 willi. Natomiast nieruchomości poza Warszawą - np. te po byłych PGR-ach - w części nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania. Ale czym to się różni od sytuacji w Warszawie? Przecież w stolicy też są takie nieruchomości, a inwestycje się prowadzi. Zapewniam, że duża część posiadanych przez nas gruntów ma bardzo duży potencjał.

Po raz kolejny stara się Pan unikać podawania konkretnych dat. Wciąż nie wiadomo, kiedy nastąpi prywatyzacja grupy poprzez giełdę. Nie wiadomo też, ile czasu zajmie Państwu prowadzenie projektów deweloperskich. Z czego to wynika?

To, że nie podaję konkretnych dat wynika z tego, że nie chcę składać obietnic bez pokrycia. Zakończyliśmy etap formalnej konsolidacji grupy i jesteśmy na początku fazy integracyjnej. Mamy do czynienia z kilkoma podmiotami gospodarczymi - każdy ma swoje struktury, swoją kulturę korporacyjną, przyzwyczajenia i systemy informatycznie. Przed nami stoi zadanie integracji operacyjnej i chcemy zrealizować to w najbliższych kilku miesiącach. Musimy przyjrzeć się funkcjonowaniu poszczególnych spółek i stworzyć spójne drzewo decyzyjne. Takie, które pozwoli na sprawne zarządzanie zintegrowanymi spółkami. Przecież nie możemy iść na giełdę próbując sprzedać coś, co jest nieuporządkowane. Dlatego unikamy opowiadania o tym, jak to będzie wyglądało. Chcemy pokazać konkrety. A na to potrzeba czasu. Kolejny element - to pytanie o sytuację na rynku. A to chyba nie wymaga komentarza. Jest jeszcze kwestia wynikająca z pragmatyki rynku. Operacje wprowadzenia spółki na giełdę przeprowadza się zazwyczaj do połowy IV kwartału lub dopiero po pierwszym kwartale.

Rozumiem, że w przypadku Grupy PHN możemy spodziewać się debiutu po I kwartale przyszłego roku.

Myślimy o prywatyzacji, która ma nastąpić w ciągu kilku miesięcy.

Patrząc na to, ile jest pracy do wykonania wydaje się, że debiut na giełdzie nie będzie możliwy w tym roku.

To Pańska ocena (śmiech - przyp. red.).

To zadam pytanie wprost: czy debiut giełdowy Grupy PHN jest możliwy jeszcze w tym roku?

Pewne procesy muszą trwać. Nie oszukamy rzeczywistości. Naszym celem jest, żeby proces prywatyzacji uruchomić możliwie najszybciej. Jesteśmy zdeterminowani, żeby działać szybko, ale musimy postępować racjonalnie. Zatem moja odpowiedź brzmi: czas nie jest tu najważniejszy.

Grupa PHN zatrudnia obecnie około 560 pracowników. Uważa Pan, że to dużo? Ile osób może stracić pracę?

Dziś nie wiemy, czy to dużo, czy mało. Do połączenia spółek doszło dopiero kilka tygodni temu. To były osobne przedsiębiorstwa, każde miało swoje służby. Zatrudnienie, które jest w Grupie nie może być wprost porównywalne z innymi spółkami zajmującymi się zarządzaniem nieruchomościami. Proszę pamiętać, że my również prowadzimy inwestycje. W dużym stopniu pewne prace wykonujemy wewnętrznie. W innych firmach zlecane są one firmom zewnętrznym. Która metoda lepiej się sprawdza? To wszystko trzeba dokładnie policzyć. Jesteśmy w stałym kontakcie ze związkami zawodowymi, które zapewniliśmy, że nie będziemy nikogo zaskakiwać i o wszystkim na bieżąco informować. Dlatego proszę mnie dziś zwolnić z odpowiedzi, czy aktualne zatrudnienie w Grupie PHN jest za duże, czy za małe.

Skarb Państwa zapowiada, że rozważa sprzedaż 100 proc. akcji Grupy. Istnieje więc możliwość, że nowy właściciel całkowicie zmieni strategię przygotowywaną dla spółki. To oczywiście jest możliwe. Jednak naszym celem jest stworzenie takiej strategii, która przekona inwestorów. Uczestnikami tego typu procesów są banki i fundusze inwestycyjne, które potrafią dokonać analizy tego, co się im proponuje. Jestem przekonany, że potencjalni nabywcy zdecydują się na inwestycję zgodnie z planem, który opracujemy. Nie zakładam, że ktoś kto zdecyduje się uczestniczyć w procesie prywatyzacji radykalnie zmieni naszą strategię.

Jakie przychody generują nieruchomości, którymi obecnie zarządza Grupa PHN?

To jest ponad 200 mln złotych rocznie. Są to przychody z wynajmu oraz ze sprzedaży tej części nieruchomości, która nie pasuje do portfela.

Do części nieruchomości są roszczenia. Jaka jest skala tego problemu?

Nie potrafię określić, ile te roszczenia są warte.

Dlaczego?

Ponieważ wycena portfela poprowadzona jest w taki sposób, że nieruchomości dotknięte roszczeniami mają dla nas wartość zerową. Chodzi o to, żeby przyszły inwestor nie był narażony na jakieś niespodzianki. Wiem, że pojawiły się zarzuty, iż wycena naszego portfela jest zbyt ostrożna.

Takie głosy pojawiały się w prasie. Zarzuty te padały ze strony części związkowców.

Powiem tak: zarówno ja, jak i członkowie zarządu zdajemy sobie sprawę z odpowiedzialności prawnej związanej z prowadzeniem spraw spółki. Nie jest naszą intencją, aby zaniżać wartość aktywów - wręcz przeciwnie. Dlatego przypuszczenia, że ktoś próbuje zaniżać wartość Grupy PHN są całkowicie nieuzasadnione.

Podsumujmy: Ministerstwo Skarbu Państwa chce szybkiej prywatyzacji. Zapowiada, że będzie ona możliwa jeszcze w tym roku. Tymczasem z Pana wypowiedzi wynika, że jest jeszcze bardzo dużo pracy związanej z oceną poszczególnych nieruchomości. Trzeba też dokończyć proces integracji operacyjnej i jednocześnie rozpocząć budowę kilku inwestycji. Mam wrażenie, że nie ma podstaw do twierdzenia, iż prywatyzacja odbędzie się jeszcze w tym roku.

Po pierwsze - zakończenie procesu integracji operacyjnej jest dla nas niewątpliwym priorytetem. Jednak moje doświadczenie pokazuje, że przygotowanie do procesu prywatyzacji jest możliwe w kilka miesięcy. Jeśli nie uda się go zakończyć, to na pewno można rozpocząć wszystkie procesy i określić kiedy się zakończą. Po drugie - działalność deweloperska. Te wszystkie projekty, które wymieniłem są na tyle zaawansowane, że nie ma powodów do obaw, by miałyby się nie rozpocząć. Mówimy tu o tym, co się wydarzy do połowy IV kwartału tego roku. Decyzja o IPO (z ang. initial public offering, czyli pierwsza oferta publiczna - przyp. red.) zapada wspólnie z właścicielem. Skarb Państwa w ramach prac przygotowujących do wprowadzenia Grupy PHN na giełdę, przeprowadził już szereg rozmów z potencjalnymi inwestorami, którym zaprezentował swój pomysł na to, w jaki sposób chce ten proces wdrażać. Efekty tych rozmów napawają nas optymizmem.

Czym jest Grupa PHN
Grupa PHN to polska państwowa spółka, która powstała w wyniku połączenia państwowych firm: Intraco, Polski Holding Nieruchomości oraz Budexpo. Z kolei wchodzący w skład grupy Polski Holding Nieruchomości powstał w wyniku integracji spółek: Dipservice, Towarzystwo Obrotu Nieruchomościami ?Agro", spółki Składnica Księgarska, Kaskada oraz Cobo. Grupa PHN posiada w swoim portfelu około 180 nieruchomości (ok. 200 tys. mkw. powierzchni w budynkach oraz działki o powierzchni 1,3 tys. ha) o łącznej wartości 2,3 mld złotych. Ministerstwo Skarbu Państwa chce sprywatyzować Grupę PHN poprzez debiut spółki na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Wciąż nie wiadomo, ile akcji i kiedy trafi do inwestorów. Nie wykluczone, że firma zostanie sprzedana w całości. Z nieoficjalnych informacji wynika, że debiut giełdowy może nastąpić dopiero w przyszłym roku. Docelowo spółka ma skupić się na zarządzaniu nieruchomościami biurowymi, handlowymi i logistycznymi. Poza tym planuje inwestycje deweloperskie, które mają być realizowane wspólnie z doświadczonymi partnerami branżowymi. Wartość planowanych inwestycji (o łącznej powierzchni 200 tys. mkw.) szacowana jest na 1,9 mld złotych. Na czele Grupy PHN stanął Wojciech Papierak, były wiceprezes PKO BP.