Czas konsolidacji

To wygląda jak wyścig zbrojeń. Wielkie korporacje stają się jeszcze większe. Przejmują firmy osłabione w czasach kryzysu. A wszystko to w cieniu gospodarczych problemów w Europie. Za rok rynek nieruchomości będzie miał całkiem inne oblicze

Radosław Górecki

Ostatnie miesiące pokazały, że rynek nieruchomości wkroczył w fazę konsolidacji. Nie ma tygodnia, żeby nie pojawiły się plotki czy przecieki dotyczące fuzji bądź przejęć dużych korporacji. Z jednej strony trwa walka o przejmowanie firm zarządzających dużymi portfelami nieruchomości. Z drugiej zmienia się też świat firm doradczych - tu także doszło i będzie dochodzić do znaczących transakcji.

Jedni rosną, inni znikają
- Transakcja taka jest okazją przytrafiającą się w branży tylko raz w ciągu naszego życia - powiedział Brett White, prezes zarządu CB Richard Ellis po przejęciu przez kierowaną przez niego firmę trzech spółek zależnych ING Real Estate Investment Management. W ręce CB Richard Ellis trafiły: ING REIM Europe, ING REIM Asia oraz Clarion Real Estate Securieties - spółki zarządzały aktywami o wartości 44,7 mld euro. Branża nieruchomości patrzyła na to przejęcie z podziwem. Co ciekawe, CB Richard Ellis nie poprzestało na tej transakcji. Firma ogłosiła od razu, że zamierza przejąć kolejne firmy. Pojawiły się głosy, że ma apetyt na King Sturge. I tu do gry wkroczył Jones Lang LaSalle, którego oferta na przejęcie spółek ING została odrzucona. Notowana na amerykańskiej giełdzie firma doszła do porozumienia z partnerami King Sturge. W efekcie Jones Lang LaSalle ogłosiło fuzję z King Sturge. Firma została sprzedana za 197 mln funtów brytyjskich. Europejskie biura King Sturge (jest ich 43, w tym 24 w Wielkiej Brytanii) staną się częścią Jones Lang LaSalle i będą działać pod nową marką. Walka o duże portfele nieruchomości i atrakcyjne spółki to także domena dużych, międzynarodowych deweloperów. Spektakularnych transakcji dokonała niedawno amerykańska firma Prologis. Udało się jej zamknąć transakcję z AMB Property Corporation. W efekcie fuzji Prologis stał się właścicielem lub inwestorem nieruchomości i projektów deweloperskich o powierzchni około 55,7 miliona metrów kwadratowych w 22 krajach. Wartość tego portfela jest szacowana na około 46 mld dolarów. W międzyczasie Prologis stoczył też zażarty bój o zachowanie kontroli nad spółką ProLogis European Properties (PEPR), która posiadała portfel 232 budynków w jedenastu krajach Europy. Kontrolę nad PEPR próbował przejąć australijski konkurent Prologis - firma Goodman wraz z holenderską spółką APG. Prologis nie dał jednak za wygraną: w celu wykupu udziałów w PEPR, potrzebnych firmie do odrzucenia oferty przejęcia, firma zaciągnęła pożyczkę w wysokości 732 mln dolarów (500 mln euro) od JP Morgan Chase & Co. Co więcej, firma APG poinformowała o zawarciu z ProLogis porozumienia dotyczącego sprzedaży swojego udziału w PEPR.

Będzie więcej transakcji
W branży nieruchomości huczy od plotek. Duże fuzje i przejęcia oznaczają bowiem, że układ sił na rynku radykalnie się zmieni. Kolejne transakcje mogą zdarzyć się w każdej chwili. Oficjalnie wiadomo, że agencja DTZ rozważa przyjęcie oferty przejęcia, jaką otrzymała od BNP Paribas. - To, co widzimy to trend globalny. Regionalne firmy, takie jak King Sturge zrozumiały, że obecnie mniejsza liczba klientów ma kontrolę nad coraz większymi pieniędzmi. Takie firmy domagają się zintegrowanych globalnych usług. Firmy regionalne nie są w stanie ich zapewnić co spowoduje, że zaczną szybko tracić udział w rynku - uważa Hadley Dean, dyrektor zarządzający Colliers International w Polsce. Faktem jest też to, że na rynku nieruchomości jest duża konkurencja. Ten sektor jest bardzo rozdrobniony. - Szczerze mówiąc jestem trochę zdziwiony, że taka sytuacja utrzymywała się tak długo. Spodziewam się, że jeszcze w tym roku zobaczymy wiele fuzji. Ostatni kryzys spowodował, że część firm nie poradziła sobie z nową sytuacją na rynku. Jednak inna ich część wzmocniła swoją pozycję i szykuje się do przejęć - komentuje Colin Waddell, dyrektor zarządzający CB Richard Ellis Poland. W podobnym tonie wypowiadają się konkurenci. - Po recesji, gdy rynek się odradza, pojawia się wiele ciekawych szans na szybszy rozwój. Poza tym coraz więcej firm działa w skali globalnej. I firmy takie jak nasza muszą na to odpowiedzieć. Integracja jest więc naturalnym rezultatem tego procesu - dodaje John Duckworth, dyrektor zarządzający regionem Europy Środkowej i Wschodniej w Jones Lang LaSalle. - Nie da się ukryć, że kryzys osłabił wiele firm. Część z nich zniknęła z rynku, część została sprzedana. Zaistniałą sytuację wykorzystują firmy, które w trudnych czasach poradziły sobie i wręcz wzmocniły swoją pozycję. Więc proces, który teraz obserwujemy jest czymś naturalnym - dorzuca Philip Dunne, prezes Prologis na Europę.

Czas łowów
Prezesi spółek, które dokonały już fuzji są podekscytowani. I trudno się temu dziwić. Wszyscy - niemal jednym głosem - podkreślają, że transakcje te są dobre zarówno dla ich firm jak i dla klientów. Czy tak rzeczywiście jest? Nie do końca. Procesy konsolidacji są bardzo trudne. Wiele osób w połączonych firmach obawia się teraz o swoją przyszłość. Z rozmów, które przeprowadziliśmy z agentami w połączonych firmach wynika, że nie wszyscy są nastawieni entuzjastycznie. Mówiąc wprost - wiele osób obawia się, że straci pracę. - I tu pojawia się szansa dla konkurentów. W pewien sposób duże fuzje osłabiają na jakiś czas potencjał połączonych firm. Ludzie nie skupiają się na pozyskiwaniu i obsłudze klientów. Zaczynają myśleć, któremu szefowi się przypodobać, żeby ewentualnie nie stracić pracy. Nie ukrywam, że kilka osób już do mnie dzwoniło pytając o możliwość zatrudnienia - powiedział nam, proszący o zachowanie anonimowości szef jednej z dużych agencji. Co na to przedstawiciele King Sturge i Jones LangLaSalle? - W tej chwili nie planujemy zwolnień. Wartością naszych firm są ludzie. I o tym trzeba pamiętać - mówi John Duckworth. A Jason Sharman, partner i dyrektor zarządzający w King Sturge dorzuca: - Naszą strategią nie jest redukowanie zatrudnienia. Wręcz przeciwnie. Chcemy umocnić pozycję w całym regionie. Myślę, że dla wielu ludzi pracujących w King Sturge otwiera się pole do zdobywania nowych doświadczeń w globalnej już firmie - mówi.

Szukanie nisz
Globalne połączenia wpłyną na sytuację na rynku Europy Środkowej i Wschodniej. I mimo, że udział przychodów z tego regionu w bilansach światowych korporacji wciąż nie robi wrażenia to jednak są to rynki, które mają przed sobą dobre perspektywy. Jones Lang LaSalle przejmując King Sturge wchodzi z impetem do krajów Europy Południowo-Wschodniej. - Fuzja stworzyła nam wyjątkowe możliwości, szczególnie w przypadku Słowacji oraz krajów regionu Europy Południowo-Wschodniej (Chorwacji, Serbii oraz pozostałych państw byłej Jugosławii). Jest to możliwe także dzięki silnej pozycji jaką firma King Sturge zdobyła w tych krajach - mówi Tewfik Sabongui, dyrektor zarządzający Jones Lang LaSalle w Pradze. Ale konkurencja nie śpi. Walka o mniejsze rynki już się rozpoczęła. Specjaliści twierdzą, że na celowniku dużych, międzynarodowych firm są także mniejsze, niszowe spółki. Ich przejęcie pozwoli większym graczom na lepszą penetrację regionalnych rynków i zbudowanie na nich silnej pozycji. Dlatego dla nikogo nie było zaskoczeniem, że CB Richard Ellis ogłosił przejęcie czeskiej spółki świadczącej usługi zarządzania centrami handlowymi - Euro Mall Centre Management (firma działa w Polsce, Czechach, Słowacji, na Łotwie i Litwie).

W cieniu kryzysu
Jaka będzie przyszłość? Kolejne spektakularne przejęcia i walka o zarządzanie dużymi portfelami nieruchomości - tak będą wyglądać najbliższe miesiące. A co dalej? - Nie będzie łatwo. Niestety stoimy u progu kolejnej fali światowego kryzysu, który teraz w większym stopniu będzie dotyczył Europy. Problemy Grecji powodują, że przyszłość wspólnej waluty europejskiej stoi pod znakiem zapytania. To rodzi niebezpieczną sytuację dla całej branży nieruchomości. Warto też pamiętać, że wiele fuzji i przejęć odbywa się przy wsparciu kredytów idących w miliony euro. Za trzy, cztery lata trzeba będzie je spłacić. Czy będzie to możliwe? - mówi anonimowo jeden z szefów dużej firmy doradczej. W lepszych nastrojach - przynajmniej oficjalnie - są za to szefowie spółek, które dokonały przejęć. - Plotki o tym, że połączenie będzie bardzo trudne są niczym nieuzasadnione. Ja tego nie widzę. Po powrocie z biur regionalnych w Europie Środkowej i Wschodniej mogę powiedzieć, że wśród zespołów czuć duży entuzjazm. Zdecydowana większość ludzi jest bardzo pozytywnie nastawiona. To co jest dla nas ważne, to żeby nasi pracownicy zrozumieli, że my nie kupiliśmy firmy, która jest kawałkiem papieru. Przejęliśmy firmę w której pracują żywi ludzie - wysokiej klasy specjaliści - mówi John Duckworth. Kto więc ma rację? Ci, którzy wieszczą kolejny kryzys i kłopoty połączonych firm? Czy ci, którzy wbrew przeciwnościom umacniają swoją pozycję? Na odpowiedź trzeba będzie poczekać. A opinie wygłaszane dziś trzeba traktować w kategoriach spekulacji.