Nowe szaty cesarza

Walka o udziały

Jeszcze pod koniec marca, notowana na amsterdamskiej giełdzie papierów wartościowych Euronext, spółka ProLogis European Properties (PEPR) posiadała portfel 232 budynków w jedenastu krajach Europy. Ich łączna powierzchnia wynosiła 4,9 mln mkw., a szacunkowa wartość rynkowa sięgała 2,8 mld euro. Wówczas posiadaczem pakietu 33 proc. akcji tej spółki był ProLogis, który założył PEPR w roku 1999. ProLogis był także ich zarządcą. Spółka PEPR posiadała i nadal posiada zadłużenie na poziomie około 1,5 mld euro. Kilka dni później Goodman, australijski deweloper obiektów przemysłowych, wraz z holenderskim akcjonariuszem PEPR - Algemene Pen- sioen Groep (APG) - złożył wstępną, niezobowiązującą propozycję dotyczącą przejęcia PEPR oraz praw do zarządzania portfelem. Oferta opiewała na 6 euro za tzw. jednostkę zwykłą - oznaczała wycenę wartości spółki na poziomie około 1,14 mld euro. Transakcja przejęcia nie mogła zostać zrealizowana bez zgody firmy ProLogis. Odpowiedź dewelopera była negatywna i tym samym oznaczała odrzucenie kwoty 372 mln euro za jedną trzecią udziałów. W wydanym przez ProLogis 12 kwietnia komunikacie prasowym deweloper poinformował, że nie ma zamiaru sprzedać swojego pakietu udziałów ani zrezygnować z praw do zarządzania portfelem PEPR. Kolejnym ruchem firm Goodman i APG było ogłoszenie zamiaru złożenia oferty gotówkowej wraz z innymi potencjalnymi inwestorami na 100 proc. udziałów w PEPR. Gdyby ProLogis chciał zachować prawa do zarządzania obiektami, musiałby stoczyć o nie ciężką walkę. W dniu 14 kwietnia ProLogis poinformował, że wykupił około 11 mln akcji, przez co jego udział w PERP wzrósł do 38 proc. W komunikacie prasowym ujawniono, że firma zamierza złożyć ofertę gotówkową na wszystkie niebędące w jej posiadaniu udziały PEPR. Oferta dewelopera to 6,10 euro za akcję. Dla udziałowców była to atrakcyjna propozycja, bo oznaczała 22-proc. premię w stosunku do ceny akcji w dniu zamknięcia notowań 12 kwietnia. W celu wykupu udziałów w PEPR, potrzebnych firmie do odrzucenia oferty przejęcia, ProLogis zaciągnął pożyczkę w wysokości 732 mln dolarów (500 mln euro) od JP Morgan Chase & Co. Walka ostatecznie zakończyła się 6 maja, gdy firma APG poinformowała o zawarciu porozumienia dotyczącego sprzedaży swojego udziału w PEPR. Akcje APG trafiły z powrotem do firmy ProLogis. Stało się to jednak po tym, jak ProLogis zwiększył swoją ofertę do poziomu 6,20 euro. Dzięki tej transakcji, udział ProLogis w PEPR wzrósł do poziomu 59,91 procent. Jednak zarząd PEPR zareagował na tę wiadomość mniej entuzjastycznie. Potwierdzając w komunikacie prasowym fakt, że ProLogis został udziałowcem większościowym, zarząd PEPR zaznaczył, że oferta na poziomie 6,20 euro to zaniżanie wartości spółki. Jednocześnie jednak Geoffrey Bell, prezes zarządu PEPR ocenił, że oferta złożona przez ProLogis jest ?pewnym rozwiązaniem dla wszystkich posiadaczy akcji, którzy zdecydują się skorzystać z tej oferty."

Zwrot sytuacji
Zdecydowana reakcja ProLogis na wspólną ofertę przejęcia nie tylko uratowała reputację firmy, lecz także - zasadniczo - pozwoliła jej zachować prawa do zarządzania portfelem PEPR. Od pragnącego zachować anonimowość eksperta z tego rynku dowiedzieliśmy się, że ?deweloperzy są dziś zarządcami aktywów pracującymi dla inwestorów". - W efekcie, między deweloperami takimi jak Goodman i ProLogis toczy się walka o zachowanie praw do zarządzania - powiedział nam ekspert. Jego zdaniem, powodem niedawnej sytuacji jest to, że od czasu kryzysu finansowego deweloperzy tacy jak ProLogis potrzebują alternatywnego źródła finansowania dla nowych projektów. Dlatego zmuszeni są sprzedawać akcje i zapraszać zewnętrznych inwestorów do objęcia większego udziału w ich portfelach. Jednak efektem dywersyfikacji struktury udziałowców nie jest uzyskanie tak potrzebnego finansowania na realizację nowych projektów, lecz udzielenie inwestorom takim jak APG większych praw do wybierania i mianowania jednostek zarządzających ich portfelami. To właśnie umożliwiło próbę firmy Goodman mającą na celu przejęcie tego, co jest obecnie główną działalnością ProLogis. Ponieważ struktura udziałowców wielu deweloperów obiektów przemysłowych uległa tak poważnej zmianie od czasu kryzysu finansowego, to możliwość, że inni inwestorzy będą w ciągu następnego roku próbowali wykupywać portfele obiektów magazynowych i prawa do zarządzania nimi wydaje się bardzo prawdopodobna. NN