Wizja dla Pragi poszukiwana

Zapomnijmy o kryzysie. Odłóżmy na chwilę problemy z dostępem do finansowania. Bo w przypadku Pragi największym problemem jest - łagodnie mówiąc - brak zainteresowaniaze strony władz miasta tym, by ze stolicy Czech uczynić miejsce atrakcyjne dla biznesu. - W innych krajach widać, że sektor publiczny pomaga i wspiera miasto. Tutaj władze tak naprawdę stanowią barierę - mówi Omar Sattar, nowy dyrektor zarządzający agencji Colliers International na Czechy. - Politycy, planiści i urzędnicy sprawiają, że ludzie są rozczarowani i sfrustrowani - twierdzi. Jan Kasl, burmistrz Pragi w okresie 1998-2002, idzie jeszcze dalej. - Co trzeba zmienić w systemie? Powiedziałbym, że wszystko. Moim zdaniem dłużej tak być nie może. Potrzebne jest lepsze prawo - mówi.

Zapełnić lukę
Narzekanie na to, że Praga nie jest przyjazna dla biznesu zajęło dużą część panelu. Zacznijmy jednak od początku. Dyskusję rozpoczął Omar Sattar. - Cieszy nas, że z roku na rok obserwujemy wzrost wartości inwestycji - mówił. - Ale w roku 2010 w Czechach zawarto transakcje na poziomie nieco powyżej 0,5 mld euro, podczas gdy w Polsce wartość transakcji wyniosła 1,8 mld euro. Na rok 2011 prognozujemy, że w Czechach bez problemu osiągnięty zostanie poziom 1 mld euro, a w Polsce - około 2 mld euro - zaprezentował na początek dane. Później skupił się na problemach z finansowaniem. Jego zdaniem inwestorzy, którzy kupili nieruchomości w roku 2006 (np. wysokiej klasy budynki biurowe w cenie około 3 tys. euro za mkw., zaciągając pożyczkę na okres 5 lat) będą zmuszeni do jej refinansowania w roku 2011. - W tym czasie wartość nieruchomości wzrosła, choć i tak w roku 2011 powstanie w finansowaniu luka, którą szybko trzeba załatać. Jak? Można wprowadzić więcej kapitału, lecz w wielu przypadkach jest to trudne. Można też zastanowić się nad inną wyceną zadłużenia w ciągu nadchodzących kilku lat - kontynuował temat Omar Sattar. Największy problem, jego zdaniem, pojawia się jednak w przypadku kogoś, kto kupił nieruchomość w roku 2007, w szczytowym dla rynku okresie. Ma on wówczas do zapełnienia jeszcze większą lukę. Czy w tym celu należy rozmawiać ze specjalistycznymi funduszami dłużnymi lub towarzystwami ubezpieczeniowymi? - W ciągu nadchodzących kilku lat na rynku pojawią się nieruchomości przeznaczone do refinansowania o wartości około 600 mld euro. Czy znaczy to, że w miarę wzrostu kosztów zadłużenia, stopy kapitalizacji w Pradze przestaną się zmniejszać? - pytał Omar Sattar. Co na ten temat sądzi Markus Leininger z Eurohypo? - Warunki udzielania pożyczek zmieniły się i nadal będą się zmieniać, a inflacja będzie wpływać na wzrost stóp procentowych oraz na oczekiwanie wyższej marży ze względu na obowiązujące regulacje, na przykład Basel III. Moim zdaniem będzie coraz drożej - stwierdził. Ten temat w swojej prezentacji podniósł Omar Sattar. Kto jego zdaniem miałby wypełnić lukę w systemie finansowania? - Są pewne fundusze specjalistyczne, które chciałyby uszczknąć dla siebie kawałek sektora finansowania, są również gracze zapewniający finansowanie pomostowe. Uważam jednak, że ten rynek jest dość płytki. Banki muszą rozumieć i wiedzieć, co zamierzają robić. A niektóre z nich nie mają wystarczających zasobów, by rozwiązać takie problemy. Kto w takiej sytuacji wkroczy na scenę? Pożyczkobiorcy mogą być negatywnie nastawieni do zaciągania kredytów, ponieważ ich ceny są zaporowe - uważa Omar Sattar. Pavel Trenka z HB Reavis twierdzi, że lukę tę zapełniają banki lokalne. - W ubiegłym roku na rynku pojawiło się sporo inwestorów i funduszy zainteresowanych aktywami będącymi przedmiotem zajęcia - zauważył. - Z naszego punktu widzenia rynek ten nigdy się nie zmaterializował. Nie było żadnych transakcji sprzedaży pod presją. Moim zdaniem kryzys spowodował zróżnicowanie wśród silniejszych graczy, a banki to zauważyły i wybiórczo decydują, z kim chcą pracować. Banki lokalne, które znają swoich klientów, mają o wiele silniejsze relacje z nimi niż banki międzynarodowe.

Praga kontra Warszawa
HB Reavis przygotowuje się do zwiększenia swojej działalności w Polsce. Czy zatem zamierza zrezygnować z działania w Czechach i na Słowacji? - Na Słowacji mamy projekty, które zapewnią nam pracę na najbliższe 15 lat, więc nie zrezygnujemy z tego rynku. Rozpoczęliśmy również stopniowy rozwój w Czechach - mówił Pavel Trenka. - Widzimy jednak, że w ciągu trzech do czterech lat rynek w Polsce będzie znacznie rósł, podczas gdy w Pradze nie ma w chwili obecnej naprawdę dobrych możliwości działania. W Warszawie jest więcej atrakcyjnych gruntów. W Pradze dostępne są tylko lokalizacje klasy B. Na stwierdzenie Pav-la Trenki szybko zareagował Omar Sattar: - Nie do końca się z tym zgadzam. Moim zdaniem nie są to jedynie lokalizacje klasy B. - Miałem na myśli - odpowiedział Trenka, - że z powodu niejasnej sytuacji związanej z planami zagospodarowania przestrzennego, lokalizacje, które nadawałyby się do realizacji projektów, np. Rohansky Ostrov czy Bubny, nie są zagospodarowywane, choć występuje naprawdę duże zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. A weźmy za przykład warszawski Mokotów. Nie jest to typowa dzielnica biznesowa, ale ktoś we władzach miasta zaplanował ją właściwie i dziś stała się największą dzielnicą biznesu w regionie Europy Środkowo-Wschodniej - wyjaśnił Pavel Trenka. Jan Kasl uważa, że problemy z lokalizacją wynikają z tego, że praskie władze nie patrzą na sprawę z szerszej perspektywy. - Stosowana jest nadmierna ochrona pewnych szczegółów, a nie są podejmowane decyzje dotyczące koncepcji. Grupa 25 architektów, w tym ja, wystosowała list do władz miasta, w którym napisaliśmy m.in.: Może powinni Państwo wybrać się do Hamburga lub innych miast, w których te sprawy funkcjonują normalnie?" - powiedział. W tym momencie głos zabrał Paweł Graliński. - Mieszkam w Warszawie i chcę nieco sprostować to, co usłyszałem - powiedział. - Moim zdaniem nie ma żadnego porównania między Czechami a Polską. Pod względem kryteriów związanych z PKB na mieszkańca, Czechy to kraj o wiele bardziej rozwinięty. Powodem, dla którego Polska przechodzi obecnie tak dynamiczny rozwój, nie są wcale mądre decyzje czy rozważne planowanie. Lokalnie jesteśmy nastawieni bardzo krytycznie. Polska cierpi z powodu braku planów zagospodarowania przestrzennego.

Szersza perspektywa
Jan Sykora z Wood & Co patrzy na stolicę Czech z szerszej perspektywy. - Praga powinna poważnie popracować nad swoją marką. Szukaliśmy z żoną odpowiedniego miejsca do zamieszkania. Braliśmy pod uwagę możliwości kształcenia, przychylność dla rodziny i dzieci, bezpieczeństwo, jakość życia, kulturę itd. Praga spełnia te kryteria. W połączeniu z korzystnymi przepisami podatkowymi - obowiązuje podatek ryczałtowy na poziomie 15 proc., nie ma podatku od nieruchomości i od zysków kapitałowych - wydała się ona miejscem zbyt pięknym, by mogło być prawdziwe. Dlatego uważam, że politycy zupełnie przegapili możliwość Wykreowania Pragi jako fantastycznego miejsca dla biznesu - powiedział. Czy jest już za późno, żeby to zmienić? - Nigdy nie jest za późno. Weźmy Port Lotniczy w Pradze - powinien stanowić węzeł komunikacyjny. Należałoby go oddać za darmo inwestorowi, który potrafiłby zwiększyć liczbę pasażerów do poziomu 30-40 milionów rocznie. Nie mamy światowej klasy uniwersytetu, a powinniśmy. Jest kilka znakomitych lokalizacji, w których można zrealizować doskonałe obiekty - twierdzi Jan Sykora. - To można dopracować - wtrącił Paweł Graliński. - Czechy mają bardzo dobrze działającą branżę turystyczną, która może się rozwijać. Jeżeli chodzi o uniwersytet, to też jest do zrobienia. Lotnisko w Warszawie także straciło możliwość zyskania pozycji regionalnego węzła komunikacyjnego. Tu nie chodzi tylko o Pragę. Czechy mają fantastyczne możliwości. Wszystko da się poprawić - przekonywał. Jan Kasl był burmistrzem Pragi przez cztery lata. Co osiągnął w tym okresie? - Udało mi się doprowadzić do przekonania, że zadaniem miasta jest służyć ludziom, ale niestety zgasło ono zbyt wcześnie - odpowiedział. A gdyby tak został dyktatorem? - Zbudowałbym zewnętrzną obwodnicę Pragi i wprowadziłbym opłatę za wjazd samochodem do centrum miasta, żeby dać mu oddech i ułatwić poruszanie się po nim. W końcu to miasto średniowieczne - snuł wizję Jan Kasl.

Kto tu jest bankrutem?
Jan Sykora ponownie skierował dyskusję na perspektywę makro. - Pozytywnie patrzę na region Europy Środkowo-Wschodniej. Żyjemy w świecie, w którym mimo niepewności, mimo obserwowanego rozwoju Chin i Indii, a nawet Rosji, Europa Środkowa stoi na znakomitej pozycji. Jeżeli chodzi o Pragę, to sądzę, że drzemią w niej ogromne możliwości. Na świecie jest bardzo niewiele miast, które mają taką historię, oraz bardzo niewiele lotnisk, na których można wybudować kolejny pas startowy. W centrum są doskonałe tereny do zagospodarowania. Banki muszą tylko dojść do ładu ze swoimi bilansami - przekonywał. Po ponownym podjęciu tematu banków, do dyskusji znów włączył się Markus Leininger z dramatyczną wypowiedzią: - Sektor bankowości jest bankrutem. Bankom zostało za mało kapitału, by mogły powiedzieć ?Jesteśmy w stanie oferować i sprzedawać kredyty za obniżoną cenę". Banków na to nie stać. Brzmi to szokująco, lecz potrzeba dużo czasu, by przetrawić skutki kryzysu - stwierdził. Co w takim razie z twierdzeniem, że banki lokalne, np. banki czeskie, charakteryzują się wysoką płynnością? - Wszystkie banki krajowe w Europie i USA zalały rynek pieniędzmi. W przeciwnym razie rynek załamałby się całkowicie, nawet tam, gdzie banki lokalne nigdy bezpośrednio nie inwestowały w toksyczne produkty. Dostrzegaliśmy większe ryzyko w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, więc byliśmy bardziej ostrożni. Tam, gdzie działaliśmy od dawna i znaliśmy rynek dokładnie, popełniliśmy błędy. Gdy dziś mówimy o zapełnieniu luki w systemie finansowania, mówimy głównie o dużych rynkach. Zgadzam się z Pavlem Trenką, że banki lokalne finansują poszczególne projekty, lecz nie są w stanie zapełnić luk w globalnym krajobrazie. Europa Środkowo-Wschodnia nie jest jeszcze kierunkiem obieranym przez inwestorów, z wyjątkiem - w pewnym stopniu - Polski, która należy do kluczowych rynków europejskich. Widzimy dziś, że niektórzy inwestorzy mają dość np. Wielkiej Brytanii. Rozglądają się zatem za innymi dużymi rynkami - powiedział Markus Leininger. - Jak zatem wytłumaczysz - zapytał go Omar Sattar - że w ankietach, w których pada pytanie o to, gdzie inwestorzy z sektora nieruchomości chcą działać, kraje Europy Środkowo-Wschodniej zajmują pozycję za Niemcami? - Szczerze mówiąc - wyznał Leininger, - nie wiem. Zrozumiałbym, gdyby dotyczyło to Polski, lecz nie całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej. W tej chwili tego nie rozumiem. Ostatnie słowo należało do Pawła Gralińskiego. - Wszyscy musimy znaleźć sobie nowe miejsce. Rozmawialiśmy o fantastycznych miejscach w Pradze, które można odkryć i przekształcić w wartość, która da miastu nową twarz. Zmiany nigdy nie ustają, naprawdę nigdy nie ustają - podsumował dyskusję.

Czeski rynek nieruchomości oczami Omara Sattara Rynek powierzchni handlowych pozostanie nasycony do momentu wzrostu poziomu dochodów rozporządzalnych. Będziemy świadkami realizacji większej liczby projektów w stylu ?boutique", a także projektów bardziej nastawionych na działalność rozrywkową. W sektorze biur zbliżamy się do punktu, w którym języczek u wagi przechyla się na korzyść dewelopera. Sektor przemysłowy jest spolaryzowany: niektóre części kraju wykazują większy odsetek powierzchni wynajętych niż Praga, z powodu popytu na rynku i dynamiki podaży. W sektorze mieszkaniowym duża liczba niesprzedanych w ciągu ostatnich dwóch lat mieszkań zmusza deweloperów do kreatywności. Chodzi tu głównie o ustalanie odpowiednich cen oraz pomoc klientom w uzyskiwaniu kredytów hipotecznych.

Uczestnicy panelu:

Jan Kasl
właściciel i dyrektor pracowni architektonicznej Best Development Prague oraz były burmistrz Pragi

Jan Sykora
prezes zarządu i partner WOOD & Co

Markus Leininger
szef działu bankowości korporacyjnej na Europę Środkowo-Wschodnią Eurohypo

Omar Sattar
dyrektor zarządzający Colliers International Czech Republic

Paweł Graliński
prezes pracowni architektonicznej Arch Magic Group

Pavel Trenka,
członek zarządu, HB Reavis

Richard Stephens
dyrektor, Eurobuild CEE Awards (moderator)