Świat w pigułce

Zwięzła definicja parku biznesowego? To po prostu kompleks składający się z kilku niewysokich budynków biurowych. Najczęściej położonych wśród zieleni. Idea nawiązuje do anglosaskich kampusów uniwersyteckich. Dziś jednak ciężko ustalić, gdzie i kiedy powstał pierwszy tego typu obiekt. Jeśli jednak przyjmiemy, że rzeczywiście nawiązują one do kampusów uniwersyteckich, to być może za ojca tego typu projektów można uznać Fredericka Termana, naukowca i dziekana School of Engineering w Stanford w USA. W latach 50., ratując uniwersytet z kłopotów finansowych, podjął decyzję, żeby część budynków wynająć firmom z branży nowych technologii. W ten sposób powstał Stanford Industrial Park, w którym swoje siedziby otworzyły takie firmy jak Hewlett-Packard, Eastman Kodak, General Electric oraz Lockheed. Pomysł chwycił. Stanford Industrial Park funkcjonuje do dziś jako Stanford Research Park i składa się ze 160 budynków, w których pracuje blisko 23 tys. osób. Co więcej, powstały w 1951 roku park biznesowy był zalążkiem słynnej na cały świat Krzemowej Doliny, w której działają największe na świecie firmy z branży IT i finansowej. Urbaniści twierdzą jednak, że wraz z szybkim rozwojem gospodarki parki biznesowe zerwały z ideą miasta-ogrodu i przestały nawiązywać do kampusów uniwersyteckich. Stały się schematycznie powielanym pomysłem na biznes deweloperski. Budowane - najczęściej na obrzeżach miast - zajmują tereny położone przy dużych węzłach komunikacyjnych. Ale czy rzeczywiście ich historia zaczęła się w latach 50. w USA? Okazuje się, że nie. Wystarczy ze Stanów Zjednoczonych Ameryki udać się do Europy, by odkryć że niektóre współczesne parki biznesowe mogą mieć nawet ponad 90-letnią historię. Firma Goodman szczyci się tym, że początki znajdującego się pod Londynem Hatfield Business Park sięgają 1920 roku. W latach trzydziestych XX wieku rozwijała się tu produkcja samolotów, a za rozwój całego terenu odpowiadała firma British Aerospace (BAE). W roku 1993 spółka ogłosiła upadłość, zwalniając 8 tys. pracowników. W tym samym czasie zaczął tu już działać Goodman, budując pierwsze hale magazynowe. Po upadku BAE rozpoczął się żmudny proces rewitalizacji. Projekt budowlany przewidywał ponad 2 mln mkw. powierzchni biurowej, szkołę, uniwersytet, część mieszkaniową na 1 tys. domków oraz park. Deweloper zachował także zabytkowe budynki. Dziś Hatfield Business Park to prężnie rozwijająca się dzielnica łącząca wiele funkcji: biurowych, mieszkaniowych, handlowych i przemysłowych. Pracuje tu ponad 10 tys. osób.

Polska? Tu liczy się biznes
Definicja pochodząca z USA nie jest jednak do końca zgodna z tym jak rozumiemy w Polsce znaczenie terminu park biznesowy. Deweloperzy nazywają w ten sposób inwestycje, które po prostu budują etapami. - To podstawowa cecha tego typu projektów. Możliwość wprowadzania ich na rynek w częściach, w zależności od popytu, pozwala zminimalizować ryzyko inwestycji. Dzięki temu łatwiej jest na przykład podpisywać umowy typu pre-let - mówi Richard Aboo, partner, dyrektor działu powierzchni biurowych w agencji Cushman & Wakefield. Tworzenie dużych parków biurowych jest więc świetnym pomysłem na biznes deweloperski w czasach postkryzysowych. Takie podejście pozwala na sondowanie rynku i maksymalne zminimalizowanie ryzyka inwestycyjnego. Co jednak ciekawe, są deweloperzy, którzy podążając za modą na ekologię, wprowadzając nowe projekty na rynek podkreślają związek parków biznesowych z prawdziwymi, zielonymi parkami. W styczniu tego roku spółka SwedeCenter rozpoczęła budowę Business Garden Warszawa - zespołu biurowców, zaprojektowanego przez pracownię JSK Architekci. W pierwszym etapie inwestycji, która zostanie ukończona w trzecim kwartale 2012 roku, powstanie 32 tys. mkw. powierzchni najmu, z czego 23 tys. zajmą biura. Docelowo inwestycja składać się będzie z 7 budynków o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 75 tys. mkw. Jak przystało na prawdziwy park biznesowy, na terenie inwestycji będzie nie tylko powierzchnia biurowa. Powstanie tu też 200-pokojowy hotel z centrum kongresowym oraz powierzchnie handlowe i usługowe. Przyszli pracownicy będą więc mogli na miejscu zrobić zakupy, zjeść w restauracji, poćwiczyć na siłowni, odwiedzić lekarza czy wysłać list. - Powstające w Polsce parki biznesowe nie mają takiej skali, jak te w USA, co w dużej mierze związane jest z infrastrukturą transportową, której stan w Polsce pozostawia wiele do życzenia. Jest to jednak przyszłościowy kierunek rozwoju rynku biurowego. Coraz większy nacisk kładzie się na wdrażanie nowoczesnych technologii budowlanych i rozwiązań ekologicznych. Deweloperzy starają się bowiem stworzyć atrakcyjną przestrzeń publiczną i przyjazne środowisko pracy - zauważa Richard Aboo. Szwedzki deweloper wpisuje się w ten trend i zrealizuje projekt na działce o powierzchni 6 ha, która zostanie zabudowana jedynie w 40 proc. Na pozostałej powierzchni zaplanowano ogród. SwedeCenter planuje tego typu inwestycje również we Wrocławiu oraz w Poznaniu. W stolicy Dolnego Śląska, na działce położonej przy ulicy Legnickiej, o powierzchni 73 tys. mkw., docelowo powstanie 85 tys. mkw. biur. Pierwsza faza kompleksu ma być gotowa w 2014 roku. Natomiast w Poznaniu kompleks będzie miał 80 tys. mkw. powierzchni, a jego pierwsza faza zostanie oddana do użytku na przełomie lat 2012 i 2013.

Nowa dzielnica dla biznesu
Dla warszawskiego projektu SwedeCenter rośnie już konkurencja. Spółka Polnord postawiła zaryzykować i stworzyć projekt parku biznesowego w miejscu, które warszawiakom kojarzy się raczej z niedzielnymi spacerami i nową dzielnicą mieszkaniową - w Wilanowie. Do tej pory na tutejszy rynek biurowy składały się jedynie wille przerobione na małe biurowce oraz siedziba spółki ITI położona na granicy Sadyby z Wilanowem. - Wilanów Office Park stanie się niebawem najlepiej skomunikowanym parkiem biznesowym Warszawie. Położony między dwiema trasami szybkiego ruchu, a jednocześnie bardzo blisko centrum miasta, będzie komfortowym miejscem do pracy. Obserwujemy coraz większe zainteresowanie tą nową dla rynku biurowego dzielnicą. Ludzie mają dosyć kłopotów z dojazdami do pracy w okolicach Służewca czy ulicy Łopuszańskiej - mówi Bartosz Puzdrowski, prezes zarządu spółki Polnord. Kompleks składać się będzie z 18 budynków (140 tys. mkw. powierzchni biurowej), z czego pierwszy z nich o powierzchni najmu wynoszącej ponad 7,27 tys. mkw. został już oddany do użytku. - W Wilanowie plan zagospodarowania przestrzennego narzuca zabudowę z dużą ilością terenów zielonych. Wpłynie to na pewno na komfort pracy w tym miejscu. Mimo, że kompleks będzie zlokalizowany na terenie prężnie rozwijającego się Miasteczka Wilanów, musimy jak najlepiej zaspokoić potrzeby ludzi pracujących na jego terenie. Dlatego planujemy szereg udogodnień, powierzchnie usługowe i handlowe - dodaje Bartosz Puzdrowski. Ekologia, jak widać, to najwyraźniejszy trend w budownictwie ostatnich kilku lat. Wiedzą to też inwestorzy projektu Poleczki Business Park - firmy UBM i CA Immo. W marcu rozpoczęła się budowa drugiego etapu tego olbrzymiego kompleksu. Jego inwestorzy będą się starali uzyskać ekologiczny certyfikat LEED na poziomie Gold. W ramach drugiego etapu powstaną dwa trzypiętrowe biurowce o łącznej powierzchni ponad 21 tys. mkw., a docelowo cały projekt planowany jest na ponad 200 tys. mkw.

Wielkie parki, wielcy najemcy
Również spółka AIG/Lincoln planuje budowę parku biznesowego w Warszawie. The Park Warsaw powstać ma u zbiegu ulic Łopuszańskiej i Krakowiaków i docelowo oferować 100 tys. mkw. powierzchni. Deweloper wystąpił już o pozwolenie na budowę i planuje rozpocząć realizację jeszcze w tym roku. W pierwszym etapie inwestycji, który potrwa około 1,5 roku, powstaną dwa budynki z 20 tys. mkw. powierzchni najmu. Docelowo na terenie kompleksu znajdzie się 10 obiektów, które powstaną w trzech, czterech fazach. Kompleks z dużą ilością zieleni, miejscem do wypoczynku, kawiarniami oraz klubem fitness zaprojektowała pracownia architektoniczna APA Wojciechowski. Projekt skierowany będzie do wymagających najemców, dbających o komfort, ale i wydajność pracowników. Często do takich firm zaliczają się spółki technologiczne, w których dba się o kreatywność. By pracownicy byli jak najbardziej wydajni, muszą mieć zapewnione miejsca do wypoczynku. - Największe zainteresowanie wynajmem powierzchni w tego typu obiektach wykazują firmy farmaceutyczne, outsourcingowe, ubezpieczeniowe, banki i z sektora IT. Zwykle zatrudniają one dużą liczbę pracowników, a lokalizacja w centrum miasta nie jest dla nich priorytetem - podsumowuje Richard Aboo z firmy Cushman & Wakefield.
Współpraca Radosław Górecki