Jest dobrze choć zachwyt minął

Rynek inwestycyjny wydobywa się z marazmu. Dowód? Garść liczb: z danych Jones Lang LaSalle wynika, że w 2010 roku wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce osiągnęła blisko 2 mld euro. 18 transakcji dotyczyło rynku handlowego, 15 - rynku biurowego, a kilka znaczących transakcji odnotowano na rynku magazynowym. Podobne dane przytacza agencja Cushman & Wakefield: w dobrej kondycji znajduje się rynek biurowy, który w stosunku do roku 2009 zanotował wzrost na poziomie 75 proc. i tym samym wartość umów sięgnęła 617 mln euro. Największą transakcją w tym sektorze był zakup przez Union Investment stołecznego biurowca Horizon Plaza za ponad 109 mln euro. Świetne wyniki odnotowano na rynku handlowym. Wartość transakcji sięgnęła tu 1 mld euro. W tym sektorze odnotowano też największą transakcję w 2010 roku, czyli zakup przez Unibail-Rodamco europejskiego portfela Simon Ivanhoe. Znalazły się w nim m.in. dwa warszawskie centra handlowe: Arkadia i Wileńska, które wyceniono na 400 mln euro. Z kolei na rynku magazynowym - jak wynika z danych Cushman & Wakefild - zainwestowano łącznie 215 mln euro. Największy udział w tej kwocie mają trzy transakcje dotyczące sprzedaży projektów Panattoni Europe, których suma wyniosła 165 mln euro. Co więcej: analitycy oczekują, że w tym roku największe fundusze inwestycyjne ponownie skupią się na inwestycjach w Polsce. Są więc twarde podstawy do optymizmu. Ale czy na pewno?

Łyżka dziegciu
Nie da się ukryć, że polską gospodarkę czekają ciężkie reformy. Dług publiczny sięgnął już 773 mld zł i wciąż rośnie, a coraz większa liczba ekonomistów domaga się radykalnych reform. Polsce bacznie przyglądają się też analitycy z dużych banków inwestycyjnych. Ostatnio dostało się naszej gospodarce od Barclays Capital. Zdaniem jednego z analityków, problemem jest to, że rząd wciąż nie przedstawił realnego planu naprawy finansów publicznych. Bank zarekomendował więc skupowanie tzw. CDS-ów (credit default swap) na polski dług. Polska prasa zinterpretowała tę rekomendację jako ostrzeżenie: grozi nam bankructwo! I choć jest to pewna nadinterpretacja, to nie da się ukryć faktu, że obraz Polski jako zielonej wyspy na morzu recesji odchodzi do historii.

Czy takie opinie mogą spowodować zawirowania na inwestycyjnym rynku nieruchomości? Specjaliści są ostrożni. - Opinie, rekomendacje i wszelkiej maści oceny to zawsze spekulacje. W przeszłości mieliśmy już przykłady, że publikujące je instytucje nie zawsze postępowały rzetelnie - zauważa Wojciech Pisz, dyrektor grupy rynków kapitałowych w Cushman & Wakefield. - Nie da się ukryć, że publikacje w prasie, szczególnie zagranicznej, mają wpływ na postrzeganie Polski przez inwestorów. Informacje dotyczące sukcesów polskiej gospodarki w znacznym stopniu przyczyniły się do większej aktywności inwestorów zainteresowanych nieruchomościami w naszym kraju na przełomie lat 2009 i 2010 - zauważa Michał Ćwikliński, szef działu inwestycyjnego agencji Savills. Jego zdaniem, publikacje stawiające polską gospodarkę w złym świetle również mogą mieć wpływ na decyzje inwestorów. Jeżeli będą to sporadyczne artykuły, nie powinny mieć one dużego oddźwięku. Gorzej, jeśli taka informacja zacznie być szeroko rozpowszechnianą pogłoską - informacje dotyczące rychłego bankructwa Grecji czy Irlandii przyczyniły się do ostudzenia planów inwestorów, w tym również funduszy nabywających nieruchomości.

Zachwyt minął, ale
- Pomimo ciągle dużego zainteresowania Polską, zachwyt inwestorów powoli mija. Podczas przygotowywania raportu "Emerging Trends in Real Estate Europe 2011" pojawiały się opinie, że jesteśmy gwiazdą jednego sezonu - mówi Kinga Barchoń, dyrektor w zespole ds. nieruchomości PwC Polska. Jej zdaniem, nasz ubiegłoroczny wzrost gospodarczy - wtedy wyjątkowy na tle Europy - dawał nam sporą premię, ale obecnie, kiedy coraz więcej krajów przyspiesza, nasze wyniki nie są już niczym wyjątkowym. - Jeżeli długo odkładane reformy nie poprawią warunków prowadzenia biznesu w Polsce - co przekłada się na popyt zarówno na powierzchnie biurowe, jak i magazynowe - na pewno wpłynie to w przyszłości na decyzje funduszy inwestujących w nieruchomości - uważa Kinga Barchoń.

Co ciekawe, wsłuchując się w różne opinie analityków i inwestorów, można odnieść wrażenie, że opisują oni dwa różne światy. Z jednej strony - wyczuwa się ostrożność i wyczekiwanie. Z drugiej nie brak optymizmu. - Warto podkreślić, że Polska przestała być postrzegana jako część regionu Europy Środkowej i Wschodniej. Dziś jest już samodzielnym rynkiem. Dla funduszy jesteśmy na szczycie listy krajów, w których warto inwestować. Warszawę zaczęto porównywać z Londynem, Frankfurtem czy Paryżem. To jest fakt. I o tym warto pamiętać - twierdzi Wojciech Pisz. I wylicza pozytywy: wkrótce rząd ma przedstawić plan redukcji długu, wreszcie rozpoczęła się dyskusja o reformie emerytalnej.

Optymistyczne głosy płyną też od samych inwestorów. - Uważnie wpatrujemy się w aktualną sytuację na rynku, analizujemy każdą wypowiedź. Obecnie nasze postrzeganie Polski jest bardzo dobre. Świadczy o tym fakt, że mimo iż jesteśmy funduszem działającym w regionie Europy Środkowej i Wschodniej, to dziś skupiamy się głównie na Polsce. Tu inwestujemy prawie 90 proc. naszego kapitału. Poza Warszawą rozważamy aktualnie jedynie inwestycje w Pradze - deklaruje Ewa Szafrańska-Mądry, dyrektor zarządzający Azora International. Fundusz, jako jeden z nielicznych, przejmował nieruchomości w trudnych latach 2009 i 2010. Do portfolio dołączyły m.in. biurowce - krakowski Avatar (kupiony od Echo Investment) i warszawski Cristal Park, którego deweloperem był Yareal Polska.

Wszystkie te głosy mają przełożenie na postrzeganie rynku nieruchomości. Ale - jak podkreślają specjaliści - warto pamiętać, że w przypadku rynku nieruchomości pod uwagę brane są nie tylko czynniki makroekonomiczne. - Musimy pamiętać, że analitycy pracujący dla funduszy inwestujących w nieruchomości komercyjne, uwzględniają nie tylko otoczenie makroekonomiczne. Ono jest ważne, ale dla inwestora zainteresowanego zakupem konkretnego biurowca w Warszawie równorzędne, jeśli nie większe znaczenie będzie miała analiza rynku najmu, konkurencji czy wreszcie ocena jakości samej nieruchomości. Nie zapominajmy też, że bardzo często analitycy pracujący dla funduszy inwestycyjnych z większym optymizmem patrzą na polski rynek niż my - mówi Wojciech Pisz.

...istotne są fakty
Zdaniem Michała Ćwiklińskiego, inwestorzy patrzą przede wszystkim na fakty. Gdyby Polska zaczęła mieć kłopoty z obsługą zadłużenia, a działające na polskim rynku instytucje finansowe odnotowały problem z płynnością lub musiały być nacjonalizowane, by uniknąć bankructwa, to taka sytuacja z pewnością zaniepokoiłaby inwestorów. Ekspert agencji Savills uważa jednak, że obecnie jesteśmy od tego dalecy. Instytucje finansowe w Polsce informują o wysokiej płynności, a ich sytuacji mógłby pozazdrościć niejeden bank o zasięgu międzynarodowym, zważywszy poprawiające się z kwartału na kwartał wyniki finansowe.

I rzeczywiście coś w tym jest. Wystarczy rzut oka na świeży raport ?Emerging Trends in Real Estate Europe 2011" przygotowany przez PwC oraz Urban Land Institute. W rankingu perspektyw inwestycyjnych Warszawa zajęła 10. miejsce, zaliczając tym samym awans o trzy pozycje w porównaniu z rokiem 2010. Zdaniem analityków, inwestorzy w coraz większym stopniu postrzegają Polskę jako dojrzały rynek. Skąd więc opinia, że nie wzbudza już zachwytu? - Wydaje się, że mogliśmy paść ofiarą własnego sukcesu. Duże zainteresowanie naszym krajem wpłynęło na ponowny wzrost cen najlepszych nieruchomości komercyjnych - dla niektórych funduszy ceny te nie są już tak atrakcyjne, zwłaszcza w porównaniu z tymi w Europie Zachodniej. Ponadto fundusze mają w swojej strategii dokładnie określone, jaki procent kapitału mogą zainwestować na danym rynku. Część z nich wykorzystała już swoje limity na Polskę i będzie musiała poszukać innych rynków. Wśród problemów, które będą napotykać inwestorzy w roku 2011 - tak w Polsce, jak i w innych krajach Europy - wymienić trzeba nadal ograniczony dostęp do kredytów oraz potrzebę refinansowania długów przy wyższych marżach - wylicza Kinga Barchoń.
Jaka więc przyszłość czeka rynek inwestycyjny? Zdaniem specjalistów, rok 2011 ma upłynąć pod znakiem stabilizacji. Analitycy z Jones Lang LaSalle przewidują, że wartość kapitału zainwestowanego w nieruchomości w Polsce osiągnie taki sam, a może wyższy, poziom jak w roku 2010. Podobnego zdania jest Wojciech Pisz z Cushman & Wakefield.

A co z głosami o możliwym bankructwie Polski? - To bzdury! Analitycy, którzy publikują takie opinie są niepoważni. Polsce nie grozi żadne bankructwo - oburza się prof. Witold Orłowski, główny doradca ekonomiczny PwC. Ale jednocześnie dodaje: - Na razie obserwujemy wzrost gospodarczy w Polsce, w Niemczech oraz USA. Ale nikt nie powinien mieć wątpliwości, że to nie koniec kłopotów - ostrzega.
Warto o tym pamiętać, zwłaszcza, że inwestorzy trzymają rękę na pulsie. - Nasi udziałowcy patrzą na Polskę w perspektywie długoterminowej. I tu oceny - na razie - są jak najbardziej pozytywne. Dlatego jako jeden z niewielu funduszy inwestujemy w projekty deweloperskie. Ale jesteśmy czujni. Jeśli będą pojawiać się negatywne sygnały, zareagujemy natychmiast. Przypomnę, że w 2008 roku na podstawie pojawiających się informacji wstrzymaliśmy się z inwestycjami w nieruchomości. I to w chwili, gdy inni jeszcze kupowali. Czas pokazał, że była to dobra decyzja - mówi Ewa Szafrańska-Mądry.

Anna Zielińska-Głębocka, członek Rady Polityki Pieniężnej
Strachy na lachy
Nic nie wskazuje na to, że zagraża nam bankructwo. Nie wierzę w takie kasandryczne wróżby. Na podstawie dostępnych prognoz i analiz przewiduję, że w najbliższych latach wzrost gospodarczy utrzyma się na poziomie 4 proc. Może w 2012 roku sięgnie nawet 4,5 proc. Jak na warunki obecnie panujące na świecie - jest to dużo. Ważnym czynnikiem pobudzającym wzrost gospodarczy będzie popyt krajowy który jest warunkiem realizowania inwestycji, zarówno publicznych, jak i prywatnych. Bardzo dynamicznie rozwija się też nasz handel zagraniczny.

Jeśli chodzi o finanse publiczne, to presja na ich reformowanie będzie tak duża, że niezależnie od tego, kto będzie rządził po wyborach, reformy trzeba będzie przeprowadzić. One mogą się trochę odsunąć w czasie, ze względu na okres przedwyborczy, ale nie da się ich uniknąć. Zostaną niejako wymuszone, choćby przez przygotowania do wejścia do strefy euro. Dlatego uważam, że nic strasznego i wyjątkowego z polską gospodarką się nie dzieje. Inne kraje mają podobne problemy z rosnącym długiem i też będą zmuszone do wprowadzenia programów oszczędnościowych. Na pewno nie grozi nam upadek państwa. Nie ma też powodów, żeby obniżać Polsce ratingi, na przykład ze względu na proponowane zmiany w działalności otwartych funduszy emerytalnych. I to już widać: dyskusja, która rozgorzała wokół OFE nie wpłynęła w żaden sposób na postrzeganie naszej gospodarki na zewnątrz. Uważam, że została nawet odebrana jako próba reformy finansów, czyli in plus. Pozytywnie też oceniam działania ekonomistów, którzy niejako popędzają rząd, żeby przyspieszył reformy. Ten nacisk opinii publicznej - chociażby w postaci działań prof. Leszka Balcerowicza - przyczynił się do tego, że spieramy się o sprawy naprawdę istotne. I mimo że część ekonomistów zbyt zażarcie krytykuje rząd, to ich głosy są potrzebne. Bo wreszcie zaczynamy poruszać naprawdę ważkie tematy.