Alterco stanie na trzech nogach

Zawarliśmy kilka dużych umów warunkowych, teraz będziemy te transakcje finalizować: doprowadzać do wypełnienia warunków, podpisywać ostateczne umowy i układać poszczególne spółki i projekty w strukturach Alterco ? tłumaczy Zbigniew Zuzelski, prezes zarządu tej firmy. Dodaje, że działalność grupy będzie uporządkowana w trzech pionach: mieszkaniowym, komercyjnym i turystycznym. - ierwszy stworzymy na bazie giełdowej spółki Trion, której 66 proc. akcji objęliśmy w grudniu 2010 roku. W jej strukturach umieścimy zarówno projekty budownictwa jednorodzinnego, jak i wielorodzinnego. Pion komercyjny zamierzamy oprzeć na przejmowanym Reinholdzie. Natomiast do budowy trzeciego pionu będziemy chcieli przejąć kolejną giełdową spółkę i przebranżowić ją, podobnie jak zrobiliśmy to z Trionem, który wcześniej produkował okna, czy z samym Alterco, które powstało po przejęciu giełdowego Śrubeksu. Taki proces trwa krócej, jest tańszy i pewniejszy niż standardowa procedura wprowadzenia na parkiet nowego podmiotu.

Karkołomne zadanie
Alterco do Trionu wniosło cztery działki: o powierzchni 8,7 ha przy ul. Bysewskiej w Gdańsku-Kokoszkach, gdzie zbuduje 91 domów jednorodzinnych; w Złocieniu pod Krakowem, gdzie powstanie 280 domów; 13 ha w Gruszczynie pod Poznaniem, gdzie planuje 160 domów; oraz w Kiekrzy nad jeziorem, także pod Poznaniem, gdzie powstaną 54 domy. ? Trion będzie ogólnopolskim deweloperem. Dotychczas nikomu nie udało się takiego stworzyć, zwłaszcza w budownictwie jednorodzinnym. Firmy, które podejmowały taką próbę, przejmowały całkowicie lokalnych deweloperów. Nasza przewaga polega na tym, że chcemy przejmować współkontrolę. Chcemy się oprzeć na wiedzy, doświadczeniu, kontaktach z władzą i klientami tych firm, z którymi nawiązujemy długofalową współpracę ? zapowiada prezes Alterco. Firma prowadzi wstępne rozmowy dotyczące zakupu działek w Warszawie. Do tego pionu trafi też prawdopodobnie projekt Diamentowe Wzgórza w Katowicach, którego 51 proc. udziałów firma kupiła za 12,5 mln zł od Pamrot Properties z siedzibą na Cyprze i Acero. Ta ostatnia firma jest jedynym użytkownikiem wieczystym 10-hektarowej działki, na której stanie projekt. Będzie to wspólne przedsięwzięcie tych trzech podmiotów.

Trion prowadzi rozmowy z dużym europejskim deweloperem. - Mamy nadzieję, że dojdzie do współpracy - mówi Jerzy Domański, dyrektor pionu mieszkaniowego Alterco. - Będzie ona miała najprawdopodobniej charakter operacyjny z powodu dużego doświadczenia tej spółki w jednorodzinnym budownictwie mieszkaniowym. Czy dojdzie do współpracy kapitałowej? Tego jeszcze nie wiemy. Nasz kontrahent nastawia się raczej na wspólną realizację projektów - dodaje.

Inżynieria posunięć
To, czy kontrolę nad Reinholdem przejmie Alterco samo czy wespół z Irlandzką Grupą Inwestycyjną, zależy od szwedzkiego nadzoru finansowego. Mając tę sposobność w perspektywie, jeszcze w grudniu zarząd Alterco podpisał umowę o współpracy z IGI. Obie firmy powołają wspólny podmiot celowy. Irlandczycy wniosą do niego udziały w projekcie galerii handlowej Solaris w Toruniu (o przewidywanej wartości netto 28 mln zł); udziały w spółce IGI Łomża, powołanej do realizacji galerii handlowej w Łomży (o przewidywanej wartości netto 28 mln zł); oraz w spółce Coufal, do której należy istniejące centrum handlowe Solaris w Opolu (o wartości netto 32 mln zł). Alterco zaś doda do wspólnego podmiotu udziały w spółce Aero 4, która realizuje centrum logistyczne na 6,5 hektarowej działce w Słubicy pod Warszawą. Po wniesieniu aportu wspólny podmiot będzie wart około 80 mln zł, a partnerzy doprowadzą do tego, że ich udziały będą podzielone między nimi po równo. ? Następnie nasza wspólna spółka obejmie stosowne akcje Reinholda, wnosząc swoje aktywa w zamian. Dodatkowo, po emisji akcji nastąpi konwersja długu, jaki ma ten deweloper wobec Rubicon Partners ? tłumaczy Zbigniew Zuzelski.

Irlandzka Grupa Inwestycyjna ma w Polsce kilka przygotowanych projektów. Dotąd nie mogła jednak rozpocząć ich budowy. Dostęp do finansowania bankowego był bardzo ograniczony, zaś tradycyjne dla tej firmy źródło ? czyli inwestorzy z zielonej wyspy ? wyschło z powodu załamania irlandzkiej gospodarki. ? W połowie zeszłego roku doszliśmy do wniosku, że najlepszym źródłem pieniędzy na polskie projekty będzie polski kapitał. Fundusze zainteresowane naszymi inwestycjami miały zbyt wysokie oczekiwania co do stopy zwrotu w bardzo krótkim czasie. My nie byliśmy zdesperowani, by przyjmować takie warunki. Obecnie współpracujemy z polskimi inwestorami, co do których mamy pewność, że zostaną na tym rynku dłużej. Postanowiliśmy sięgnąć do polskich funduszy emerytalnych i inwestycyjnych. We wrześniu 2010 roku zadecydowaliśmy o współpracy z Alterco, które jest notowane na giełdzie w Warszawie ? mówi Padraic Coll, prezes zarządu IGI. ? Dlatego wspólnie z Alterco szukaliśmy partnera, najlepiej giełdowej spółki, która działa w szeroko pojętej branży nieruchomościowej. Nie jest tajemnicą, że Reinhold ma trudności i szuka wyjścia z tej sytuacji. Oni również próbowali pozyskać kapitał. Współpraca z Alterco to szansa tak dla nas, jak i dla nich ? dodaje prezes IGI.

Jak mówi Padraic Coll, irlandzcy inwestorzy IGI nie wycofują z firmy swojego kapitału. Nie zdecydowano jeszcze, w jaki sposób będą w niej obecni po podjęciu współpracy z Alterco, Rubicon Partners i Reinholdem, której celem jest dokapitalizowanie tej ostatniej firmy. Transakcja potrzebuje zezwolenia w Szwecji, gdyż Reinhold podlega szwedzkiemu nadzorowi finansowemu, a Alterco ? polskiemu. ? To nie ułatwia działania, ale przygotowujemy bardzo silne argumenty dla szwedzkiego nadzoru, by przekonać jego urzędników, że to najlepsze rozwiązanie dla firmy. Czy mamy doświadczenie w takich operacjach? Ja pracowałem dla irlandzkiej giełdowej firmy. Alterco jest już od dawna notowane na warszawskim parkiecie. Rubicon Partners również jest z giełdą bardzo blisko związany. Jako partnerzy podzielimy zakresy naszej odpowiedzialności na takie obszary, na jakich się znamy najlepiej ? zapowiada Padraic Coll.

Prawdopodobnie do pionu organizowanego na osnowie Reinholda trafią jeszcze dwa zakupione niedawno przez Alterco warszawskie hotele. Pierwszy od kilku lat stoi w stanie surowym u zbiegu ulic Sobieskiego, Sikorskiego i Witosa. Miał się w nim znaleźć Hilton Garden. Sprzedający, firma Hotel System Sobieskiego, dostanie za niego 24 mln zł, jeśli tylko będą spełnione warunki: wycofany zostanie wniosek o upadłość, złożony przez Colliers International, a sprzedający zawrze ugody m.in. z Bankiem Millennium (spłata ponad 83 mln zł kredytu) i Marcinem Nowakiem-Buczyńskim (spłata ponad 776 tys. zł wierzytelności). ? Nie boimy się postępowań upadłościowych, mamy nie tylko dużą wiedzę, ale i spore doświadczenie przy realizacji skomplikowanych przedsięwzięć. Trudniejszy projekt to potencjalnie wyższa marża ? zaciera ręce prezes Zbigniew Zuzelski.

Drugi warszawski projekt hotelowy znajduje się u zbiegu ulic Wspólnej i Chałubińskiego. To prawo użytkowania wieczystego działki o powierzchni 0,09 ha z budynkiem hotelowym w stanie surowym otwartym. Cena ? 48 mln zł plus należny podatek VAT. Również i ta transakcja jest obwarowana pewnymi warunkami.

Kolejna inwestycja komercyjnej dywizji Alterco znajdzie się na hektarowej działce przy ul. Św. Mikołaja w Gdyni. Za 8,6 mln zł sprzedał ją Polnord. Nieruchomość ma pozwolenie na budowę zespołu biurowo-usługowego z galerią handlową i centrum rozrywki o powierzchni do 15 tys. mkw. Prezes Zuzelski zastanawia się, czy realizować tę inwestycję samodzielnie czy szukać do niej partnera. Chciałby jednak rozpocząć budowę jeszcze w tym roku.

Szefowie Alterco nie określają, czy po sfinalizowaniu umów i dokończeniu budowy, ich projekty zostaną sprzedane. Wszystko zależy od zaproponowanej stopy zwrotu i możliwości alternatywnego zainwestowania pozyskanych środków.

Na alpejskich szczytach
Tworzenie trzeciego pionu - turystycznego - jest na razie najmniej zaawansowane. Wiadomo, że trafią tam dwie nieruchomości w Polsce: 50 ha w Sztynorcie na Mazurach z portem dla 600 jachtów oraz infrastrukturą i ponad 20 ha w miejscowości Komorze w województwie zachodniopomorskim, gdzie powstanie kompleks turystyki hippicznej. Szef Alterco chwali się też najnowszym zakupem w austriackich Alpach. ? To gotowa stacja narciarska o powierzchni około 18 tys. mkw. w okolicach miejscowości Villach, ze 160 apartamentami, basenem, garażem do każdego apartamentu i kompletną infrastrukturą. Można do niej dojechać z Warszawy bezpośrednio pociągiem. Sprzedawcą jest jedna z najlepszych szwajcarskich organizacji time-sharingowych - mówi Zbigniew Zuzelski. Wartość tej umowy nie została podana, bo transakcja jeszcze nie jest zamknięta. Prezes zapewnia jednak, że oferta cenowa była bardzo atrakcyjna.

Pierwsze kroki Alterco stawia pewnie. Czy rynek to docenia? Na razie niekoniecznie. Wartość walorów spółki spada od września zeszłego roku. Mimo to firma chce jeszcze w tym roku wyemitować kolejne akcje. Wartą kilkadziesiąt milionów złotych emisję planuje w tym roku także Trion. Możliwe, że również Reinhold, po planowanej emisji skierowanej do Alterco i ewentualnie IGI, zdąży wyemitować kolejne akcje. - Po uporządkowaniu struktur będziemy realizować jedynie nadzór właścicielski nad naszymi firmami. Decyzje dotyczące funkcjonowania pozostawimy ich zarządom - zapowiada Zbigniew Zuzelski.