Branża na rozruchu

Polskie firmy budowlane oczekują, że w 2011 roku ich sprzedaż wzrośnie o 3,2 proc. To dobrze. Liczba ta jest jednak niższa od przewidywanych w marcu 2010 roku 5,8 proc. Ponadto wyniki ankiety przeprowadzonej przez CEE Construction Research i KPMG wskazują, że firmy niespodziewanie straciły pewność siebie – nastąpiło widoczne zmniejszenie odsetka tych, które przewidywały osiągnięcie wyników lepszych od konkurencji, z poziomu 75 proc. do 57 proc. Tymczasem rumuńskie przedsiębiorstwa budowlane nadal nie widzą światła w tunelu. Oczekują, że oznaki poprawy sytuacji będą widoczne na rynku najwcześniej w roku 2012. Nad całym regionem wisi chmura niepewności. W tym roku w Bułgarii i Rumunii otwarto więcej centrów handlowych, mimo trudności, z którymi borykają się sieci handlowe, spadku sprzedaży oraz najniższych poziomów wynajmu w historii. Polska pozostała najbezpieczniejszym rynkiem pod względem zakupów nieruchomości, a inwestorzy instytucjonalni nadal z rezerwą podchodzą do przejęć na rynkach Europy Południowo-Wschodniej. Wartość transakcji zawartych w trzecim kwartale 2010 roku, według Cushman & Wakefield, sięgnęła w Polsce około 655 mln euro, co stanowi ponad sześciokrotny wzrost w porównaniu z analogicznym kwartałem roku 2009. Pod względem aktywności inwestycyjnej, 2010 jest rokiem najwyższej wartości transakcji w porównaniu z ostatnimi dwoma latami – wartość transakcji ma wynieść 2 mld euro. Taką kwotę odnotowano ostatnio przed rokiem 2008. W roku 2011 Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju po raz pierwszy od 2007 roku przewiduje dodatni – choć w niektórych przypadkach skromny – wzrost we wszystkich krajach, w których jest obecny. n

Dr Karl-Joseph Hermanns-Engel
członek zarządu Union Investment Real Estate

Wszystko kręci się wokół jakości
Nasze zainteresowanie koncentruje się na transparentnych i przewidywalnych rynkach krajów Europy i Ameryki Północnej. Kraje takie jak Węgry, Bułgaria czy Rumunia nie spełniają naszych oczekiwań. Zasadniczo nie działamy na rynkach, które można opisać jako znajdujące się w fazie silnego rozwoju.

W ciągu ostatnich 10 lat Polska wykazywała imponujący wzrost, a jej struktura gospodarcza w coraz większym stopniu przypomina strukturę krajów starej unijnej piętnastki. W roku 2010 rynek polski był dla nas najbardziej atrakcyjny w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i będzie na liście lokalizacji obserwowanych przez nas również w najbliższych latach. Najważniejsza jest dla nas jakość – również pod względem zgodności z zasadami zrównoważonego rozwoju. Chcielibyśmy także zdywersyfikować nasz portfel w Polsce w sektorach, w których już działamy – czyli hotelowym, handlowym oraz biurowym. Rynek biurowy w Warszawie nadal będzie najbardziej atrakcyjny. Pod względem inwestycji w obiekty handlowe, naszą działalność w Europie Środkowo-Wschodniej również koncentrujemy na Polsce.

Od roku 2003 wydajemy średnio rocznie 1,7 mld euro. Przewidujemy, że wartość transakcji zawartych przez nas w 2010 roku wyniesie około 1,3 mld euro. Jest to również nasz cel na rok 2011. Chcielibyśmy zrealizować w tym regionie dwie-trzy transakcje – jednak wyzwanie polega na znalezieniu właściwych produktów.

Maximilian Mendel
dyrektor z działu doradztwa strategicznego REAS

Z pewną dozą optymizmu…
Rynek mieszkaniowy w Europie Środkowo-Wschodniej jest w tej chwili na początku wzrostu, choć w niektórych krajach można zaobserwować proces stabilizacji. Nie należy spodziewać się, że wzrost będzie tak dynamiczny, jak w czasach największego mieszkaniowego boomu. Obecnie popyt na mieszkania występuje przede wszystkim ze strony gospodarstw domowych, a nie inwestorów. Mimo to nie stracą one opinii dobrych produktów inwestycyjnych, z tą różnicą, że teraz będą musiały mieć wysoki standard, atrakcyjną lokalizację i dobry rozkład. Interesujące dla inwestorów pozostaną największe i najsilniejsze rynki – jak Warszawa, Kraków, Wrocław i Praga.

Prawie w każdym dużym mieście regionu Europy Środkowo-Wschodniej dopiero teraz przyszedł czas na kupowanie działek pod zabudowę mieszkaniową. Część deweloperów kupowała je, kiedy rynek był najbardziej rozgrzany. Teraz – po dwóch, trzech latach – sytuacja nie ulega szybkiej poprawie, więc inwestorzy ci mają problemy z obsługą kredytów i bieżącą płynnością. Muszą się więc wyprzedawać.
Ceny mieszkań w większości miast są stabilne. Od końca 2008 roku spadły o kilkanaście, a nawet kilkudziesiąt procent, szczególnie w stolicach krajów bałtyckich i w dużych miastach Ukrainy czy Bułgarii. Mimo to uważam, że warto jeszcze poczekać z kupowaniem mieszkania w Kijowie, Wilnie, Rydze, Bukareszcie czy Bratysławie. Tam ceny wciąż nie są dostosowane do popytu, pewnie jeszcze w 2011 roku trochę spadną. Można się spodziewać spadku średnich stawek we wszystkich miastach, ponieważ nowe projekty mogą być zaoferowane przez deweloperów taniej. Spadły bowiem ceny gruntów, materiałów i wykonawstwa przy całkiem satysfakcjonującym poziomie marży.

Mijający właśnie kryzys miał swe źródło głównie w braku finansowania i ten czynnik najmocniej odbił się na popycie. W Polsce od początku tego roku obowiązuje rekomendacja „T”, która ogranicza dostęp do finansowania w obcej walucie. Jednak odsetek kredytów zagrożonych w Europie Środkowej nie wzrósł tak bardzo i jest znacznie niższy niż w USA, Hiszpanii, Wielkiej Brytanii czy Irlandii. Aktualnie problemem jest wysoki kurs franka, w którym denominowana jest część kredytów hipotecznych – przede wszystkim na Węgrzech, ale również w Polsce. Teraz niektóre z nich są zagrożone, a frank nadal się umacnia. Na szczęście, pojawiają się już zapowiedzi zmiany tej tendencji – umacniać zacznie się forint i złoty.
Kolejnym sygnałem poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym jest ponownie rosnąca liczba rozpoczętych inwestycji. W Polsce zauważyliśmy to, porównując dane z 2010 roku do tych z 2009. Miejmy nadzieję, że to samo stanie się wkrótce w Bratysławie i Kijowie.

Ian Worboys
prezes zarządu PointPark Properties

Czas na decyzje
Spodziewaliśmy się, że 2010 rok będzie lepszy od poprzedniego i tak było. Jednak wzrost nie był tak silny, jak mówili najbardziej optymistycznie nastawieni gracze na rynku. Zauważamy zachęcające sygnały z europejskiego rynku. Podpisaliśmy kilka interesujących umów, m.in. na budowę magazynów o powierzchni 250 tys. mkw. dla funduszu Europa Capital w Cluj Turda w Rumunii; na budowę dwóch parków logistycznych na Słowacji – pierwszy o powierzchni 63 tys. mkw. dla INVA Group w Koszycach, drugi o powierzchni 41 tys. mkw. w miejscowości Żylina dla Optima Consulting.

Co będzie głównym czynnikiem napędzającym rynek w 2011 roku? Przede wszystkim odkładane przez dwa lata kroki rozwojowe w firmach. Gospodarki krajów europejskich podnoszą się z kryzysu, ruszają pierwsze inwestycje. Decyzje, które były do tej pory odkładane, muszą wreszcie zostać podjęte. Dla niektórych najemców przyszedł czas negocjowania nowych warunków obecności w magazynach oraz zwiększania powierzchni. To świetny okres na takie posunięcia, ostatnia chwila na zmianę warunków na korzystniejsze. Ale ten stan nie utrzyma się długo, bo już od 2009 roku współczynnik wolnych powierzchni maleje. W naszych obiektach jest to – w zależności od projektu – od 10,2 proc. w Czechach do nawet 20 proc. we Francji. Na koniec 2011 roku z pewnością będzie on o kilka procent niższy, co wnioskuję z obecnego popytu.

Nie rezygnujemy z rozwijania naszej działalności w zupełnie nowych krajach. Posiadamy działkę w Bułgarii i choć na razie nie mamy planu budowania na niej czegokolwiek, to – jeśli będzie popyt – to poprowadzimy tam inwestycję. Nie mamy też ambicji rywalizowania z naszymi konkurentami ProLogis i Panattoni o to, kto z nas wynajmie czy wybuduje największą ilość powierzchni. Wszyscy budujemy magazyny o porównywalnej jakości. Będziemy konkurować o najkorzystniejsze umowy, a nie o wynajęcie jak największej ilości metrów.

Martin Sabelko
dyrektor zarządzający na Niemcy i region Europy Środkowo-Wschodniej w ING Real Estate Investment Management

Przypadkowi inwestorzy mogą pakować walizki
W ostatnim roku jedną z najważniejszych tendencji w sektorze handlowym było wygasanie konfliktu między najemcami a właścicielami obiektów. Zwykle wynajmujący są zadowoleni w dobrych czasach, lecz w gorszym okresie niektórzy proszą o redukcję czynszów. Chętnie pomagamy im w ramach naszego programu partnerstwa, lecz nie mogą oczekiwać od nas czegoś w zamian za nic. Oni także muszą coś dać, być bardziej transparentni i podjąć zobowiązanie w postaci podpisywania dłuższych umów najmu.

Nie sądzę, żebyśmy w ciągu nadchodzących dwóch lat wrócili do poziomu aktywności inwestycyjnej sprzed kryzysu. Deweloperzy nadal mają bardzo ograniczony dostęp do finansowania, lecz sytuacja sprawiła, że nastąpił powrót do zasady „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Kryzys powoduje także ograniczenie liczby centrów handlowych budowanych w mniejszych aglomeracjach regionu. Dotychczas fakt, że w takich lokalizacjach istniały już trzy-cztery centra handlowe, nie zniechęcał deweloperów do rozpoczynania realizacji kolejnych. Takie zjawisko nie powtórzy się już w roku 2011. Realizacje nowych obiektów będą ograniczone przez kilka kolejnych lat, a więc teraz stawiamy na renowacje. Polska nadal będzie dla deweloperów i inwestorów najbardziej atrakcyjnym krajem w regionie ze względu na jej względną wielkość i stabilność. Duże miasta nadal mają potencjał rozwoju, lecz w innych krajach regionu główna aktywność będzie się opierała na projektach rozbudowy istniejących obiektów. Banki dziś ponownie zajmują się finansowaniem i refinansowaniem – partnerzy z sektora bankowego zostali z nami w czasie kryzysu. Sytuacja jest jednak trudniejsza dla mniejszych deweloperów, realizujących pojedyncze projekty.

Jacy inwestorzy będą aktywni w regionie w 2011 roku? Myślę, że będą to nadal fundusze inwestycyjne, banki i towarzystwa ubezpieczeniowe. Nastąpiło jednak oczyszczenie rynku: wszyscy inwestorzy-kowboje pojechali gdzie indziej, pozostawiając wolne pole dla profesjonalistów. W ciągu około roku większość najbardziej interesujących terenów znajdzie się w rękach dużych firm o ugruntowanej renomie.

Mariusz Kozłowski
członek zarządu Globe Trade Centre

Powoli nadchodzi rynek dewelopera
W 2010 roku najlepsze w regionie wyniki osiągnął biurowy rynek warszawski, nieco wolniejszy rozwój był zauważalny w mniejszych miastach Polski. Podobnie jak w poprzednim roku, najtrudniejszy był rynek węgierski. Mimo, że dwa z naszych budapeszteńskich obiektów biurowych (Centerpoint i GTC Metro) są w pełni wynajęte, to w trzecim – Spiral – stopień wynajęcia wynosi tylko około 30 proc. W ostatnim roku odsetek wolnej powierzchni w Budapeszcie wzrósł w porównaniu z odnotowanym w 2009 roku poziomem 18,2 proc. Obecnie średnia stawka czynszów w Polsce poza stolicą wynosi ok. 12-14 euro oraz 14-16 euro w samej Warszawie, poza centrum. W dobrych lokalizacjach w Bukareszcie jest to ok. 18 euro, a w Budapeszcie – 10-14 euro. Ponieważ część naszych budynków była wynajmowana w czasie kryzysu, średnie stawki wynajmu spadały w latach 2009 i 2010. W tym roku oddamy do użytku nowe biurowce w Warszawie i wierzymy, że uzyskamy w nich lepsze stawki. Stopy kapitalizacji stosowane przy wycenach naszego portfela wahały się na koniec 2009 od 7,3 proc. w Warszawie do 8,2 proc. w Budapeszcie. W minionym roku sprzedaliśmy dwa warszawskie obiekty: Nefryt i Topaz, przy stopie kapitalizacji określonej na ok. 7,2 proc. W 2010 roku zaczęliśmy w stolicy Polski budowę biurowców Platinium 4 i Okęcie 3. W ciągu ostatnich 2-3 lat deweloperzy generalnie budowali niewiele, zatem rynek biurowy będzie wykazywał oznaki poprawy z powodu braku nowej podaży. Powinno to skutkować skróceniem okresu, w którym powierzchnie stoją niewynajęte, zmniejszeniem nakładów dewelopera na ich wykańczanie, a także dalszym wzrostem efektywnych stawek czynszu. W roku 2010 nastąpił przełom i widać było zwiększoną liczbę najemców szukających powierzchni biurowych. W 2011 planujemy rozpoczęcie budowy kolejnych 4 budynków w Polsce, bierzemy również pod uwagę możliwość rozpoczęcia realizacji biurowca w Rumunii oraz Serbii. Przynajmniej w Warszawie powoli nadchodzi „rynek wynajmującego”. Poprawa sytuacji w stolicy z czasem przeniesie się na pozostałe duże miasta w Polsce.

Andrea Sartori
partner, szef działu nieruchomości i turystyki w Europie Środkowo-Wschodniej, KPMG Advisory

Poczekajmy na rok 2012
Są dobre wieści. Światowa Organizacja Turystyczna ONZ szacuje, że w pierwszej połowie 2010 roku Europę odwiedziło o 2 proc. więcej gości niż w pierwszej połowie 2009, co oznacza istotny skok, biorąc pod uwagę 100 tys. lotów odwołanych z powodu chmury pyłu wulkanicznego. Wyniki osiągane przez hotele uległy poprawie w całej Europie. Jednak kraje Europy Środkowo-Wschodniej nadal odczuwają skutki kryzysu. Ich wyniki są obecnie gorsze niż krajów Europy Zachodniej. Wskaźniki wykorzystania pokoi hotelowych wykazują oznaki stabilizacji, a nawet pewnej poprawy na niektórych stołecznych rynkach – np. w Warszawie – lecz średnie stawki za pokój pozostają niższe niż przed recesją. W dużym stopniu uzależnione są od kategorii obiektu i jego lokalizacji, lecz ogólnie zmniejszyły się w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Obserwujemy zaciekłą wojnę cenową o gości. Hotele walczą o to, by utrzymać odsetek wykorzystania pokoi na dochodowym poziomie.

Jeżeli chodzi o realizację nowych inwestycji w regionie, niewiele jest atrakcyjnych miejsc. Ze względu na duży rynek, zbliżające się mistrzostwa Euro 2012, rozwijającą się gospodarkę oraz niską liczbę pokoi w przeliczeniu na mieszkańca, Polska to z pewnością „strzał w dziesiątkę” jeśli mówimy o budowie hoteli. Belgrad także daje możliwości rozwoju, z powodu ograniczonej podaży oraz przewidywanego wstąpienia Serbii do Unii Europejskiej. Sąsiednia Czarnogóra to również kraj z potencjałem – niewykorzystany rynek, oferujący słońce, morze, piękne plaże oraz unikalną przyrodę. A w których miejscach brak jest aktywności? Bratysława jest z pewnością rynkiem charakteryzującym się nadmierną podażą uzależnioną od zapotrzebowania ze strony gości zagranicznych. Z powodu przyjęcia euro stolica Słowacji jest dość drogą lokalizacją dla przeciętnych podróżnych z Europy Środkowo-Wschodniej. Na liście rynków o nadmiernej podaży są także Praga i Budapeszt. To ostatnie miasto charakteryzuje niestabilność gospodarcza. Hotele w dużych miastach, nastawione głównie na gości biznesowych, są lepiej postrzegane przez banki i deweloperów niż hotele w kurortach turystycznych, o charakterze raczej sezonowym.

Co przyniesie branży hotelowej nowy rok? Będziemy obserwować dalszą poprawę sytuacji, a niewielki wzrost zmieni się w umiarkowany. Jest nadzieja, że stawki hotelowe w końcu odbiją od dna, tak jak w niektórych miejscach Europy Zachodniej i zaczną rosnąć, prowadząc do poprawy wskaźnika przychodu z dostępnego pokoju (RevPAR) oraz zyskowności. Jednak sytuacja gospodarcza nadal stanowi wielki znak zapytania. Czy możliwa jest kolejna fala recesji? Czy nowe toksyczne aktywa spowodują kolejny krach systemu finansowego oraz załamanie się delikatnego wzrostu? Jeszcze w 2009 poprawę sytuacji przewidywano na 2011 rok. Dziś prognozuje się, że może ona nastąpić dopiero w 2012 roku. Wprowadzone na przykład w Rumunii i Bułgarii środki oszczędnościowe z pewnością nie sprzyjają zwiększaniu wydatków na turystykę.

Przyjrzyjmy się najpierw pozytywnym oznakom. Wydaje się, że rynek stabilizuje się – zmianie uległy tendencje wykorzystania pokoi hotelowych, a stawki odbijają się od dna. Gospodarka Niemiec, najsilniejszego rynku Europy Środkowej, jest w dobrej kondycji. Fundusze także stają się bardziej aktywne. Rośnie liczba transakcji (warto wspomnieć o sprzedaży hoteli Hilton w Pradze oraz LeMeridien w Budapeszcie w 2010 roku), natomiast zmniejsza się luka cenowa między oczekiwaniami kupujących a sprzedających.
Jeżeli chodzi o negatywne strony, rynki Europy Środkowo-Wschodniej są nadal bardzo wrażliwe na potencjalne wstrząsy powodowane przez zmiany w gospodarce światowej i unijnej. Dostęp do finansowania pozostaje ograniczony, hotele nie są dobrze postrzegane z powodu projektów, których realizacja zakończyła się porażką. Zmieniło się zapotrzebowanie, które teraz koncentruje się na Europie Zachodniej oraz na rynkach tradycyjnych. Niestety region Europy Środkowo-Wschodniej nie jest już postrzegany jako atrakcyjna nowość, tak jak w latach 90.