Zaprojektuj sobie sklep na dole

W nowych projektach mieszkalnych partery budynków zajęte są przez lokale usługowe. Bywa, że ich oferta nie satysfakcjonuje mieszkańców. Warto zatem zadbać o potrzeby przyszłych lokatorów już na etapie projektowania
Zuzanna Wiak

Hiszpańska spółka Restaura latem ukończyła budowę apartamentowca przy ul. Górskiego w sercu Warszawy. Znajduje się tam 108 mieszkań (których ceny dochodziły nawet do 38 tys. zł za 1 mkw.) oraz 700 mkw. powierzchni usługowej (w cenach od 7 do 14 tys. zł za 1 mkw.). Można by pomyśleć, że to idealne miejsce na otwarcie modnej restauracji sushi czy sklepu z luksusowymi winami z dalekiej Afryki. Ale deweloper już na etapie projektowania budynku zdecydował inaczej. – W inwestycji mieszkaniowej nie powinno być lokali, które zaczynają życie, kiedy zmęczeni wracamy po pracy do domu i chcemy wypocząć – mówi Paweł Augustyn, dyrektor zarządzający firmy Restaura w Polsce. Lokale usługowe w apartamentowcu tego dewelopera nie posiadają odpowiedniej infrastruktury technicznej, która pozwalałaby prowadzić tego typu działalność. Jednak nie tylko lokale gastronomiczne nie są mile widziane na Górskiego. – Nie wyobrażam sobie również w tej naszej inwestycji sklepu, w którym sprzedawany byłby alkohol. Taka działalność mogłaby zakłócać spokój mieszkańcom. Jest wiele innych usług, które można prowadzić w takich obiektach, chociażby gabinet dentystyczny czy salon miejskiego spa. W niektórych umowach sprzedaży lokali usługowych zaznaczyliśmy, że nie powinna być tam prowadzona działalność gastronomiczna – dodaje Paweł Augustyn. W budynku działa obecnie jeden lokal usługowy – pracownia plastyczna. Mimo tych ograniczeń, deweloper nie narzeka na brak zainteresowania – na nabywcę czeka już ostatni z dziewięciu lokali.
Usługowa pustynia
Projekt Restaury powstał w samym centrum miasta, gdzie dostęp do sklepów, usług oraz lokali gastronomicznych jest łatwy. Sytuacja jest jednak zupełnie inna, gdy inwestycja powstaje na peryferiach. Najlepszym, a zarazem chyba najgorszym, tego przykładem jest warszawskie Miasteczko Wilanów, w którym dopiero po kilku latach od rozpoczęcia realizacji zaczęły pojawiać się usługi dla mieszkańców. Największa zmiana nastąpi, gdy powstanie zapowiadane od lat centrum handlowe. Obecnie nad takim projektem pracują spółki Polnord oraz Globe Trade Centre. – Osoby wybierające mieszkanie cenią sobie sąsiedztwo piekarni, kiosku czy małego sklepu spożywczego, w którym mogą rano kupić świeże pieczywo, poranną prasę czy podstawowe produkty spożywcze, bez konieczności wyprawiania się samochodem do odległego i tłocznego hipermarketu. Także obecność restauracji czy kawiarni może być dużym udogodnieniem. Konieczne jest jednak wcześniejsze zaaranżowanie przestrzeni w takich miejscach – dobrze rozplanowane zaplecze, stoliki tylko wewnątrz lokali czynnych późnym wieczorem, cicha i sprawna wentylacja; wszystko zaplanowane tak, aby były one jak najmniej uciążliwe. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że sąsiedztwo kilku banków i agencji ubezpieczeniowych będzie mniej kłopotliwe, jednak w dłuższej perspektywie często okazuje się, że brak sklepów czy lokali gastronomicznych, a więc miejsc wspólnego spędzania czasu, zaczyna coraz bardziej dokuczać mieszkańcom – mówi Andrzej Nizio, prezes zarządu spółki deweloperskiej Marvipol. Wpływ na liczbę i różnorodność lokali usługowych ma również wielkość projektu. – Na terenie naszej inwestycji przy ul. Szwedzkiej zakładamy stworzenie lokali gastronomicznych. Powstanie tam ok. 1 tys. mieszkań oraz ok. 3 tys. mkw. powierzchni usługowej. Przy tak dużym przedsięwzięciu i w takim miejscu, jakim jest Praga Północ, musimy zapewnić naszym lokatorom dostęp do usług. Przy osiedlach powyżej  500 mieszkań to konieczne, by projekt sprawnie funkcjonował – mówi Paweł Augustyn z Restaury.
Ankieta pomoże?
Spółka Gant Development, deweloper warszawskiego projektu Kaskada na Woli, w pierwszym etapie wybuduje 570 mieszkań i aż 6 tys. mkw. powierzchni usługowej. By wiedzieć, jak najlepiej zagospodarować tę przestrzeń, deweloper umieścił na swojej stronie internetowej ankietę dla przyszłych właścicieli mieszkań oraz okolicznych mieszkańców. – Chcemy, by nasze badanie, które potrwa jeszcze około trzech miesięcy, objęło kilka tysięcy osób – mówi Dariusz Wilk z działu marketingu firmy Gant Development. By wziąć w nim udział, wystarczy wejść na stronę spółki, na której znajduje się plan części usługowej obiektu i wskazać, gdzie powinny znajdować się lokale usługowe, sklepy  spożywcze, apteki, lokale gastronomiczne i inne potrzebne placówki. Deweloper już wcześniej wykorzystywał sieć jako narzędzie marketingowe – pierwszy na rynku mieszkaniowym, w czasie największego kryzysu finansowego, umieścił na swojej stronie internetowej usługę „Podaj swoją cenę”.
Czarno na białym
– Nasze badanie ma charakter prokliencki i prospołeczny, ale również zawiera element biznesowy. Gdy będziemy dysponowali wynikami ankiet, będziemy w stanie przygotować ofertę kierunkową dla przyszłych nabywców tych lokali – dodaje Dariusz Wilk. Spółka nie zamierza konstruować umów sprzedaży tak, by nakazywać lub zakazywać w nich konkretnej działalności. Jednak na etapie sprzedaży będzie dzielić się wynikami ankiet, by przyszli nabywcy znali oczekiwania okolicznych mieszkańców, co później pozwoli na skuteczniejszy handel. Czasem jednak, mimo najszczerszych chęci, nie sposób zadowolić wszystkich klientów. Gant Development podczas realizacji kilku inwestycji mieszkaniowych wpisywał w projekt przedszkola. Dla niektórych była to wartość dodana. Jednak inni potencjalni mieszkańcy nie byli zadowoleni. Przedszkole, według nich, oznaczało zakłócanie spokoju. Bali się hałasu.