Magazyny w kropce
Reklama
Obraz rumuńskiego rynku powierzchni magazynowych, jaki wyłania się z najnowszych informacji, to wciąż wizja walki deweloperów o przetrwanie. Jednak inwestorzy i agenci prowadzący wynajem powierzchni coraz częściej nieoficjalnie wspominają, że rynek wreszcie się obudził! – Nasze prognozy zmieniają się z miesiąca na miesiąc, a czasem z dnia na dzień! Wierzę, że w naszej części regionu Europy Środkowo-Wschodniej, nastąpi w 2011 roku niewielki wzrost PKB, może o 1-1,5 proc., a maksymalnie o 1,5-2 proc. w roku 2012 – mówi Leslie Warren, dyrektor ds. wynajmu w firmie Helios Phoenix Real Estate, deweloper obiektów Olympian Logistics Park w różnych częściach Rumunii. – Dziś wszyscy mamy trudności z komercjalizowaniem naszych inwestycji. Wynajęliśmy właśnie 4,5 tys. mkw. w Olympian Park w Braszowie na 10 lat, wkrótce sfinalizuję rozmowy dotyczące 3,5 tys. mkw. w Olympian Park w Klużu, w październiku mamy zaplanowanych siedem spotkań z potencjalnymi najemcami. W ciągu tygodnia rozmawiamy z czterema lub pięcioma potencjalnymi najemcami – jest zatem autentyczne zainteresowanie, lecz nastawienie do spraw finansowych kierownictwa wyższego szczebla nadal tłamsi entuzjazm lokalnych zespołów firm. W ciągu miesiąca mamy przynajmniej sześć do ośmiu wizyt potencjalnych najemców w naszych obiektach, lecz podpisane umowy najmu to nadal rzadka okoliczność – wyjaśnia Leslie Warren.
Proszę zapiąć pasy
W ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku nastąpiła niewielka poprawa sytuacji na rynku magazynowym w Bukareszcie, gdzie znajduje się zdecydowana większość nowoczesnych obiektów w Rumunii. W marcu 2010 roku Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju przewidywał dla Rumunii zerowy wzrost PKB. Analitycy skorygowali również swoją prognozę na rok 2011: choć początkowo prognozowano, że rumuńska gospodarka powinna odnotować wzrost o 3 proc., obecnie przyjęli punkt widzenia EBOiR. Według Prime Property Advisers, partnera agencji Knight Frank w Rumunii, całkowita ilość wynajętej powierzchni klasy „A” wzrosła o niemal 50 tys. mkw. – Jest to ponad dwukrotnie więcej niż całkowita powierzchnia wynajęta w analogicznym okresie ostatniego roku. Ogółem w roku 2009 wynajęto 65 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Inwestorzy i deweloperzy wstrzymali wszelkie działania, natomiast najemcy są bardzo ostrożni, chcą podpisywać umowy na średni okres oraz dążą do uzyskania takich warunków ogólnych, które umożliwiają im przenoszenie się lub łączenie wynajmowanych powierzchni – mówi Mihai Paduroiu, starszy konsultant w dziale nierucho- mości przemysłowych Prime Property Advisers. Optymistycznym sygnałem była zauważalna stabilizacja czynszów, choć z drugiej strony odsetek powierzchni pustostanów zwiększył się z 10 do 12 proc. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku średnia wielkość transakcji była zbliżona do ubiegłorocznej i wynosiła około 2,5 tys. mkw. Do końca roku 2010 na rynku powinno pojawić się 20 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, co sprawi, że całkowita ilość powierzchni nie przekroczy w tym roku 1 mln mkw.
W kt—rą stronę p—jść?
Jaka jest zatem dobra wiadomość? – Jesteśmy dalecy od sytuacji sprzed wybuchu kryzysu, widzimy jednak światełko na końcu tunelu. Lokalni menedżerowie zgłaszają zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnię logistyczną i dystrybucyjną, lecz ich zwierzchnicy ds. finansów, którzy pracują w Europie Zachodniej, blokują plany ekspansji ze względu na brak przekonania, że zawirowania finansowe wkrótce się zakończą – uważa Leslie Warren. Helios Phoenix, które współpracuje z partnerem finansowym GE Real Estate, nie planuje opuszczać kraju.
Nie ma miejsca dla spekulant—w
– W całym kraju są tylko cztery przykłady projektów spekulacyjnych. Większość deweloperów koncentruje się dziś na realizacji projektów na potrzeby konkretnych użytkowników. Ci, którzy budują spekulacyjnie, korzystają tylko z własnego kapitału – komentuje Mihai Paduroiu. Polski deweloper magazynów, MLP Group, działa też na rynku rumuńskim i ma ambitne plany realizacji w Bukareszcie projektu, w ramach którego ma powstać 250 tys. mkw. powierzchni magazynowej. – Do końca roku 2011 planujemy ukończyć pierwszy etap MLP Bucharest Project, w którym znajdzie się 60 tys. mkw. powierzchni magazynowej i produkcyjnej – ujawnia Radosław Krochta, członek zarządu MLP. Ma on też nadzieję, że do końca przyszłego roku jego firmie uda się wynająć całość tej powierzchni. – W Rumunii widać optymistyczną tendencję wzrostową w liczbie bezpośrednich inwestycji zagranicznych, co również zwiększa zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową. My jesteśmy w stanie reagować na zmiany zachodzące na rynku wystarczająco szybko – zapewnia Radosław Krochta.
Mladen Petrov
Proszę zapiąć pasy
W ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku nastąpiła niewielka poprawa sytuacji na rynku magazynowym w Bukareszcie, gdzie znajduje się zdecydowana większość nowoczesnych obiektów w Rumunii. W marcu 2010 roku Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju przewidywał dla Rumunii zerowy wzrost PKB. Analitycy skorygowali również swoją prognozę na rok 2011: choć początkowo prognozowano, że rumuńska gospodarka powinna odnotować wzrost o 3 proc., obecnie przyjęli punkt widzenia EBOiR. Według Prime Property Advisers, partnera agencji Knight Frank w Rumunii, całkowita ilość wynajętej powierzchni klasy „A” wzrosła o niemal 50 tys. mkw. – Jest to ponad dwukrotnie więcej niż całkowita powierzchnia wynajęta w analogicznym okresie ostatniego roku. Ogółem w roku 2009 wynajęto 65 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Inwestorzy i deweloperzy wstrzymali wszelkie działania, natomiast najemcy są bardzo ostrożni, chcą podpisywać umowy na średni okres oraz dążą do uzyskania takich warunków ogólnych, które umożliwiają im przenoszenie się lub łączenie wynajmowanych powierzchni – mówi Mihai Paduroiu, starszy konsultant w dziale nierucho- mości przemysłowych Prime Property Advisers. Optymistycznym sygnałem była zauważalna stabilizacja czynszów, choć z drugiej strony odsetek powierzchni pustostanów zwiększył się z 10 do 12 proc. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku średnia wielkość transakcji była zbliżona do ubiegłorocznej i wynosiła około 2,5 tys. mkw. Do końca roku 2010 na rynku powinno pojawić się 20 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, co sprawi, że całkowita ilość powierzchni nie przekroczy w tym roku 1 mln mkw.
W kt—rą stronę p—jść?
Jaka jest zatem dobra wiadomość? – Jesteśmy dalecy od sytuacji sprzed wybuchu kryzysu, widzimy jednak światełko na końcu tunelu. Lokalni menedżerowie zgłaszają zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnię logistyczną i dystrybucyjną, lecz ich zwierzchnicy ds. finansów, którzy pracują w Europie Zachodniej, blokują plany ekspansji ze względu na brak przekonania, że zawirowania finansowe wkrótce się zakończą – uważa Leslie Warren. Helios Phoenix, które współpracuje z partnerem finansowym GE Real Estate, nie planuje opuszczać kraju.
Nie ma miejsca dla spekulant—w
– W całym kraju są tylko cztery przykłady projektów spekulacyjnych. Większość deweloperów koncentruje się dziś na realizacji projektów na potrzeby konkretnych użytkowników. Ci, którzy budują spekulacyjnie, korzystają tylko z własnego kapitału – komentuje Mihai Paduroiu. Polski deweloper magazynów, MLP Group, działa też na rynku rumuńskim i ma ambitne plany realizacji w Bukareszcie projektu, w ramach którego ma powstać 250 tys. mkw. powierzchni magazynowej. – Do końca roku 2011 planujemy ukończyć pierwszy etap MLP Bucharest Project, w którym znajdzie się 60 tys. mkw. powierzchni magazynowej i produkcyjnej – ujawnia Radosław Krochta, członek zarządu MLP. Ma on też nadzieję, że do końca przyszłego roku jego firmie uda się wynająć całość tej powierzchni. – W Rumunii widać optymistyczną tendencję wzrostową w liczbie bezpośrednich inwestycji zagranicznych, co również zwiększa zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową. My jesteśmy w stanie reagować na zmiany zachodzące na rynku wystarczająco szybko – zapewnia Radosław Krochta.
Mladen Petrov
