Wymagający selekcjoner

Pieniądze na ulicy nie leżą. No, może czasem, ale to raczej niskie kwoty. Centrum handlowego się z tego nie zbuduje. Pozostają tradycyjne źródła finansowania. Dosyć wąskie, jednak dla dobrych projektów powinno wystarczyć. Przynajmniej tak deklarują bankierzy
Emil Górecki

W 2010 roku już znacznie częściej niż przed rokiem, słychać było o finansowaniu lub refinansowaniu nieruchomości, w tym także centrów i parków handlowych. Co więcej, szefowie firm związanych z tym sektorem oraz bankowcy zapewniają, że do końca roku trzeba się spodziewać jeszcze kilku takich transakcji, a niektóre będą powodem zazdrości co bardziej wrażliwych na swym punkcie konkurentów.
Jest lipiec 2009 roku. Banki nieśmiało zaczynają uchylać sejfów, choć głównie na inwestycje w biura. A tu nagle węgierski deweloper TriGranit otrzymuje finansowanie w wysokości 150 mln euro na budowę centrum handlowego Arena Centar w Zagrzebiu. Zrzuciło się na to aż sześć banków z Włoch, Węgier oraz Chorwacji. To pierwsza znacząca umowa kredytowa na projekt handlowy, po wybuchu kryzysu. Po niej zamykały się kolejne, w tym na rozbudowę kieleckiej Galerii Echo (100 mln euro od banku Eurohypo dla Echo Investment), choć większość dopiero w 2010 roku.
Europejski rozkład przychylności
Rozmowy pomiędzy bankowcami a deweloperem powierzchni handlowej ECE Projektmanagement zaowocowały w tym roku dwiema umowami kredytowymi. W marcu bank Berlin Hyp pożyczył mu 111 mln euro na budowę nowego centrum handlowego Galeria Kaskada w Szczecinie (43 tys. mkw. powierzchni handlowej), natomiast na początku października udało mu się zrefinansować działający od marca tego roku obiekt Serdika Center w Sofii (ponad 51 tys. mkw. powierzchni najmu). Pozyskanymi z Banku Austrii 70 mln euro deweloper musi podzielić się ze swoim partnerem Sparkassen Immobilien. – W obydwu przypadkach warunki tego kredytu były standardowe, jak na stan rynku w tym czasie. Kredyt był i nadal jest drogi. Proponowanych przez bank warunków dziś się prawie nie negocjuje. Albo się je przyjmuje, albo odrzuca – mówi Karsten Hinrichs, dyrektor finansowy  ECE Projektmanagement. Zauważa przy tym znaczne  różnice w możliwościach pozyskania finansowania w różnych krajach. W Rosji, teoretycznie, jest to możliwe jedynie w rosyjskich bankach, ale niejasne i skomplikowane procedury praktycznie odcinają od tego źródła zagranicznych graczy. Natomiast w Rumunii i Bułgarii to prawie niemożliwe, jeśli chodzi o duże projekty handlowe. Pozyskanie refinansowania na Serdikę Center jest wynikiem zainicjowanej już dużo wcześniej procedury. Na Węgrzech jest dosłownie kilka banków, które mogłyby sfinansować projekt handlowy oraz o kilka banków więcej w Czechach. W Europie Środkowej prawdopodobnie najlepsza sytuacja jest w Polsce. Pozyskanie finansowania na dobry projekt na Zachodzie już nie jest problemem.
Nie leczymy, nie uczymy
Jakie warunki należy spełnić w BRE Banku Hipotecznym, by dostać kredyt na budowę galerii handlowej? To zależy od wielu warunków. Bank ten może udzielić kredytu w wysokości 8-100 mln zł, czyli na średniej wielkości projekt. Trzeba mieć 30-35 proc. własnych środków oraz wykazać się przedwstępnymi umowami najmu na około  50-60 proc. powierzchni, co zapewni możliwość obsługi długu. – Przed rokiem 2008 mieliśmy zasadę, że nie leczymy: nie finansowaliśmy projektów, które zostały rozpoczęte z myślą, że „jakoś to będzie”. Teraz dodaliśmy jeszcze jedną zasadę: nie uczymy. Nasi klienci muszą się wykazać skutecznością w budowaniu projektów komercyjnych. Kolejna różnica dotyczy też wkładu własnego. Jeszcze w 2008 roku wystarczało 15-20 proc. Dziś to za mało – mówi Sven-Torsten Kain, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego.
Kryteria dość wyśrubowane, ale dzięki temu ani deweloper, ani bank nie będą mieć w przyszłości kłopotów. Jak twierdzi Sven-Torsten Kain, strategia taka się opłaca, bo podczas tego kryzysu żaden z projektów handlowych w portfelu BRE Banku Hipotecznego nie przysparzał problemów. – Nasze plany sprzedaży kredytów na nieruchomości w 2010 roku były układane dosyć konserwatywnie, bo 500 mln zł to zaledwie jedna czwarta tego, co wydaliśmy deweloperom w 2007 czy 2008 roku. Już je zrealizowaliśmy. Wprawdzie ambicje były znacznie większe, ale rynek podnosi się z kryzysu dosyć wolno. I to nie tylko dlatego, że banki nie chcą finansować, ale także dlatego, że deweloperzy ostrożnie rozpoczynają nowe projekty – mówi Sven-Torsten Kain. Dodaje, że zatwierdzone właśnie przez zarząd plany sprzedażowe dotyczące kredytów na nieruchomości ze wszystkich sektorów na rok 2011 to 920 mln zł.
Podobne warunki kredytowania projektów handlowych stawia przed deweloperami Bank Zachodni WBK: atrakcyjna lokalizacja i mała konkurencja centrów handlowych, doświadczenie budującego w prowadzeniu podobnych projektów, umowy przedwstępne najmu na około połowę powierzchni, 30-35 proc. wkładu własnego oraz standardowe zabezpieczenia: na hipotece, udziałach w spółce celowej i kontraktach najmu. – Do końca pierwszego kwartału nie finansowaliśmy żadnych nowych projektów. Obecnie zainteresowanie deweloperów kredytami jest trochę ograniczone, bo ich plany budowy zostały zawieszone. Banki natomiast finansować chcą, ale bardzo drobiazgowo oglądają każdy wniosek, więc jest trudniej – przyznaje Marcin Dubno, dyrektor Działu Bankowości Korporacyjnej BZ WBK. Nadzieje na dobry przyszły rok są większe. Nieruchomości handlowe to jeden z naj- atrakcyjniejszych obszarów finansowania dla tego banku. – Jesteśmy jednym z największych banków w kraju, mamy know-how polskiego rynku, dlatego nie obawiamy się projektów w miastach mniejszych, nawet poniżej 100 tys. mieszkańców – zapewnia Marcin Dubno.
Kto może liczyć na pieniądze
Przed kryzysem można było dostać kredyt na każdy, nawet zły projekt. Za to od końca 2008 roku zorganizowanie finansowania nawet na inwestycje bardzo dobre, było często praktycznie niemożliwe. – Zauważam znaczną poprawę relacji z bankami i instytucjami finansowymi. Projekty dobre, z wystarczającą liczbą wstępnych umów najmu, mogą wreszcie być realizowane – mówi Grzegorz Mroczek, dyrektor ds. komercjalizacji w spółce Caelum Development. Firma ta współpracuje głównie właśnie z bankiem BZ WBK.
Spółka Caelum Development miała wiele szczęścia, że w czasie kryzysu nie prowadziła budowy żadnego projektu. Dwa z nich – Galeria Wisła w Płocku i Familia w Gdańsku – zostały otwarte tuż przed nim. – Tempo ich budowy było bardzo szybkie, co generowało pewne koszty, które jednak zwróciły się z nawiązką, dzięki temu, że projekty udało się dokończyć. Zatrzymaliśmy natomiast budowę centrum Nova Park w Gorzowie Wielkopolskim. Było to dość frustrujące, ale patrząc z dłuższej perspektywy, konieczne. Rozpoczęliśmy tę inwestycję, finansując ją środkami własnymi i planowaliśmy pozyskać kredyt w trakcie budowy. Niestety, pod koniec 2009 roku okazało się to już niemożliwe. Zdążyliśmy zamknąć jedynie etap prac ziemnych łącznie z palowaniem i wylaniem fundamentów. Obecnie jesteśmy w finalnej fazie pozyskiwania finansowania na pozostałą część inwestycji i planujemy jak najszybciej ruszyć z jej budową. Obiekt będzie gotowy w najlepszym z możliwych momentów, gdy rynek będzie w fazie ożywienia, a ilość nowej powierzchni pozostanie wciąż bardzo niewielka – cieszy się Grzegorz Mroczek.
Na lepsze warunki nadal trzeba czekać
Jak zauważa Grzegorz Mroczek, obecnie deweloperzy starają się o niższe kredyty. Nowe projekty, zwłaszcza w mniejszych miastach, będą prostsze, mniej wyszukane, ale za to tańsze w realizacji. Ponadto obecnie koszty budowy są nawet o 30 proc. niższe. Jednak o tym, jakie dokładnie warunki proponują bankowcy, dyrektor ds. komercjalizacji Caelum Development nie chce mówić. – Kredyt jest nadal droższy niż trzy-cztery lata temu, ale znacznie tańszy niż w samym szczycie kryzysu. Czekamy na dalszą poprawę warunków finansowania oraz refinansowania naszego portfela.
– Niektórzy deweloperzy mogli być zaskoczeni propozycjami banku. Dziś negocjuje się takie punkty, o których dawniej się nie rozmawiało. Stąd mogło czasem dochodzić do nieporozumień – uważa Padraic Coll, prezes zarządu Irlandzkiej Grupy Deweloperskiej, firmy, która ma cztery projekty handlowe w trakcie przygotowań: w Legionowie, Toruniu, Łomży i Białymstoku. Pod koniec roku planuje rozpocząć negocjacje finansowania na obiekt w Toruniu, natomiast wspólnie z agencją DTZ szuka partnerów do trzech pozostałych inwestycji. – Warunki finansowania, co prawda bardzo wolno, ale się poprawiają. Liczymy, że do końca roku będzie łatwiej o kredyt na nową inwestycję. O refinansowanie nie jest aż tak trudno – zauważa Padraic Coll.
Bankowiec grzeczny jak zawsze
Bankowcy nadal bardzo szczegółowo patrzą na jakość projektu i jego opłacalność, co w rzeczywistości jest zdrowym fundamentem dla działalności deweloperskiej. – Rozmowy z nimi dzisiaj to ostrożne partnerstwo, choć ciągle obie strony nie posiadają równorzędnej pozycji. Decyzje są podejmowane szybciej, rozmowy odbywają się w lepszej atmosferze. Sfinansowanie małych, tańszych obiektów, jeśli tylko są one dobrze zaprojektowane i mają prawidłowy biznesplan, nie jest już problemem – mówi Grzegorz Mroczek.
Przedstawiciel BRE Banku Hipotecznego uważa, że opowiadania sprzed kilku miesięcy o aroganckich bankowcach są mocno przesadzone. – Banki zarabiają na obrocie pieniądzem z przedsiębiorcami, muszą więc mieć z nimi choćby poprawne stosunki. Dzisiejsze warunki są trudniejsze do spełnienia i trzeba je komunikować w odpowiedni sposób. Banki muszą być szczere i stanowcze wobec klienta, gdy sytuacja rynkowa i poziom ryzyka nie pozwalają na sfinansowanie projektu. Budowanie długotrwałych relacji z klientem wymaga profesjonalnego podejścia i na pewno nie ma w nim miejsca na arogancję – uważa Sven-Torsten Kain.
Ci, kt—rzy uwierzyli
W potencjał rynku czterech państw grupy wyszehradzkiej uwierzyła firma dewelopersko-inwestycyjna Mint Investment. Razem z grupą inwestycyjną Avestus Capital Partners przygotowuje się właśnie do zainaugurowania nowego zamkniętego funduszu nieruchomości Mint Central Europe Property Fund (MiCEPF), który skupi się na obiektach biurowych i handlowych. Chcą do niego pozyskać 150 mln euro, co powiększone o lewar oznacza 450 mln euro na zakupy. Strategia nowego funduszu zakłada pozyskiwanie projektów i gotowych obiektów, z których da się wycisnąć dodatkową wartość – poprzez renegocjacje umów, rebranding czy zwiększenie efektywności powierzchni. Sebastien Dejanovski, partner Mint Investment odpowiedzialny za ekspansję i rozwój zauważa, że zaufanie do obiektów handlowych w tym regionie szybko wraca. Zapowiedziane 450 mln euro zostanie podzielone między obiekty handlowe i biurowe, najlepiej po połowie. – Nieruchomości handlowe są nieco bardziej ryzykowne w kryzysie, ale w czasie prosperity przynoszą większe zyski. Biurowce będą stabilizowały nasz portfel – tłumaczy krótko dywersyfikację Sebastien Dejanovski. – Prawdopodobieństwo, że zakupimy ustabilizowane centrum handlowe w śródmieściu dużego miasta jest niskie, bo to są zazwyczaj bardzo dobre projekty, nie dające możliwości zwiększania wartości poprzez działania z zakresu asset management i property management. Celujemy raczej w takie obiekty, które mają niedużą konkurencję i znajdują się w miastach regionalnych – dodaje.
Wiara w realną sferę gospodarki
Rozmów o marżach, jakie pobierają obecnie banki przy kredytach na projekty handlowe, prawie wszyscy bankowcy unikają jak diabeł święconej wody. – Marże są ustalane indywidualnie przy każdym projekcie. Kredyt na budowę jest droższy niż kredyt na refinansowanie, jego koszt zależy od waluty. Ale marże są oczywiście wyższe niż przed kryzysem, bo wzrósł koszt płynności. W przypadku naszego banku jest to koszt ochrony depozytów – tłumaczy Marek Koziarek, dyrektor zarządzający Departamentu Finansowania Nieruchomości Komercyjnych Banku Pekao. Jak dodaje, bank ten przychylnie patrzy na projekty handlowe, bo sektor świetnie sobie poradził w kryzysie. – Finansowaliśmy budowy takich projektów nawet tuż po upadku Lehman Brothers, choć nieco zaostrzyliśmy kryteria. Centra i parki handlowe stanowią około 35 proc. naszego portfela kredytów na nieruchomości. W przeważającej części są to budowy, a nie refinansowania. Wolimy inwestować w sferę gospodarki realnej z dwóch powodów. Bank Pekao jest największym polskim bankiem korporacyjnym. Jedna trzecia polskich przedsiębiorstw przy różnych produktach z nami współpracuje. Finansowanie budowy oznacza pracę nie tylko dla kredytobiorcy, ale i dla wszystkich firm w ten proces zaangażowanych. Statystycznie rzecz biorąc jedna trzecia z nich to klienci Banku Pekao, więc wypłacone w kredycie pieniądze pośrednio do nas wracają, zwiększając popyt na nasze usługi bankowe. Drugi powód: ostatnie załamanie dotyczyło sektora finansów, a nie sfery realnej gospodarki – tłumaczy Marek Koziarek.  Jest on mile zaskoczony zainteresowaniem deweloperów, by budować i brać kredyty na inwestycje. Oczekiwania na 2010 rok były ostrożniejsze.
Jak przyznają eksperci, w najbliższym czasie nie należy się spodziewać, że wrócimy do niezdrowych warunków finansowania, jakie panowały przed kryzysem. Deweloperzy narzekają, że dostępność pieniądza na projekty handlowe jest w tej chwili zbyt mała, a bankowe restrykcje wydają się zbyt ostre. Na pociechę zostaje im tylko fakt, że banki nie zarabiają na trzymaniu pieniędzy w sejfach, tylko na obracaniu nimi.
Z bankowego archiwum
Kwiecień 2009 Bank Pekao udzielił deweloperskiej spółce Lewandpol 39 mln euro kredytu na budowę centrum handlowego Galeria Mazovia w Płocku.
Lipiec 2009
Węgierski deweloper TriGranit otrzymał 150 mln euro kredytu na budowę centrum handlowego Arena Centar w Zagrzebiu. Udzieliło go sześć banków z Włoch, Węgier oraz Chorwacji: Intesa Sanpaolo, Erste Group, Hypo Investment Bank, Cassa di Risparmio della Repubblica di San Marino, MKB Bank i CIB Bank.  W Polsce spółka zależna od Narodowego Funduszu Inwestycyjnego Octava – Galeria 7 – podpisała wstępne warunki umowy kredytowej dotyczącej finansowania centrum handlowo-rozrywkowego Magnolia Park Wałbrzych. Kredytodawca pozostał nieznany.  TK Development otrzymał kredyt budowlany i inwestycyjny z Banku Pekao na budowę Galerii Tarnovia w Tarnowie. Kwota kredytu to 27 mln euro.
Sierpień 2009
Globe Trade Centre oraz Unibail-Rodamco zawarły umowę z konsorcjum banków Berlin-Hannoversche Hypothekenbank i Westdeutsche ImmobilienBank na refinansowanie warszawskiego centrum handlowego Galeria Mokotów. Wartość pożyczki wynosiła 205 mln euro.
Październik 2009
Echo Investment zawarło z bankiem Eurohypo umowę kredytową o wartości 100 mln euro na finansowanie rozbudowy centrum handlowo-rozrywkowego Galeria Echo w Kielcach.
Listopad 2009
Deutsche Pfandbriefbank i Westdeutsche ImmobilienBank AG zapewniły 48,5 mln euro funduszowi Arka Property Funds na zakup drugiej fazy centrum  handlowego Alfa Shopping Center w Olsztynie oraz na refinansowanie poprzedniego kredytu zaciągniętego na zakup pierwszej części.

Styczeń 2010
Multi Development zdobył ponad 98,47 mln euro kredytu na budowę centrum handlowego Nova Karolina w Ostrawie. Pożyczki udzieliły cztery banki: Česká Spořitelna, ČSOB, HYPO Investmentbank i KBC Bank.
Luty 2010
Niemiecki bank WestImmo sfinansował zakup dwóch polskich centrów handlowych. MGPA Europe Fund III przejął od Mayland Real Estate centra handlowe Karolinka w Opolu i Pogoria w Dąbrowie Górniczej. Wartość kredytu wyniosła 119,8 mln euro.
Marzec 2010
Niemiecki bank Helaba podpisał umowę z Immoeast na refinansowanie trzech obiektów – centrum handlowego Silesia City Center w Katowicach oraz dwóch biurowców w Warszawie. Wartość kredytu to 250 mln euro.  Bank Pekao zawarł umowę kredytową z Braaten+Pedersen. Kwota 53,5 mln euro została przeznaczona na budowę centrum handlowego Agora Bytom.
Maj 2010
Spółka San Development, podmiot zależny od P.A. Nova, otrzymała z banku PKO BP 89,3 mln zł kredytu na współfinansowanie budowy centrum handlowego Sanowa w Przemyślu.
Lipiec 2010
AFI Development podpisało porozumienie z VTB Bankiem o zwiększeniu kredytu na budowę centrum handlowego Mall of Russia w Moskwie do 8 mld 448 mln rubli (ponad 215 mln euro).
Wrzesień 2010
Rank Progress zawarł z Bankiem Pekao umowę kredytową o charakterze budowlanym w wysokości ponad 23,2 mln zł oraz o charakterze inwestycyjnym w wysokości ponad 5,5 mln euro. Obie pożyczki zostaną przeznaczone na budowę parku handlowego Twierdza w Kłodzku.