Podwójna wizja przyszłości

Kryzys przysporzył rynkom Europy Środkowo-Wschodniej trudności z pozyskiwaniem finansowania, ale wymusił także wyższą jakość projektów handlowych – przekonani są o tym Rafał Twarowski i dr Knut Volquardsen, którzy wspólnie zarządzają firmą deweloperską ECE Projektmanagement w Polsce

Mladen Petrov, „Eurobuild Central  & Eastern Europe”: Czy możemy już ogłosić koniec kryzysu finansowego, który dość silnie wpłynął na rynek nieruchomości w niektórych krajach Europy Środkowo-Wschodniej?
dr Knut Volquardsen, dyrektor zarządzający ECE Projektmanagement Polska: Kryzys miał kilka etapów. Zaczął się od kryzysu finansowego, który przyniósł trudności z uzyskaniem finansowania. W drugim etapie wiele firm  musiało zwolnić personel  i zredukować koszty. Teraz nadeszła trzecia faza kryzysu. Konsumenci boją się o swoje finanse i oszczędzają. To stawia najemców w trudnej sytuacji. Dobre wiadomości są takie, że – najprawdopodobniej – jest to już ostatni etap. Z pewnością Polska jest w dużo lepszej sytuacji niż Bułgaria, Rumunia, Ukraina czy Rosja. Gdzieś pośrodku znajdują się Czechy i Węgry.

Jak na tym tle wyglądają plany rozwoju ECE Projektmanagement w Polsce?
Rafał Twarowski, dyrektor zarządzający ECE Projektmanagement Polska: Pracujemy nad projektem w Bydgoszczy, gdzie posiadamy już działkę. Podobnie jest z Katowicami. Rozważamy również nietypową – jak dla nas – inwestycję w Krakowie: projekt biurowy na działkach obok Galerii Krakowskiej. Bierzemy pod uwagę różne możliwości, od samodzielnej realizacji po współpracę z partnerem. Ostatecznie nie wykluczamy także sprzedaży niektórych z tych nieruchomości. Mamy nadzieję, że do końca roku uda nam się uzyskać warunki zabudowy dla tych terenów, po czym rozpocznie się finalna analiza przedsięwzięcia. Chcielibyśmy na przyszłorocznych targach MIPIM pokazać już konkretną wizję projektu. Pracujemy również nad przejęciami przygotowanych projektów obiektów handlowych, co pozwoli nam zaoszczędzić czas. Wciąż jednak obserwujemy, że oczekiwania sprzedających są nieadekwatne do sytuacji rynkowej. Jesienią przyszłego roku planujemy otwarcie Kaskady w Szczecinie. Prace budowlane wyprzedzają nawet harmonogram, a obiekt wynajęty jest w 80 proc. Rozważamy też rozbudowę niektórych już istniejących galerii handlowych, choć ostateczne decyzje jeszcze nie zapadły.

Dlaczego dopiero teraz decydujecie się na realizację pierwszego projektu biurowego w Polsce?
RT: Cały czas rozważamy również sprzedaż tych nieruchomości, więc nie ma jeszcze ostatecznej decyzji. Jeśli się zdecydujemy, będzie to oznaczało, że przekonaliśmy centralę w Niemczech do konieczności dywersyfikacji portfela również w Polsce, tak jak to się dzieje na rynku niemieckim. Jednak biura nie staną się przedmiotem naszej głównej działalności. Będą raczej realizowane przy okazji innych projektów handlowych.

Jak trudniejsza sytuacja na rynku przekłada się na relacje z najemcami?
KV: Kryzys dotknął ich dopiero rok temu, po kilku latach dobrobytu. Przedsiębiorcy, w tym i najemcy, muszą wykorzystywać dobre czasy również na przygotowanie się do gorszych momentów. Teraz bardzo łatwo można zobaczyć różnice między dobrymi centrami handlowymi a tymi, odczuwającymi kłopoty. Ci najemcy, którzy wybrali dobre, profesjonalnie zarządzane centra handlowe w atrakcyjnej lokalizacji radzą sobie nie najgorzej. W przyszłości najemcy będą o wiele bardziej wymagający, jeśli chodzi o wybór dewelopera. Nie będą podejmować pochopnych decyzji.

Ale czy przynajmniej skończyły się dla deweloperów centrów handlowych problemy z pozyskaniem finansowania?
RT: Kryzys dał się we znaki wszystkim i wstrzymał na chwilę nawet największych graczy. Słabszych wstrzymuje do dziś. Kiedy w zeszłym roku pojawiły się pierwsze oznaki odwilży i banki zaczęły myśleć o pożyczaniu środków na inwestycje, natychmiast, mając w portfelu zoptymalizowany projekt centrum handlowego Kaskada w Szczecinie, zaprosiliśmy do współpracy 20 z nich. W rozmowy zaangażowały się cztery. W finalnej fazie byliśmy zaskoczeni, widząc, jak banki konkurują między sobą. Przygotowaliśmy się na to, że raczej zostaniemy pozbawieni wyboru i zgodzimy się na warunki narzucone przez bank.

Jak dziś wygląda sytuacja na rynku finansowym?
RT: Banki nadal ostrożnie podchodzą do finansowania tego typu działalności. Przyglądają się najmniejszym szczegółom i angażują się silnie w ocenę projektu. Świetna lokalizacja, wyższy wkład własny czy odpowiedni poziom wynajmu – jako warunek udzielenia finansowania – to dla nich za mało. Chcą wiedzieć, jacy najemcy zdecydowali się na podpisanie umów, czy reprezentują wszystkie branże, czy wynik nie jest sztucznie napompowany kontraktami z małymi butikami. Szukają jakości, nie tylko ilości. Oceniana jest wielkość centrum handlowego, bo skala niektórych obiektów została przeszacowana i właśnie te projekty mają problemy. Siła doświadczonego dewelopera polega na tym, że jego projekty są dobrze przemyślane. Może się wydawać, że jakaś firma porusza się wolniej niż konkurencja, ale pośpiech nie zawsze jest dobrym doradcą. Banki podwyższyły wymagania, ale dziś sytuacja jest lepsza niż rok temu, bo więcej banków wyraża zainteresowanie finansowaniem projektów handlowych.

Czy polski rynek handlowy jest już dojrzały?
RT: W ciągu ostatniej dekady dużo się w kraju dokonało, ale i tak na jednego mieszkańca Polski przypada o wiele mniej metrów kwadratowych powierzchni handlowej niż w Niemczech czy w innych krajach starej Unii. Ale siła nabywcza Polaków wciąż jest niższa. Nasz rynek osiągnął dojrzałość dużo szybciej niż na Zachodzie, gdzie zmiany od blaszaków do nowoczesnych galerii handlowych trwały 30-40 lat. Dalszy kierunek rozwoju to troska o jakość. Pojawi się wiele projektów modernizacji i rozbudowy istniejących centrów handlowych – nie można przecież wciąż otwierać tylko nowych. Należy też pamiętać, że w miastach odżywają nowe tereny, takie jak po Stoczni Gdańskiej, po Dalmorze w Gdyni czy tereny kolejowe. To stwarza możliwości dla deweloperów. W Olsztynie, obok planowanego stadionu, ma powstać centrum handlowe. Jest to projekt w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego i nasza firma uczestniczy aktualnie w tym przetargu.

Jak będą rozwijały się centra handlowe?
RT: Formaty handlowe przychodzą i odchodzą. Ważniejszą zmianą jest to, że miasta dojrzewają do tego, by postrzegać handel bardziej pozytywnie. Zaczynają doceniać rolę deweloperów. W Tarnowie przejmujemy projekt jednej z sieci dyskontowych. Miasto nie zgodziło się na budowę dyskontu w tak ważnej lokalizacji bez szerszego kontekstu urbanistycznego. My go zaproponowaliśmy łącząc interesy mista i tej sieci. Władze miejskie rozumieją wreszcie, że to sklepy zatrzymują życie w centrach miast.
KV: Rozwój obiektów handlowych w centrach miast wiąże się z pewnymi kłopotami – większe są trudności z pozyskiwaniem gruntów i niejasną sytuacją własnościową. Coraz silniejszy nacisk kładzie się na zrównoważony rozwój. Wierzymy, że miejsce centrum handlowego jest w mieście. Renesans centrów miast w Europie Środkowo-Wschodniej dopiero się zaczyna.

Eksperci mówią o tym, że klientom znudziły się już dobrze znane marki…
KV: Zmiany zachodzą szybko. Kilka lat temu nowością była Zara. Teraz nie możemy sobie wyobrazić centrum handlowego bez tego sklepu. Jakiekolwiek metamorfozy zachodzą w społeczeństwie, znajdą odzwierciedlenie w centrach handlowych. Mają one jedną przewagę nad ulicami handlowymi: są bardziej elastyczne, jeśli chodzi o dobór najemców. Na ulicach handlowych właściciele lokali mają tylko jeden cel – uzyskać od najemcy jak najwyższy czynsz. Centra handlowe natomiast mogą sobie pozwolić na dużo większą różnorodność sklepów. Zamiast o jednym sklepie, myślimy o całości.