Definicja lidera

Polski rynek powierzchni handlowych należy do najbardziej rozwiniętych w Europie Środkowo-Wschodniej. Komu należy się tytuł dewelopera dekady?
Mladen Petrov

Nie robi już na nikim wielkiego wrażenia, gdy któreś z polskich centrów handlowych wygrywa kolejną prestiżową nagrodę. Przez ostatnie lata konsekwentnie trafiają one na listę najlepszych w Europie. Nagrody cieszą, ale mało kto pamięta, że rodzimy rynek nowoczesnych powierzchni handlowych, dziś uważany za wzorowy w Europie Środkowo-Wschodniej, ma zaledwie 10 lat, o ile uznamy za jego narodziny otwarcie we wrześniu 2000 roku Galerii Mokotów. Na następców nie trzeba było długo czekać, a dziś wydaje się, że Polacy od zawsze robili zakupy w centrach handlowych.
Centra handlowe dla każdego
Jakie jednak były najważniejsze wydarzenia na rynku w ciągu ostatnich dziesięciu lat? I kogo na tej podstawie szeroko pojęta branża wybrałaby na Dewelopera Dekady: dużych deweloperów wymienianych przez naszych rozmówców, jak  m.in. ECE Projektmanagement, Echo Investment, Globe Trade Centre, Plaza Centers, Neinver, ING Real Estate, TriGranit, Metro Group; czy mniejszych, ale mających na koncie unikalne projekty? Eksperci rynkowi chętnie rozmawiają w cztery oczy o konkretnych firmach, ale na łamach wolą być bardziej powściągliwi. – Dla mnie liczą się trzy aspekty. Na pierwszym miejscu jest jakość projektu. Chodzi tu m.in. o budowanie centrów przyjaznych środowisku. Zdarzają się deweloperzy nastawieni na szybką sprzedaż swoich obiektów, w związku z czym optymalizują koszty realizacji. Dewelopera Dekady oceniałbym również pod kątem jego uczciwości i wiarygodności biznesowej, to znaczy, brałbym pod uwagę, jak traktuje swoich partnerów. Nie bez znaczenia jest również liczba wybudowanych obiektów. Im większa, tym łatwiej ocenić, że prowadzony biznes jest sukcesem i nadaje się do powielania – wyjaśnia Andrzej Sitko, dyrektor polskiego oddziału firmy konsultingowej Arup, oferującej m.in. usługi project management. Jego zdaniem, najlepsi deweloperzy nie powinni zapominać, dla kogo budują swoje obiekty. – Nie przypominam sobie bardzo złych przykładów polskich centrów handlowych, powiedzmy – nieprzyjaznych ludziom, bo w końcu każdy jakoś funkcjonuje, ale czy są one przyjazne dla wszystkich? Nie sądzę. Owszem, są toalety dla niepełnosprawnych, ale często trudno dostępne. Również starsi ludzie czują się niekiedy wyłączeni, mają wrażenie, że centra handlowe nie są dla nich. Wyróżniający się deweloper powinien myśleć o wszystkich, nie tylko o młodych, zamożnych klientach – podkreśla Andrzej Sitko.
Do wyboru, do koloru
Maciej Mazur, prezes zarządu firmy doradczej Mallson Polska, zajmującej się m.in. komercjalizacją obiektów handlowych, zwraca uwagę na różnorodność kandydatów do tytułu najlepszego. – Nasz rynek jest już na tyle rozwinięty, że wybór tylko jednego dewelopera byłby trochę krzywdzący. Z jednej strony mamy dużych doświadczonych międzynarodowych graczy, a z drugiej – inwestorów lokalnych, którzy często postawili wszystko na jedną kartę, żeby zrealizować projekt życia, który przy okazji przyczynia się do rozwoju lokalnej społeczności. Na szczęście, takich przykładów w Polsce nie brak. Dla mnie, jako uczestnika rynku, ale też jako poznaniaka, na zdecydowane wyróżnienie zasługuje firma Fortis Grażyny Kulczyk za wyjątkowy pod każdym względem projekt Starego Browaru. Jego ponadczasowość i jakość budzi uznanie nie tylko najemców, klientów i mieszkańców, ale też znawców z całego świata. Myślę, że Stary Browar w dużej mierze przyczynił się do zmiany nie najlepszego – jak pamiętamy – wizerunku centrów handlowych sprzed wielu lat – twierdzi Maciej Mazur.
Pierwszy odważny w mniejszych miastach
– Czas obecności na rynku, liczba wybudowanych projektów, waga projektów mierzona prestiżowymi nagrodami w kraju i za granicą, ich wielkość, różnorodność oferty. Kryteriów, które można brać pod uwagę jest dużo – wylicza Agnieszka Michalczewska, szefowa Działu Powierzchni Handlowych agencji King Sturge. – Nie trzeba zapominać też o nowatorskim podejściu. Echo Investment, na przykład, to pierwszy deweloper, który odważył się wejść do mniejszych miast. Pozostałym decyzja ta zajęła kilka lat. Z punktu widzenia agenta wynajmującego dla mnie najcenniejsza jest współpraca z deweloperem, który potrafi słuchać i chce czerpać wiedzę od agenta. Wierzy mojemu zespołowi i pozwala konsekwentnie realizować obraną strategię – dodaje Agnieszka Michalczewska.
Zdaniem Andrzeja Sitko z firmy Arup, na szczególne uznanie zasługują ci deweloperzy, którzy już od lat zajmują się bardzo trudną kwestią rewitalizacji centrów największych miast. – Natomiast takie projekty, jak warszawskie Złote Tarasy czy Galeria Krakowska pokazały, że miasto może skorzystać na centrach handlowych i zaktywizować zaniedbane wcześniej obszary. Należy życzyć powodzenia deweloperom podejmującym obecnie to trudne zadanie w Katowicach i Poznaniu – mówi Andrzej Sitko. Trzymamy zatem kciuki za firmę Neinver o hiszpańskich korzeniach, która pracuje wspólnie z Polskimi Kolejami Państwowymi przy przebudowie dworca na Śląsku i spółkę TriGranit, która z tym samym partnerem współdziała przy przebudowie dworca PKP w Poznaniu.
Spojrzenie najemcy
Na centrach handlowych muszą też skorzystać najemcy. Nisan Cohen, zastępca dyrektora finansowego firmy Cinema City International, która jest zarówno operatorem kin, jak i deweloperem centrów handlowych (m.in. warszawskiego Sadyba Best Mall), zwraca szczególną uwagę na to, jak traktowani są najemcy. – Mamy doświadczenie zdobyte po obu stronach barykady i dla nas najważniejsze jest to, w jaki sposób deweloper dba o dobre relacje z najemcami. Kluczem jest tu sposób zarządzania obiektem – uważa Nisan Cohen. Według niego, tytuł Dewelopera Dekady musi trafić do firmy, która zapoczątkowała pozytywne zmiany w Polsce. – Jest to trudne pytanie, gdyż w Polsce mamy dziś dużo dobrych kandydatów. Ale należy docenić pioniera, czyli Globe Trade Centre. To, w jaki sposób Galeria Mokotów przyczyniła się do rozwoju dzielnicy, jest zaiste imponujące – podkreśla Nisan Cohen.
Jacek Kopija, wiceprezes zarządu Top Secret, rozpatruje stosunki z deweloperami w trzech podstawowych fazach realizacji projektu: projektowania i komercjalizacji, następnie budowy, i w końcu zarządzania obiektem już po otwarciu. W fazie pierwszej na nagrodę zasługuje deweloper, który w przyjazny sposób prowadzi proces komercjalizacji swoich centrów handlowych. – Jasno przedstawia pomysł, dobór najemców, działania mające za zadanie wypromowanie centrum handlowego. Dobierając najemców ma na uwadze długookresowe rezultaty, więc nie może pozwolić sobie na przypadkowe marki w niezaplanowanych miejscach. Nie usztywnia swojego stanowiska w kwestii zapisów umowy najmu i uczciwie traktuje zarówno dużych, jak i małych najemców. W procesie realizacji budowy centrum handlowego najlepszy deweloper aktywnie pomaga najemcom w rozwiązywaniu problemów na budowie. Nie unika odpowiedzialności – mówi Jacek Kopija. – Jeśli chodzi o administrowanie obiektem, cenimy efektywne zarządzanie budżetem kosztów wspólnych poprzez prowadzenie przetargów na usługi dla centrum handlowego, ograniczanie zużycia energii elektrycznej oraz prowadzenie wszelkich innych działań zmierzających do obniżenia kosztów funkcjonowania nieruchomości. Ważnym elementem jest transparentność kosztów wspólnych w momencie ich rozliczania na poszczególnych najemców – dodaje wiceprezes zarządu Top Secret.
Piotr Mierzwa, dyrektor rozwoju Intersport Polska, dodaje, że klarowny tekst umowy z oszacowanymi kosztami to podstawa. – Uczymy się na własnych błędach, jak sobie radzić z ukrytymi kosztami. Dotrzymanie terminów budowy i otwarcie centrum na czas to odpowiedzialność ciążąca na deweloperze i świadcząca o jego sprawności działania. Nie chciałbym generalizować, ale na ogół duże firmy, dzięki solidnemu doświadczeniu, sprawniej zarządzają projektem w czasie budowy – dodaje Piotr Mierzwa.
Deweloper-zarządca
– Może się wydawać, że sprawa jest oczywista. Dla najemcy najlepsze centra handlowe to te, w których zarabia najwięcej. Według tego kryterium bardzo szybko można wskazać, kto dla nas jest Deweloperem Dekady: wystarczy spojrzeć na wyniki sprzedaży. Jeśli chodzi o relacje na linii deweloper–najemca zdania wśród najemców są podzielone. – Kiedy centrum handlowym zarządza firma zewnętrzna, często mamy do czynienia z krótkowzrocznością. Firma ta czeka na zbliżający się koniec kontraktu i skupia się na szybkich wynikach, zamiast na długofalowej wizji. Dlatego na ogół wolimy, kiedy deweloper jest również zarządcą – wyjaśnia przedstawiciel sieci Intersport. Przywołuje on sytuację, w której w jednym z centrów handlowych koszty eksploatacji wzrosły kilkakrotnie w ciągu jednego roku. – Najemcom nawet nie zaproponowano rozmowy, podczas której mogliby się dowiedzieć, jaka jest przyczyna tak gwałtownej podwyżki. Deweloperzy muszą zrozumieć, że sukces najemców jest też ich sukcesem, że nie stoimy po przeciwnych stronach barykady – podsumowuje Piotr Mierzwa. ?
Handlowy Deweloper Dekady zostanie ogłoszony 8 grudnia na Gali nagród  Eurobuild Awards. Więcej informacji na stronie www.eurobuildawards.com.