Perełki z odzysku

Deweloperzy ratują symbole powojennego modernizmu, przerabiają je na nowoczesne biurowce, a przy okazji zarabiają krocie
Mladen Petrov

Najwybitniejszy architekt swego pokolenia, wizjoner, przedstawiciel ruchu oporu w architekturze – tak o nim mówią. Zaprojektował pierwszą w Warszawie szklaną ścianę kurtynową, stanowiącą elewację wieżowca przy rondzie Waszyngtona (później przebudowana). Współprojektował Stadion Dziesięciolecia i dał Poznaniowi słynny Okrąglak. A na dodatek miał poczucie humoru. W tym roku mija setna rocznica urodzin Marka Leykama. Ten polski architekt zaprojektował również biurowiec Prezydium Rady Ministrów przy ulicy Wspólnej 62 w stolicy. Najważniejszy budynek w kraju, siedzibę rządu komunistycznego, wzorował na florenckim Palazzo Strozzi, znanym symbolu kupieckiej przedsiębiorczości. Budynek, tak okazały w środku, na zewnątrz zachowywał „formy bliskie i zrozumiałe dla ludu”. Rząd jednak w nim nie zagościł. Budynek w złym stanie w 2005 roku trafił w ręce spółki Euro-Invest, należącej do koncernu Kulczyk Holding. Remont generalny rozpoczął się tego lata.
Do końca roku rozpocznie się również renowacja wspomnianego Okrąglaka w Poznaniu. Właściciel budynku, firma Centrum Development and Investments, zainwestuje w projekt około 60 mln zł. W listopadzie ma zostać wybrany jego generalny wykonawca. Oddanie projektu do użytku planowane jest na koniec przyszłego roku. Pierwsza umowa najmu powierzchni handlowej została już podpisana. Finalizowane są także rozmowy z najemcą z branży finansowej, który ma zająć dużą część dostępnej powierzchni biurowej. Prace renowacyjne trwają też w Pradze i w Sofii. Deweloperzy wchodzą do zapomnianych budynków z przeszłości, wszędzie gdzie socrealizm dał znać o sobie. Przykładów stworzenia nowoczesnych biur w budynkach z czasów socjalistycznych jest więcej. W Łodzi kolejni najemcy wprowadzają się do budynku Cross Point (12,5 tys. mkw.). W 2007 roku warszawska firma Mermaid Properties kupiła ma licytacji gmach dawnej fabryki Próchnika. Wzniesiony w połowie lat 70. ubiegłego wieku, dziś nie przypomina pierwowzoru. Z oryginalnej bryły zachowała się jedynie konstrukcja. Kilka lat temu odremontowano również budynek Prosta 69 Business Centre. Oddano go do użytku w 1968 roku z przeznaczeniem dla Zakładów Materiałów Lampowych im. J. Griman. Wówczas miał dwie odrębne części: produkcyjną i biurową. Dziś jest to wyłącznie biurowiec o 11,3 tys. mkw. całkowitej powierzchni najmu.
Droga przeszłość
W 2006 roku spółka Yareal Polska staje się właścicielem budynku przy ulicy Mokotowskiej 49. Była siedziba Metalexportu, zbudowanan w latach 1952-1954, teraz znana jako Mokotowska Square, mieści się w samym centrum stolicy, przy ulicy, która już zaczyna przyciągać marki z najwyższej półki. – Kupując budynek mieliśmy dylemat: przerobić go na apartamentowiec, czy zachować funkcje biurowe – wspomina Eric Dapoigny, prezes zarządu firmy Yareal Polska. Wybór padł na biura. – Już wtedy wiedzieliśmy, że będziemy musieli wyłożyć na remont więcej niż kosztowałaby nas budowa od podstaw. Nasze poprzednie projekty rewitalizacyjne pokazały jednak, że najemcy i inwestorzy, a budujemy przecież z myślą o nich, doceniają podobne przedsięwzięcia i wiedzą, że czasem warto zapłacić więcej za budynek z historią – dodaje prezes, nie ujawniając wartości inwestycji.
Prace budowlane na Mokotowskiej mają zakończyć się w pierwszej połowie przyszłego roku. Do użytku zostanie oddanych 8,5 tys. mkw. biur oraz 1,1 tys. mkw. powierzchni handlowej. – Mogliśmy przeprowadzić kosmetyczny remont i doprowadzić budynek do stanu biurowca klasy „B”, bez parkingu, ale postanowiliśmy pójść na całość – mówi Eric Dapoigny. Dlatego przy Mokotowskiej pozostał tylko szkielet poprzedniego budynku. Nowa elewacja z kamienia będzie wierną rekonstrukcją wcześniej istniejącej. – Wcześniejszy układ wewnętrzny został całkowicie przeprojektowany, tak by zapewnić wnętrzom dostęp światła naturalnego. Musieliśmy zadbać o maksymalną elastyczność aranżacji – wyjaśnia prezes Yareal Polska. Firma nie ujawnia jeszcze szczegółów na temat przyszłych najemców biur. Zostały podobno już wynajęte wszystkie lokale handlowe na parterze budynku. Mają tu otworzyć swe punkty sprzedaży ekskluzywne butiki, ale ich nazw inwestor nie zdradza.
Ważny wyb—r
Przed wyborem stanął również Vasil Vassilev, prezes Bratia Vassilevi, jednej z najstarszych bułgarskich firm handlowych, której korzenie sięgają roku 1894. Czternaście lat temu firma kupiła od państwa fabrykę produkującą lodówki Mraz, nie chciała jednak wiązać swojej przyszłości z produkcją przestarzałego, niszczącego środowisko sprzętu. Ponieważ budynek zakładów znajduje się tylko półtora kilometra od centrum stolicy, Vasil Vassilev musiał sobie odpowiedzieć na pytanie: centrum handlowe czy park biurowy? Wybrał to drugie. – Przejęliśmy obiekty magazynowe oraz 12 biurowców. Mieściła się tu fabryka, więc budynki mają wyjątkowo mocne konstrukcje. Gdybyśmy chcieli, moglibyśmy nadbudowywać je bez dodatkowych umocnień. To była kolejna – oprócz lokalizacji – zaleta tego zakupu – mówi Vasil Vassilev. Wstępnie firma rozważała realizację biurowców od podstaw, ale szybko porzuciła te plany. – Okazało się bowiem, że wyburzenie tak solidnych budynków w sposób znaczący zwiększy nakłady inwestycyjne. Dlatego postanowiliśmy przeprowadzić generalny remont, który i tak kosztował nas o połowę mniej niż wyburzenie i budowa od podstaw – dodaje Vasil Vassilev. Tak rodzi się Vassilev Business City. Docelowo na terenie dawnych zakładów do wynajęcia będzie 75 tys. mkw. powierzchni biurowej. W miarę jak sytuacja na rynku biurowym w Sofii będzie się polepszała, przeprowadzane będą następne remonty. Obecnie do użytku oddano cztery budynki (łącznie 12 tys. mkw., wynajęte w 80 proc.) i 20 tys. mkw. powierzchni magazynowej, wynajętej w 85 proc.
Remont generalny przy Wspólnej 62 pochłonie 60 mln zł. Na jesieni 2011 roku dawna rządowa siedziba otworzy swoje podwoje już jako Ufficio Primo, biurowiec klasy „A+”. – Udało nam się kupić prawdziwą warszawską perłę wśród budynków z okresu PRL. Marek Leykam przełamał panujący socrealizm i zaprojektował budynek nawiązujący do renesansowych florenckich pałaców bankierów – opowiada o projekcie Jan Lubomirski-Lanckoroński, prezes zarządu spółki Euro-Invest. – Budynek został zaprojektowany w taki sposób, by z zewnątrz nie było widać jego splendoru. Architekt nie chciał ukazać bogactwa budynku każdemu, kto na niego patrzył. W środku zaś zachwyca on swoim pięknem – dodaje szef firmy deweloperskiej.
Koszty pod kontrolą
Przywrócenie dawnego blasku to czasochłonne i kosztowne zadanie. Jak przyznaje Jan Lubomirski-Lanckoroński, renowacja budynku jest prawie dwa razy droższa niż kosztowałoby wybudowanie go od podstaw, jednak obiekt ten jest wart nakładów. – Finansowanie, czyli 16 mln euro z banku Berlin Hyp, ugruntowuje wiarę w projekt nie tylko miłośników niedocenianej architektury, ale także twardo stąpających po ziemi finansistów – mówi prezes zarządu spółki.
Tego zdania jest również Britta Slater, zajmująca się portfelem nieruchomości firmy Pramerica Real Estate Investors. Znajduje się w nim biurowiec Cube w Pradze, który właśnie przechodzi generalny remont. Była siedziba firmy Koospol powstała pod koniec lat 70. Przez 20 lat w budynku, autorstwa znanych czeskich architektów Stanisława Franca, Jana Nováčka i Vladimíra Fencla, mieściła się czeska siedziba Citibanku. – Nasz fundusz Central European Participation Fund kupił biurowiec w 2005 roku. Przekonała nas lokalizacja i architektura. Z całą pewnością jest to budynek ponadczasowy. Przestrzeń zaprojektowano tak, żeby była jak najbardziej dogodna dla najemców. Zresztą budynek nigdy nie narzekał na ich brak, co nas ostatecznie przekonało do zakupu. Dla porównania: nowoczesny biurowiec w sąsiedztwie naszego obiektu przez rok od momentu oddania do użytku stał pusty. Do najemców nie przemawiał jego bezosobowy modernistyczny charakter – mówi Britta Slater. Remont budynku o powierzchni 20 tys. mkw. zakończy się w przyszłym roku.
Ściany mają uszy
Dużo więcej do zrobienia jest przy ulicy Wspólnej w Warszawie. Zanim do Ufficio Primo wprowadzą się pierwsi najemcy, mają zostać wymienione wszystkie instalacje. – Łącznie z podsłuchami – śmieje się Jan Lubomirski-Lanckoroński. Prace renowacyjne, prowadzone we współpracy z konserwatorem zabytków, mają na celu zachowanie jak największej ilości oryginalnych detali. W przyszłym roku na najemców będzie czekać 6 tys. mkw. powierzchni biurowej, centrum kongresowe, sale konferencyjne, salon dla VIP-ów i kawiarnia. Dodatkowo w planach jest uczynienie z patio przestrzeni wystawienniczej. To tu docelowo mają być organizowane wystawy oraz koncerty. – Inwestycja cieszy się ogromnym zainteresowaniem ze strony potencjalnych najemców. Prowadzimy rozmowy m.in. z bankami i kancelariami prawnymi – wyjaśnia Jan Lubomirski-Lanckoroński. Firma jeszcze nie sfinalizowała żadnej umowy najmu, a wyjściowa stawka czynszów należy do najwyższych w stolicy.
Nie wszystkim właścicielom budynków z długą przeszłością opłaca się w nie inwestować. Warszawska spółka Dipservice, właściciel dziesięciopiętrowego budynku mieszkalno-biurowego przy rondzie ONZ, ma inne plany. Rewitalizację budynku zaplanowała już 10 lat temu. W tym okresie spółka należąca do Skarbu Państwa zmieniła ośmiu prezesów, co nie sprzyjało  podjęciu tak ważnej decyzji. Ostatecznie plany porzucono. – Chcemy wyburzyć budynek i postawić na jego miejscu biurowiec z prawdziwego zdarzenia. Właśnie czekamy na wydanie warunków zabudowy, ale chcielibyśmy, by nawiązywał on wysokością do sąsiedniego biurowca Rondo 1, z wejściem od planowanej na rondzie stacji  drugiej linii metra. Na razie szukamy współinwestora dla tego projektu, podobnie jak dla przedsięwzięcia, jakie ma powstać na miejscu starego obiektu przy ul. Domaniewskiej w Warszawie – mówi Rafał Krzemień, prezes  zarządu firmy. Docelowo budynek, w którym mieszczą się biura m.in. Banku Ochrony Środowiska, ma być zburzony, a na działce ma stanąć biurowiec i hotel. Oba projekty mają zostać zrealizowane w ciągu pięciu najbliższych lat.