Miękkie lądowania

Hotele usytuowane przy lotniskach przygotowują się do powrotu gości biznesowych. Oznaczać to będzie zwiększenie stawek za pokoje oraz lepsze ich wykorzystanie, ale także wzrost aktywności inwestorów

Mladen Petrov

Warszawskie Lotnisko Chopina to dziś wielki plac budowy, m.in. z powodu trwającej rozbudowy portu oraz prac związanych z poprawą infrastruktury. W tym roku odbył się konkurs na koncepcję urbanistyczną Chopin Airport City, które ma powstać na terenach otaczających lotnisko. A to oznacza, że plac budowy zwiększy swój zasięg. Plan przewiduje przekształcenie tego terenu w park biznesowo-handlowy z elementami rekreacyjnymi i rozrywkowymi. Zagospodarowany ma zostać teren o powierzchni około 10 ha, a ta część stolicy zyska, dzięki realizacji projektu, aż 250 tys. mkw. powierzchni handlowej i biurowej. Po rozbudowie, w 2014 roku, port lotniczy będzie mógł obsługiwać do 12,5 mln pasażerów. Całkowite koszty inwestycji związane z realizacją tego projektu mają sięgnąć 1,2 mld zł.

Dziś podróżni zainteresowani noclegiem w bezpośrednim sąsiedztwie lotniska mają tylko jedną opcję: hotel Courtyard by Marriott. Obiekt mieszczący 234 pokoje został oddany do użytku 
w 2003 roku i do dziś jest jedynym hotelem działającym pod międzynarodową marką tuż obok lotniska. – Decyzja o budowie hotelu nie była łatwa. Przedsiębiorstwo Państwowe Porty Lotnicze (PPL), wyłączny właściciel Lotniska Chopina, potrzebowało 10 lat na rozpoczęcie realizacji tego projektu. Przez wiele miesięcy prowadziło badania dotyczące opłacalności tej inwestycji. Wnioski okazały się pozytywne, ale niepewność pozostała, ponieważ wcześniej w Polsce nie było ani jednego takiego obiektu – wspomina Aneta Stępkowska, dyrektor generalna hotelu.

Choć w okresie swojej działalności hotel miał wzloty i upadki, dziś jego kierownictwo jest zadowolone z osiąganych wyników. – Bliskość centrum – 8 km, 15 minut samochodem – to zarówno błogosławieństwo, jak przekleństwo. Hotel znajduje się w pobliżu Mokotowa – kwitnącej dzielnicy biurowej, dzięki czemu zatrzymuje się u nas coraz więcej gości biznesowych – tłumaczy Aneta Stępkowska.

Kierownictwo hotelu nie zdradza danych dotyczących poziomu obłożenia pokoi. Poinformowało tylko, że jest to około 15 proc. więcej niż w pięciogwiazdkowych hotelach w centrum Warszawy. Według danych STR Global, wykorzystanie pokoi hotelowych w Warszawie w pierwszym kwartale 2010 wynosiło około 60 proc. – Ostatnie wyniki dają nam pewność, że goście biznesowi wracają na dobre. Widzimy pozytywne oznaki, które to potwierdzają, a stawki  rosną – dodaje Aneta Stępkowska.

Choć hotele na lotniskach działają od lat 50. minionego wieku, to dopiero kilka dziesięcioleci później przyjęły swoją obecną formę. Donald McNeill, profesor na Uniwersytecie Western Sydney, napisał w artykule opublikowanym przez Szwedzkie Towarzystwo Antropologii i Geografii „The Airport Hotel as Business Space” („Hotel na Lotnisku jako Przestrzeń Biznesu”): [Dopiero] pod koniec lat 90. stało się oczywiste, że prowadzenie hotelu na lotnisku może być świetnym interesem. I dodaje, że hotele na lotniskach mogą dziś funkcjonować jako liderzy swoich marek.

Szybkie łącze zamiast szybkiego samolotu

Z drugiej strony, firmy nadal podchodzą ostrożnie do wydatków na podróże. W filmie „W chmurach” z Georgem Clooney’em przedstawiono modę na oszczędność: Ryan Bingham, specjalista od restrukturyzacji firm, lubujący się w programach lojalnościowych linii lotniczych, zostaje zmuszony czasowo pracować w biurze, zamiast odbywać podróże po Ameryce. Wideokonferencje stanowią źródło dodatkowych oszczędności dla jego pracodawcy. Dane przedstawione w opublikowanym przez Międzynarodową Radę Portów Lotniczych raporcie „World Airport Traffic Report for 2009” potwierdzają przesłanie przekazane w filmie. Według badania w 2009 roku liczba pasażerów w Europie i Ameryce Północnej spadła odpowiednio 5,4 proc. i 5,2 proc. Jednak już w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy tego roku odnotowano globalny wzrost o 6 proc.

Hans Detlefsen, dyrektor amerykańskiej firmy konsultingowej HVS Global Hospitality Services, uważa, że dobre czasy dla podróży służbowych jeszcze powrócą. – W dłuższej perspektywie spadają koszty podróży, dzięki czemu wzrasta liczba podróżnych we wszystkich segmentach, takich jak podróże wypoczynkowe, biznesowe oraz związane z imprezami. Jeżeli hotel jest fizycznie połączony z terminalem lotniska, wówczas podróżni mogą również zaoszczędzić na kosztach transportu. Dlatego obiekty znajdujące się na terenie portu lotniczego są w stanie uzyskiwać wyższe średnie dobowe stawki za pokój – komentuje Hans Detlefsen.

Wyniki badania, przeprowadzonego przez HVS w 2008 roku z udziałem 15 hoteli znajdujących się w pobliżu największych lotnisk w USA, uwidaczniają pewne zalety takiego rozwiązania. Ze względu na dogodną lokalizację mogą one pobierać wyższe stawki, ponieważ gościom bardziej zależy na zaoszczędzeniu czasu niż pieniędzy. Wyniki 15 obiektów znajdujących się na terenie lotnisk porównano z wynikami grupy kontrolnej 15 hoteli położonych w pobliżu tych samych portów lotniczych. Według danych z roku 2007, wskaźnik wykorzystania pokoi hotelowych w pierwszej grupie wynosił 76,6 proc. w porównaniu z 74,3 proc. odnotowanymi przez 15 konkurentów spoza strefy portu lotniczego.

Będzie więcej

Wyniki działania hotelu Courtyard zachęciły PPL do inwestycji w drugi obiekt na terenie warszawskiego portu lotniczego. Pięciogwiazdkowy Marriott Renaissance, siódmy hotel działający pod tą marką w regionie, będzie miał 225 pokoi oraz centrum konferencyjne. Pierwsi goście odwiedzą go w 2012 roku, ale jest mało prawdopodobne, że nastąpi to jeszcze przed Euro 2012. 
PPL ma dalsze plany związane z budową hoteli wokół warszawskiego lotniska. Obecnie rozważa wzniesienie ekonomicznego obiektu dwugwiazdkowego. – Na terenie lotniska widzimy potencjał dla budowy większej liczby hoteli. Jednak nasze uczestnictwo ograniczy się prawdopodobnie do udostępnienia terenu – wyjaśnia Radosław Żak, rzecznik prasowy PPL.

Hilton Worldwide także analizuje możliwości rozwoju na rynku hoteli dla podróżnych biznesowych. Magdalena Sekutowska, dyrektor ds. rozwoju na Europę Wschodnią i Polskę, poinformowała, że prowadzone są już rozmowy z potencjalnymi inwestorami. – W tym regionie Europy zdecydowanie widoczny jest potencjał dla rozwoju marek Hilton Garden Inn oraz Hampton by Hilton – twierdzi Magdalena Sekutowska.

Konfrontacja z rzeczywistością

– Do projektów dotyczących hoteli w portach lotniczych Europy Środkowo-Wschodniej należy podchodzić z uwzględnieniem dłuższej perspektywy czasu, ponieważ mieszkańcy tego regionu nie mają siły nabywczej porównywalnej z mieszkańcami Europy Zachodniej. Dlatego kwestii hoteli na lotniskach należy przyglądać się pod innym kątem – komentuje Jean-François Laporte, szef działu hoteli w Europie Środkowo-Wschodniej w agencji CB Richard Ellis. Projekty podobne do Chopin Airport City są obecnie realizowane w Petersburgu i Sofii. Będą one łączyły biura, budynki magazynowe i hotele. – Wielkość ma znaczenie. Wiedeń, 20. pod względem wielkości lotnisko w Europie, ma bardo dobry miks podróżnych krajowych i międzynarodowych – zarówno biznesowych, jak i turystów – podczas gdy w Pradze, Budapeszcie i Warszawie ich proporcje mogą nie być tak dobrze zrównoważone – uważa Jean-François Laporte.

Profesor Donald McNeill podkreśla, że w ostatnich latach zmianie uległo pojęcie osoby podróżującej w celach biznesowych, a sieci hotelowe stworzyły marki odpowiednie dla różnych grup demograficznych – od księgowych niewielkich firm do poważnych szefów firm medialnych. – Oferta ta jest bardzo zróżnicowana. W miejscach, które mają ugruntowaną pozycję na mapie turystyki biznesowej – takich jak Zurich – powstają wyjątkowo ekskluzywne hotele. Biorąc pod uwagę konieczność ograniczenia wydatków na rozrywkę w czasie podróży służbowych, można zaryzykować stwierdzenie, że hotele na lotniskach są dziś bardziej popularne niż noclegi w centrum miasta. ν