Nie wszystkie drogi prowadzą do Rzymu

Kraje Środkowej Europy nie są duże. Ich gospodarka i administracja jest zazwyczaj scentralizowana w największych miastach. również rynek biurowy jest skupiony w tym jednym ośrodku. Jednak w miarę rozwoju poszczególnych krajów, także w regionalnych dużych miastach przybywa biur

Emil Górecki

Największym pozastołecznym rynkiem biurowym chwali się największy i najludniejszy kraj w tej części Europy – Polska. Jest tu kilka dużych aglomeracji – krakowska, trójmiejska, poznańska, górnośląska, wrocławska, szczecińska i łódzka. Według szacunków agencji CB Richard Ellis, łącznie mają one o około połowę mniej nowoczesnej powierzchni biurowej niż sama Warszawa, ale to i tak dobry wynik – ponad 1,9 mln mkw. Współczynniki wolnych powierzchni wahają się od prawie 25 proc. w Łodzi, do jedynie 4 proc. w Szczecinie. Każde polskie miasto regionalne ma co najmniej kilkaset tysięcy mieszkańców, rozwinięty przemysł i bazę edukacyjną. Dlatego pojawiają się tutaj i ważni najemcy, i profesjonalni deweloperzy.

Czechy są krajem małym, ale za to dość ludnym i zurbanizowanym. Dlatego obok Pragi, popyt na powierzchnię biurową widać w Brnie i Ostrawie, gdzie po pierwszym kwartale istniało odpowiednio 274 tys. mkw. i 106 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. – Jedynie te trzy miasta mają większą ilość powierzchni biurowej klas 
„A” i „B”. Dlatego nie monitorujemy innych ośrodków – mówi Jana Novotna z działu badań praskiego biura CB Richard Ellis.

– Bułgaria to właściwie Sofia. Tu koncentruje się cała administracja i gospodarka kraju. Mamy kilka miast regionalnych, jak Płowdiw czy Warna, ale ich rynki biurowe są bardzo słabe – tłumaczy Michaela Lashova, menedżer działu rynków kapitałowych agencji Forton. Jak dodaje, rynek biur miast pozastołecznych opiera się na przerobionych, większych mieszkaniach czy starych budynkach administracyjnych. Najemcami są firmy niewielkie, lokalne, ewentualnie obsługujące tutejszy rynek, jak spółki energetyczne. – Na razie profesjonalni deweloperzy także nie są skłonni do wchodzenia na rynki miast regionalnych, bo z Sofii do Płowdiwu można dojechać w godzinę – dodaje.

Potencjał tych rynków dostrzega natomiast Lori Collin, która jest starszym konsultantem w bukareszteńskim biurze agencji Jones Lang LaSalle. – Wierzymy w potencjał i możliwości miast Kluż Napoka i Timiszoara, dlatego obydwa te miasta obserwujemy. Mają one już pewną ilość nowoczesnej powierzchni i chętnych, by ją najmować. Rumuni są dobrze wykształceni, mówią obcymi językami, a koszty prowadzenia biznesu są tu relatywnie nieduże. To zachęca zagranicznych inwestorów. Z powodu specyficznego profilu szkół wyższych, Timiszoara jest świetnym miejscem dla inwestycji z sektora IT oraz z branży inżynieryjnej, natomiast Kluż Napoka – dla inwestycji medycznych i finansowych – tłumaczy Lori Collin.

Stolica - kraj w pigułce

Również Węgry mają jeden dominujący ośrodek – Budapeszt. Stolica ma 1,7 mln mieszkańców, koncentruje 60 proc. produkcji przemysłowej kraju, skupia też przygniatającą większość szkół wyższych. Drugie w kolejności miasto to Debreczyn z nieco ponad 200 tys. mieszkańców. Jak mówi Orsolya Nemeth z budapeszteńskiego biura agencji Cushman & Wakefield, rynki biurowe Debreczyna czy Miszkolca nie mają większego znaczenia i nie są monitorowane kwartalnie przez agencję. – Nie ma w tych miastach żadnego wartego wspomnienia nowoczesnego biurowca, nie są tam też budowane takie inwestycje. Dlatego nie gromadzimy danych na ten temat, choć – gdyby pojawiło się takie zapytanie klienta – jesteśmy w stanie ten rynek zbadać – zapewnia Orsolya Nemeth.

Waldemar Lesiak

dyrektor Działu Projektów Biurowych dewelopera Echo Investment

Rynki warte podjęcia wyższego ryzyka

Rynek stolicy ma najmocniejszy popyt, a także najwyższe stawki czynszu. Rynki lokalne są inne. Tutaj trudniej jest podpisać przedwstępną umowę najmu a banki wykazują dużo większą ostrożność przy udzielaniu finansowania. Każdy taki projekt jest wyzwaniem, które jednak warto podejmować. Miarą sukcesu dla Echo Investment jest poziom wypracowanej marży oraz dotrzymanie zawartych w harmonogramie terminów realizacji projektu i jego komercjalizacji. Przez ostatnie trudne dwa lata wynajęliśmy po dobrych stawkach 22 tys. mkw. z dostępnych 30 tys. mkw. powierzchni projektu Malta Office Park w Poznaniu. W tym roku zakończy się budowa drugiego z trzech planowanych etapów tego projektu. Kolejnym naszym sukcesem – nawet trochę niespodziewanym – jest projekt Oxygen w Szczecinie. Rynek tego miasta obarczony jest nieco większym ryzykiem, jednak udało nam się do tej pory wynająć 9,5 tys. mkw. z dostępnych 14 tys. i do końca roku zakończą się rozmowy o wynajmie pozostałej części tego, gotowego już, biurowca. Co ciekawe, pozyskaliśmy do niego nie tylko firmy już zakorzenione 
w Polsce, ale także takie, które dopiero weszły do gry, jak duńska Coloplast Shared Services. Niestety, z powodu warunków rynkowych oraz obecności silnego konkurenta na relatywnie małym rynku, musieliśmy zamrozić, zmniejszyć i podzielić na etapy projekt Aurus w Łodzi. To posunięcie bardziej opłacalne niż cenowa walka o najemcę. Drugim rozczarowaniem jest Gdańsk, tu jednak powodem jest ścisła interpretacja niejasnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nadzwyczajna ostrożność urzędników, co nakazuje nam w projekcie o powierzchni 20 tys. mkw. umieścić parking na 900 samochodów. Podobne błędy zdarzają się często, jednak w innych przypadkach spotykamy się z większą chęcią urzędników, by nieścisłości wyjaśniać. Biurowe plany Echo Investment dotyczą zarówno Warszawy, jak i miast regionalnych. Warunkiem jest pozytywny wynik naszej analizy, dotyczącej ceny proponowanej nam działki, ale także jej wielkości i lokalizacji. Bierzemy także pod uwagę specyfikę biurowego rynku danego miasta, istniejący na nim popyt oraz konkurencję.

Wojciech Rumian

dyrektor zarządzający projektami deweloperskimi w firmie Hines Polska

Koszty rekompensują niższe stawki czynszu

Rynki biurowe miast regionalnych nie są ani łatwiejsze, ani bardziej wdzięczne niż rynki miast stołecznych. My jednak zdecydowanie w nie wierzymy, o czym świadczy nasza obecność w Łodzi (Sterlinga Business Center), Gdańsku czy Katowicach (Rondo Towers). Firmy działające od lat w Warszawie, chcąc się nadal rozwijać, poszukują oszczędności. Centra usług, biura regionalne, centra księgowe – one mogą działać znacznie taniej w miastach, gdzie koszty najmu powierzchni biurowej oraz koszty zatrudnienia są niższe. Zaporą dla takiego rozwoju może być, między innymi, brak odpowiedniej jakości powierzchni biurowej. Większość z dostępnych lokali w miastach regionalnych nie spełnia podstawowych standardów. Zgadzam się, że współczynniki wolnych powierzchni w tych miastach są dość wysokie, ale nie można tego tłumaczyć jedynie słabością tych rynków. Budowa wielu biurowców rozpoczęła się w końcowej fazie gospodarczej prosperity i są one oddawane do użytku dopiero dziś. Biorąc pod uwagę globalną zapaść ekonomiczną, to nie jest najłatwiejszy czas na komercjalizację obiektów biurowych nawet w dużych miastach zachodniej Europy. Oceniam, że rynki miast regionalnych nie są wciąż nasycone powierzchniami biurowymi, a ich maksymalne wykorzystanie w miastach takich jak Kraków, Wrocław czy Gdańsk powinno osiągnąć około 
600-800 tys. mkw. w okresie najbliższych kilkunastu lat.

W miastach regionalnych czynsze są znacząco niższe w porównaniu z Warszawą. Sukces ekonomiczny przedsięwzięć inwestycyjnych zlokalizowanych poza stolicą zależy przede wszystkim od przystępnej ceny ziemi, dostosowania produktu do oczekiwań i możliwości rynku oraz optymalizacji kosztów budowy. Najemcy w miastach regionalnych nigdy nie zapłacą czynszu choćby zbliżonego do stawek stołecznych, skoro sensem ich istnienia jest obniżanie kosztów działalności.

Ovidiu Sandor

dyrektor spółki ModaTim Investment

Przywilej pionierów

Timiszoara jest drugim co do wielkości miastem w Rumunii, ma 370 tys. mieszkańców, a nasza inwestycja City Business Centre jest tu jedynym nowoczesnym projektem biurowym. Już to stawia nas od razu na uprzywilejowanej pozycji wobec konkurencji. W październiku oddamy do użytku trzecią fazę, a w tej chwili budynek ma już podpisane umowy na 70 proc. lokali. Swoje biura chcą otwierać tu międzynarodowe firmy, które dbają o wizerunek – jak banki, firmy konsultingowe – oraz takie, które wymagają bardzo dobrej jakości powierzchni – jak branża IT. Poszukiwanie lokatorów nie jest bardzo trudne, choć na pewno trudniejsze niż przed kryzysem. Nie umiałbym powiedzieć jednoznacznie, gdzie lepiej inwestować – w Bukareszcie czy w miastach regionalnych. W stolicy przecież od kilku lat powstawało wiele biurowców i jest sporo niewynajętej powierzchni. Powodem do radości dla nas jest także fakt, że koszty budowy spadły o około 30 proc., a cena najmu 1 mkw. to 13-15 euro, co jest poziomem satysfakcjonującym. W przyszłości zamierzamy nadal inwestować w sektor biurowy w Timiszoarze, ale na razie się tylko rozglądamy.

Tomasz Chenczke

prezes zarządu spółki Centrum Development and Investments Polska

dla lokalnych najemców

W projektach należących do 
CDI biura mają zazwyczaj funkcję uzupełniającą. Wyjątkiem jest Okrąglak w Poznaniu, który będzie miał głównie powierzchnię biurową – 5,1 tys. mkw i jedynie 1 tys. mkw. powierzchni handlowej. Jest to projekt bardzo ważny dla miasta, zarówno architektonicznie, jak i sentymentalnie. Pierwotnie cały był domem towarowym, dziś jednak nie przystaje do wymagań nowoczesnego handlu. Planujemy, że około trzy czwarte jego powierzchni będzie przeznaczone dla małych najemców: biur prawnych, lokalnych firm itp. Właśnie z powodu sentymentu do znanego miejsca zakupów oraz doskonałej lokalizacji, nie spodziewamy się problemów z zapełnieniem obiektu. Jesteśmy też zainteresowani rozbudową tego projektu na przyległych do niego działkach. Nie obawiam się poznańskiego rynku biurowego, tym bardziej, że Okrąglak zostanie otwarty dopiero za kilkanaście miesięcy, kiedy rynek będzie w znacznie lepszej kondycji.

Tsahi Tabakman

szef kompleksu Business Park Varna

Światełko w tunelu?

Od połowy 2009 roku do dziś na warneńskim rynku biurowym nie została zawarta ani jedna większa transakcja wynajmu. Naturalnie, wcześniej rynek wykazywał optymizm, lecz w krytycznym roku 2008 okazało się, że nadchodzą ciężkie czasy. Z powodu kryzysu wzrost na rynku okazał się nie tak wysoki, jak przewidywano. Dziś w Warnie są oddane budynki biurowe, które stoją kompletnie puste. Należący do AFI Europe kompleks Business Park Varna to największy projekt biurowy poza Sofią. Docelowo mamy zamiar oddać do użytku 8 budynków, lecz są to plany odległe. Ukończyliśmy już budowę trzech – pierwsze dwa są prawie w pełni wynajęte, natomiast trzeci, który oddano w roku 2009, jest dziś zapełniony w około 25 proc. Nie straciliśmy klientów z powodu kryzysu, lecz wiele firm musiało zmienić wynajmowane biura na powierzchnię niższej klasy. Czynsze w całym mieście spadły o około 20 proc. Nie ruszymy z budową kolejnego biurowca do czasu, gdy ostatnio oddany będzie wynajęty w przynajmniej 80 proc. Kiedy to nastąpi? Trudno powiedzieć. Obecnie ilość dostępnej powierzchni biurowej w Warnie jest więcej niż wystarczająca. Według Colliers International, ilość powierzchni biurowej w Warnie sięgnęła 177,6 tys. mkw., ilość powierzchni budowanej wynosi 77,3 tys. mkw. a odsetek powierzchni wolnej – 27 proc. Jednak od dwóch miesięcy obserwujemy zwiększone zainteresowanie ze strony takich najemców jak spółki z sektora IT oraz koncernów zainteresowanych otwieraniem ośrodków call center. Jeden z naszych klientów podpisał nawet kontrakt, na podstawie którego trzykrotnie zwiększył wynajmowaną przez siebie powierzchnię. Mimo to, daleko nam jeszcze do normalności.

Richard Ness

dyrektor inwestycyjny spółki deweloperskiej Red Group

Na razie zapominamy o regionach

W zeszłym roku oddaliśmy do użytku trzecią fazę projektu The Orchard w Ostrawie. Jesteśmy z niej bardzo zadowoleni. Do tej pory wynajęte jest co najmniej 90 proc. powierzchni biurowej. Pracujemy bardzo ciężko, używając wszystkich naszych lokalnych kontaktów, nad zapełnieniem pozostałej powierzchni. Ostatni rok był dla rynku szczególnie trudny. Znalezienie lokatorów do projektu w Pradze nie jest wcale łatwiejsze niż w Ostrawie. Na szczęście, widać już oznaki poprawy. Również nasze dochody z biurowca The Orchard są zadowalające. Czy bierzemy pod uwagę kolejne inwestycje biurowe poza Pragą? Na razie, nie. Skupiamy się na naszym projekcie Q5 Waltrovka. To duże przedsięwzięcie, dlatego nie szukamy możliwości inwestowania gdziekolwiek indziej. Czy mamy silną konkurencję? Jeśli chodzi o duże powierzchnie, to jest ona znacznie silniejsza poza Czechami, w takich miastach jak Wrocław, Kraków czy Bukareszt.

Miros¸aw Zalewski

partner w spółce TPS Otwarta Przestrzeń

Dwa Źródła popytu

Zauważamy ożywienie na trójmiejskim rynku biurowym, zwłaszcza w porównaniu z minionym rokiem i początkiem bieżącego. Popyt płynie z dwóch kierunków – od międzynarodowych koncernów, które odmroziły procesy decyzyjne dotyczące rozwoju i otwierania nowych biur oraz od podmiotów lokalnych. Na razie nie przekłada się to na rozpoczynanie inwestycji, których realizację zawieszono w zeszłym roku. Za to nasza firma, zgodnie z zapowiedziami, rozpoczęła budowę nowego gdańskiego projektu. Jest to pierwszy z budynków (18 tys. mkw. powierzchni całkowitej) biurowego kompleksu Olivia Business Centre. Mamy już zabezpieczone finansowanie tej inwestycji i pierwsze umowy najmu. Z naszych doświadczeń wynika, że stawki za wynajem powierzchni biurowych nie spadły tak nisko, jak przepowiadały niedawne pesymistyczne prognozy, czyli do 10-11 euro za 1 mkw. miesięcznie. My nie narzekamy. Wręcz odwrotnie, lokalne firmy, które do tej pory nie rozpatrywały zmiany siedziby, są zainteresowane przeniesieniem się do naprawdę reprezentacyjnej lokalizacji.

Radoslav Beko

dyrektor ds. najmu firmy HB Reavis

ciężki kawałek chleba

Miasta regionalne zazwyczaj nie mają apetytu na dużą ilość powierzchni biurowej klasy „A”. Koszyce na wschodzie Słowacji są wyjątkiem. To druga co do wielkości aglomeracja w kraju i najważniejsza w regionie z międzynarodowym portem lotniczym, dobrą infrastrukturą i rzeszą wykwalifikowanych pracowników. Te czynniki zachęcają inwestorów, czyli potencjalnych najemców. W naszym projekcie Aupark Tower Košice, który ma ponad 11,5 tys. mkw. powierzchni najmu, nie nastawiamy się na żaden typ najemcy ani na konkretną branżę. Firmy, które zdecydowały się otworzyć swoje biura w naszym budynku, to głównie spółki międzynarodowe. Potrzebują śródmiejskiej lokalizacji, wygodnego parkingu i wysokiej jakości powierzchni. Nie jest łatwo pozyskać takich klientów do innego miasta niż stołeczne. Jest to jednak możliwe – przy dużym wysiłku i bardzo wyraźnej kampanii zachęcającej do lokowania się w Koszycach. Komercjalizacja biurowców w miastach regionalnych to zdecydowanie trudniejsze zadanie niż szukanie klientów w stolicy.

Mariusz Kozłowski

członek zarządu firmy deweloperskiej Globe Trade Centre

Głębia rynku polskiego

Firma Globe Trade Centre jest obecna z projektami biurowymi w siedmiu krajach środkowej Europy, ale tylko w Polsce zdecydowaliśmy się wejść na rynki miast regionalnych. Jest to związane nie tyle z wielkością tych miast, co raczej z głębokością rynków. W Polsce regionalne rynki biurowe podzieliłbym na dwa rodzaje. Dojrzałe, do których zaliczam Kraków i Wrocław, mają już wykształcony duży popyt obecnych tam firm. Do drugiego rodzaju zaliczam miasta takie jak Łódź i Katowice, które są w większym stopniu uzależnione od popytu z zewnątrz – firm typu BPO (business process outsourcing). Obecnie większym zainteresowaniem cieszy się nawet Łódź. Wierzymy w potencjał tego miasta, bo znajduje się ono blisko Warszawy i jest ośrodkiem z relatywnie tańszymi pracownikami. Plusem obecności dewelopera w mieście regionalnym jest bardzo mała konkurencja, a także niższe koszty budowy czy zakupu działki. Pamiętajmy, że w czasach boomu przejęcie terenu w Warszawie graniczyło z cudem. Współpraca z najemcami w stolicy i w miastach regionalnych układa się w zasadzie podobnie. W miastach regionalnych czasem trzeba dłużej czekać na decyzje, bo osoby podejmujące je często pracują w Warszawie lub przyjeżdżają zza granicy. Inny jest jednak profil klienta – są to wspomniane już ośrodki 
BPO czy mniejsze firmy lokalne.

Krzysztof Witkowski

prezes zarządu spółki Virako

Nowe inwestycje potwierdzają wiarę w rynek

Łódź to bardzo płytki rynek. Jeszcze dwa-trzy lata temu praktycznie nie było tu nowoczesnej powierzchni biurowej. Istniało jej wtedy około 30-40 tys. mkw. i nagle w ciągu kilku lat deweloperzy zaplanowali wybudowanie tu ponad 100 tys. mkw. nowych biur. Nie można porównywać tej sytuacji do wskaźników warszawskich – ponad 3 mln mkw. powierzchni biurowej i kilkuprocentowego poziomu pustostanów. Wskaźnik dla Łodzi przekraczający 20 proc. w metrach kwadratowych nie wygląda już tak przerażająco, gdyż nasz rynek jest niewielki. Wystarczył choćby ogromny – jak na łódzkie realia – wciąż niezapełniony projekt GTC o 40 tys. mkw. powierzchni, by popsuć statystyki. Problemów nastręczyły zbyt duże inwestycje, które zapewne powinny powstawać etapami. Deweloperzy, na fali ogólnego optymizmu, uwierzyli w Łódź i w to, że uda się zapełnić wybudowane obiekty. A moim zdaniem – i bez kryzysu byłoby trudno. Oceniam, że kilkadziesiąt tysięcy mkw. wolnych obecnie powierzchni biurowych rynek zdoła wchłonąć w ciągu 2-3 najbliższych lat. Komercjalizacja naszego biurowca Forum 76 Business Centre o powierzchni około 7 tys. mkw. zajmuje nam kilka miesięcy więcej niż się spodziewaliśmy. Obecnie budynek, który ukończyliśmy w zeszłym roku, jest wynajęty w około 80 proc. i finalizujemy kolejne rozmowy. Myślę, że do końca roku poziom komercjalizacji powinien zbliżać się do 90 proc. Wtedy też nastąpi czas na wyjście z tej inwestycji i rozpoczęcie nowych. Przymierzamy się do dwóch – jednej o podobnej wielkości do Forum 76, a drugiej nieco większej – biurowca przeznaczonego dla firm prowadzących działalność typu back office. To obrazuje naszą wiarę w łódzki rynek biurowy. Chciałbym wierzyć, że popyt będzie pochodził ze strony firm lokalnych, ale by tak się stało, potrzebna jest zmiana mentalności szefów, właścicieli lokalnych spółek, którzy nie chcą się afiszować. Dojrzewanie do pewnych decyzji wymaga jednak czasu. Z drugiej strony, mamy koncerny szukające przyczółków do założenia centrów typu BPO. W tej kategorii Łódź rywalizuje nie tylko z innymi polskimi miastami, ale także z konkurencją czeską czy rumuńską… Stawki za czynsze, po zeszłorocznej korekcie, są już stabilne. ν