Umiarkowani optymiści
Rynek mieszkaniowy najszybciej ucierpiał z powodu kryzysu i chwilowej przerwy w strumieniu bankowych pieniędzy. Dziś wydaje się, że kłopoty deweloperów tego sektora powoli odchodzą w zapomnienie. Czy rynek czuje się zdrowszy po terapii szokowej przełomu 2008 i 2009 roku? Jak firmy przystosowały się do nowych warunków funkcjonowania? Czy czekają nas wzrosty bardziej stabilne niż te sprzed trzech-czterech lat? O tym rozmawiają nasi goście
Goście redakcji „Eurobuild CEE”:
Zbigniew Wojciech Okoński
prezes zarządu spółki Robyg. Firma działa na polskim rynku od 2000 roku. Początki działalności dewelopera związane są z Warszawą, gdzie zrealizował takie oto inwestycje: Dom na Ursynowie, Osiedle Szczęśliwy Dom Ochota oraz pięć etapów Nowej Rezydencji Królowej Marysieńki i pierwszy etap Osiedla Zdrowa, wchodzące w skład projektu Miasteczko Wilanów. W ofercie spółki są także dwa projekty w Gdańsku. Na jesieni deweloper zadebiutuje na warszawskiej giełdzie.
Andrzej Szornak
wiceprezes zarządu firmy Gant Development, holdingu spółek, które od 1991 roku prowadzą działalność finansową, a od 1998 roku – również deweloperską. W pierwszym półroczu tego roku deweloper sprzedał 403 mieszkania. Plan na cały rok zakłada sprzedaż 994 lokali. Firma jest obecna w sześciu miastach: Wrocławiu, Opolu, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku i Warszawie.
Michał Kubicki
prezes zarządu firmy Volumetric MK Polska, spółki joint venture utworzonej w marcu 2006 roku. Większościowy pakiet udziałów posiada Grup Volumetric SL z siedzibą w Mataró w Katalonii, natomiast polskim udziałowcem jest właśnie Michał Kubicki. Dotychczas firma wybudowała 300 mieszkań, a do końca 2011 zamierza postawić 600 kolejnych.
Ireneusz Ignaciuk
członek zarządu, dyrektor pionu inwestycyjnego spółki Budimex Nieruchomości, która wchodzi w skład holdingu budowlanego Budimex obecnego na rynku budowlanym od 1968 roku. Od początku swej działalności deweloper wybudował ponad 5 tys. mieszkań.
Patrick Wojtulewicz
dyrektor działu rozwoju w firmie SGI Baltis. Szczecińska spółka, która zajmuje się budową mieszkań i biurowców wraz z firmami Invest Komfort oraz Porta Drzwi należy do działającej od 1990 roku Grupy Kapitałowej Baltis Investment. Jest obecna na rynku szczecińskim, słupskim, łódzkim, gorzowskim oraz w Międzyzdrojach i Warszawie. Firma posiada ponad 350 mln zł kapitału własnego.
Eugeniusz Chwesiuk
dyrektor ds. inwestycji w firmie Dolcan, która powstała w 1991 roku. Jej założycielem i przewodniczącym Rady Nadzorczej jest Sławomir Doliński. Większość inwestycji realizuje w Warszawie, podwarszawskich Ząbkach oraz w Lublinie, Częstochowie, Kozienicach, Bydgoszczy i Szczecinie.
Dariusz Szczypiński
dyrektor finansowy poznańskiej firmy deweloperskiej Nickel Development, która jest obecna na rynku od 1998 roku. Deweloper oddał do użytku ponad 86 tys. mkw. powierzchni mieszkalnej (ponad 1,5 tys. lokali). Obecnie buduje obiekty o łącznej powierzchni użytkowej 45 tys. mkw.
Paweł Sztejter
partner zarządzający firmy konsultingowej REAS, która doradza w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Firma powstała w 1997 roku, jednak wspólnicy REAS, jako doradcy Banku Światowego i polskiego rządu, już od początku lat 90. brali udział w reformowaniu sektora mieszkaniowego w Polsce.
Robert Chojnacki
prezes zarządu RedNet Property Group. Grupa zadebiutowała w kwietniu 2001 roku w kilkuosobowym składzie, wprowadzając na rynek internetowy serwis nieruchomości tabelaofert.pl. Do dziś rozrosła się do kilku spółek. Przygotowują one m.in. analizy lokalnych rynków, zarządzają nieruchomościami, wykańczają wnętrza oraz obsługują wszystkie etapy sprzedaży.
Marek Koziarek
dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomosci Komercyjnych w Banku Pekao. Bank należący obecnie do włoskiej Grupy UniCredit ma 80-letnią tradycję. Jest jednym z największych banków Europy Środkowej i największym bankiem w Polsce pod względem kapitalizacji rynkowej. Świadczy usługi dla około 5 mln klientów.
Ewa Andrzejewska, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Kilka dni temu firma REAS opublikowała dane dotyczące rozpoczętych nowych inwestycji deweloperskich. Wynika z nich, że w pierwszym półroczu tego roku rozpoczęto budowę 31,5 tys. jednostek mieszkalnych, o 67 proc. więcej niż przez pierwsze 6 miesięcy 2009 roku. Jednak zdaniem ekspertów tej firmy, optymizm deweloperów jest nieuzasadniony. Ponadto najnowsze podsumowanie sprzedaży mieszkań wykonane przez RedNet pokazuje, że w Warszawie sprzedano 4,8 tys. mieszkań, o 50 proc. więcej niż przed rokiem. Ożywienie widać również w Krakowie i Trójmieście. Jak Panowie oceniacie sytuację na rynku?
Paweł Sztejter, REAS: Z najświeższej informacji wojewódzkiego Urzędu Statystycznego w Warszawie wynika, że deweloperzy rozpoczęli w stolicy budowę ponad 6,8 tys. mieszkań, podczas gdy wydanych pozwoleń było niecałe 4 tys. Można zatem postawić tezę, że na rynek wracają inwestycje, na których budowę wydano pozwolenia już wcześniej.
Ewa Andrzejewska: Okiem dewelopera – czy widać ożywienie?
Andrzej Szornak, Gant Development: My sprzedajemy. Czy jest ożywienie? Trudno powiedzieć.
Ewa Andrzejewska: Mam przed sobą Państwa informację prasową z tytułem: Gant sprzeda, ile zechce. Zgadza się?
Andrzej Szornak, Gant Development: Sprzedajmy tyle mieszkań, ile zaplanowaliśmy na początku roku, czyli 400 w ciągu pierwszego półrocza. Nie wiemy, czy to świadczy o powracającym optymiźmie klientów. Raczej powiedziałbym, że jest to efekt dopasowania naszej oferty do ich oczekiwań, przy zrównoważonym rynku.
Ewa Andrzejewska: Czy deklaracja sprzedaży prawie 1000 mieszkań w tym roku będzie zrealizowana?
Andrzej Szornak, Gant Development: Nie zmieniamy prognoz. Mamy szansę sprzedać tyle mieszkań.
Paweł Sztejter, REAS: Tym, co budzi obawę i wyhamowuje optymizm jest fakt, że w drugim kwartale tego roku w sześciu monitorowanych przez nas największych miastach Polski nie sprzedało się więcej mieszkań niż w ciągu trzech pierwszych miesięcy roku, a liczba transakcji spada już drugi kwartał z rzędu. Deweloperzy zakładali, że po dobrym ostatnim kwartale 2009 roku i przyzwoitym pierwszym tego roku, drugi będzie jeszcze lepszy. Zwłaszcza, że zwykle to drugi, wiosenny kwartał jest jednym z dwóch najlepszych pod względem sprzedaży okresów w roku. Robert Chojnacki, RedNet: Property Group: Porównując jednak kwartał do kwartału okazuje się, że wynik sprzedaży w siedmiu największych aglomeracjach, włączając Łódź i Katowice, wynosi 5,7 tys. do 6,05 tys. Nie jest to duży wzrost, ale jednak jest.
Ewa Andrzejewska: A czy sprzedaż Robyga wzrosła w ostatnich miesiącach?
Zbigniew Wojciech Okoński, Robyg: Obecnie mamy w budowie łącznie prawie 940 mieszkań przede wszystkim w Warszawie – w Miasteczku Wilanów i na Żoliborzu, ale też około 180 w projektach w Gdańsku. Porównując sprzedaż w ciągu kilku lat okazuje się, że w 2008 roku podpisaliśmy tylko 90 umów, mając w ofercie 450 mieszkań, w 2009 roku sfinalizowanych umów było 299, a wynik po pierwszych sześciu miesiącach tego roku to 300 umów. Progres jest zatem duży. Zwiększona sprzedaż pozwoliła nam uruchomić kolejne fazy tych projektów, które są etapowane, na przykład w Miasteczku Wilanów. Zastanawiałem się, dlaczego tak się dzieje. Rok 2008 był odreagowaniem hossy oraz reakcją na kryzys. Klienci oczekiwali, że nastąpi pogorszenie koniunktury, zwiększy się ryzyko utraty pracy, a w konsekwencji pojawią się problemy ze spłatą pożyczek. Ponadto banki coraz bardziej niechętnie udzielały kredytów hipotecznych oraz inwestycyjnych na budowę nowych projektów, a kupujący oczekiwali spadku cen, które były wywindowane. To trwało przez drugie półrocze 2008 oraz praktycznie przez cały 2009 rok. Półtora roku temu, kiedy mówiliśmy, że będzie ożywienie, to nikt nam nie wierzył. Analitycy twierdzili, że będzie tylko gorzej. Stało się inaczej. Banki zmieniły swoją bardzo restrykcyjną politykę i sytuacja wróciła do normy. Uważamy, że sytuacja będzie się lekko poprawiać. Przy takim założeniu planujemy, że wielkość sprzedaży w całym 2010 roku wyniesie około 550 mieszkań.
Ewa Andrzejewska: A czy szef firmy Volumetric MK Polska też jest umiarkowanym optymistą?
Michał Kubicki, Volumetric MK Polska: Podzielam zdanie prezesa Okońskiego. Mimo efektu Lehman Brothers, nasza sprzedaż rosła w tempie wprost geometrycznym, co wynikało z tego, że wprowadziliśmy mieszkania do sprzedaży dopiero pod koniec 2008 roku, spóźniając się z wejściem na tzw. „górkę”. Najlepsze nasze miesiące to lipiec i sierpień. Potem sprzedaż już tylko spadała. Banki zmieniły podejście do deweloperów i jeszcze w czerwcu minionego roku zamknęliśmy z PKO BP finansowanie dla kieleckiego projektu Jagiellońska. Pod koniec 2009 roku wprowadziliśmy do sprzedaży nowy projekt na Mokotowie. Ponadto wyprzedajemy mieszkania już gotowe i widzimy rosnącą sprzedaż, ale z wyjątkiem drugiego kwartału. Powodem tego są m.in. wydarzenia 10 kwietnia. Nikt sobie nie wyobrażał, jakie to będziemy miało przełożenie na sprzedaż. U nas wyniosła ona praktycznie zero. Kwiecień był martwy również w innych spółkach zrzeszonych w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Maj też był słaby, bo reminiscencje katastrofy miały dłuższy wpływ na klimat zakupów. Do tego dochodzi długi weekend majowy i jeszcze długi weekend związany ze świętem Bożego Ciała. Czerwiec już się odbił. Jest lekka tendencja wzrostowa, więc rzeczywiście jestem umiarkowanym optymistą w sprawie sprzedaży, ale już nie cen.
Ewa Andrzejewska: Czy to znaczy, że ceny nie wzrosną?
Michał Kubicki, Volumetric MK Polska: Wyprzedajemy mieszkania zakontraktowane przy kosmicznych cenach wykonawstwa, a tymczasem mieliśmy przecież spadek cen mieszkań o około 20 proc. Dobrze, że marże były odpowiednio wysokie, bo na rynek wchodzą dziś konkurencyjne projekty realizowane przynajmniej o 1 tys. zł taniej, na gruntach kupowanych po cenach poniżej 1,5 tys. zł na 1 mkw. PUM-u (powierzchnia użytkowa mieszkań). Optymizm widać także w zachowaniach właścicieli działek, którzy zaczynają negocjować warunki, wiedząc, że jutro mają kolejne spotkanie z inwestorem, a potem jeszcze jedno… Myślę, że rok 2010 będzie dobry, natomiast sytuacja w 2011 będzie zależała od nastrojów w Europie. Przewidywania znajomych szwajcarskich bankierów mówią, że to, co się dzieje w Grecji, a za chwilę ma się przenieść na Portugalię, jest niczym wobec tego, co się szykuje w Stanach Zjednoczonych. Jeden ze znajomych bankierów prognozuje, że relacja ceny dolara do euro na koniec 2011 roku będzie wynosiła 2 do 1. Czeka nas tąpnięcie na rynkach finansowych.
Ewa Andrzejewska: Czy ocena sytuacji przez Bank Pekao jest podobna?
Marek Koziarek, Bank Pekao: Zawsze udzielaliśmy kredytów, nawet w 2009 roku, choć z trochę wyższym wkładem własnym i wyższymi marżami. Obserwując własne monitoringi sprzedaży mieszkań, widzę wyraźne odbicie pod koniec 2009 roku, kontynuowane w pierwszym kwartale tego roku, a potem wahnięcie. Nastąpiło też rozwarstwienie rynku – bardzo dobrze wygląda sprzedaż mieszkań w segmencie popularnym i dużo gorzej w przypadku lokali o podwyższonym standardzie oraz większych niż 80 mkw., które tak dobrze sprzedawały się kiedyś za kredyty we frankach. Prognozy? Polska nadal jest zieloną wyspą, ale wyczerpały się czynniki wzrostu, na przykład eksport i popyt wewnętrzny. Rosną depozyty przedsiębiorstw, a wykorzystanie mocy produkcyjnych w Polsce wynosi około 70 proc., więc nie ma sensu zaciągać kredytów na nowe inwestycje. Tym, co napędza gospodarkę, są inwestycje infrastrukturalne wspomagane środkami unijnymi, ale nie są to fundamentalne podstawy. My jesteśmy dość ostrożni. Mówimy o tym, że popyt na kredyty będzie mniejszy, co przełoży się na możliwości rozpoczynania nowych inwestycji, czyli także mniejszy będzie popyt na usługi budowlane. Maj był rekordowy pod względem wypłaconych kredytów hipotecznych, więc może kredyty te nie trafiają na rynek pierwotny. W programie „Rodzina na swoim” tylko około 20 proc. pożyczek zaciąganych jest na mieszkanie na rynku pierwotnym. Pojawia się zatem pytanie: dlaczego konsument kupuje mieszkanie na rynku wtórnym. Czy decydującą rolę odgrywa cena? Do maja zostało udzielonych 83 tys. kredytów i jeśli zestawimy tę liczbę z 12 tys. sprzedanych mieszkań w pierwszej połowie roku w największych miastach – takie liczby podają analitycy – to te dane mówią same za siebie.
Robert Chojnacki, RedNet Property Group: Zgadza się – sprzedaż rośnie, ale rynek jest niejednorodny. Według naszych danych, w pierwszym półroczu sprzedaż w siedmiu aglomeracjach (Warszawa, Wrocław, Poznań, Katowice, Kraków, Trójmiasto, Łódź) wyniosła 11 966. W Warszawie wzrosła o 54 proc., w Krakowie – o 12 proc., a w Trójmieście – o 30 proc. Jednak we Wrocławiu spadła o 17 proc., a w Poznaniu – o 18 proc. W miastach, gdzie nastąpiło tąpnięcie, nie wprowadzono atrakcyjnych cenowo projektów. Natomiast w prawobrzeżnej części Warszawy sprzedaż skoczyła, bo Dom Development wprowadził do sprzedaży osiedle Saska ze stosunkowo niskimi cenami. Takich przykładów jest wiele. W stolicy deweloperzy mogliby sprzedawać około 15-16 tys. mieszkań rocznie, bo taka jest chłonność rynku, ale klient nie chce kupować drogich lokali. Wciąż są sprzedawane mieszkania z rynku pierwotnego, które nie znajdują się już w ofercie deweloperów. Szacujemy, że tylko z kilku funduszy w ciągu ostatnich 12 miesięcy na rynek warszawski wróciło około 1,5 tysiąca mieszkań i są to lokale w dobrej cenie.
Ireneusz Ignaciuk, Budimex Nieruchomości: Wróćmy do kwestii popytu, który jest określany przez dostępność kredytów: nie zgodzę się z dyrektorem Koziarkiem, że mamy dziś te same warunki pożyczek, co dawniej. One zostały zaostrzone, poprzeczka została podniesiona. Najgorsze, że zmiana zaskoczyła ludzi. W Polsce nie ma problemu z nadpodażą mieszkań, mimo ujemnego przyrostu naturalnego. Zjawisko tzw. singli powoduje, że liczba gospodarstw domowych rośnie. Średnia liczba mieszkań budowanych rocznie w ostatnich 20 latach według GUS-u przekracza 100 tysięcy. W ostatnich 2-3 latach koniunktury rynek się nie nasycił. Pierwsze półrocze tego roku jest zdecydowanie lepsze niż cały rok 2009, wynika to z naszej polityki sprzedażowej i cenowej. Korekty cenowe zrobiliśmy dopiero pod koniec 2009 roku. Luty, marzec, kwiecień, maj – w tych miesiącach liczba sprzedanych mieszkań przekraczała wyniki z najlepszych dla nas okresów. Jeśli tempo sprzedaży utrzyma się w drugim półroczu, to sprzedamy praktycznie wszystkie mieszkania w projektach już gotowych.
Ewa Andrzejewska: Czy sprzedaż na rynku krakowskim jest tak samo satysfakcjonująca jak w stolicy?
Ireneusz Ignaciuk, Budimex Nieruchomości: W Krakowie prowadzimy projekty, których sprzedaż rozpoczęliśmy niedawno. W przypadku małej inwestycji – trzeci etap osiedla Nad Wilgą (70 mieszkań) – okazało się, że rezerwacje w ciągu miesiąca przekroczyły 50 proc. W drugim projekcie – Myśliwska – który jest tańszy, przedsprzedaż jest wystarczająca, by uzyskać finansowanie.
Zbigniew Wojciech Okoński, Robyg: Tańszy? To jakie są tam ceny?
Ireneusz Ignaciuk, Budimex Nieruchomości: Średnia stawka za 1 mkw. to 5 tys. zł. Wracając do załamania sprzedaży w drugim kwartale: tu pojawiła się kwestia powodzi. Klienci nagle zaczęli pytać, czy inwestycja nie stoi na terenach zalewowych. Teraz nie ma już rozmachu inwestycyjnego jak w 2006 i 2007 roku, a my nie tęsknimy za wysokimi cenami. Kryzys spowodował, że możemy wreszcie budować mieszkania za 5 tys. zł za 1 mkw. przy godziwej marży, niskich kosztach budowy i tanim gruncie. Nawet z punktu widzenia finansowania – przy kredycie na podobnie duży projekt, kiedyś staralibyśmy się o 40-50 mln zł, a dziś wystarczy nam nawet o połowę niższy.
Ewa Andrzejewska: Wspomniał Pan o godziwej marży. Iluprocentową marżę uważa Pan za godziwą?
Ireneusz Ignaciuk, Budimex Nieruchomości: Branża deweloperska jest niezwykle kapitałochłonna, niesie wysokie ryzyko, zaangażowanie kapitału jest wysokie, zatem poziom rentowności musi być wyższy niż innych branżach. Pułapy rentowności, które osiągają spółki deweloperskie notowane na warszawskiej giełdzie odzwierciedlają koszt kapitału i poziom godziwej marży.
Andrzej Szornak, Gant Development: Po zaktualizowaniu kosztów okazuje się, że jest to działalność dochodowa, ale nie aż tak, jak sobie niektórzy wyobrażają. Wracając jeszcze do tematu działek: kilka transakcji przeszło nam koło nosa, ale nie chcemy powtórzyć błędów niektórych firm z 2007 roku, kiedy to dochodziło niemalże do licytacji. Mamy sztywno określone relacje cenowe przy założeniu kosztów zakupu działki i wybudowania 1 mkw. PUM-u. Jeśli teren ma kosztować nawet 10 proc. więcej niż zakładamy, to jej nie przejmiemy: nie wiemy, czy za dwa lata sprzedamy wybudowane na niej mieszkania o 10 proc. drożej.
Patrick Wojtulewicz, SGI Baltis: Ceny gruntów spadły przez ostatnie 2 lata o około 30 proc. Zmniejszony popyt zmusił sprzedających do elastyczności, co pozwoliło nam na rozważanie kolejnych zakupów. SGI Baltis nie zamierza jednak kupować potężnych działek pod masowe projekty. Nie chcemy być największym deweloperem, bo największy zawsze ma problemy z jakością. Zadawala nas pozycja lidera jakości. W porównaniu z innymi miastami nieco mniejszy spadek cen zaobserwowaliśmy w Warszawie i Trójmieście, gdzie atrakcyjnie położone tereny powoli wyczerpują się.
Ewa Andrzejewska: Jakie jest zatem założenie – ile może ważyć grunt w cenie wytworzenia 1 mkw. mieszkania?
Andrzej Szornak, Gant Development: Kiedyś banki przyjęły model, według którego grunt nie powinien przekraczać 20 proc. Myślę, że ta reguła się sprawdza. Pozostaje jeszcze kwestia PUM-u, jaki powstanie na działce. Kiedyś budowano na przykładowym gruncie 100 stumetrowych mieszkań. Dziś, gdy sprzedają się lokale mniejsze, postawimy tam tylko 100 lokali 50-metrowych, gdyż musimy zastosować przelicznik jednego miejsca parkingowego na jedno mieszkanie. Zatem ten grunt będzie zupełnie inaczej ważył. Do tego banki niechętnie finansują przedsięwzięcia duże (powyżej 300 mieszkań), gdyż zdarza się, że deweloper pozostaje z mieszkaniami niesprzedanymi, które musi utrzymywać. Mieszkanie, które nie zostanie sprzedane w ciągu roku, jest towarem dużo trudniej zbywalnym.
Paweł Sztejter, REAS: Ten problem narasta. Oferta mieszkań do kupienia wzrosła niemal do rozmiaru z czwartego kwartału 2008 roku, który był rekordowy pod względem liczby dostępnych niesprzedanych mieszkań. Od tego czasu z powodu niskiej liczby nowych inwestycji, oferta spadała aż do drugiego kwartału 2010. Wyprzedaż mieszkań gotowych następuje bardzo powoli – pomiędzy poprzednim a tym kwartałem przedsprzedaż mieszkań ukończonych w drugiej połowie 2009 roku wzrosła z 76 proc. do 80 proc.
Dariusz Szczypiński, Nickel Development: A czy porównywaliście Państwo tempo sprzedaży projektu teraz i przed dwoma laty?
Paweł Sztejter, REAS: W takiej perspektywie trudno jest dokonać porównania, bo mieszkania sprzedawane w połowie 2008 i 2010 roku są zupełnie różne. Generalnie jednak tempo sprzedaży jest wyższe. Wraz ze spadkiem ceny rośnie zainteresowanie klientów, choć nadal w ofercie jest spora grupa inwestycji, które się nie sprzedają. Są to projekty niedostosowane do obecnych potrzeb rynku, w tym także takie, których realizacja jest niepewna ze względu na brak zewnętrznego finansowania. Ponad 50 proc. inwestycji, które zostały uruchomione od czwartego kwartału 2008 roku do trzeciego kwartału 2009 roku, jeszcze pod koniec 2009 nie znalazło finansowania. Na czerwcowym spotkaniu Polskiego Związku Firm Deweloperskich przeprowadziliśmy sondaż, w którym ok. 50 deweloperów odpowiadało na pytania związane z oceną przyszłej koniunktury i np. na pytanie: „spodziewam się, że sprzedaż mieszkań budowanych przez moją firmę w drugim półroczu 2010 w porównaniu z drugim półroczem 2009 roku będzie…” aż 38 proc. odpowiedziało: zdecydowanie większa, 33 proc.: nieco wzrośnie, a 27 proc. mówi, że będzie stabilna.
Ewa Andrzejewska: To badanie kłóci się z danymi przytaczanymi przez firmę RedNet mówiącymi o ponad 50-procentowym wzroście sprzedaży w stolicy i spadkach w Poznaniu czy Wrocławiu.
Robert Chojnacki, RedNet Property Group: Obawiam się, że opinie członków PZFD nie są reprezentatywne dla branży, gdyż są to w większości duże firmy warszawskie. Mieszkaniówka to rynek bardzo lokalny. I tu ciekawostka: w zeszłym roku firmą, która sprzedała najwięcej mieszkań, nie był Gant, jak się powszechnie uważa, tylko Grupa Inwestycyjna Hossa, która działa w Trójmieście i sprzedała o około 50 mieszkań więcej.
Ewa Andrzejewska: Jak ocenia Poznań przedstawiciel firmy zakorzenionej na tym rynku, czyli Nickel Development?
Dariusz Szczypiński, Nickel Development: W zeszłym roku w tym mieście uruchomionych zostało bardzo mało nowych inwestycji. Na przełomie lat 2009 i 2010 rozważaliśmy rozpoczęcie dwóch zupełnie odmiennych projektów – jednego w centrum miasta, a drugiego w podpoznańskiej „sypialni”. Zastanawialiśmy się kiedy osiągniemy wymagane zaawansowanie przedsprzedaży. Wówczas dane dla Warszawy czy Trójmiasta oscylowały wokół 9-12 miesięcy. Inwestycję w centrum Poznania wprowadziliśmy do sprzedaży w maju, a dziś – po dwóch miesiącach, mamy już przekroczony ten próg. W drugim projekcie przekroczymy go po około 6-9 miesiącach.
Ewa Andrzejewska: Jak oceniacie Panowie rynek usług budowlanych: czy ceny rosną?
Michał Kubicki, Volumetric MK Polska: Nie wiemy, jak w przyszłości będą się zachowywać koszty realizacji. Jednak od końca pierwszego kwartału rosną ceny usług budowlanych.
Dariusz Szczypiński, Nickel Develop- ment: Ale tylko wybranych, na przykład konstrukcji żelbetowych.
Michał Kubicki, Volumetric MK Polska: Ceny podnoszą również tynkarze. A podwyżkom sprzyjają chociażby inwestycje infrastrukturalne. Doszło nawet do tego, że założyliśmy spółkę joint venture z firmą budowlaną, która podczas niedawnego boomu zgromadziła spore środki i chce inwestować w nieruchomości. Dodatkowo od stycznia otwiera się niemiecki rynek pracy, co będzie miało większe przełożenie na sektor nieruchomości niż otwarcie rynku Wielkiej Brytanii i Irlandii, gdzie wyjechało 1,5 mln Polaków.
Eugeniusz Chwesiuk, Dolcan: W styczniu i lutym uruchamialiśmy kilka inwestycji. Wtedy o te zlecenia ubiegały się duże firmy, na przykład Strabag czy Henpol. Proponowały nawet, że w sytuacji niechęci banków do kredytowania inwestycji, są w stanie sfinansować stan „zero” planowanego budynku. Ale już w marcu usłyszeliśmy: proszę się do nas zgłosić, jak już zdobędą państwo pozwolenie na budowę czy kredyt na cały projekt. Wtedy rozpatrzymy ofertę. Zmiana nastawienia jest zatem ewidentna.
Michał Kubicki, Volumetric MK Polska: W naszym przypadku ceny usług budowlanych wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat o 35 proc. A rosły, bo podwykonawcy podnosili ceny, a z powodu dużej emigracji brakowało konkurencji. Spodziewam się jednak, że usługi budowlane zdrożeją do końca 2011 roku nie więcej niż jednocyfrowo. Czy ja przerzucę te koszty na klienta? Nie. Będę patrzył, podobnie jak Andrzej Szornak, na cenę działki.
Ewa Andrzejewska: A jak wygląda sytuacja na rynkach mniejszych?
Patrick Wojtulewicz, SGI Baltis: Sytuacja na rynku mieszkaniowym, ale i na rynku nieruchomości, po krótkiej anomalii lat 2006-2007, wróciła do normalności – mamy rynek konsumenta. Oznacza to, że nie wszystkie produkty, które pojawią się na rynku, znajdą nabywców, a już szczególnie w cenach gwarantujących wysoką rentowność. Obserwujemy jednak różnice pomiędzy poszczególnymi miastami. Doskonale nam znane rynki – szczeciński i łódzki – nie przeżyły tak intensywnego boomu i nie zostały objęte efektem bańki spekulacyjnej. Wzrost cen w tych miastach był nieznaczny, a koszt 1 mkw. mieszkania kształtuje się od dłuższego czasu na poziomie 5-6 tys. zł.
Ewa Andrzejewska: W portfelu SGI Baltis jest projekt z wyższej półki w Międzyzdrojach. Czy jest popyt na apartamenty, jeśli wziąć pod uwagę wyrażone wcześniej opinie, że dużo lepiej sprzedają się lokale z segmentu ekonomicznego?
Patrick Wojtulewicz, SGI Baltis: Nasz projekt w Międzyzdrojach sprzedaje się świetnie. Lokalizacja w pierwszej linii zabudowy od morza, jak i jakość wykonania projektu znajdują uznanie klientów. Pogoda też nam w tym roku bardzo pomogła.
Michał Kubicki, Volumetric MK Polska: W Warszawie rzeczywiście się nie sprzedają, ale już w Kielcach nasz apartamentowiec – tak. Być może dlatego, że jest to jeden jedyny w mieście projekt naprawdę luksusowy.
Irenuesz Ignaciuk, Budimex Nieruchomości: Chciałbym jeszcze poruszyć temat domów jednorodzinnych. W naszej grupie jest spółka Budimex Danwood, która produkuje i sprzedaje domy drewniane głównie na rynku niemieckim, ale też na polskim. Kontraktacja na rok 2010 wygląda bardzo dobrze. Co więcej, nigdy nie było tak dobrze.
Michał Kubicki, Volumetric MK Polska: Rynek domów kompletnie zastygł, choć my akurat z projektem Nad brzegiem Czarnej w Markach idziemy pod prąd. Spadły ceny działek pod Warszawą pod budownictwo jednorodzinne: kiedyś kosztowały 500 zł za 1 mkw., a teraz można już kupić za 350 zł.
Paweł Sztejter, REAS: Rozmawiałem ostatnio z dużym deweloperem z Europy Zachodniej, który mówił o konieczności przeformułowania strategii, gdyż obecnie nie ma fachowców do wykańczania mieszkań. A czy deweloperzy dostrzegają zmianę w podejściu klientów do mieszkań wykończonych pod klucz?
Michał Kubicki, Volumetric MK Polska: Na 300 oferowanych mieszkań nabywcy byli zainteresowani dwoma. Ludzie nadal chcą wykańczać swoje mieszkania sami. Od początku mojej działalność na rynku nieruchomości w 1995 roku słyszę, że za 5 lat Warszawa będzie miała 4 mln mieszkańców i że będziemy kupować wykończone mieszkania. Na razie ani Warszawa nie ma tylu mieszkańców, ani nie kupujemy gotowych lokali.
Robert Chojnacki, RedNet Property Group: A jednak hitem okazał się wybieg pewnego dewelopera, który – doliczając sobie pewien procent marży do mojej, już godziwej – zaproponował klientom że będą mogli odebrać wykończone mieszkania w tym samym czasie, co niewykończone. I okazało się, że 35 proc. w tej inwestycji to były mieszkania wykończone pod klucz. Ja oceniam rynek wykończonych mieszkań na 10-15 proc. inwestycji.
Ewa Andrzejewska: Porozmawiajmy o cenach. Jaka jest możliwa aktualnie różnica między cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi? Czy w Waszych, Panowie, firmach musieliście znacznie obniżyć ceny?
Zbigniew Wojciech Okoński, Robyg: W kryzysie, czyli na początku 2009 roku, zrewidowaliśmy ceny o jakieś 10-12 proc. Potem zmieniliśmy strukturę mieszkań. Nigdy wcześniej nie dawaliśmy upustów większych niż 2-3 proc. w negocjacjach indywidualnych. Owszem, zdarza się, że w specjalne dni podczas organizowanych promocji wystawiamy do sprzedaży kilka wybranych lokali z obniżoną ceną o 3-4 proc. ale to nie jest reguła. W indywidualnych negocjacjach można otrzymać 1-1,5 proc. upustu.
Michał Kubicki, Volumetric MK Polska: Nasz dział sprzedaży dysponuje limitem około 1,5-procentowym na ewentualne obniżki. To są raczej niewielkie, symboliczne kwoty, jednak daje to kupującemu poczucie zwycięstwa w negocjacjach.
Zbigniew Wojciech Okoński, Robyg: Chodzi nam o zrównoważenie rozwoju tego rynku po stronie zarówno kupujących, jak i sprzedających, a nie o gigantyczne i szybkie wzrosty, bo te są niebezpieczne dla obu stron.
Michał Kubicki, Volumetric MK Polska: Potwierdzam, że nie jesteśmy zainteresowani wysokimi cenami, tylko rozsądnym zwrotem z zaangażowanego kapitału. Wolę zarobić 20 proc. marży przy cenie 6 tys. zł niż przy cenie 8 tys. zł, bo wtedy to mieszkanie będzie poza zasięgiem większej części społeczeństwa. Wtedy będziemy mieć do czynienia ze zrównoważonym wzrostem. Mamy zjawisko inflacji, więc nie będzie dziwić, jeśli mieszkania za rok będą droższe o około 5 proc. Przy cenie 8 tys. zł za 1 mkw. można mieć rozsądną – 25-procentową marżę, o której poziom wcześniej Pani pytała, jeśli zakontraktowało się budowę za około 3,3 tys. zł za mkw., a grunt był kupiony w ten sposób, by ważył w 1 mkw. PUM-u około 1 tys. zł.
Rober Chojnacki, RedNet Property Group: Choć trzeba przyznać, że kiedy rynek był tak rozgrzany, to grzechem było nie podnosić cen.
Ewa Andrzejewska: A czy Dolcan zachęca swoich klientów rabatami albo bonusami?
Eugeniusz Chwesiuk, Dolcan: Również w mojej firmie podejmujemy rozmowy z klientem, proponując mu przed wszystkim rabat na zakupy materiałów wykończeniowych i mebli w naszych hurtowniach oraz pomoc w aranżacji mieszkania. Natomiast w lokalizacjach droższych nie wykluczamy kilkuprocentowych upustów.
Ewa Andrzejewska: W sierpniu zacznie obowiązywać rekomendacja „T”. Czy przyczyni się ona do spowolnienia rozwoju rynku mieszkaniowego? Jak Panowie sądzą?
Marek Koziarek, Bank Pekao: Opinie są – jak zwykle – bardzo różne. Komisja Nadzoru Finansowego oceniła, że rekomendacja „T” nie powinna zmniejszyć rynku kredytów hipotecznych o więcej niż 5 proc., a konsumpcyjnych – o więcej niż kilkanaście procent. Jednak może ona wpłynąć na rozwarstwienie rynku, to znaczy na zwiększenie liczby klientów, którzy nie będą mieli żadnego dostępu do kredytów, bo mają minimalne dochody. Jest to więc jakieś ograniczenie popytu, choć raczej pozytywne dla rynku. Jednocześnie należałoby wprowadzić programy pomocy, by ludzie pozbawieni możliwości zaciągnięcia kredytu mogli „dotrzeć” do mieszkania – czy to do własnego, czy do wynajmowanego.
Ireneusz Ignaciuk, Budimex Nieruchomości: Warto zauważyć, że banki wprowadziły zasady rekomendacji „T” znacznie wcześniej niż Komisja Nadzoru Finansowego ją wydała.
Dariusz Szczypiński, Nickel Development: Według raportu firmy Deloitte, który niedawno czytałem, rekomendacja „T” oznacza w praktyce, że osoby które chcą wziąć kredyt na ponad 300-400 tys. zł muszą w tej chwili zarabiać o około 50 proc. więcej niż zarabiały przed wprowadzeniem tej rekomendacji. W przypadku mniejszych kredytów, klient musi zarabiać o około 18 proc. więcej. To oznacza, że najbardziej utrudniony może być dostęp dla osób najbardziej zamożnych, kupujących często drugie czy kolejne mieszkania.
Marek Koziarek, Bank Pekao: W 2009 roku kredyty na ponad 400 tys. zł stanowiły około 14 proc. wszystkich przyznanych kwot. Rok wcześniej był to podobny procent. Dlatego nie musimy martwić się o wpływ rekomendacji „T”, bo dotyczy ona wąskiej grupy klientów.
Ewa Andrzejewska: Perspektywa dewelopera, analityka, wykonawcy, finansisty – spojrzenia nieco inne, ale dające obraz sytuacji w sektorze, który podnosi się po kryzysie i tęskni do spokojnego i zrównoważonego rozwoju. ν
