10 lat minęło jak jeden dzień

Trudno sobie wyobrazić, że jeszcze dekadę temu rynek inwestycyjny branży nieruchomości w polsce w ogóle nie istniał. W 2001 roku jego wartość wynosiła 212 mln euro. Pięć lat później przekroczyliśmy 5 mld euro

Zuzanna Wiak

Do połowy lat 90. praktycznie nie istniały w Polsce nowoczesne obiekty komercyjne, które mogły być przedmiotem zainteresowania inwestorów. Rok 2000 to właściwie początek tego rynku. Jakość powstających wtedy w kraju biurowców oraz centrów handlowych pozostawiała wiele do życzenia. Obrót nieruchomościami komercyjnymi rozpoczął się wraz z rokiem 2000, ale przełomową datą był rok 2004, kiedy Polska weszła do Unii Europejskiej. – Spowodowało to napływ zagranicznych inwestorów. Niektórzy z nich, spodziewając się akcesu w struktury europejskie, zaczęli inwestować już nieco wcześniej – wspomina Tomasz Trzósło, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych na Europę Środkową w Jones Lang LaSalle.

Liczy się portfel

Pierwszą rzeczywiście dużą transakcją mijającego dziesięciolecia była sprzedaż przez Apsys i Casino 11 galerii handlowych firmom GE Real Estate i Heitman. Transakcję sfinalizowano w 2002 roku, a jej wartość oszacowano na 245 mln euro. Rok później przypieczętowano największą do tej pory umowę na rynku centrów handlowych. Metro Group za 700 mln euro sprzedało swoje portfolio firmie Apollo Rida. W 2010 roku, dopiero po siedmiu latach, przychodzi czas na przebicie tej kwoty, ale transakcja ta nie dotyczy jedynie rynku polskiego. Firma Unibail Rodamco przejęła spółkę Simon Ivanhoe, należącą do Simon Property Group 
i Ivanhoe Cambridge, stając się tym samym właścicielem udziałów w portfelu nieruchomości w Polsce i we Francji. W sprzedanym pakiecie znalazły się dwa warszawskie centra handlowe: Arkadia oraz Warszawa Wileńska. Wartość całej transakcji to 715 mln euro, przy czym polskie obiekty są wyceniane na 450-500 mln euro. – Rynek do dziś pamięta duże transakcje portfelowe, chociażby takie jak sprzedaż w 2006 roku portfolio Casina firmie GE Real Estate, które zapłaciło za nie 550 mln euro. Wydawać się też mogło, że nieruchomości wyjątkowo atrakcyjne, o ugruntowanej pozycji rynkowej, przynoszące duże zyski właścicielom, nie staną się przedmiotem sprzedaży. Jednak – jak widać – nawet przysłowiowa kura znosząca złote jajka, czyli Arkadia, może trafić na rynek – mówi Marek Paczuski, dyrektor w zespole doradztwa inwestycyjnego w agencji DTZ.

Jednym z najciekawszych zjawisk na polskim rynku inwestycyjnym była wielokrotna sprzedaż warszawskiego biurowca Rondo 1. Był to przykład transakcji na wzrastającym rynku, przynoszących spore zyski kolejnym właścicielom. Pierwsze trzy zmiany właściciela budynku były de facto odstąpieniem prawa do zakupu nieruchomości po jej wybudowaniu, a nie przejęciem już gotowego obiektu. Fizycznie budynek został nabyty dopiero przez trzeciego kupca – mówi Tomasz Trzósło.

Magazyny poza stolicą

Największe i najważniejsze transakcje na rynku biurowym dotyczyły Warszawy. W sektorze magazynowym stolica nie wiedzie jednak prymu. – Rynek magazynowy jest o tyle specyficzny, że występuje na nim jedynie kilku deweloperów, w większości wyspecjalizowanych w tym sektorze. Jednocześnie projekty te nie są tak koszto- i czasochłonne, co w przypadku większych najemców daje możliwość zrealizowania budynku już po podpisaniu umowy najmu i tym samym znacząco zmniejsza ryzyko – dodaje Tomasz Trzósło. Największe transakcje na rynku magazynowym to oczywiście te portfelowe. W 2007 roku przejęcie firmy deweloperskiej Parkridge ogłosił ProLogis. Za około 300 mln euro spółka kupiła m.in. grunty przemysłowe w Wielkiej Brytanii, firmę Astral należącą do Parkridge i 50-procentowy udział Parkridge w spółce joint venture zajmującej się budową obiektów logistycznych w Europie Środkowej. W tym samym 2007 roku firma Europa Capital sprzedała spółce Teesland iOG za 71,6 mln euro kompleks magazynowy City Point (o powierzchni 122 tys. mkw.) na warszawskim Targówku. Rok 2010 przyniósł kolejną dużą sprzedaż. Panattoni Europe i Standard Life Investments sprzedały 5 inwestycji magazynowych o łącznej powierzchni 170 tys. mkw. Nabywcą obiektów był fundusz European Property Investors Special Opportunities (EPISO), współzarządzany przez firmy AEW Europe i Tristan Capital Partners. Wartość tej transakcji to 91 mln euro.

Kto płaci i kupuje

Wszystkie największe transakcje w ostatniej dekadzie zostały przeprowadzone przy udziale zagranicznych inwestorów. – Polskich funduszy inwestycyjnych nadal jest bardzo mało. Te, które działają najprężniej, to podmioty notowane na giełdzie, takie jak chociażby Fundusz Arka BZ WBK, BPH czy Skarbiec, ale także nienotowany fundusz PZU – mówi Marek Paczuski z DTZ. Polskie fundusze w porównaniu z zachodnimi zbierają niewielkie kwoty i mają ograniczenia dywersyfikacyjne. Ich zaletą może być natomiast lepsza orientacja w rynku. Inwestycje przeprowadzane przez zagraniczne firmy realizowane są głównie w stolicy. Polskie fundusze mają odwagę inwestowania w innych miastach, nawet tych mniejszych.

W czasie ostatniego kryzysu na rynku inwestycyjnym działo się niewiele, ale już od czwartego kwartału 2009 roku sytuacja zaczęła się zmieniać. Stopy kapitalizacji w najlepszych lokalizacjach spadały, w Warszawie zatrzymały się na poziomie ok. 7 proc. Najniższe stopy kapitalizacji na rynku biurowym odnotowano przy transakcji sprzedaży budynków Rennaisance Building (deweloper – Yareal, kupujący – nieujawniony) przy warszawskim pl. Zbawiciela (poniżej 5,5 proc.) oraz Riverside Park (sprzedający – AIG/Lincoln Polska, nowy właściciel – irlandzki fundusz Irlandia Investments) przy ul. Fabrycznej, gdzie stopa kapitalizacji również była niższa niż 5,5 proc. W sektorze magazynowym najniższą stopę kapitalizacji (około 6,25 proc.) odnotowano przy sprzedaży warszawskiego kompelsku City Point. – W sektorze centrów handlowych trudno o jednoznaczne typy, ponieważ stopy kapitalizacji nie były raportowane – dodaje Tomasz Trzósło. ν

Już 8 grudnia, podczas gali rozdania nagród Eurobuild Awards, okaże się, czy któraś z wyżej wymienionych transakcji zasługuje na miano Transakcji Inwestycyjnej Dekady. Do końca października czekamy na zgłoszenia najważniejszej – Państwa zdaniem – transakcji ostatnich 10 lat. Ostatecznego wyboru dokona jury złożone z czołowych ekspertów branży.