Prze... magazynowanie

W kryzysie usługi logistyczne są w odwrocie, bo kto może, sam organizuje sobie dostawy, szukając oszczędności. Zapotrzebowanie na magazyny zgłaszają jednak branże spożywcza i farmaceutyczna. W tym kryzysie pasa nie zaciskamy, a że głowa boli częściej, to sięgamy po leki

Emil Górecki

Logistyka jest jak gospodarczy barometr. O prosperity kraju świadczy to, jakie towary i w jakiej ilości krążą pomiędzy zakładami produkcyjnymi, magazynami, sklepami i odbiorcami. Gdy w kraju biedniej, od razu widać to w łańcuchach dostaw. A gdy się poprawia – wypełniają się samochody i magazyny operatorów.

W tył zwrot

Już pod koniec 2009 roku analitycy agencji Jartom zauważyli na polskim rynku nowy trend – w branży magazynowej zmniejszyła się aktywność firm logistycznych jako najemców, a jeszcze 
w 2008 roku to właśnie oni ciągnęli ten sektor. Pierwszy kwartał 2010 roku potwierdził to spostrzeżenie. W ciągu tych trzech miesięcy logistycy zajęli nieco powyżej 20 proc. powierzchni, która w tym czasie znalazła lokatorów. Pierwszy słupek w wykresie z podziałem na branże najemców należał do sektora przemysłowego i sięgał 44 proc. Trzecią i czwartą pozycję z – odpowiednio 
– 15 i 13 procentami miały branże poligraficzna 
i spożywcza. – Warto zauważyć, że logistycy nie tylko nie wynajmują powierzchni, ale jeszcze zmniejszają tę, którą zajmowali do tej pory. Usługi tego działu gospodarki są rodzajem luksusu dla wielu firm. W okresie prosperity chętnie z nich korzystają, by pozbyć się problemów z dostawami i magazynowaniem. Ale w gorszym czasie, gdy szuka się oszczędności, część firm woli podjąć tę dodatkową pracę, by łatwiej wyjść z kłopotów – tłumaczy Tomasz Branecki, prezes agencji Jartom.

W kwietniu na pytanie o plan powiększenia wynajmowanej powierzchni magazynowej przez najbliższe 2 lata, aż 36 proc. z badanych przez Jones Lang LaSalle firm logistycznych odpowiedziała przecząco. Ale za to aż 37 proc. chce powiększyć powierzchnię o co najmniej 5 tys. mkw.

Do tych 37 proc. należy Krzysztof Redkowiak, prezes firmy logistycznej DSV Solutions. Firma, co prawda, od końca 2008 roku nie powiększyła zajmowanej powierzchni magazynowej, ale pozyskuje nowych, dużych klientów, będzie więc wynajmować nowe magazyny, m.in. w okolicach Poznania i w Polsce centralnej. – Od początku kryzysu firmy zaczęły dokładniej kontrolować zapasy, które mają w magazynach. To dało kilku-kilkunastoprocentowe oszczędności zajmowanej powierzchni w różnych lokalizacjach. Dlatego nadal, po pozyskaniu nowych klientów, nie wynajmujemy dodatkowych lokali, tylko lokujemy ich na wygospodarowanej lub zwolnionej przestrzeni – tłumaczy. – Po roku 2009, okresie stagnacji i rozmów bez rezultatów, teraz czuję powiew świeżości. Wreszcie rynek zaczyna się ożywiać – cieszy się szef firmy logistycznej DSV Solutions.

Nowi rozdają karty

Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe zauważa, że nowi najemcy jego magazynów pochodzą głównie z branży spożywczej i farmaceutycznej, które nie są – jak twierdzi – nadszarpnięte przez kryzys. Drugą silną grupę klientów stanowią firmy, które – ze względu na oszczędności  
– przeniosły swą działalność z Zachodniej Europy w rejon polskiej zachodniej granicy. – Spadł natomiast udział firm logistycznych. W okresie prosperity wynajęły one dużo powierzchni i teraz, nawet jeśli przyjmują nowego klienta, nie muszą szukać dla niego miejsca. Część z nich nawet oddawała wynajętą powierzchnię w podnajem, choć dziś, na szczęście, ta tendencja powoli wygasa – mówi szef magazynowego dewelopera.

Plan Panattoni na rok 2010 to wynajęcie 400 tys. mkw. powierzchni. W zeszłym roku cały rynek znalazł najemców jedynie na nieco ponad 500 tys. mkw., bo byli oni już znacznie bardziej ostrożni niż w roku 2008 i wcześniej. – Ostrożność klientów jest nadal bardzo duża i nie spodziewam się zmiany ich podejścia. A dobry wynik pierwszego kwartału to efekt tego, że nowi najemcy, jak na przykład Tesco czy AB Foods, są po prostu dużymi graczami i potrzebują bardzo dużych powierzchni – dodaje szef Panattoni.

I rzeczywiście, spośród transakcji zawartych w ciągu ostatniego pół roku, którymi deweloper mógł się pochwalić, tylko jedna dotyczyła firmy logistycznej. Chodzi o 5,4 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań I dla Compania de Distribution Integral Logista Polska. Co to jest przy 57 tys. mkw. powierzchni dla Tesco? Branże spożywcza, motoryzacyjna, IT czy elektroniczna są teraz znacznie bardziej aktywne.

Przeglądając największe środkowoeuropejskie najmy, ProLogis zwraca uwagę na fakt, że logistycy to wśród nich rzadkość. Do tej pory w Polsce jedynie Wincanton wynajął prawie 7,8 tys. mkw. w ProLogis Park Poznań. Jednocześnie trzech innych graczy tego rynku – Raben, FM Logistic i Kuehne-Nagel – przedłużyło umowę najmu zajmowanej powierzchni (łącznie prawie 60 tys. mkw.) w parkach w Chorzowie i we Wrocławiu. Duże umowy podpisali jednak przedstawiciele innych branż: motoryzacyjnej i produkcyjnej. Ilość i wielkość najmów w Czechach i na Węgrzech są mniejsze niż w Polsce, lecz dotyczą głównie logistyki.

Im dłużej, tym lepiej

Wymienione branże są mało elastyczne – wymagają długoterminowych relacji, przygotowania, stabilności i zachowania ciągłości działania. Logistycy – przeciwnie: są elastyczni, mogą stosunkowo szybko zmieniać przeznaczenie wynajmowanych magazynów, przenosić punkty z jednej lokalizacji do innej, w zależności od potrzeb. Zazwyczaj wynajmują więcej powierzchni, niż aktualnie wykorzystują, ale są za to zawsze gotowi do przyjęcia kolejnego klienta. – Ta szybka reakcja na potrzeby rynku sprawia, że kiedy tylko zapotrzebowanie zacznie się zwiększać, to właśnie te firmy jako pierwsze będą najmować dodatkową powierzchnię. Na razie nie widać odwrócenia trendu, wszyscy są ostrożni przy podpisywaniu nowych najmów, ale za rok, dwa to już będzie widoczne – mówi prezes agencji Jartom.

Powody, dla których klienci branży logistycznej borykają się dziś z problemami, tłumaczy Maciej Chmielewski, partner i dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Colliers International. – Firmy logistyczne, wierząc w ciągły wzrost gospodarczy, wynajmowały więcej powierzchni, niż potrzebowały. Sytuacja się jednak skomplikowała: konsumpcja wyhamowała, produkcja została nieco ograniczona, spadł eksport, a to spowodowało, że logistykom trudniej utrzymać klientów, a zdobycie nowych to wyzwanie – mówi.

Jedyna transakcja najmu magazynowego, jaką w ostatnich kilku miesiącach przeprowadziło 
DSV Solutions, dotyczyła Śląska. Firma logistyczna przeniosła się ze starszego obiektu do nowszego o nieco większej powierzchni dostosowanej do jej potrzeb, z niemal dwukrotnie większą powierzchnią biurową. Paradoksalnie firma na tym oszczędza. – Dzisiejsze obniżki stawek czynszu mogą sięgnąć nawet 20 proc. To sporo, ale deweloperzy posiadają dużo wolnej powierzchni i są wręcz zdesperowani, by jak najszybciej ją zagospodarować, nawet po niskich stawkach. Te stawki są bardzo atrakcyjne dla najemców, ale w rzeczywistości psują rynek, zmuszając konkurentów – zarówno deweloperów, jak i logistyków – do obniżania cen i działania na granicy opłacalności. Nie spodziewam się, by ten stan potrwał jeszcze długo – mówi Krzysztof Redkowiak z DSV Solutions. Jednocześnie dodaje, że znaczna obniżka stawek czynszu nie oznacza automatycznie wielkich oszczędności dla firmy logistycznej. – Czynsz to tylko jedna ze składowych ceny, jaką płaci się za wynajem. Inne koszty pozostają bez zmian lub nawet rosną – dodaje.

Pieniądz w parze z szacunkiem

Trudności na rynku zmusiły do elastyczności nie tylko najemców, ale przede wszystkim deweloperów i właścicieli magazynów. Jak mówi Tomasz Branecki, wcześniej bardzo selektywnie podchodzili do klientów: nie brali pod uwagę średnioterminowych okresów najmu, byli niechętni np. branży spożywczej, woleli nie przystosowywać magazynów do produkcji. – Teraz szanuje się każdego klienta, który ma pieniądze – mówi.

Jak potwierdza Małgorzata Ślusarczyk 
z MLP Group, na znaczeniu zyskują klienci, którzy cenią sobie relacje długoterminowe. Logistycy chcą podpisywać umowy jak najkrótsze, nawet dwuletnie, co nie zachęca deweloperów do budowania nowych magazynów. Głównymi klientami MLP Group są dziś raczej ci, którzy potrzebują powierzchni produkcyjnej, co jest gwarantem dłuższej umowy. Według raportu Cushman & Wakefield, firma ta w latach 2005-2009 była w Polsce najważniejszym dostawcą powierzchni przemysłowej – ma 30 proc. tego rynku. ν