Hotelowy ból głowy

Wyprzedaże hoteli i projektów z tego sektora nad Morzem Czarnym trwają już niejeden sezon. Ceny zaczynają się od symbolicznego euro, ale inwestorzy pozostają ostrożni i czekają na jesień. Czy wtedy pod młotek trafi jeszcze więcej obiektów?

Mladen Petrov

W ubiegłym roku regiony turystyczne w południowo-wschodniej Europie – takie jak Cypr, Grecja i Chorwacja – odnotowały spadki przychodów z turystyki 
o 10-35 proc. Z problemami borykał się nawet sam książę Arabii Saudyjskiej Al-Waleed bin Talal, który jeszcze niedawno królował na liście najbogatszych Arabów świata. Książę musiał pożegnać się z kilkoma luksusowymi hotelami ze swego portfolio, w tym z najbardziej znanym The Fairmont Raffles Hotel International w Singapurze, by uratować przed kryzysem topniejący szybko majątek szacowany na 21 mld dolarów. W chwili wystawienia hotelu w Singapurze na sprzedaż (za 450 mln dolarów) majątek ten zdążył się już skurczyć do 13 mld dolarów.

Czas weryfikacji

Właściciele hoteli w Bułgarii też znaleźli się w sytuacji nie do pozazdroszczenia. Po kilku latach wzrostu rozpędzona gospodarka ostro zahamowała, a pierwszy ucierpiał rynek nieruchomości. W czasach dobrej koniunktury kurorty morskie i górskie przekształciły się w wielkie place budowy. Zagraniczni i miejscowi inwestorzy kupowali działki oraz planowali budowę kolejnych luksusowych rezydencji mieszkaniowych i hoteli. Kryzys zweryfikował plany – w ubiegłym roku na rynku nie brakowało ofert sprzedaży nowych mieszkań nawet po 300 euro za 1 mkw. Od ubiegłego roku przybyło również ofert sprzedaży hoteli. Powstawały one z tych samych powodów co kompleksy apartamentowe – dostępność kredytów i wiara, że rynek będzie nieustannie rosnąć. Hotelarzami często zostawali przedsiębiorcy, których doświadczenia w tej branży kończyły się na pobycie w pensjonacie podczas wakacji.

Latem ubiegłego roku wystawiono na sprzedaż ponad 200 hoteli na południowym wybrzeżu Morza Czarnego. W przypadku 85 ofert ceny przewyższały 1 mln euro. W Warnie i w okolicy tej morskiej stolicy Bułgarii na sprzedaż w ubiegłym roku wystawiono 70 hoteli. Oferta jest bogata – nie brakuje małych rodzinnych pensjonatów, ale są też duże, cztero-, pięciogwiazdkowe obiekty z 200-300 pokojami w cenach do 16 mln euro. Tym, co w ubiegłym roku łączyło te oferty, był brak szczególnego zainteresowania ze strony kupujących, jak i przyczyny dla których te nieruchomości znalazły się na rynku. Brak gości hotelowych, często na skutek słabych kontaktów z agencjami turystycznymi, nieumiejętność sprostania wymaganiom klientów, trudności ze spłatą zaciągniętych na inwestycje kredytów – wymieniają agenci nieruchomości.

Kolejne trudne 12 miesięcy

W tym roku liczba nowych hoteli na sprzedaż, według doradców, nie przewyższy tej z ubiegłego roku. – Nie oznacza to jednak, że nastąpiła poprawa trendu, gdyż nowe hotele dołączają do tych z ubiegłego roku, które do tej pory nie zostały sprzedane. Należy również pamiętać, że wielu właścicieli nie wystawia otwarcie swojego hotelu na sprzedaż, obawiając się, że to źle wpłynie na jego wizerunek. Pogłoski, że nieruchomość jest na sprzedaż nie służą nikomu. Dlatego trudno jest nakreślić kompleksowy obraz sytuacji – uważa Polina Stoykova, dyrektor w agencji nieruchomości Bulgarian Properties. W swojej ofercie firma ma ponad 50 hoteli w całym kraju.
  Jeszcze w 2007 i 2008 roku budowano hotele i mało kto myślał o ich sprzedaży. Wystarczył jeden trudny sezon dla kurortów morskich i górskich, aby właściciele zaczęli pozbywać się ich albo wynajmować je innym operatorom, traktując to posunięcie jako rozwiązanie tymczasowe. – Dziś można z całą pewnością stwierdzić, że każdy właściciel hotelu rozważyłby ofertę jego sprzedaży, gdyby tylko taką dostał – dodaje Polina Stoykova.

Największym zainteresowaniem – o ile w ogóle można mówić o jakimś szczególnym zainteresowaniu – cieszą się małe hotele w cenach do 500 tys. euro. Wśród potencjalnych kupujących są zarówno indywidualni inwestorzy, jak i szukające okazji fundusze oportunistyczne. Ci jednak wciąż mają zastrzeżenia do ceny. – Można śmiało powiedzieć, że droga do zgody w kwestii ceny między sprzedającym a kupującym jest jeszcze daleka. W niektórych przypadkach oczekiwania różnią się 
o 20 proc., a nawet więcej – zaznacza Polina Stoykova. Inni agenci sprzedający hotele w Bułgarii mówią o 40-procentowej luce między żądaniami sprzedających, a tym, ile kupujący są w stanie zapłacić. – Fundusze nadal z wielką ostrożnością podejmują decyzję o przejęciach. Ten rok pokaże, czy nie osiągniemy drugiego dna kryzysu. Dopiero na jesieni, po zakończeniu sezonu letniego, okaże się, czy kolejni hotelarze nie dołączą do grona sprzedających – podkreśla Polina Stoykova.

Śpiesz się powoli!

Petar Radev, dyrektor zarządzający firmy Property Management BG, radzi właścicielom hoteli, żeby nie śpieszyli się z decyzją sprzedaży, zwłaszcza przy tak dużej podaży. Jego firma od ubiegłego roku nie narzeka na brak klientów. Zdaniem Petara Redeva, problemy branży nie wynikają tylko z wątpliwej czasami jakości obsługi klienta czy z niedostatku doświadczenia właścicieli i braku wizji rozwoju. – Podaż miejsc noclegowych jest stanowczo za duża, a liczba odwiedzających kraj pozostaje mniej więcej taka sama – mówi Petar Radev.

W ubiegłym roku przedstawiciele Narodowej Rady Turystyki, największej branżowej organizacji hotelarzy, prognozowali, że w 2010 roku 20 proc. hoteli w kraju zostanie zamkniętych albo zmieni profil działalności. Gdyby tak się rzeczywiście stało, oznaczałoby to, że będzie w kraju o 200 tys. łóżek hotelowych mniej. Z danych tej organizacji wynika, że około 70 proc. dostępnej bazy noclegowej jest nieobłożona. Tendencja ta była już widoczna w 2008 roku i utrzymywała się w 2009. – W ubiegłym roku odnotowaliśmy około 17 mln noclegów. Gdyby baza hotelowa została na poziomie 
z 2002 roku, mielibyśmy 50 proc. obłożenia hoteli. Wygląda na to, że inwestycje powstawały też w miejscach, w których nie potrzebowano ich aż tyle – stwierdził Rumen Draganov, przewodniczący rady, w wywiadzie dla telewizji BTV.

Komu wierzyć?

Bułgarskiemu ministerstwu gospodarki umknął fakt, że ubiegły rok był dla branży turystycznej jednym z najcięższych. Z jego danych wynika, że od stycznia do października 2009 roku liczba turystów wzrosła o 0,2 proc do 5,2 mln, ale w to wliczane są również osoby odwiedzające kraj przejazdem. Resort podał, że przychody z turystyki nawet wzrosły w pierwszych trzech kwartałach roku o 1,2 proc., w porównaniu do tego samego okresu 2008 roku. Jednak w tym samym czasie największe kurorty morskie poinformowały o spadkach przychodów w granicach 10-30 proc. w porównaniu do roku 2008. W górach spadki obrotów wynosiły 10-15 proc.

– W tej sytuacji hoteli na sprzedaż będzie tylko przybywać. Ich właściciele powinni jednak pomyśleć o tym, czym ich oferta odróżnia się od dziesiątek podobnych. Żeby dziś hotel się sprzedał, powinien być rozpoznawalny, musi też chwalić się wyższym współczynnikiem obłożenia. Dlatego właściciele powinni zrobić wszystko, aby podnieść jego wartość, zanim wystawią go na sprzedaż – mówi Petar Radev. Property Management BG zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami (w portfolio ma ponad 20 hoteli i aparthoteli), a także – marketingiem turystycznym. – Hotele, budowano bez wizji i bez pomysłu, co dalej z nimi robić. Obecnie zgłaszają się do nas hotelarze, którzy próbowali na własną rękę zarządzać nieruchomością. Uważają, że jedyne rozwiązanie ich problemów to duża obniżka cen. Nikt nie wiedział, jak można wykreować wartość dodaną – podsumowuje Petar Radev.

Doradcy hotelowi sugerują rebranding albo zmianę profilu działalności. Zburzenie hotelu, w przypadku gdy jest położony w mało atrakcyjnej lokalizacji i zainwestowanie w nowy projekt, o innym profilu, zalecane jest jako krok ostateczny.

Szukający okazji do inwestowania nad morzem nie powinni narzekać na brak ofert. Oprócz hoteli i gotowych mieszkań, nie brak również przeznaczonych do sprzedaży projektów mieszkaniowych oraz niedokończonych budynków. Ceny promocyjne zaczynają się od symbolicznego euro z gwiazdką, która ma uczulić kupującego na związane z tym zakupem wyzwania. Zainteresowanych, i w tym przypadku, na razie jest jak na lekarstwo. ν