Praca na wysokościach

Optymizm inwestorów wraca. Budynki znów zaczynają się piąć w górę. Jak zmieni to układ sił w ścisłym centrum miast?

Mladen Petrov

Mania budowania wysokościowców zawładnęła deweloperami bez względu na to, w jakim mieście i kraju rozwijają swój biznes. Stolice Europy Środkowo-Wschodniej chciały mieć „swoje Manhattany” i już nawet zaczynały ewoluować w tym kierunku, choć na razie – na wizualizacjach. Serce Warszawy z wysokim budownictwem mogło się opatrzeć, przez biurowce takie jak Warszawskie Centrum Finansowe (168 m z anteną), Rondo 1
(192 m), Warsaw Trade Tower (208 m), czy nadal najwyższy budynek w Polsce – Pałac Kultury i Nauki (230,68 m). Do nich miały dołączyć kolejne wysokościowce. Inaczej w Sofii, gdzie najwyższym budynkiem pozostaje 104-metrowy hotel Rodina, który powstał w 1981 roku. Rozpędzona bułgarska gospodarka sprzyjała jednak śmiałym wizjom i przed kryzysem inwestorzy zapowiadali zmiany w panoramie miasta. Rekord miał należeć do firmy „Krapsi holding”, która chciała postawić dwie wieże biurowe. Wyższa z nich miała mieć wysokość 270 m, choć początkowo deweloperowi marzył się budynek 330-metrowy. Reszta inwestorów miała nieco mniejsze ambicje, wśród nich niemiecka firma ECE Projektmanagement wraz z Advance Properties. Swego 26-piętrowego biurowca miało się doczekać również 200-tysięczne miasto Burgas. Co połączyło wszystkie projekty? Ich dalszy los. Odłożono je na półkę, gdzie miały czekać na lepsze czasy. Nie jest to przypadłość tylko naszego regionu – agencja Reuters podała, że w czasie kryzysu zamrożono budowę 142 wysokościowców na świecie, co stanowi ponad 10 proc. realizowanych projektów tego typu. W tej części Europy odsetek ten jest nieco wyższy.

Teoria prac na wysokościach

Takiego rozwoju wydarzeń można było się spodziewać. Związek między ambicjami budowania wysokościowców a nadchodzącym kryzysem już został potwierdzony i wytłumaczony przez tzw. indeks wysokościowców stworzony przez Andrew Lawrence’a, dyrektora badań w Dresdner Kleinwort Wasserstein. Z jego obserwacji wynika, że plany budowy najwyższych budynków świata zazwyczaj powstają w przeddzień kryzysów gospodarczych i są zarazem ich zwiastunem. Według teorii Lawrence’a, inwestycje w wysokościowce osiągają szczyt w momencie, w którym cykl biznesowy już pokazuje oznaki zmęczenia i gospodarka w gruncie rzeczy jest na dobrej drodze do recesji. Nie jest trudno znaleźć przykłady. Nowojorski Empire State Building (443 m z iglicą) był budowany 
w czasie Wielkiego Kryzysu, a Willis Tower (dawniej Sears Tower, 527 m z iglicą) otwarto w 1973 roku, przed krachem na giełdzie w latach 1974-1975, ale za to już podczas kryzysu paliwowego. Najświeższy przykład pochodzi z Dubaju, gdzie Burj Khalifa (828 m), najwyższy budynek świata, stał się również największym pomnikiem szalonego, napędzanego kredytami wzrostu ostatnich lat.

Jak do tego doszło? Andrew Lawrence tłumaczy: po pierwsze, w czasie dobrej koniunktury gospodarczej  tanie kredyty napędzają wzrost  cen działek budowlanych. W tym samym czasie firmy zaczynają rysować śmielsze wizje rozwoju, co wiąże się z większym zapotrzebowaniem na powierzchnię biurową. Przy bardzo drogich działkach i dużym zapotrzebowaniu na biura, wysokościowce stanowią najlepsze rozwiązanie. Po trzecie, dostęp do kapitału pozwala deweloperom na zastosowanie najnowocześniejszych, drogich technologii, potrzebnych w tego typu projektach. Wszystkie te trzy czynniki osiągają szczyt pod koniec okresu wzrostowego.

Kto pierwszy, ten lepszy

Indeks wysokościowców Lawrence’a nic nie mówi 
o projektach wysokościowców, które – pomimo trudnych czasów – jednak ruszają. Co one symbolizują? Przykłady pochodzą między innymi z krajów, które wciąż są pogrążone w recesji, jak Bułgaria i Łotwa. Niebawem ruszy budowa projektu Z-Towers w Rydze, którego generalnym wykonawcą została fińska firma YIT. Inwestor, SPI Group z Luksemburga, postawi w stolicy dwie wieże. W 29-piętrowej znajdzie się hotel Sheraton, a w drugiej, 31-piętrowej, do wynajęcia będzie 26 tys. mkw. biur. W 2009 roku w centrum Rygi wolnych stało 15 proc. biur.

Na początku roku wbito pierwszą łopatę na budowie biurowca Capital Fort na obrzeżach Sofii. Inwestor – firma Fort Noks, na co dzień zajmująca się handlem żelazem – postanowił ruszyć z budową, pomimo prognoz ostrzegających, że pod koniec roku wskaźnik pustostanów w stolicy może przekroczyć 20 proc. Jak na ironię, inwestora do podjęcia kroków przekonała właśnie niższa cena żelaza. Postanowił zainwestować 60 mln euro własnej gotówki w 126-metrową wieżę (80 tys. mkw.), ponieważ patrzy kilka lat do przodu. Według jego obliczeń, nawet gdyby czynsz spadł do 6-7 euro za 1 mkw. miesięcznie, czyli był dwa razy niższy niż obecne stawki, w dłuższej perspektywie projekt powinien się zwrócić.

Co to znaczy „dłuższa perspektywa”? W przypadku Empire State Building potrzeba było około 20 lat zanim budynek stał się dochodowy. Analizy potwierdzają, że czas zwrotu inwestycji w projekty tak drogie i na tak szeroko zakrojoną skalę oscyluje w granicach 15-20 lat. W przypadku Jin Mao Tower w Shanghaju, najwyższego budynku biurowego w Chinach, wysokości 421 m, inwestor, China Jin Mao Group, liczy na szybki zwrot – w ciągu 15 lat. Z tym jednak, że budynek ten, o powierzchni 120 tys. mkw., należy do wzorowo wynajętych. Najemcy, tacy jak Dow Jones, Compaq i The Netherlands Bank, płacą najwyższy czynsz w mieście. Znajdujący się w budynku hotel Hyatt również nie narzeka na brak gości, a wieża zarabia dodatkowo na turystach, podziwiających panoramę miasta z tarasu widokowego.

Przypadek Civis Center w Sofii, zamrożonego projektu 100-metrowej wieży, którą chciał postawić hiszpański deweloper Riofisa, pokazuje dlaczego kryzys nie sprzyja wysokościowcom. Otóż wybudowanie 1 mkw. biura to koszt 1,5 tys. euro, podczas gdy przy innych projektach wyższej klasy to tylko 600 euro. Różnice te wynikają m.in. ze specyfiki procesu budowy, droższych wind i zastosowanych rozwiązań, takich jak systemy sterowania „inteligentnym budynkiem”. Ponadto, ze względu na wyższe koszty inwestycji, rynek biurowy musi się cechować nieco wyższymi i bardziej stabilnymi stawkami czynszu. Kiedy amerykańska pracownia architektoniczna Atkins, autor koncepcji Fort Capital, zapoznała się ze stawkami najmu w Sofii, miała do inwestora tylko jedno pytanie: „Czy naprawdę chcecie ten projekt realizować?”

Będzie dobrze?

Przedstawiciele belgijskiego dewelopera Ghelamco na razie nie ujawniają kosztów kolejnej inwestycji w biurową wieżę w Warszawie, ale zapewniają, że wysokościowce nie zawsze muszą być drogie. Ich analizy pokazują, że koszty projektu Warsaw Spire trzymają się w rozsądnych granicach. Wierzą oni, że za sprawą takich projektów jak druga linia metra, pogranicze Śródmieścia i Woli stanie się centrum finansowym stolicy. Prace budowlane przy ul. Towarowej rozpoczną się pod koniec tego roku i potrwają do 2013. Deweloper posiada już pozwolenie na budowę. Warsaw Spire to kompleks biurowy o łącznej powierzchni 100 tys. mkw. Będą to dwa 55-metrowe budynki oraz wieża o wysokości 220 m. Na razie wystarczy – mówią analitycy rynku. W ciągu najbliższych 5 lat rynek stołeczny może wchłonąć jedną inwestycję tego pokroju. A jednak to nie zniechęca innych. W pobliżu swoją nową inwestycję planuje również firma Atlas Estates. Po wybudowaniu hotelu Hilton i wież mieszkalnych Platinium Towers, chce ona postawić przy ul. Grzybowskiej kolejną wieżę – tym razem biurową. Powierzchnia budynku HPO ma wynieść 39 tys. mkw. Obecnie Atlas Estates poszukuje do tego projektu drugiego inwestora oraz głównego najemcy. – Od podpisania umowy z głównym najemcą na przynajmniej jedną trzecią powierzchni budynku uzależniamy kontynuację prac nad projektem – mówi Nahman Tsabar, dyrektor generalny firmy.

Cały czas partnera do realizacji projektu przy ul. Twardej 6 szuka Gmina Wyznaniowa Żydowska w Warszawie. Posiada już prawomocne warunki zabudowy dla działki, na której może stanąć budynek o wysokości 160 metrów. Obecnie trwają rozmowy z inwestorami, wśród których jest duża skandynawska firma, grupa amerykańskich inwestorów oraz potencjalny partner z Polski. Koszt projektu szacowany jest na 200 mln euro, a sama działka warta jest około 100 mln zł. Gmina rozważa m.in. zamianę terenu na inne nieruchomości w mieście. Nie wyklucza również oddania działki w zamian za wybudowanie nowej siedziby dla gminy i Jewish Community Center w innej części Warszawy.

Gdyby powstały dziś tylko inwestycje Ghelamco i Atlas Estates, podaż  biur w centrum stolicy zwiększyłaby się o prawie 15 proc. W Śródmieściu, gdzie w ubiegłym roku odnotowano największą korektę czynszów, jest obecnie 1,124 mln  mkw. biur. Wskaźnik pustostanów w stolicy zwiększył się przez zeszły rok o 5 punktów procentowych – do 8 proc. Analitycy prognozują utrzymanie się obecnej sytuacji na rynku. – Myślę, że z końcem roku wygasną zachęty dla najemców. Czynsze, choć jeszcze nie rosną, są stabilne. Deweloperzy mogą sobie pozwolić na patrzenie 2-3 lata do przodu – zauważa Richard Aboo, partner w agencji Cushman & Wakefield.

Fakt, że do końca 2011 roku na rynek warszawski wejdzie kolejnych 200 tys. mkw. biur, zdaniem niektórych obserwatorów, stawia pod znakiem zapytania szybką poprawę kondycji rynku biurowego. Jakby tego było mało, w najbliższym czasie ruszy budowa projektów o łącznej powierzchni 160 tys. mkw. – Sytuacja się poprawia. Najemcy szukający biur najwyższej jakości, a nie tylko oszczędności poza centrum, wracają w miarę jak poprawia się koniunktura. Z upływem czasu trend ten będzie się nasilać – dodaje Richard Aboo. – Dla takich najemców, jak firmy z branży finansowej, firmy doradcze i kancelarie prawne, wysokościowiec ma dodatkową zaletę. Można w nim – podobnie jak w powstających etapami parkach biurowych – zaplanować rozwój firmy. Miejsce jest 
i to w bardzo atrakcyjnej lokalizacji – dodaje przedstawiciel Cushman & Wakefield.

 W ubiegłym roku Mokotów zdołał utrzymać stabilne czynsze w granicach 14-15,5 euro (spadek z 18 euro), podczas gdy czynsze w Śródmieściu zanurkowały do poziomu z końca 2006 roku. Ostatni raport CB Richard Ellis podaje stawki w centrum w granicach 21-23 euro, ale na rynku zawierane są transakcje w nowych budynkach w cenie poniżej 20 euro. W czwartym kwartale 2008 roku najwyższe czynsze dochodziły w centrum do 30-40 euro za 1 mkw. – Śródmieście jest droższe z wielu powodów. Świetna lokalizacja w bardzo dobrym budynku po prostu kosztuje, a w czasie kryzysu ta dzielnica musiała konkurować z tańszymi i stąd ten spadek – tłumaczy Richard Aboo.

Czynsze przyjazne najemcom

Nie sprzyja to lepszym prognozom na przyszłość, gdyż jednocześnie trwa proces wyprowadzania 
działów wspomagających firmę z centrum do innych, tańszych dzielnic. Przedstawiciele Ghelamco zapewniają, że mają politykę stabilnych czasowo czynszów. Oznacza to tyle, że stawki w Warsaw Spire będą raczej w granicach 20-25 euro, a więc bliżej im będzie do Mokotowa niż centrum – przekonują dodając, że nie ruszyliby z takim dużym projektem, gdyby nie znali potrzeb najemców. Będą przyciągać najemców tym, że nie zbudują obok kolejnego biurowca, ale powstanie tam przyjazna infrastruktura miejska. Na popyt też nie będzie można narzekać – zapewniają. Nie wątpi w to Daniel Bienias, menedżer zajmujący się wynajmem Warszawskiego Centrum Finansowego (WCF), który rozpoczyna od czerwca pracę w agencji CB Richard Ellis. W maju 2009 roku budynek WCF miał 20 proc. wolnej powierzchni przy 50 tys. mkw. powierzchni najmu. Zakończył go lepiej – do wynajęcia pozostaje 10 proc. przestrzeni w budynku. – Oczywiście, jak wszyscy, musieliśmy dostosować się do warunków na rynku. Obecnie czynsz u nas wynosi 23 euro. Wysokościowce cieszą się zainteresowaniem najemców między innymi dlatego, że takich budynków wciąż jest mało. Dobry budynek jest bardziej uodporniony na kryzys, choć są też wyjątki. Niższym współczynnikiem niewynajętej powierzchni może się pochwalić budynek 
Rondo 1 (blisko 60 tys. mkw. powierzchni biurowej), ale jest to m.in. zasługa wciąż obowiązujących umów najmu. Niebawem jednak wygasną te zawarte w chwili otwarcia biurowca, w 2006 roku – wyjaśnia Daniel Bienias.

Jak nowe wysokościowce zmienią reguły gry? – Będzie ciężka walka. Nowi gracze na rynku startują do walki o klienta, mając na koncie droższe działki i docelowo kredyt udzielony na mniej korzystnych warunkach – prognozuje Daniel Bienias. W pierwszym kwartale roku wynajęto w Warszawie 122 tys. mkw. biur. Byłaby to dobra wiadomość, gdyby nie jeden ważny szczegół – aż 70 proc. transakcji dotyczyło lokalizacji poza centrum. ν