Wojna handlowa

Czas właścicieli – czas najemców. W tej chwili centra handlowe są w takim momencie sinusoidy, że najemcy mogą sobie pozwolić na negocjowanie upustów czy dodatkowych usług. Okazuje się, że jednak nie wszędzie. Jeśli zbudowałeś świetne centrum handlowe w najlepszej lokalizacji, to ty dyktujesz warunki, niezależnie od kondycji rynku

Emil Górecki

Jeszcze za wcześnie, by mówić, że zakończył się spadek cen najmu powierzchni handlowej. Badania pokazują, że w najlepszych lokalizacjach czynsze nie spadają, ale nie dotyczy to całego rynku. W gorszych lokalizacjach i w mniejszych miastach średnie ceny mogą się jeszcze obniżać, choć już w słabszym tempie niż w 2009 roku. – Obniżki widać najbardziej w czynszach efektywnych. Właścicielom i zarządcom obiektów handlowych zależy teraz przede wszystkim na tym, by zapisana w umowie wysokość stawki czynszu, która bezpośrednio przekłada się na wartość centrum handlowego, była na odpowiednio wysokim poziomie. Jednak przy wyższym niż dotychczas współczynniku wolnych lokali, właściciele słabo skomercjalizowanych obiektów są skłonni do większych ustępstw. Dlatego dość łatwo jest wynegocjować dłuższe wakacje czynszowe czy wyższe kwoty na wykończenie powierzchni handlowych – tłumaczy Karina Kreja, starszy analityk rynku w agencji CB Richard Ellis. Czy spadek cen jest bezpośrednim efektem kryzysu oraz braku chętnych do otwierania sklepów w centrach handlowych?

Niekorzystny splot wydarzeń

Według Edyty Potery, dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowej Jones Lang LaSalle, problem jest bardziej skomplikowany. – Na czasowe obniżenie stawek czynszu złożyło się kilka czynników, takich jak zeszłoroczne zawirowania w światowym sektorze finansowym; wysoki kurs euro; niska dynamika sprzedaży detalicznej odczuwalna zwłaszcza po doskonałych statystykach lat 2006-2008; problemy finansowe wielu firm, które dotychczas realizowały ambitne plany ekspansji; a ponadto większa dostępność lokali do wynajęcia. W najlepszych centrach handlowych stawki czynszowe pozostały na niezmienionym poziomie, podczas gdy w obiektach niższej jakości, ze słabym doborem najemców, usytuowanych zwłaszcza w miastach w gorszej lokalizacji nasyconych powierzchnią handlową, nastąpiło ich obniżenie, średnio o 10-20 proc. Jednak już pod koniec 2010 roku spodziewamy się tendencji wzrostowej – przekonuje ekspertka Jones Lang LaSalle.

Mówienie o rynku najemcy to jedynie oznaka pewnego trendu. Analitycy często krzywią się na takie uogólnienia. – Tam, gdzie rynek nie jest nasycony, jak w Warszawie czy w aglomeracji śląskiej, w przypadku najlepszych projektów siła negocjacyjna najemców nie jest, nie była i jeszcze przez jakiś czas nie będzie znacząca. Co innego w miastach, w których podaż nowoczesnych powierzchni w centrach handlowych jest duża, jak na przykład w Płocku lub Bielsku-Białej. Tam najemcy mogą wybrzydzać – mówi Karina Kreja.

Walka o marketing

Z dużymi problemami często zderzają się najemcy obiektów, które rozpoczęły swoją działalność tuż przed kryzysem i nie zdążyły wypracować swojej marki. O emancypacji najemców świadczyć mogą przypadki organizowania się i wspólnej obrony własnych interesów. Kilka tygodni temu właściciele sklepów krakowskiego centrum handlowego Bonarka City Center poskarżyli się właścicielom tego obiektu, firmom TriGranit i IPR, na dyrektor marketingu tego obiektu. Centrum o 91 tys. mkw. powierzchni użytkowej rozpoczęło działalność pod koniec listopada 2009 roku. Najemcy nie byli zadowoleni z polityki marketingowej obiektu, narzekali na brak spójnych komunikatów oraz nierozliczanie działań promocyjnych. Czekają również na poprawę dostępu do centrum handlowego poprzez usprawnienie komunikacji miejskiej, co deweloper miał obiecać w czasie negocjacji. Zarządca obiektu z zarzutami się nie zgadza, podobnie jak część najemców. – To wygląda trochę jak polowanie na czarownice: nasze obroty nie są wysokie, więc szukamy winnego – mówi przedstawiciel dużej sieci handlowej spoza branży spożywczej, która do protestu nie dołączyła. – Z wieloma postulatami wysuniętymi przez najemców się zgadzam, również i my nie jesteśmy zadowoleni z osiąganych wyników, z odwiedzalności czy rozpoznawalności centrum handlowego w mieście, ale wolimy raczej spokojnie negocjować niż krzyczeć – przyznaje nasz rozmówca, który woli pozostać anonimowy.

Małgorzata Szychułda, dyrektor marketingu Bonarki, którą część najemców chciało odwołać, nie zgadza się z zarzutami. Podkreśla, że do stowarzyszenia należy jedynie część najemców, marketing obiektu jest dobrze prowadzony, a ujawnienie przez stowarzyszenie najemców niektórych danych stanowi przejaw nieuczciwej konkurencji. – Na początku maja odbyło się wspólne spotkanie wszystkich zainteresowanych stron. Jesteśmy w stałym kontakcie ze stowarzyszeniem, pracujemy nad strategią dalszego postępowania. Mamy nadzieję, że podczas takich wewnętrznych spotkań uda się wypracować dobre rozwiązania dalszej współpracy, co usatysfakcjonuje każdą ze stron. Wierzymy w najstarszą, ale i najlepszą metodę rozwiązywania sporów, jaką jest dialog, prowadzony bez niepotrzebnego zaogniania sytuacji – uważa Małgorzata Szychułda.

Do organizacji zrzeszających najemców nie należy także inna duża sieć odzieżowa – LPP. Jak mówi Dariusz Pachla, wiceprezes tej firmy, zwykle centra handlowe dają dużym i znanym najemcom lepsze warunki, bo po pierwsze – działa efekt skali, a po drugie – to właśnie marki tych firm przyciągają klientów do obiektu. Mniejsi gracze takiej siły nie mają, dlatego dążą do stowarzyszania się. Przyznaje jednak, że w ostatnich kilku latach spadki czynszów pozwoliły jego spółce nieco zaoszczędzić. Przyczyną niezadowolenia było często podnoszenie różnych opłat bez informowania o powodach czy brak informacji o wykonaniu budżetu (na przykład na marketing) w obiekcie. Najemcy zaczęli się ich domagać, często skutecznie. – Właśnie dzięki kryzysowi dowiedzieliśmy się, czego tak naprawdę możemy żądać od zarządcy centrów handlowych, jakie warunki są możliwe do wynegocjowania – mówi wiceprezes LPP.

Do wystąpień najemców dochodziło także w kilku centrach handlowych należących do Echo Investment. Na początku kryzysu ich zarządcy wprowadzili program optymalizacji kosztów. Oszczędności poczyniono, renegocjując – na przykład – kontrakty z dostarczycielami usług. Jedynie w przypadku wrocławskiego obiektu firmy – Pasażu Grunwaldzkiego – zarządcy zgodzili się na obniżenie czynszu do końca 2009 roku dla niektórych, zwłaszcza mniejszych i słabszych najemców. Nie były one większe niż 10 proc. Na początku roku kilku najemców dostało jeszcze prolongatę tych preferencyjnych warunków. Jednak w lepszych obiektach, w Szczecinie czy w Kielcach, takich obniżek nie było. Jak mówią zarządcy tych obiektów, „tu nie ma dyskusji, bo i tak ustawia się kolejka chętnych do wynajęcia sklepu”.

Zarządca rządzi w Moskwie

Jak przyznaje Maxim Karbasnikoff, szef Działu Handlowego na Rosję i Wspólnotę Niepodległych Państw agencji Jones Lang LaSalle, podobne formy samoorganizowania się najemców miały już miejsce, szczególnie w Moskwie: pierwsze w czasie kryzysu w latach 2000-2003, a kolejne na początku obecnego spowolnienia. Ale środowisko sieci handlowych w Rosji jest małe i niezbyt silne. – Strajki oraz protesty najemców dotyczyły stawek czynszu czy żądań opóźnienia płatności, ale nie trwały długo. Niestety, nie były też zbyt konstruktywne. Zarządcy zazwyczaj przeprowadzali potem rozmowy z każdym z najemców i dochodzili z nimi do porozumienia – tłumaczy ekspert Jones Lang LaSalle. Jak dodaje, nie można liczyć na dyktat najemców w najlepszych centrach handlowych w Moskwie, bo tam, mimo wysokich stawek, ciągle jest duży popyt na lokale. Lepszą sytuację mają ci, którzy chcą handlować w „trudniejszych” obiektach. Tu współczynnik wolnych powierzchni jest wysoki i zarządcy są gotowi do ustępstw.

Jest jednak i plus takiej konfrontacji. – Kryzys podzielił najemców i właścicieli centrów handlowych na firmy dobre, prowadzące zdrową politykę i na te, którym profesjonalizmu zabrakło. Takie negocjacje między najemcami i zarządcami pozwoliły wypracować nowe kanony działania. Obydwie strony uczą się partnerstwa – dodaje Maxim Karbasnikoff.

Frustracje na Węgrzech i w Czechach

Pomysł na bardziej intensywną współpracę pomiędzy najemcami pojawił się również w Budapeszcie. Tu celem miało być zbudowanie stałej, ogólnokrajowej organizacji. Inicjatywa ta jednak nie wyszła poza poziom koncepcyjny. Być może dlatego, że agenci reprezentujący najemców zintensyfikowali swoje wysiłki w negocjacjach i starają się pomagać klientom w rozmowach z zarządcami centrów. Poziomy czynszu we wszystkich segmentach rynku nieruchomości handlu detalicznego spadają, lecz to nie wystarczy, by uszczęśliwić najemców. Z powodu kłopotów gospodarki Węgier popyt konsumencki utrzymuje się na niskim poziomie. Jego stopniowy wzrost powinien nastąpić w ciągu dwóch lat, w miarę wprowadzania reform strukturalnych, jakich oczekuje się od nowo powołanego rządu konserwatywnej partii Fidesz.

W konsekwencji, najważniejszą tendencją na rynku jest renegocjowanie umów, powrót do formatu outletów, przenoszenie się na mniejsze powierzchnie, a nawet podnajem. Wcześniej właściciele niechętnie zgadzali się wpuszczać do swych budynków firmy, z którymi nie łączyły ich bezpośrednie relacje wynikające z umowy. Obecnie wykazują większą elastyczność, pod warunkiem, że podnajem zagwarantuje najemcom płynność finansową.

Średnia stawka czynszu w Budapeszcie spadła do 14-15 euro za 1 mkw. dla najważniejszych najemców, podczas gdy od mniejszych firm nadal pobierane są opłaty w wysokości 40-60 euro. Sieci handlowe z ostrożnością podchodzą do otwierania nowych sklepów, bo nie chcą ryzykować. Otwarcie centrum handlowego Allee w Budzie (południowa części stolicy Węgier) pod koniec 2009 roku, uznano za sukces dewelopera ING Real Estate. Kompleks został bowiem wynajęty w 100 proc., i – według raportów – osiąga obiecujące wyniki. Jego pojawienie się zmusiło jednak konkurencję do zrewidowania swoich planów. Z powodu otwarcia Allee, centrum handlowe Corvin Atrium, którego uruchomienie początkowo planowano na mniej więcej ten sam czas, będzie musiało poczekać jeszcze rok. Obiekt, zbudowany przez węgierską firmę deweloperską Futureal stanowi własność francuskiej firmy Klepierre. Jest on już, co prawda, gotowy, ale najemcy nie wiedzą, jakie będą skutki jego lokalizacji w odległości zaledwie kilku przystanków tramwajowych od Allee. Kłopoty z komercjalizacją sprawiły, że otwarcie odbędzie się tuż przed sezonem bożonarodzeniowym, w listopadzie.

Czeskie centra handlowe także musiały stawić czoła buntom, choć – jak przekonuje Denisa Galova, zarządzająca centrum handlowym Arkady Pankrac w Pradze, które należy do ECE Projektmanagement – problem ten nie dotyczy najlepszych i dobrze zlokalizowanych projektów. – Nasz  obiekt działa od półtora roku i nie mamy sygnałów niezadowolenia ze strony najemców. Nie ma powodów: liczba odwiedzających jest o 20 proc. większa, a obroty o 10 proc. wyższe niż w 2009 roku, co – jak na kryzys – jest dobrym wynikiem. W przypadku rekomercjalizacji staramy się utrzymywać stawki najmu, jakie obowiązywały w 2008 roku – tłumaczy.

 Jednak i w Czechach zdarzało się, że najemcy zrzeszali się, by negocjować stawki najmu czy wysokość kosztów dodatkowych. Do takich sytuacji dochodziło między innymi w Galerie Nové Butovice w Pradze czy Futurum w Brnie. Za komercjalizację Galerie Butovice odpowiada DTZ, jednak, jak zapewnia Marketa Valtrova z działu marketingu tej firmy, inwestycja ta nie ma problemu z dodatkowymi żądaniami najemców. – Wręcz przeciwnie, dobór najemców jest tutaj stabilny, a w tej chwili DTZ rozpoczyna przygotowania nowej strategii handlowej i marketingowej dla obiektu – mówi Marketa Valtrova. ν (współpraca Gergo Racz)