Przyszłość na tańszym gruncie

Spadki cen działek, dochodzące nawet do 50 proc. wartości sprzed półtora roku, to zjawisko niecodzienne. Ale – jak przyznał jeden z analityków tego rynku – szokujące były kwoty, jakie płacono za ziemię wcześniej. Dziś dochodzimy do normalności, co oznacza, że cena metra ziemi będzie proporcjonalna do cen najmu projektów, które na niej powstaną

Emil Górecki

Rynek ziemi z powodu kryzysu zastygł najbardziej ze wszystkich. Przyczyna jest prosta – do tej pory żaden bank nie chce kredytować działek pod budowę jakichkolwiek projektów. Gotówkę w portfelach mają tylko nieliczni. A przecież ta właśnie zapaść dawała nadzieję na interesujące przejęcia po cenach znacznie niższych od szokujących stawek z początku 2008 roku. Jak zauważają analitycy Colliers International w raporcie Real Estate Review Poland 2010, w drugiej połowie zeszłego roku pojawiły się lepsze dane z rynku, powodujące większy optymizm deweloperów. Ci jednak zamierzali budować na działkach, które kupili już wcześniej. Dlatego pierwsze większe transakcje związane z działkami mają pojawić się na rynku pod koniec pierwszej połowy bieżącego roku. – W tej chwili przypieczętowaliśmy dwie transakcje, trzecią finalizujemy. Przez najbliższy kwartał powinny się zamknąć kolejne trzy, a w trakcie negocjacji jest jeszcze siedem, z których każda ma szanse na finisz lub umowę przedwstępną do końca roku. Zwróćmy jednak uwagę: rok temu rozmawialiśmy o cenach proponowanych i oczekiwanych, dziś już o konkretnych transakcjach – przekonuje Daniel Puchalski, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych Colliers International.

Wspomniane zawarte transakcje dotyczyły 6 hektarów pod projekty logistyczne w Łodzi oraz działki na warszawskim Mokotowie pod budowę 
35-40 tys. mkw. powierzchni biurowej najmu. Kolejna transakcja, która oczekuje na finalizację, to zakup działki o powierzchni prawie 35 tys. mkw. Tu może powstać nawet 
55-60 tys. mkw. powierzchni biurowej. Wartość tej umowy to 70 mln zł netto.

O ile tańsze są dzisiaj działki?

Jak zauważa Daniel Puchalski, inwestorzy obecnie chcą kupować działki pod biura w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu, natomiast działki pod zabudowę mieszkaniową, a także pod parki handlowe – w każdym dużym mieście. Najgorzej w tym rankingu wypada logistyka, choć jedna z zawartych transakcji dotyczyła właśnie tego sektora. Od początku roku kilku właścicieli działek, którzy chcieli je sprzedać, rozpoczęło rozmowy z deweloperem w sprawie powołania z nim spółki celowej. – Czy działki bardzo staniały? Na przykład w Warszawie ceny nieruchomości pod biura są w tej chwili 
o 30-45 proc. niższe od najwyższych proponowanych przed kryzysem – wylicza Daniel Puchalski.

Różnica cen działek pod zabudowę biurową pomiędzy końcem 2008 i końcem 2009 roku to w kliku miastach Polski spadek o 7 do 20 proc. Wyjątkiem jest 12-procentowy wzrost w centrum Warszawy. Colliers International nie publikuje dokładnych danych dotyczących rynku handlowego, choć zaznacza, że również i tu ceny spadły. Trudność w szacunkach polega na tym, że jest tu znacznie więcej czynników, które wpływają na wartość działek, jak również na wysokość ewentualnego rabatu. – Z naszych obserwacji wynika, że o widocznym ożywieniu na rynku gruntów i projektów deweloperskich możemy mówić już od początku bieżącego roku. Ważna jest jednak trwałość tego trendu, a ta zdaje się utrzymywać na niewysokim, choć stabilnym poziomie. Wszyscy czekamy na symptomy wyraźniejszego ożywienia – przekonuje Monika Przybyłowska, dyrektor ds. rozwoju Opal Real Estate ze Śląska, która zajmuje się m.in. doradztwem przy zakupie nieruchomości.

Według pani dyrektor, największym zainteresowaniem cieszą się dziś przede wszystkim grunty pod budowę hoteli, biurowców, a także własnych nieruchomości przedsiębiorstw. – Oczywiście, o atrakcyjności inwestycyjnej w dalszym ciągu w największym stopniu decydują cena i lokalizacja – mówi Monika Przybyłowska.

Ostra walka Đ bolesna przegrana

Kto sprzedaje? Tak, jak się spodziewano, najczęściej są to firmy, które w latach boomu przeszarżowały z zakupami i w tej chwili mają problemy z utrzymaniem płynności. Czasem decydują się one na sprzedaż swoich działek ze stratą. Na szczęście jednak, nie jest ich dużo. Jak uważają analitycy Colliers International, pod koniec 2009 roku ceny działek pod zabudowę magazynowo-produkcyjną wahały się od 17 euro za 1 mkw. w okolicy Piotrkowa Trybunalskiego lub w trzeciej strefie Warszawy, do nawet 150 euro za 1 mkw. najbliżej centrum stolicy. Co ważne, przez rok średnia cena metra takiej działki spadła o nieco ponad 20 proc. – Podaż działek jest dziś dość duża. Niektóre firmy chcą wycofać część zamrożonego w ziemi kapitału i są skłonne sprzedawać działki nawet po cenach niższych od księgowych. Znalezienie najemcy dla nowego projektu graniczy z cudem, bo jest duża podaż gotowych pomieszczeń, współczynnik wolnej powierzchni w magazynach wynosi dziś nawet 20 proc. Dodatkową konkurencję dla wyprzedawanych działek stanowią działki nowe, możliwe do takiej zabudowy po zmianie planów zagospodarowania przestrzennego – mówi Renata Osiecka, partner zarządzający spółki Axis Real Estate, która świadczy usługi w sektorze nieruchomości magazynowych. Z drugiej strony – choć widać pewne ożywienie – popyt ciągle jest słaby.

Osłabienie oligopolu?

Kto dziś kupuje? Jak twierdzi Renata Osiecka, są to starzy i dobrze znani gracze. Jednak liderzy – ProLogis, Panattoni czy Segro – mają już gotowy, dostatecznie duży bank ziemi. To szansa dla firm z mniejszym udziałem w rynku na nadrobienie dotychczasowych strat. – Spodziewam się zmiany dotychczasowej struktury tego rynku. Wkrótce powinien stać się on bardziej zdywersyfikowany i przez to zdrowszy – mówi. Zaznacza jednak, że bank ziemi to tylko jeden z czynników składających się na sukces dewelopera. – Ważne jest także zdobycie finansowania projektów oraz posiadanie dobrego zespołu – zaznacza Renata Osiecka.

Czy dostępność ziemi dla mniejszych graczy ma rzeczywiście szansę zmienić podział rynku? Chyba nie do końca. Takie firmy jak Panattoni i ProLogis nie muszą już inwestować środków w działki i przygotowanie projektów. Mają olbrzymie banki ziemi, a ich grunty są często już uzbrojone i w pełni gotowe do rozpoczęcia inwestycji. Są więc zdolne ukończyć projekty znacznie szybciej niż firmy, które dopiero kompletują bank ziemi.

Banki nie wierzą biznesplanom

W najgorętszym dla rynku czasie ceny działek osiągały tak wysoki pułap, że stawiały pod znakiem zapytania rentowność inwestycji, jakie mogą na nich powstać. Transakcje opierały się na nierealnym założeniu ciągłego wzrostu cen nieruchomości. Najbardziej rażącymi tego przykładami był zakup terenów po dawnych warszawskich zajezdniach autobusowych Chełmska i Inflancka. W pierwszym przypadku hiszpańska firma Sando Inmobiliaria, według ekspertów, ma jeszcze szansę na zrealizowanie projektu, bo wartość działki na 1 mkw. możliwej do wybudowania powierzchni mieszkaniowej to około 2,2 tys. zł. Dużo bardziej karkołomne zadanie ma przed sobą także hiszpańska firma Lubasa. Teren zajezdni przy ul. Inflanckiej kosztował tyle, że w cenę metra mieszkania południowcy muszą włączyć aż 3,9 tys. zł. – Jest na rynku sporo takich projektów, których opłacalność jest pod znakiem zapytania z powodu zbyt drogo kupionych działek. Szanse na ich sprzedaż są dziś jeszcze niewielkie. Z drugiej strony, banki mają duże opory, by zaufać biznesplanowi inwestycji, której rentowność wynosi poniżej 20 proc. Jedyną drogą wyjścia z tej sytuacji dla deweloperów jest jednak realizowanie tych projektów przy użyciu wszelkich innych, dostępnych źródeł finansowania. To, oczywiście, będzie niekorzystnie wpływać na rentowność projektów, dociążając znacznie koszty finansowania. Ale to jedyna możliwość odzyskania pieniędzy włożonych w grunt. Być może taki projekt uzyska nawet minimalną marżę lub zakończy się stratą, ale uda się odmrozić kilkaset milionów złotych zablokowanych w gruncie – przekonuje Przemysław Pączek z firmy doradczej ProDevelopment.

Ekspansja zahamowana

Pirelli Pekao Real Estate w lutym sprzedało atrakcyjną nieruchomość o powierzchni 6 tys. mkw. przy ul. Grzybowskiej w Warszawie z pozwoleniem na budowę. Można na niej wybudować kompleks apartamentowy z częścią biurowo-komercyjną o powierzchni użytkowej 26 tys. mkw. Nabywcą jest firma Mor-Eden Tower. Zapłaciła za nią ponad 8 mln euro. – Działka z pozwoleniem na budowę to jeden z produktów, które możemy zaoferować rynkowi, podobnie jak gotowe mieszkania. Uznaliśmy, że segment apartamentów w obecnej chwili nie będzie naszą podstawową działalnością i w związku z tym sfinalizowaliśmy tę transakcję. Chcemy skupić się na segmencie popularnym i przygotowujemy takie inwestycje do realizacji. Sprzedaż projektu przy Grzybowskiej pozwoliła nam skupić się na pozostałych projektach segmentu popularnego. Czy wcześniej mogliśmy uzyskać lepszą cenę? Nie wydaje mi się. Wtedy działka nie miała pozwolenia na budowę – przekonuje Małgorzata Kosińska, członek zarządu Pirelli Pekao Real Estate.

Spółka jeszcze dwa-trzy lata temu deklarowała chęć rozwoju w dużych miastach, jak Wrocław, Kraków czy Łódź. Dziś oprócz Warszawy, ma swoje projekty w Gdańsku i Lublinie. Plany zostały zarzucone przez kryzys, ale także przez wysokie ceny działek. – Rzeczywiście robiliśmy analizy dotyczące większych miast, ale oprócz Lublina i Gdańska nie zdecydowaliśmy się na inwestycje. Teraz koncentrujemy się na projektach, które możemy rozpocząć na nieruchomościach, będących już w naszym posiadaniu. Jednak widzę, że rynek się ożywia i pojawiają się różne oferty zakupu nieruchomości gruntowych. Zauważam, że działki z pozwoleniem na budowę to produkt unikalny. Na bieżąco monitorujemy, co dzieje się w większych miastach. Ekspansję będziemy rozważać w przyszłości, dziś nie jest ona priorytetem z uwagi na bank ziemi, który już mamy – deklaruje Małgorzata Kosińska.

W ostatnim półroczu Przemysław Pączek z ProDevelopment zauważał nadal niewielki trend spadkowy w cenach gruntów. Dotyczyło to szczególnie maksymalnych cen ofertowych. Ceny minimalne zmieniły się w bardzo niewielkim stopniu. Średnie ceny ziemi pod projekty deweloperskie spadły o 2,4 do 6,6 proc. w zależności od miasta. Spadek stawek jest już dość opanowany w mieszkaniówce, jednak w segmencie komercyjnym ceny spadały jeszcze dość mocno. Według badań ProDevelopment, od listopada 2009 roku średnia cena ziemi nie spadła znacząco. Dla projektów komercyjnych największe obniżki widać było w lokalizacjach poza centrum miast (średnio 5 proc. w Warszawie, 4,5 proc. w Krakowie czy 6,6 proc. we Wrocławiu). Spadki cen działek pod „mieszkaniówkę” oscylowały pomiędzy 2,4 proc. poza centrum Warszawy, do nawet 5,6 proc. we Wrocławiu,  także poza centrum.

Potencjalni nabywcy są nieliczni i nie będą zainteresowani projektami gorszymi. Te prawdopodobnie pozostaną w portfelach dotychczasowych właścicieli i będą przez nich z trudem rozwijane lub jedynie utrzymywane. Firmy deweloperskie już zmieniły podejście do zakupów. Oczywiście, bardzo przyglądają się kosztom, choć przede wszystkim – lokalizacji działek. Na biznesową pomyłkę dziś nie można sobie pozwolić.

Jak zauważa Małgorzata Kosińska, kryzys sprawił, że wycena działek wróciła do podstawowych zasad: pod uwagę bierze się nie stały trend zwyżkowy, jak to było jeszcze w 2006 i 2007 roku, ale przede wszystkim lokalizację, stan zaawansowania procedur wydawania pozwoleń na budowę czy jakość projektu. – Obserwowaliśmy transakcje zakupu działek przez deweloperów zawierane w czasie dobrej koniunktury. Z naszych analiz potencjału tych nieruchomości wynikało, że były one przewartościowane cenowo i nie dawały bezpieczeństwa ewentualnemu projektowi. Dlatego po przeprowadzeniu badania due dilligence nie sfinalizowaliśmy kilku potencjalnych transakcji. Jednak dobre projekty i lokalizacje obronią się zawsze. Nie spodziewam się już większych spadków cen działek – podsumowuje Małgorzata Kosińska. ν