Pięciogwiazkowa strategia

Kempinski Hotels to nie tylko jeden z najstarszych globalnych operatorów hoteli luksusowych, ale również właściel rozsianych po całym świecie inwestycji mieszkaniowych o wartości 2 mld euro. Eyup Babur, dyrektor działu Kempinski Residences ujawinia, jaką strategię przyjęła firma, chcąc utrzymać się na rynku apartamentów z najwyższej półki

Mladen Petrov, „Eurobuild CEE”: Dubaj, Katar, Szwajcaria, Libia, Tajlandia 
– w tych krajach wkrótce otwarte zostaną rezydencje marki Kempinski. W przygotowaniu są projekty w Namibii, Indonezji oraz Arabii Saudyjskiej. Na liście nie ma jednak miast z Europy Środkowej...

Eyup Babur, Kempinski Residences: 
Mamy na świecie 3 tys. apartamentów ukończonych lub w fazie projektu. Jest to blisko 400 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej o wartości przekraczającej 2 mld euro. Nasze projekty mieszkaniowe znajdują się we Europie, na Bliskim Wschodzie, w Azji oraz w Afryce. Europa, Bliski Wschód i Azja mają równe udziały w naszym portfelu. Udział Afryki jest mały, ale widzimy tam dla siebie ogromne pole do działania.

Jakie miejsce w planach firmy zajmuje zatem Europa Środkowa i Wschodnia?

Bratysława, Moskwa, Niżny Nowogród, Rostów nad Donem, Nowosybirsk, Mińsk, Kijów, Wilno, Baku, Tibilisi to tylko niektóre z miast, gdzie wkrótce będziemy realizowali projekty mieszkaniowe. Ponadto otworzyliśmy nasz pierwszy hotel w Chorwacji. Tam też sprzedajemy domy i mieszkania. Najdroższy dom kosztuje 10 mln euro.Dowodzi to, że rejon ten znajduje sie w sferze naszych zainteresowań. Na Słowacji posiadamy nieruchomość w Tatrach Wysokich oraz hotel w Bratysławie. Również w Budapeszcie mamy dobrze prosperujący hotel. Fakt, że w jakimś mieście znajduje się nasz hotel, pomaga w realizacji projektów mieszkaniowych, gdy nadarza się ku temu sposobność. Jesteśmy otwarci na inwestycje w Bułgarii i Rumunii. Szukamy przede wszystkim projektów mieszanych, gdzie hotel i apartamenty są cześcią jednego kompleksu, ale na przykład w Stambule mamy jeden hotel i dwa apartamentowce, które stanowią odrębne nieruchomości, choć położone blisko siebie. Europa Wschodnia jest regionem rozwijającym się. Jest tu już soldina baza osób, które mogą sobie pozwolić na usługi hoteli pięciogwiazkowych.

Kryzys nie oszczędził hoteli luksusowych. W krajach takich, jak Bułgaria rynek ten mocno ucierpiał.

Zanim wybuchł kryzys obserwowaliśmy gwałtowne wzrosty w całej Europie, co nikogo chyba nie dziwi. W ciągu dwóch ostatnich lat tempo rozwoju na tym kontynencie naturalnie zmniejszyło się, sprzedaż straciła dynamikę. W przypadku niektórych projektów trzeba było nawet opóźnić ich otwarcie. W tej chwili następuje odbicie od dna i wracamy na właściwe tory. Na rynku widać trend wzrostowy. Jesteśmy optymistami, jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy w Europie i na Bliskim Wschodzie. A co do pozyskiwania finansowania – projekty znanych marek mimo wszystko cieszą się pewną przychylnością banków. Jest oczywiste, że zaangażowanie uznanej marki obniża ryzyko. Są to drogie nieruchomości, na które zawsze istnieje popyt. Dlatego nawet w latach 2008 i 2009 deweloperzy nie przestali zwracać się do nas z propozycjami współpracy.

Czy firma Kempinski myśli o zmianie kierunków ekspansji?

Nie planujemy zmian w naszym portfelu. Układ sił pomiędzy najważniejszymi rynkami, czyli Europą, Bliskim Wschodem i Azją jest stosunkowo zdrowy i zamierzamy go utrzymać. Natomiast przyznaję, że moglibyśmy być bardziej aktywni w Afryce. Intensyfikujemy nasze działania w Europie Zachodniej. Rynki te są nadal nienasycone i posiadają ogromny potencjał. Jedyna strategiczna decyzja, jaką podjęliśmy, dotyczyła tego, że będziemy od tej pory skupiali się na inwestycjach mieszaniowych, a nie na projektach budowy osobnych apartamentowców. Preferujemy projekty składające się z hotelu i apartamentów, jesteśmy jednak elastyczni: podoba nam się również synergia uzyskana dzięki takim komponentom, jak centra handlowe czy biura. Z operacyjnego punktu widzenia łączenie hoteli i apartamentów jest bardzo sensowne. Chodzi przede wszystkim o efektywność w zakresie kosztów operacyjnych, a także o synergię: mieszkańcy domów mogą korzystać ze wszystkich dodatkowych usług oferowanych przez hotele, zważywszy że hotele oferują zazwyczaj większe udogodnienia niż rezydencje. Taka dodatkowa inwestycja jest w przypadku hoteli ekonomicznie uzasadniona.

Jak duże są apartamentowce, które oferujecie?

To zależy od inwestycji. W przypadku koncepcji mieszanej minimalna liczba apartamentów to 50-60, a maksymalna – 200, ale czasem może być ich nawet więcej – na przykład w Doha (Katar) zbudowaliśmy apartamentowiec o 370 lokalach. Jesteśmy zainteresowani wyłącznie najlepszymi lokalizacjami w dużych miastach. Koniecznym warunkiem jest wyróżniająca się architektura obiektu. Od początku jesteśmy zaangażowani w planowanie i projektowanie budynku.

Czy oznacza to, że współpracujecie wyłączne z doświadczonymi deweloperami?

Zawsze wiążemy się z silnymi firmami o dobrej reputacji. Zapewniamy im niezbędną pomoc techniczną w trakcie realizacji projektu. Oferowane usługi techniczne są jednym z naszych źródeł dochodu. Ponadto otrzymujemy od deweloperów wynagrodzenie za usługi marketingowe, jak również zarządcze. Nie należy zapominać, że otrzymujemy także procent od sprzedaży każdego apartamentu. Jako przewodniczący wspólnoty właścicieli lokali, zarządzamy obiektami, za co otrzymujemy opłatę przez cały czas obowiązywania umowy. Opiekujemy się też różnego rodzaju obiektami wchodzącymi w skład danej nieruchomości, takimi jak spa, pralnia czy kawiarnia. Oferujemy wreszcie różnego rodzaju usługi: porządkowe, ogrodnicze, transportowe, sprawujemy opiekę nad zwierzętami, podejmujemy się też wynajmu apartamentu w imieniu właściciela.

Na rynku jest jednak spora konkurencja. Nie boicie się jej?

Jesteśmy obecni na rynku jako firma hotelarska od 110 lat. Nasze doświadczenie w zakresie zarządzania apartamentowcami jest krótsze, niemniej jednak dość znaczące. Rozpoczęliśmy tę działalność w latach 90., kiedy to pierwsza inwestycja mieszkaniowa marki Kempinski została zrealizowana w Pekinie. To prawda, że w Stanach Zjednoczonych koncepcja ta jest popularna już od dawna, ale dość szybko rozprzestrzenia się na inne części świata. My postanowiliśmy wykorzystać tę okazję we właściwym czasie. Naszą konkurencję stanowią, oczywiście, Four Seasons oraz Ritz-Carlton, jednak – znając te marki od strony hotelowej – uważamy, że jako operator o tak długiej tradycji w Europie, mamy sporo do zaoferowania deweloperom i gościom. ν

Jak to wszystko się zaczęło?

Berthold Kempiński urodził się w 1843 roku w Raszkowie w Prusach (obecne tereny Polski). W 1862 roku jego brat Moritz otworzył sklep z winami we Wrocławiu (ówczesnym Breslau), o nazwie M. Kempinski i Spółka, do którego dołączył Berthold. W 1872 roku Berthold i jego żona Helena przenieśli się do Berlina i otworzyli tam sklep z winami o tej samej nazwie, który wkrótce rozrósł się do restauracji z pokojami. Ponieważ Kempińscy nie mieli synów, do firmy dołączył mąż ich córki Fridy, Richard Unger. W 1897 roku została założona spółka hotelarska o nazwie Hotelbetriebs-Aktiengesellschaft. Od tego momentu datuje się początek sieci hoteli marki Kempinski. Dziś firma ta z centralą w Genewie zarządza 62 hotelami na całym świecie, a kolejne 57 nieruchomości jest w fazie realizacji lub planowania.