Mierzenie szczęścia w halach

Dwanaścioro profesjonalistów, działających w sektorze nieruchomości magazynowych w Polsce usiadło razem, by przedyskutować zawartość kwestionariusza przygotowywanego dla najemców wybranych projektów magazynowych. cel jest prosty: wybranie najlepszego magazynu w kraju

Richard Stephens

Wokół stołu:

Robert Dobrzycki

Partner zarządzający odpowiedzialny za region Europy Centralnej w Panattoni Europe. Jest to firma deweloperska i inwestycyjna działająca na rynku nieruchomości magazynowych

Jolanta Nowakowska-Zimoch

Partner i adwokat w kancelarii prawnej Lovells. Specjalizuje się w nieruchomościach sektora magazynowego

Beata Hryniewska

Associated director agencji Jones Lang LaSalle i dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych

Bożena Krawczyk

Regional manager w Segro Poland, firmie deweloperskiej sektora magazynowego

Ferdinand Hlobil

Partner, szef Działu Powierzchni Magazynowych na Europę Środkową i Wschodnią agencji Cushman & Wakefield

Magdalena Tulaja,

Millward Brown, międzynarodowa firma badawcza, która w imieniu Eurobuild przeprowadzi badanie najemców – także magazynowych

Tomasz Kasperowicz

Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych agencji Colliers International Poland

Bartłomiej Hofman

Dyrektor zarządzający Europolis Real Estate Asset Management, spółki inwestycyjnej z sektora powierzchni magazynowych i biurowych

Tom Listowski

Associate director agencji 
CB Richard Ellis oraz szef Działu Powierzchni Przemysłowych tej firmy

Christopher LaRue

Dział Nieruchomości Przemysłowych na region Europy Środkowej i Wschodniej agencji Cushman & Wakefield w Czechach

Piotr Bzowski

Dyrektor Działu Najmu dewelopera magazynowego PointPark Properties

Renata Osiecka

Partner zarządzający Axis Real Estate

John Palmer

Dyrektor doradztwa rynku nieruchomości Brittain Hadley Europa

Pzed uczestnikami spotkania leżała wstępna wersja kwestionariusza przygotowana przez firmę badawczą Millward Brown, która w imieniu Eurobuild przeprowadzi badanie wśród najemców. Zawierała ona wszystkie możliwe punkty i pytania, aby można było stwierdzić, które z nich są istotne, a które można pominąć. Przedstawiona propozycja już na pierwszy rzut oka okazała się daleka od ideału. – Kwestionariusz jest za długi i zbyt skomplikowany, zawiera zbyt wiele podpunktów – stwierdził John Palmer z Brittain Hadley Europa. – Powinien być krótki, prosty i bardziej kolorowy, nie może mieć więcej niż dwie strony – dodał. – Jest zbyt rozbudowany i szczegółowy, najemcy najprawdopodobniej nie byliby w stanie wypełnić go w całości – stwierdziła Renata Osiecka z Axis Real Estate. Choć Magdalena Tulaja z Millward Brown podkreślała, że elektroniczna wersja kwestionariusza będzie miała bardziej przyjazną użytkownikowi formę niż wersja papierowa, którą uczestnicy mieli przed sobą, grupa zgłosiła potrzebę modyfikacji. Na przykład, pytanie: „Czy magazyn, który Państwo wynajmują, znajduje się w specjalnej strefie ekonomicznej?” uznano za nieistotne dla tego badania. Kolejne – „Proszę powiedzieć, w jakiej odległości od hali magazynowej, w której wynajmujecie Państwo powierzchnię, znajduje się: 1) droga ekspresowa, 2) autostostrada, 3) najbliższe lotnisko, 3) centrum najbliższego miasta wojewódzkiego 4) przystanek środka komunikacji publicznej?” zostało uznane za błędnie sformułowane, ponieważ liczba kilometrów dzieląca magazyn od danego miejsca niekoniecznie oznacza łatwy do niego dostęp, a to miało być przedmiotem pytania. Innymi słowy, droga ekspresowa może być położona blisko magazynu, jednak dojazd do niej może być utrudniony, podczas gdy inny projekt, zlokalizowany dalej od drogi ekspresowej, może być łatwiej dostępny. Zauważono ponadto, że podczas gdy dla jednego najemcy bliskość lotniska może być ważna, dla innego jest nieistotna. – Infrastruktura towarzysząca inwestycjom jest zawsze bardzo ważna, chodzi tu przede wszystkim o system transportowy, odległość od centrum miasta i rynek pracy – skomentował Robert Dobrzycki z Panattoni Europe. – Bliskość lotniska w większości przypadków nie jest czynnikiem kluczowym, dlatego też cecha ta nie może być postrzegana jako zaleta lub jej brak. Bartłomiej Hofman z Europolis zasugerował, że jeżeli pytanie to ma pozostać w kwestionariuszu, powinno ono dotyczyć minut, a nie kilometrów. Jednak i tym razem grupa zakwestionowała jego zasadność w odniesieniu do przedmiotu badań. Uczestnicy uznali za satysfakcjonujące pytanie sformułowane w następujący sposób: „W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z lokalizacji swojego magazynu (biorąc pod uwagę takie elementy jak bliskość lotniska, dużego miasta czy głównej drogi)”. Kolejnym problematycznym obszarem była kwestia czynszu i opłat eksploatacyjnych. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy obecni na spotkaniu stwierdzili, że ci ostatni nigdy nie są zadowoleni z wysokości tych opłat. Przedstawiciel firmy ProLogis (który nie mógł uczestniczyć w spotkaniu, ale dostarczył swoje uwagi na piśmie) uznał, że z tego właśnie względu pytanie o stopień zadowolenia najemców nie jest istotne dla sprawy. Ostatecznie zdecydowaliśmy jednak zostawić je w kwestionariuszu, ponieważ najemcom pozostawiono możliwość stopniowania poziomu swojego zadowolenia. Innymi słowy, mogą wyrazić różne stopnie niezadowolenia. Istnieje przecież prawdopodobieństwo, że są najemcy zadowoleni z opłat.

Jaką miarę przyłożyć?

Po szczegółowej dyskusji na temat pierwszych kilku pytań, Ferdinand Hlobil wyjawił, że Cushman & Wakefield był już wcześniej inicjatorem i poręczycielem podobnego badania wśród najemców powierzchni magazynowych, które zostało przeprowadzone w Pradze w ramach corocznej konferencji „Eastlog Conference”. Pytania w tym badaniu były proste i miały na celu ustalenie, w jakim stopniu najemcy są zadowoleniu z projektów, w których pracują. Przykładowe pytanie brzmiało: „Czy są państwo zadowoleni ze stanu technicznego powierzchni magazynowej, którą wynajmujecie? (budynek, cechy, materiały użyte do wykonania ścian, dachu, podłóg, itp.). Badanie to odniosło sukces. W tym miejscu wszyscy zgodzili się, że kwestionariusz trzeba napisać na nowo, upraszczając go w taki sposób, by mierzył ogólne zadowolenie klientów bez konieczności odpowiadania na szczegółowe pytania. Omawianie pozostałych pytań stało się bezcelowe. Uzgodniono, że kwestie takie, jak optymalne wykorzystanie przestrzeni, zarządzanie nieruchomością, konserwacja nieruchomości, warunki pracy i stan techniczny powinny zostać uwzględnione w ostatecznym kwestionariuszu, czemu staraliśmy się sprostać w trakcie przygotowywania nowej jego wersji, którą zamieszczamy na końcu. Czekamy na Państwa komentarze.

Które projekty staną w szranki?

Następnie dyskusja skoncentrowała się na potencjalnie problematycznym elemencie badania, czyli na projektach, które powinniśmy w nim uwzględnić. Badane będą magazyny, ale które? Eurobuild zaproponował, żeby było to co najwyżej dwadzieścia projektów – największych w Polsce, a także dwa-trzy zaproponowane dodatkowo. Ponieważ grupa ta powinna reprezentować cały rynek i zawierać magazyny takich firm, jak ProLogis, Panattoni, Segro, Millenium Business Parks, AIG/Lincoln i Europolis. Każdy z nich powinien mieć co najmniej siedmiu najemców i dlatego takie znaczące projekty, jak PointPark Mszczonów czy Poznań, ProLogis Błonie II i Europolis Park Poland Central do badania nie zostaną włączone. Niektórzy uważali, że taki układ nie byłby sprawiedliwy, ponieważ więksi deweloperzy mieliby w badaniu po kilka projektów, co dawałoby im większą szansę na wygraną. Dlatego proponowali, by uwzględnić w badaniu po jednym projekcie każdego dewelopera. Nie odzwierciedlałoby to jednak rzeczywistości rynkowej, która jest zdominowana przez firmy ProLogis i Panattoni. Ponadto wygra projekt, który otrzyma największą ilość punktów, zatem każdy ma tę samą szansę na wygraną. Bożena Krawczyk z Segro i Beata Hryniewska z JLL stwierdziły, że należy również wziąć pod uwagę stopień obłożenia nieruchomości, ponieważ – jak stwierdziła Bożena Krawczyk – powierzchnia wynajęta ukazuje komercyjny sukces projektu. Dlatego też zostało to uwzględnione w proponowanym poniżej kwestionariuszu. Podobnie jak w przypadku wersji wstępnej, lista projektów, które powinny zostać objęte badaniem, jest opublikowana na końcu tego artykułu, a wszystkie uwagi na jej temat są mile widziane.

Kto wypełni ankietę?

Na koniec grupa chciała wiedzieć, kto będzie wypełniał kwestionariusze w imieniu najemcy. Eurobuild, zgadzając się ze stanowiskiem Roberta Dobrzyckiego z Panattoni, uważa, że powinna to być osoba decyzyjna. – Kwestionariusz powinien być skierowany do właściwych osób, czyli do decydentów. To oni zawierają umowy i mają właściwy ogląd wszystkich aspektów związanych z daną inwestycją – stwierdził Robert Dobrzycki. Eurobuild oraz Millward Brown są tego samego zdania i będą zachęcali do tego najemców, niemniej jednak ostateczna decyzja w tej kwestii będzie należała do nich samych. ν

Eurobuild Awards - propozycja  kwestionariusza dla najemcy

Niniejsze badanie ma na celu ustalenie poziomu zadowolenia najemców magazynów, w których wynajmują oni powierzchnię. Z wyjątkiem pytań nr 19 i 20, najemcy będą mogli ocenić stopień swojego zadowolenia bądź niezadowolenia, korzystając z dziesięciostopniowej skali od -5 do +5 (bez zera). Punkty te zostaną dodane, a projekt, który zdobędzie ich największą liczbę, uzyska tytuł „Najlepszego magazynu w Polsce” i otrzyma nagrodę, która zostanie wręczona podczas Gali Eurobuild Awards. Badanie będzie anonimowe, a jego wyniki staną się cenną informacją dla deweloperów, pokazując, co myślą najemcy o swoich magazynach.

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z lokalizacji swojego magazynu (biorąc pod uwagę bliskość lotniska, dużego miasta czy głównych tras)?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z możliwości dotarcia do magazynu (komunikacja miejska, samochód)?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z dostępności i jakości lokalnej siły roboczej?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z infrastruktury magazynu (biorąc pod uwagę takie elementy, jak funkcjonalność, składowanie palet, dostęp z poziomu „0”, rampy)?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z warunków pracy w magazynie (biorąc pod uwagę takie elementy jak ogrzewanie, klimatyzacja, oświetlenie, wentylacja)?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z technicznego stanu magazynu (biorąc pod uwagę cechy budynku oraz jakość wykorzystanych materiałów)?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni ze stanu posadzki/podłogi?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z funkcjonalności układu przestrzennego?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z parkingu dla pracowników i gości?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z parkingu dla ciężarówek?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z możliwości zawracania na placu dla ciężarówek?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z ochrony budynku (bezpieczeństwa)?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z powierzchni, którą wynajmujecie w magazynie?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z wysokości czynszu w odniesieniu do rozmiaru, typu i jakości wynajmowanej powierzchni?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z opłat eksploatacyjnych (biorąc pod uwagę sposób ich naliczania, sprawiedliwość systemu naliczania, stabilość w ciągu roku oraz w ciągu okresu najmu)?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z administratora magazynu (biorąc pod uwagę życzliwość, dostępność, chęć współpracy, rozumienie potrzeb najemców, obecność na terenie magazynu)?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z konserwacji magazynu (wewnątrz i na zewnątrz)?

• 
W jakim stopniu jesteście Państwo zadowoleni z usprawnień dokonanych w obrębie magazynu i terenów przynależnych w trakcie trwania Państwa umowy najmu (biorąc pod uwagę poprawę infrastruktury, budynku czy dróg dojazdowych)?

• 
Prosimy o podanie usprawnień, które zostały wprowadzone lub usprawnień, które należałoby wprowadzić.

• 
Czy powierzchnia magazynowa, którą Państwo wynajmujecie odpowiada Państwa aktualnym potrzebom?
Tak / Nie 
Jeżeli udzielono odpowiedzi negatywnej, proszę podać, czego Państwu brakuje.

• 
Gdybyście Państwo aktualnie poszukiwali hali magazynowej do wynajęcia, czy wynajęlibyście powierzchnię magazynową, którą aktualnie zajmujecie?
Tak / Nie


W każdym z powyższych pytań w przypadku odpowiedzi negatywnej, prosimy o uzasadnienie.

Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek uwagi dotyczące wstępnej wersji kwestionariusza lub listy projektów, które należy objąć badaniem, prosimy o kontakt mailowy z Richardem Stephensem, dyrektorem Eurobuild Awards, adres e-mail: 
richard@eurobuildcee.com.

Proponowana lista magazynów do uwzględnienia w badaniu

Nazwa projektu

Rok ukończenia

Całkowita powierzchnia najmu

Całkowita powierzchnia wynajęta

Obłożenie 
nieruchomości (proc.)

ProLogis Park Wrocław

2005-2007

167 800

166 000

99

ProLogis Park Wrocław III

2005-2008

131 000

86 500

66

ProLogis Park Poznań II

2005-2007

120 000

112 600

94

ProLogis Park Gdańsk

2007-2008

91 000

85 000

94

ProLogis Park Chorzów Faza I

2006-2009

144 800

131 500

91

Panattoni Park Mysłowice

2007

125 000

125 000

100

Panattoni Park Łódź East

2008

92 300

85 839

93

Panattoni Park Poznań Faza I

2007

154 000

14 861

96,5

Panattoni Park Poznań II

2008

92 300

89 631

97

Panattoni Park Wrocław I

2007

83 200

83 200

100

Tulipan Park Stryków

2006-2008

163 100

143 900

86

Tulipan Park Gliwice

2008-2009

114 700

84 000

73

Tulipan Park Poznań

2007-2009

112 500

105 900

94

MLP Pruszków I

2006-2008

164 870

145 681

88

MLP Tychy

2000-2008

96 000

73 648

77

Diamond Business Park Piaseczno

2000-2007

60 800

56 200

92

Diamond Business Park Gliwice

2007-2008

47 500

39 000

84

Europolis Park Błonie

1999-

176 000

125 000

71