Publiczny prywatny przydatny?

Nowa ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym zachęca do współpracy podmioty, które dotychczas rzadko wspólnie działały. Stwarza więc obiecujące perspektywy, zwłaszcza dla rozwoju polskich miast. Wiele trzeba się jednak jeszcze nauczyć, wiele także zmienić, dopasowując przepisy do realiów rynkowych

Zuzanna Wiak

Współpracę pomiędzy podmiotami prywatnymi a publicznymi można było regulować kodeksem cywilnym i przez lata to wcale nie stan prawny uniemożliwiał realizację PPP w Polsce. Jednak dzięki wprowadzeniu nowej, przejrzystej ustawy o PPP zdecydowanie poprawił się klimat dla tego typu inwestycji. Jednocześnie brakuje nam dobrych praktyk w ich realizowaniu. Nie widziałem nigdzie, żeby postępowania PPP przygotowywano w tak krótkim czasie, jak robi się to teraz w Polsce. Jedynie 10-miesięczny okres przygotowań może, niestety, zaowocować kruchością realizowanych projektów. Dziś blisko połowa takich postępowań jest unieważniana – mówi Marcin Borek, partner w firmie doradczej Ernst & Young. Poprzednia ustawa znacznie ograniczała zarówno podmioty prywatne, jak i publiczne przy tego typu inwestycjach. Dzisiejsze prawo pozwala na zdecydowanie większą elastyczność przy realizacji inwestycji. – Obecne prawo o PPP nie jest precyzyjne. Brak ram i ograniczeń powoduje, że miasta boją się podejmować decyzje o tego typu inwestycjach – mówi Andrzej Wójcik, dyrektor rozwoju firmy Nexity Polska.

Jak korzystać, by wykorzystać

Sukces we wdrażaniu projektów rozwoju przestrzeni miejskiej na zasadzie PPP – według raportu przygotowanego przez dr Tunę Tasan-Kok i dr Magdalenę Załęczną dla programu Ernst 
& Young Sprawne Państwo – zależy od takich czynników, jak doświadczenie stron, stopień przygotowania prawa krajowego, efektywność administracyjna czy możliwości instytucjonalne. Jak wynika z tego samego badania, najlepiej z PPP radzą sobie duże miasta, które przyciągają największą liczbę inwestorów. Nie bez znaczenia jest fakt, że są to najczęściej podmioty znacznie bogatsze i mogą przeznaczyć większe sumy na dopracowanie projektów oraz wynajęcie profesjonalnych konsultantów. – Uruchomiono już gigantyczną machinę rozwoju miast w formule PPP. W Warszawie w ten sposób będą budowane szpitale, instalowane przystanki autobusowe, powstanie też spalarnia śmieci. Trzeba teraz jedynie trochę czasu na przygotowanie tych inwestycji oraz zatrudnienie rzetelnych i znających się na temacie konsultantów, dzięki którym miasta będą miały gwarancję, że inwestycje zostaną przeprowadzone zgodnie z prawem i z korzyścią dla nich. Iluzoryczne oszczędności na doradztwie przy takich procesach wcześniej czy później obracają się przeciwko miastom. Rozwiązywanie problemów wynikłych z nierzetelności firm konsultingowych, braku specjalistycznej wiedzy i doświadczenia jest o wiele bardziej kosztowne niż dobre przygotowanie całego procesu od początku – mówi Rafał Trusiewicz, partner z Kancelarii Prawnej Trusiewicz Siwko.

W Krakowie, w ramach współpracy z prywatnymi inwestorami, mają zostać zrealizowane projekty o wartości ponad 1 mld zł. Dzięki tego typu kooperacji powstaną m.in. nowe ulice, wielopoziomowe parkingi oraz takie budynki użyteczności publicznej, jak chociażby nowy ratusz, siedziba Urzędu Stanu Cywilnego czy Centrum Obsługi Inwestorów. Jakie inne miasta znajdują się w czołówce? Według raportu Ernst & Young, są to m.in. Słupsk i Sopot, który przygotowuje się obecnie do zagospodarowania terenów przydworcowych.

Piękny dworzec i nie tylko

Przy znanej sopockiej ulicy Monte Cassino powstać ma kompleks o powierzchni 17 tys. mkw., który zrealizuje miasto Sopot wraz z Polskimi Kolejami Państwowymi oraz prywatnym inwestorem. Według planu zagospodarowania przestrzennego, oprócz nowego dworca PKP, który będzie miał 300-500 mkw., powstać ma śródmiejski budynek o charakterze usługowym. Może to być powierzchnia handlowa, biurowa lub gastronomiczna. Na pewno powstanie też hotel o powierzchni ok. 6 tys. mkw., który będzie miał dwie lub trzy gwiazdki i pomieści 90 pokoi. Miasto zamierza wyłonić inwestora jeszcze w 2010 roku, a w roku 2011 rozpocząć budowę. Łączny nakład inwestycyjny przedsięwzięcia netto to ok. 168,4 mln zł. Już na początku tego roku Sopot rozpoczął konsultacje z inwestorami, tak by jak najszybciej rozpocząć proces jego wyboru. – Miasto i PKP sumiennie przygotowały się do realizacji projektu zagospodarowania terenów przydworcowych. Ich założenia są jednak, według mnie, zbyt optymistyczne. W projekcie jest, na przykład, za dużo powierzchni handlowej. Patrząc biznesowo, trzeba dostrzec, że miasto żyje 5-6 miesięcy, kiedy jest sezon turystyczny. To trochę za mało, by dobrze skomercjalizować obiekt, a potem czerpać zyski ze sprzedaży – mówi Andrzej Wójcik, dyrektor rozwoju firmy Nexity Polska, który wziął udział w seminarium dla potencjalnych inwestorów zorganizowanym przez miasto i kolejarzy. Kontrakty zawarte w formule PPP muszą być idealnie skonstruowane, tak by ani strona publiczna, ani prywatna nie była stratna. – Gdy projekt nie został zbyt dogłębnie przeanalizowany i nie gwarantuje wysokiej konkurencyjności, zastosowanie formuły PPP może nie przynieść sektorowi publicznemu oczekiwanych efektów. Bywa, że jedyną korzyścią dla samorządu jest realizacja projektu w formule pozabilansowej. Natomiast warstwa ekonomiczna wydaje się pozostawiać wiele pytań. Długoterminowe kontrakty, jak chociażby 70-letnia umowa na budowę jednego z parkingów w Polsce, mogą rodzić pytania o atrakcyjność takich modeli współpracy dla sektora publicznego. Powstaje pytanie, czy robimy wszystko, aby reputacja tak dobrego pomysłu jak PPP nie ucierpiała z powodu zbyt powolnego kształtowania dobrych praktyk. Gdzieniegdzie na Zachodzie zamawiający są w stanie zwrócić koszty przygotowania oferty stronie, która odpadła w postępowaniu, ponieważ wierzą, że konkurencyjne wyłonienie zwycięzcy da im istotnie lepszą ofertę – dodaje Marcin Borek.

Podstawa sukcesu

By odnieść sukces przy tego typu inwestycjach, trzeba oprzeć się na fachowej wiedzy, gdyż zawieranie umowy w formule PPP jest trudne – podkreślają obie strony. Dziś w Polsce nie mamy również bogatego doświadczenia przy tego typu inwestycjach, a nasze prawo nie jest jeszcze w pełni dostosowane do realiów rynkowych. – Przygotowanie takiego procesu wymaga specjalistycznej wiedzy, która dotyczy skomplikowanych schematów finansowych, rozłożonych na lata. Obecnie kreujemy własny model PPP, który będzie maksymalnie chronił majątek publiczny i zapewniał osiągnięcie zysków podmiotowi prywatnemu. Potrzebujemy jeszcze dwóch lat, by zakończyły się rozpoczęte postępowania i by wszystko się usystematyzowało. Dziś jeszcze wszyscy się tego uczymy – dodaje Rafał Trusiewicz. Dlatego zapewne największy nacisk kładzie się na ochronę dóbr publicznych, jednocześnie jakby zapominając o zachętach dla sektora prywatnego. – We Francji Nexity realizuje wiele projektów w formule PPP, bo istnieją duże ułatwienia dla inwestorów. Na przykład, o 15-20 proc. obniża się wartość gruntów, na których mają powstać projekty. To zdecydowanie lepszy punkt wyjścia dla rozpoczęcia przedsięwzięcia niż w Polsce, gdzie działki wycenia się rynkowo – mówi o doświadczeniach swojej firmy na rodzimym gruncie Andrzej Wójcik z Nexity Polska. Według inwestorów, z Zachodu powinniśmy zaczerpnąć jeszcze jeden wzorzec. Tam to miasta płacą za uczestnictwo w procesach przygotowawczych oferty. Dzięki takiemu modelowi, przygotowane oferty są bardziej konkurencyjne i przejrzyste, co jest tak istotne przy inwestycjach publiczno-prywatnych. ν