Problematyczne bańki

Jaką naukę można wyciągnąć z załamania jednego z najbardziej spektakularnych boomów w sektorze nieruchomości?


Nathan North, Mladen Petrov

Jak wygląda „bańka” na rynku nieruchomości? Trudno powiedzieć. Alan Greenspan, były prezes Rezerwy Federalnej wierzy, że widać je dopiero z perspektywy czasu. Niezwykłe wydaje się dziś to, że kiedy rozpoczął się kryzys kredytowy, jesienią 2007, prawie wszyscy analitycy i politycy zapewniali nas, iż sytuacja nie wpłynie w istotny sposób na amerykańską gospodarkę. Gdy stało się jasne, że to nieprawda, mantrę tę zmodyfikowano: – Sytuacja powinna wpłynąć wyłącznie na rynek amerykański oraz na inne rynki anglosaksońskie. Gdy natomiast okazało się, że jest to myślenie życzeniowe, wiele osób w naszej części świata zaczęło twierdzić, że jest to tylko problem USA i Europy Zachodniej, przed którym region Europy Środkowo-Wschodniej zdoła się obronić. Jednak nawet doświadczenie z boomami spekulacyjnymi nie wystarczyło, by zapobiec powstaniu i pęknięciu kolejnej bańki na rynku nieruchomości – tym razem w Dubaju. Co więcej, niektórzy czarnowidze ostrzegają dziś, że to samo może nastąpić na rozkwitającym rynku nieruchomości w Chinach.

Największy i najgłupszy

A co zdarzyło się w Dubaju? Pod koniec listopada ubiegłego roku, największy deweloper w tym emiracie – Dubai World – zawiesił spłatę wynoszącego 35 mld dolarów zadłużenia na okres 6 miesięcy. Publikacja tej informacji doprowadziła do spadków na rynkach giełdowych na całym świecie. Niewykluczone, że najwyższy budynek na świecie, 818-metrowy Burj Khalifa, pozostanie wspomnieniem jednego z najbardziej imponujących (i śmiesznych boomów) w sektorze nieruchomości, jakie świat miał okazję podziwiać.

– W Dubaju dużo budowano, co powodowało pęknięcie bańki, szczególnie w sektorach biur i nieruchomości mieszkalnych. Wzrost bańki nierucho-
mości powodowały rosnące ceny, a inwestorzy międzynarodowi prześcigali się w zakupach projektów od deweloperów – często już na etapie planów ich realizacji – opisuje zdarzenia Michael Atwell, szef Działu Bliskowschodniego w dubajskim biurze agencji Cushman & Wakefield.

Zakupy na sprzedaż

Powszechnym błędnym przekonaniem na temat Dubaju, które najwyraźniej napędzało boom na tamtejszym rynku, było przekonanie, że gospodarka tego kraju opiera się na pieniądzach z sektora naftowego – to błąd wynikający z mylenia emiratu z innymi państwami Zatoki, które rzeczywiście są bogate w ropę. Nieruchomości kupowano wyłącznie w celu ich sprzedaży, a nie z myślą o docelowych najemcach lub mieszkańcach. Gdy pojawiła się recesja, cały proces uległ zatrzymaniu.

– Dubaj nie ma normalnej gospodarki. Firmy i ich pracownicy przeprowadzali się tutaj tylko po to, by uczestniczyć w boomie na rynku nieruchomości, gdy boom się skończył, wycofali się. Widziałem, że wszyscy inwestorzy kupowali na sprzedaż, lecz ostatni nabywca zawsze musi być użytkownikiem końcowym. Jeżeli takiego nie ma, nie ma właściwej podstawy prowadzenia biznesu 
– tłumaczy Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający spółki deweloperskiej Ghelamco Poland.

Nic nam nie zagraża

Czy pęknięcie bańki w Dubaju może mieć jakiekolwiek konsekwencje dla środkowoeuropejskiego rynku nieruchomości? – Z historycznego punktu widzenia region Europy Środkowo-Wschodniej rozwijał się przez dłuższy czas i w ciągu ostatnich 10-15 lat dojrzewał stopniowo. Jest również o wiele bardziej transparentny niż Zjednoczone Emiraty Arabskie, stanowi rynek bardzo dobrze zaplanowany – podkreśla Michael Atwell.

Inwestorzy z Bliskiego Wschodu działają już w naszej części Europy jako akcjonariusze wielu spółek. Czy jednak prawdopodobna jest nowa fala inwestorów z Bliskiego Wschodu – na przykład państwowych funduszy majątkowych, które odwrócą się od Dubaju? Jeroen van der Toolen uważa, że jest to mało prawdopodobne. – Fundusze majątkowe inwestują wszędzie tam, gdzie nadarzają się odpowiednie okazje, lecz w ostatnim czasie stopy kapitalizacji na rynku nieruchomości Europy Środkowo-Wschodniej nie były wystarczająco dobre, dlatego fundusze te nie zainwestowały tu prawie nic. Preferowały Dubaj oraz inne kraje Bliskiego Wschodu i Afryki. Fundusze te często kupują amerykańskie obligacje rządowe, spółki – na przykład z branży motoryzacyjnej – oraz akcje, które w chwili obecnej oferują lepsze stopy zwrotu niż zwrot w wysokości 6-7 proc. z nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Osoby, z którymi mieliśmy kontakt, są bardziej zainteresowane wspólną realizacją projektów niż kupnem gotowego projektu – uważa szef Ghelamco Poland.

A co z międzynarodowymi bankami, które były narażone na skutki dubajskiej bańki – czy zaczną inwestować w nieruchomości Europy Środkowo-Wschodniej? – W dłuższej perspektywie czasu bańka ta może mieć pozytywny wpływ na region Europy Środkowo-Wschodniej i inne rynki, ponieważ banki przekonały się, że Bliski Wschód nie jest bezpieczną inwestycją. Jest zatem możliwe, że zaczną kupować udziały spółek inwestycyjnych oraz funduszy działających w tym regionie – mówi Jeroen van der Toolen. Co zatem będzie głównym źródłem inwestycji w tym roku? 
– Nie sądzę, by w tym roku istotny wpływ miały nowe źródła inwestycji. Główne źródła nie zmienią się. Na przykład Allianz zdecydował się przeznaczyć 3 mld euro na inwestycje w nieruchomości. Nie chcę powiedzieć, że z Chin lub Bliskiego Wschodu nie napłyną pieniądze, lecz ich kwoty będą nieznaczne. Być może za dwa lata na rynku Europy Środkowo-Wschodniej w końcu zaczną pojawiać się pieniądze z Chin – konkluduje Jeroen van der Toolen.

Na wschód

Czy w najbardziej zaludnionym państwie na świecie również rośnie bańka na rynku nieruchomości? Jakie byłyby skutki dla gospodarki światowej, gdyby Chiny – kluczowy motor ogólnoświatowego wzrostu – okazały się kolejnym Dubajem? Podczas gdy ekonomiści i analitycy rynku nieruchomości spierają się na temat istnienia „bańki” na chińskim rynku, widać już wszystkie jej objawy: szybki wzrost gospodarczy, rosnące dochody i łatwy dostęp do kredytów. W roku 2009 ceny nieruchomości w najważniejszych miastach, takich jak Pekin i Szanghaj, rosły.

Czuć przypaloną kawę

Jednak chińskie władze włączyły już hamulce, co rynki przyjęły z ulgą. W grudniu rząd ogłosił, że zamierza, za pomocą podatków i stóp procentowych, ustabilizować rynek nieruchomości, zapobiegając w ten sposób powstaniu na nim ewentualnej bańki. Tymczasem, według niektórych mediów, banki państwowe otrzymały wskazówki, by ograniczyć udzielanie kredytów lub nawet całkowicie je wstrzymać. Cel jest jasny: zapobiec przegrzaniu chińskiej gospodarki. – Ceny mieszkań w niektórych miastach rosną zbyt szybko, co wymaga podjęcia działań przez rząd centralny – stwierdził chiński premier Wen Jiabao.

W ostatnim kwartale 2009 roku gospodarka chińska odnotowała wzrost o 10,7 proc. w porównaniu z rokiem poprzedzającym. Choć cel władz, by wzrost PKB zawsze utrzymywał się na poziomie dwucyfrowym, jest obecnie dostosowywany do bieżących warunków na rynku, wzrost PKB nadal będzie mieścił się w przedziale 8-10 proc. Dane wskazują również na to, że w przeciwieństwie do USA, Chinom jeszcze nie grozi kryzys bankowy. Od 1 października 2009 roku krajowe towarzystwa ubezpieczeniowe mogą inwestować bezpośrednio w chińskie nieruchomości. Szacując ostrożnie, że 5 proc. całości aktywów zostanie zainwestowane bezpośrednio w nieruchomości, eksperci agencji DTZ przewidują, że w ciągu najbliższych trzech do pięciu lat na rynek zostanie skierowane dodatkowe 28 mln dolarów. Oczekuje się, że do roku
2020 towarzystwa ubezpieczeniowe staną się dominującą siłą na chińskim rynku inwestycji w nieruchomości, a ich łączny majątek wyniesie 131 mld dolarów. – Trzeba pamiętać, że początkowo ubezpieczyciele przyjmą prawdopodobnie strategię unikania ryzyka i będą inwestować przede wszystkim w najlepsze lokalizacje w trzech największych miastach Chin – twierdzi John Stinson z DTZ. Ponieważ  – ze względu na pewne niedobory podaży najlepszych produktów – nie wszyscy inwestorzy będą w stanie znaleźć w Chinach nieruchomości, jakich szukają, prawdopodobny jest wzrost inwestycji w Europie Zachodniej i Wschodniej. ν