Pustostany zagrożeniem dla warszawskiego rynku biur

Z najnowszego raportu CBRE, w którym firma podsumowuje pierwsze półrocze 2014 roku na rynku komercyjnym w Warszawie, można wywnioskować, że stołeczny rynek biurowy czekają ciężkie czasy. Tak trudno nie było od momentu wstąpienia Polski do Unii Europejskiej. – Mimo, że aktywność najemców na stołecznym rynku jest wysoka, liczba pustostanów wobec tak znacznej realizacji nowych obiektów biurowych, będzie się zwiększać – uważa Konrad Heidinger, starszy konsultant w dziale doradztwa i badań rynku CBRE. – Ta tendencja wzrostowa, która trwa nieprzerwanie od trzech lat, utrzyma się w najbliższych latach. Poziom pustostanów wynosi obecnie 13,4 proc., a według naszego najbardziej optymistycznego scenariusza, w połowie 2016 r. może osiągnąć 19 proc. – szacuje analityk. I nie są to najbardziej pesymistyczne prognozy.

Scenariusz pesymistyczny CBRE zakłada wzrost poziomu pustostanów w Warszawie do niemal 22 proc. Jeśli te prognozy się zmaterializują, warszawski rynek biurowy stanie przed obliczem kłopotów, z którymi nie zmagał się od lat 2001-2003, gdy kryzys tzw. dot.komów zmroził polski rynek. Nie pomagała nawet perspektywa wejścia do UE. – Plany ekspansji większości firm zostały zarzucone niemal z dnia na dzień, a warszawski rynek biurowy notował blisko 20-proc. poziom pustostanów – mówił w czerwcu dla magazynu "Eurobuild CEE" Richard Aboo, partner oraz dyrektor działu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield. Tym razem załamania w gospodarce raczej nie musimy się obawiać, ale wiele wskazuje, że może nas czekać kryzys urodzaju.
O tym, że wraz ze wzmożoną podażą będą się zwiększać pustostany, mówiło się już od dawna. Do tej pory jednak szacunki podawane przez analityków rynku oscylowały w granicach 15-17 proc. O coraz większym przegrzewaniu się warszawskiego rynku biurowego świadczą liczby. Wprawdzie popyt brutto na biura powinien zamknąć się na poziomie około 600 tys. mkw. – czyli mniej więcej tak, jak przed rokiem, ale to tylko część obrazu. Dużo istotniejszym wskaźnikiem jest absorpcja (czyli powierzchnie wynajęte po raz pierwszy nowym najemcom), a tę podaż biurowców przerasta prawie dwukrotnie. Z danych CBRE wynika, że w pierwszej połowie 2014 roku absorpcja powierzchni biurowej wyniosła 99 tys. mkw., w porównaniu do 190 tys. mkw. ukończonych od początku roku. Nawet jeśli w drugiej połowie roku absorpcja będzie równie duża i poprawiony zostanie rekordowy wynik z 2013 roku. (190 tys. mkw. – najlepiej w ciągu ostatnich pięciu lat), to i tak rynek nie będzie w stanie wchłonąć dużej części podaży nowych biur.

CBRE podliczyło, że od początku 2014 roku oddano do użytkowania ponad 190 tys. mkw. w 18 budynkach, a do końca 2014 roku planowane jest ukończenie kolejnych 126 tys. mkw. W latach 2015-2016 na rynku ma się pojawić następne 770 tys. mkw. biur. W takim tempie stołeczny rynek szybko przekroczyłby 5 mln mkw. powierzchni biurowej. Zakładając 20-proc. wskaźnik pustostanów w 2016 roku, wolnej powierzchni byłoby ponad 1 mln mkw. Czyli dwukrotnie więcej niż obecnie.