Polska Rynek trzyma kurs

Wynajęte 4,54 mln mkw. powierzchni oraz wysoki udział renegocjacji (52 proc.) wskazują, że ogólny popyt pozostaje wysoki, a najemcy w coraz większym stopniu koncentrują się na optymalizacji i długoterminowym zarządzaniu kosztami. Z kolei ostrożne podejście deweloperów i spadek nowej podaży (1,55 mln mkw.) pokazują, że rynek rośnie, ale jego dynamika jest niższa. Współczynnik powierzchni niewynajętej pozostaje na stabilnym poziomie 8,2 proc. To oznacza brak wyraźnego spadku, ale też wzrostu. Na rynku inwestycyjnym widoczny był wzrost transakcji typu sale & leaseback, a także większa liczba inwestorów, co może przełożyć się na większą płynność sektora.

Na rynku inwestycyjnym magazyny zaraz za biurami

Analitycy Axi Immo wskazują na ożywienie w sektorze inwestycyjnym na rynku nieruchomości komercyjnych. Segment przemysłowy i logistyczny odpowiadał za 35 proc. zawartych transakcji, co przełożyło się na wynik ponad 870 mln euro (+18 proc. rok do roku) od stycznia do końca września 2025 roku. W analizowanym okresie wśród największych transakcji znalazły się m.in. rekordowy w skali CEE zakup dwóch nieruchomości w modelu najmu zwrotnego przez fundusz Realty Income Corporation od firmy Eko-Okna o wartości 253,5 mln euro. Następnie sprzedaż centrum dystrybucyjnego LPP (103,8 tys. mkw.) w regionie Bydgoszczy do Reico IS oraz transakcja sale & leaseback portfela nieruchomości (182,8 tys. mkw.) firmy Tenneco na Górnym Śląsku na rzecz Adventum.

Po okresie wyczekiwania i dużej rozbieżności w oczekiwaniach cenowych między kupującymi a sprzedającymi rok 2025 przyniósł upragnioną stabilizację oraz wyraźny wzrost płynności. Magazyny pozostają bezpieczną przystanią dla inwestorów dzięki swojej odporności na zmienność koniunktury, jednak tegorocznej dynamice sprzyja również duży udział transakcji sale & leaseback – transakcje te pozwoliły firmom uwolnić kapitał, a inwestorom zabezpieczyć długoterminowy dochód. Jednocześnie coraz bardziej widoczna jest aktywność kapitału polskiego i innych krajów regionu, który skutecznie wykorzystał moment stabilizacji i możliwość korzystnych cenowo zakupów – wyjaśia Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, Axi Immo.

Popyt napędzany renegocjacjami

W okresie od stycznia do końca września 2025 roku na polskim rynku magazynowym wynajęto łącznie 4,54 mln mkw. (+20 proc. rok do roku) powierzchni. Analitycy Axi Immo wskazują, że renegocjacje umów stanowiły 52 proc. popytu brutto, a wynik dla tej składowej wzrósł o 13 punktów procentowych w ujęciu rok do roku. Wśród województw z największą aktywnością najemców znalazły się kolejno mazowieckie (1,036 mln mkw.), dolnośląskie (709 tys. mkw.), śląskie (699 tys. mkw.) i łódzkie (625 tys. mkw.). Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje wyniósł 2,19 mln mkw. i był niższy o 6 proc. względem poprzedniego roku.

Wśród wybranych transakcji najmu raportowanych przez Axi Immo dla pierwszych trzech kwartałów 2025 roku znalazły się m.in.: przedłużenie i ekspansja firmy Agata Meble w Mapletree Piotrków II (woj. łódzkie) na 128,2 tys. mkw., a także dwie umowy zawarte przez operatorów logistycznych — przedłużenie obowiązującego kontraktu w P3 Wrocław II (woj. dolnośląskie) na 78,1 tys. mkw. oraz nowa umowa na 67,8 tys. mkw. w 7R Park Gdańsk III (woj. pomorskie).

Po trzech kwartałach 2025 roku widzimy, że polski rynek magazynowy jest odporny na makroekonomiczne zawirowania. Obserwujemy stopniową absorpcję dostępnej powierzchni stymulowaną głównie przez firmy związane z sektorem konsumenckim, tj. e-commerce, sieci sklepów, dystrybucję czy logistykę. Biorąc pod uwagę obecne otoczenie rynkowe, rozwój firm produkcyjnych jest selektywny i zależny od branży. Najemcy decydują się na nowe umowy przede wszystkim z potrzeby optymalizacji kosztów lub ograniczeń operacyjnych w dotychczasowych lokalizacjach – komentuje Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Rynek schładza tempo

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec września 2025 roku wyniosła 36,45 mln mkw. (+7 proc. rok do roku). Od stycznia do końca września deweloperzy dostarczyli 1,55 mln mkw. (–26 proc. rok do roku). Wśród największych inwestycji oddanych do użytku do końca III kwartału 2025 roku znalazły się dwie w woj. dolnośląskim — P3 Wrocław (95 tys. mkw.) i GLP Wrocław V Logistics Centre (67,6 tys. mkw.), a także Panattoni Park Sosnowiec Expo (62,1 tys. mkw.) w woj. śląskim.

Na koniec września 2025 roku w budowie pozostawało 1,56 mln mkw. (–20 proc. rok do roku), z czego najwięcej w woj. mazowieckim (533 tys. mkw.), pomorskim (221 tys. mkw.) i śląskim (191 tys. mkw.). Powierzchnia budowana spekulacyjnie wynosi obecnie 705 tys. mkw. (–22 proc. rok do roku). Deweloperzy wykazują większą ostrożność, ograniczając projekty spekulacyjne i koncentrując się na inwestycjach z przednajmem (minimum 40–50 proc.) oraz projektach typu BTS.

Pustostany i czynsze – stabilizacja i selektywne korekty

Wskaźnik pustostanów utrzymuje się w stabilnym przedziale 7,4–8,4 proc. Na koniec września 2025 roku wyniósł 8,2 proc., bez zmian kwartał do kwartału. Najwyższe poziomy wolnej powierzchni notuje się w woj. lubuskim i świętokrzyskim (po 17,2 proc.), a także lubelskim (13,2 proc.). Spośród rynków tzw. „wielkiej piątki” najwyższą dostępność odnotowano w woj. dolnośląskim (10,7 proc.).

Bazowe stawki czynszów pozostają stabilne, z lekką tendencją wzrostową dla nowych i planowanych inwestycji. Dla obiektów typu big-box wahają się od 3,6 do 6,0 euro/mkw. miesięcznie. Stawki efektywne, uwzględniające zachęty od deweloperów, są niższe nawet o 20 proc., zależnie od poziomu pustostanów, długości umowy najmu i wielkości modułu.

Ostatnie miesiące jasno wskazują, że rynek magazynowy w Polsce osiągnął oczekiwaną dojrzałość. Emocje opadły, ustępując miejsca chłodnej kalkulacji i strategii długoterminowej. Popyt utrzymuje się na dobrym poziomie, a ograniczona nowa podaż wpływa stabilizująco na wskaźnik pustostanów oraz wysokość oczekiwanych czynszów. Widać również, że decyzje najemców i inwestorów są dziś bardziej strategiczne. Renegocjacje umów podpisywanych w rekordowym okresie 2021-2022 oraz optymalizacja zajmowanej powierzchni pozostaną ważnym elementem sektora magazynowego do końca bieżącego roku. Jednocześnie widzimy, że rynek wchodzi w fazę transformacji, gdzie poprawiająca się płynność i niższe stopy procentowe powinny przyczynić się do wzrostu aktywności inwestorów, ale też stopniowej kompresji stóp kapitalizacji – podsumowuje Renata Osiecka, właścicielka i partner zarządzająca, Axi Immo.