Magazyny jak świeże bułeczki

Na koniec czerwca 2017 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły blisko 11,8 mln mkw. Najwięcej spośród 707 tys. mkw. nowej podaży powstało w regionie Bydgoszczy i Torunia (113 tys. mkw.), Poznania (112 tys. mkw.) i Polski Centralnej (91 tys. mkw.). W budowie pozostaje 1 665 tys. mkw., z czego 77 proc. zabezpieczone jest już umowami najmu. Prawie połowa powierzchni (około 800 tys. mkw.) powstaje w ramach inwestycji typu BTS (build-to-suit). Najwyższa aktywność deweloperska utrzymuje się w okolicach Warszawy (około 375 tys. mkw.), w Szczecinie (293 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (282 tys. mkw.).
Pomimo znaczącej wielkości nowej podaży, na koniec czerwca 2017 roku stopa pustostanów osiągnęła poziom 5,4 proc. (634 tys. mkw.). Nieznaczne wzrosty odnotowano w regionie Poznania (8,3 proc.) i Wrocławia (7,3 proc.), natomiast po raz kolejny uległy one obniżeniu w Warszawie (6,9 proc.) i jej okolicach (5,7 proc.). Rosnąca aktywność deweloperska spowodowała wzrost ilości powierzchni niewynajętej w regionie Krakowa (38 tys. mkw., 12,7 proc.), Szczecina (19 tys. mkw., 8,8 proc.) i Lublina (18 tys. mkw.,13,9 proc.). Najniższą dostępnością powierzchni magazynowej wyróżnia się region Polski Centralnej (0,3 proc.).
– Bardzo dobra sytuacja na rynku logistycznym w Polsce wynika z kilku czynników, wśród których najważniejsze to rosnąca dynamika wzrostu gospodarczego, rosnący wolumen sprzedaży detalicznej, konkurencyjny rynek pracy, a także rozwój infrastruktury drogowej i szeroka dostępność gruntów pod nowe inwestycje deweloperskie. Nowe inwestycje w infrastrukturę umożliwiają rozwój inwestycji magazynowych poza głównymi rynkami największych aglomeracji w Polsce. Przykładem jest rosnąca aktywność deweloperska w okolicach Szczecina, Bydgoszczy i Torunia, w zachodniej części kraju, czy Lublina i Rzeszowa. W ostatnim czasie zaobserwowaliśmy także pojawienie się nowych interesujących lokalizacji wzdłuż tras S3 (m.in. Zielona Góra), S8 (Białystok) i S7 (Kielce) – komentuje Adrian Semaan, konsultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield, autor raportu.
W pierwszej połowie roku popyt na powierzchnie magazynowe osiągnął rekordowe 1,786 mln. mkw. Największy wolumen transakcji odnotowano w regionie Polski Centralnej (423 tys. mkw.), Górnego Śląska (414 tys. mkw.) oraz w regionie warszawskim (367 tys. mkw., w tym 333 tys. mkw. w okolicach). Najczęściej zawierano nowe umowy 67 proc., a przedłużanie kontraktów oraz powiększanie powierzchni najmu stanowiły odpowiednio 24 proc. i 9 proc. całkowitego popytu. Najbardziej aktywne pozostają firmy logistyczne (32 proc.), sieci handlowe (20 proc.), branża lekkiej produkcji (10 proc.), e-commerce (9 proc.), branża motoryzacyjna (7 proc.) i AGD (6 proc.).
– Rekordowe wyniki rynku magazynowego w Polsce to m.in. wynik rosnącego popytu branży e-commerce. Polska dla tego segmentu jest niezwykle atrakcyjną lokalizacją z uwagi na położenie geograficzne, dobrą kondycję rynku pracy, duży wewnętrzy rynek zbytu o rosnącej konsumpcji oraz niskie koszty najmu – uważa Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.
Czynsze nominalne na rynku magazynowym w Polsce nie uległy zmianie. Na koniec czerwca 2017 roku najwyższe stawki obowiązywały w strefie miejskiej Warszawy (4,00-5,25 euro za 1 mkw. miesięcznie) oraz w Krakowie (3,50-4,50 euroza 1 mkw. miesięcznie). Natomiast najniższe czynsze odnotowano w Polsce Centralnej (2,40-3,60 euro za 1 mkw. miesięcznie) oraz na obrzeżach Warszawy (2,50-3,60 euro za 1 mkw. miesięcznie). W strukturze czynszów efektywnych, które uwzględniają zachęty finansowe dla najemców, stawki wahają się w zakresie od 1,90 do 3,20 euro za 1 mkw. miesięcznie. Wyższe czynsze obowiązują w strefie miejskiej Warszawy (3,50-4,60 euro za 1 mkw. miesięcznie) i Krakowie (ok. 2,80-3,60 euro za 1 mkw. miesięcznie).
– W pierwszej połowie roku czynsze najmu utrzymały się na niskim poziomie, co świadczy o zrównoważonym rynku, na którym deweloperzy są w stanie zaspokoić rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne. Wysoka konkurencja wpływa korzystnie na pozycję negocjacyjną najemców, co dotyczy w szczególności projektów, powyżej 5 tys. mkw. stanowiących około 80 proc. całkowitego popytu w pierwszych sześciu miesiącach bieżącego roku. Otrzymujemy również mniej optymistyczne sygnały dla najemców mówiące o wzroście kosztów inwestycyjnych związanych z podniesieniem cen materiałów i usług budowlanych, które mogą w efekcie przełożyć się na wzrost czynszów najmu – dodaje Joanna Sinkiewicz.
Korzystne prognozy dotyczące dynamiki wzrostu PKB, konsumpcji i sprzedaży detalicznej w 2017 roku, dalsze inwestycje w infrastrukturę drogową oraz rosnący wpływ sektora e-commerce – te czynniki powinny utrzymać wysoki poziom popytu na rynku magazynowym, który jest obecnie najszybciej rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W trakcie budowy znajduje się aż 1,67 mln mkw., co sugeruje, że na koniec roku możemy spodziewać znacznie lepszego wyniku niż ubiegłoroczne 1,2 mln dostarczonej powierzchni. Analitycy firmy doradczej Cushman & Wakefield nie spodziewają się znaczących zmian w strukturze pustostanów, ani stawek czynszów.