Półrocze w inwestycjach dwa razy lepsze

W pierwszej połowie 2018 roku udział sektora nieruchomości handlowych w łącznym wolumenie był najwyższy na rynku i stanowił 59 proc. (1 902 mln euro) – jest to ponad dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Wysoki poziom aktywności inwestycyjnej w tym sektorze wynikał głównie ze sfinalizowania dużych transakcji portfelowych. Jednocześnie, wzrost sprzedaży detalicznej w Polsce, odnotowany mimo wprowadzonego zakazu handlu w niedziele, zachęcał inwestorów do lokowania kapitału.

W sektorze nieruchomości biurowych także odnotowano wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych, który w pierwszym półroczu tego roku wyniósł 938 mln euro, czyli o 261 proc. więcej niż w pierwszej połowie roku poprzedniego. Było to spowodowane bardzo silnym popytem ze strony najemców i dalszą kompresją wskaźnika pustostanów. Powyższe czynniki – w połączeniu z perspektywą wzrostu czynszów i stopami kapitalizacji nadal konkurencyjnymi w porównaniu do tych obowiązujących na rynkach Europy Zachodniej – będą sprzyjać dalszemu wzrostowi aktywności inwestycyjnej.

Sektor nieruchomości magazynowych również cieszył się rosnącym zainteresowaniem inwestorów, którzy w pierwszej połowie 2018 roku ulokowali tu 338 mln euro, co stanowiło 10 proc. łącznych obrotów na rynku. Po zawarciu w ubiegłym roku rekordowej transakcji, jaką był zakup portfela Logicor przez China Investment Corporation za kwotę 750 mln euro, spodziewamy się kolejnych rekordów w sektorze magazynowym w nadchodzącym okresie. Podobnie, jak w przypadku nieruchomości biurowych, wyjątkowo wysoki popyt na rynku najmu i perspektywa wzrostu stawek czynszowych, mogą przyczynić się do znacznego wzrostu aktywności inwestycyjnej w tym sektorze.

W sektorze nieruchomości hotelowych wartość transakcji inwestycyjnych w pierwszym półroczu 2018 roku wyniosła 69 mln euro, co stanowiło 2 proc. całkowitego wolumenu. Powodem tak niskiej aktywności jest przede wszystkim niewystarczająca podaż aktywów. Branża turystyczna w Polsce rozwija się jednak dość prężnie, czego dowodem jest rosnące z roku na rok obłożenie hoteli. W 2017 roku wskaźnik RevPAR (przychód na jeden dostępny pokój) wzrósł o 9,2 proc., czyli znacznie powyżej średniej ogólnoeuropejskiej, wynoszącej 2,2 proc.

Największe transakcje na rynku inwestycyjnym od początku 2018 roku to między innymi:

• zakup przez Griffin Real Estate największego na polskim rynku inwestycyjnym portfela nieruchomości handlowych – portfela M1, obejmującego 28 obiektów handlowych (centra i parki handlowe, hipermarkety oraz sklepy ogrodniczo-budowlane) zlokalizowanych na terenie całej Polski za 1 mld euro,
• zakup Galerii Katowickiej przez fundusz emerytalny Employees Provident Fund of Malaysia za 300 mln euro,
• zakup 50 proc. udziałów w Warsaw Spire przez Madison International Real Estate Liquidity Fund VI LP, debiutanta z USA na polskim rynku, za kwotę 175 mln euro,
• przejęcie firmy TriGranit oraz jej portfela budynków biurowych klasy A w Europie Środkowo-Wschodniej przez Revetas i Goldman Sachs Asset Management, wartość transakcji zakupu aktywów i przejęcia spółki działającej w Polsce wyniosła 327 mln euro.

Prognoza na drugie półrocze 2018 roku

Optymizm inwestorów nie powinien osłabnąć w najbliższych kwartałach, co zapewne przełoży się na jeszcze lepsze wyniki aktywności inwestycyjnej w porównaniu do ubiegłego roku. Na rynku przewidywana jest dalsza konsolidacja największych podmiotów, czemu towarzyszyć będą zarówno transakcje fuzji i przejęć, jak i napływ nowego kapitału. Według naszych prognoz łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w 2018 roku może przekroczyć 6 mld euro, między innymi dzięki większej aktywności inwestorów z Ameryki Północnej, Niemiec, Azji, RPA i Czech.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych i biurowych spadną poniżej 5 proc.

Pod koniec 2018 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych i biurowych spadną poniżej 5 proc., natomiast w sektorze magazynowym i hotelowym utrzymają się odpowiednio na poziomie 6,75 i 6,50 proc., ale w 2019 roku ulegną dalszej kompresji.