Condohotele: zysk vs ryzyko

Według szacunków Emmerson Evaluation w trzecim kwartale 2018 roku w najważniejszych turystycznych regionach Polski (nad morzem, w górach, na Warmii i Mazurach) oraz w największych polskich aglomeracjach funkcjonowało 224 takich obiektów. Do 2020 roku ich liczba ma wzrosnąć o ponad połowę (o 115 obiektów). Łącznie nowa podaż pokoi w condohotelach i apartamentach wypoczynkowych wyniesie prawie 16 tys.

Jak piszą autorzy raportu, wśród zachęt do inwestowania w rynek condohoteli i apartamentów wypoczynkowych jest na przykład gwarantowana stopa zwrotu, w przypadku której inwestor dokonujący zakupu lokalu ma zapewniony w umowie zysk. Niekiedy jest on dość wysoki i sięga nawet 8-8,5 proc., co jest znacznie wyższym wynikiem niż ten, który można uzyskać w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego na dłuższy okres – zauważają w swoim raporcie eksperci Emmerson Evaluation. Jednocześnie wskazują oni, że istnieje wiele czynników, które należy uwzględnić przy wyborze tego rodzaju inwestycji i konkretnej oferty na tym rynku.

Korzystnie oceniane są inwestycje, które mogą zapewnić długoterminową umowę z operatorem – powszechnie rozpoznawalną siecią hotelową. To powinno zagwarantować zwrot z inwestycji w apartament wakacyjny również w dłuższym okresie. Konieczność utrzymania standardów sieci hotelowej będzie bowiem pozytywnie wpływać na stan budynku i infrastruktury również za kilka, a nawet kilkanaście lat, twierdzą eksperci firmy. W miarę rozwoju i dojrzewania rynku condohoteli oraz apartamentów wakacyjnych obiekty niespełniające powyższych kryteriów mogą stracić na atrakcyjności w konfrontacji z nowo powstającą konkurencją. Mniej doświadczeni w tym segmencie rynku deweloperzy, niedywersyfikujący i nieulepszający swojej oferty, mogą nie poradzić sobie z konkurencją oraz innymi czynnikami występującymi na rynku.

Warunki umowy o zarządzanie są ważnym elementem inwestycji w rynek condohoteli lub apartamentów wypoczynkowych. Umowy z operatorami mogą mieć różne zapisy, które także mogą decydować o atrakcyjności danego obiektu dla kupującego. – Z właścicielem apartamentu podpisywana jest umowa najmu najczęściej na czas nieokreślony z 3-6 lub 12-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Zgodnie z zapisami takiego kontraktu, koszty związane z bieżącą obsługą gości, w tym sprzątanie apartamentów, pranie ręczników i pościeli, ponosi firma zarządzająca. Natomiast pozostałe nakłady, m.in. koszty mediów i czynszu do wspólnoty, pozostają po stronie właściciela apartamentu. Musi się on więc liczyć z okresowym kosztem odświeżenia apartamentu, a także (w dłuższej perspektywie) z wymianą wyposażenia – zaznacza Roksana Pachałko-Ciołkowska, dyrektor sopockiego oddziału Emmerson Evaluation.

Według autorów raportu najczęściej stosowanym modelem rozliczeniowym z firmą zarządzającą lokalem wypoczynkowym jest podział przychodów, gdzie prowizja firmy zarządzającej z reguły wynosi 25-30 proc. przychodu netto (bez VAT, po odliczeniu prowizji pobieranych przez portale internetowe). W niektórych przypadkach, gdy operator jest dedykowanym i dominującym operatorem w danym budynku, oferuje on czynsz gwarantowany przez kilka pierwszych lat funkcjonowania inwestycji (najczęściej trzy lata). Spotyka się również połączenie czynszu gwarantowanego z dodatkowym czynszem „od obrotu”, jednakże są to bardzo sporadyczne przypadki, wskazuje ekspertka.

W przypadku condohoteli oferta obsługi wynajmu przez dedykowanego danemu obiektowi operatora z reguły przedstawiana jest już na etapie zakupu lokalu. – Najnowszą tendencją, w szczególności w najatrakcyjniejszych inwestycjach, jest oferowanie długoletnich umów najmu (10-30 lat) z czynszem gwarantowanym na poziomie od 6 do nawet 8-8,5 proc. ceny zakupu netto (w stanie deweloperskim lub wykończonym) – zauważa Roksana Pachałko-Ciołkowska.

Ekspertka poleca kupującym zwrócić również uwagę na zapisy umowy najmu dotyczące kosztów bieżących remontów i napraw lokalu oraz jego wyposażenia. Te, co do zasady, powinny leżeć po stronie operatora. Ponosi on zwykle praktycznie wszystkie opłaty związane z obsługą lokalu, jego promocją i reklamą. Właściciel uiszcza z kolei opłaty z tytułu ubezpieczenia, podatku od nieruchomości oraz ewentualne opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Odpowiada finansowo także za szkody wyrządzone w trakcie swojego pobytu w lokalu lub pobytu osób z nim związanych. Najczęściej właściciel ma prawo skorzystać z lokalu na własne potrzeby jedynie przez ściśle określony w umowie okres w roku (tzw. pobyt właścicielski, który najczęściej wyłącza okres świąt oraz wysokiego sezonu).

Zdaniem ekspertów firmy więcej kontrowersji budzi natomiast moda na wieloletnie umowy najmu z czynszem gwarantowanym przez cały okres trwania umowy. Zdarza się bowiem, że zawierane są one z operatorem nieposiadającym odpowiedniego doświadczenia. – Biorąc pod uwagę, że znajdujemy się aktualnie w górnym przedziale cyklu koniunkturalnego, na co wskazują uwarunkowania rynku, utrzymanie tak wysokiej stopy zwrotu w dłuższej perspektywie może okazać się niemożliwe. Gdy rynkowi przyjdzie się zmierzyć ze spowolnieniem, część operatorów może nie być w stanie wywiązać się ze swoich obietnic – ostrzega Robert Korczyński z Emmerson Evaluation.