Grunty są drogie, a będą droższe

W raporcie dotyczącym gruntów inwestycyjnych przeznaczonych pod wielorodzinną zabudowę mieszkaniową Emmerson Evaluation przeanalizował rynki największych polskich miast z najbardziej rozwiniętymi rynkami deweloperskimi. W opracowaniu przyjęto faktyczne ceny sprzedaży gruntów dla transakcji dokonanych w 2018 roku, zebranych w autorskiej bazie Evaluer i przedstawiono je w przeliczeniu na cenę 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM). To wskaźnik, który odnosi się do potencjalnej zabudowy możliwej do zrealizowania na danym gruncie. Analiza wykazała, że w większości ujętych w raporcie miast ceny gruntów wzrosły. Największe podwyżki Emmerson Evaluation odnotował na rynku warszawskim i wrocławskim, najbardziej stabilne ceny utrzymały Kraków i Szczecin, zaś najdrożej grunty sprzedały się w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Według raportu średnie ceny 1 mkw. PUM w tych miastach w 2018 roku wynosiły odpowiednio 2,1 tys. zł, 1650 zł i 1,5 tys. zł. Z analizowanych w raporcie rynków najniższą cenę za grunt inwestycyjny należało zapłacić w Łodzi, gdzie średnio kształtowała się ona na poziomie 650 zł za 1 mkw. PUM. Najmniejszą ofertą gruntów dostępnych na sprzedaż charakteryzował się Kraków i Sopot, natomiast największą dostępność gruntów inwestycyjnych można było zaobserwować w Szczecinie i Łodzi.

Mimo przeszkód deweloperzy budują Wysokie wyniki sprzedaży mieszkań skłaniały i nadal zachęcają deweloperów do realizacji nowych inwestycji i tym samym do zakupu nowych terenów na ten cel. Nie wszystkie ich plany i projekty dochodzą jednak do skutku. Dynamika wzrostu kosztów budowy spowodowała, że wiele transakcji gruntami w 2018 roku nie zostało sfinalizowanych. Przy ich wysokich cenach oraz rosnących kosztach budowy deweloperzy muszą też podnosić ceny mieszkań, aby realizować marże na zadowalającym poziomie. – W najlepszej sytuacji są inwestorzy, którzy posiadają duże banki ziemi. Mniejsi deweloperzy kupując obecnie grunt są skazani na duże ryzyko nieosiągnięcia zakładanej rentowności inwestycji – zauważa Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation. Na skutek braku możliwości zakupu atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych w zadowalających cenach, deweloperzy coraz śmielej inwestują w grunty poindustrialne, wymagające np. remediacji, czy w nieruchomości zabudowane obiektami objętymi ochroną konserwatorską czy nawet w nieruchomości z problemami prawnymi, wskazują eksperci Emmerson Evaluation. Tego typu grunty, z uwagi na ryzyko inwestycyjne, miały niskie ceny. Jednak obecnie także one drożeją. Według danych zebranych w raporcie „Grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną”, średni udział ceny gruntu w wartości całkowitej inwestycji w miastach takich jak Warszawa, Trójmiasto, Kraków nieznacznie przekracza poziom 20 proc., natomiast w najdroższych lokalizacjach może osiągnąć nawet 37 proc. We Wrocławiu czy Poznaniu udział ceny gruntu w wartości całkowitej inwestycji wynosił średnio 16 proc. Najniższy poziom analitycy firmy odnotowali w Łodzi i Szczecinie – średnio 13 i 14 proc.



Grunty pozostaną w cenie Emmerson Evaluation prognozuje, że do końca 2020 roku ceny gruntów pod wielorodzinną zabudowę mieszkaniową będą jeszcze rosły, jednak tempo wzrostu będzie znacznie niższe niż dotychczas. Kluczowa dla cen gruntów będzie sytuacja na rynku budowlanym oraz skłonność do akceptacji podwyżek cen mieszkań ze strony kupujących, wskazują analitycy firmy. – Spodziewamy się również, że na rynku coraz częściej będą pojawiać się transakcje gruntami, na których deweloperzy będą realizować inwestycje typu "brownfield". Wśród mniejszych deweloperów spodziewamy się natomiast większego niż dotychczas zainteresowania terenami położonymi w sąsiedztwie dużych miast. To z kolei spowoduje wzrost cen na tych obszarach. Najwięksi gracze pozostaną zainteresowani dużymi terenami inwestycyjnymi, gdzie może powstać nawet kilkaset mieszkań. Z uwagi na skalę inwestycji daje im to możliwość uzyskania zysku na wysokim poziomie – podsumowuje Robert Korczyński z Emmerson Evaluation.