Poland Ponad 1600 wstrzymanych inwestycji mieszkaniowych

Aktywność inwestorów różni się jednak wyraźnie w zależności od segmentu i regionu. W niektórych częściach rynku liczba wstrzymywanych projektów jest zbliżona do liczby nowych inwestycji lub ją przewyższa. W innych wyraźnie dominują nowe uruchomienia. Na regionalne statystyki wpływają również pojedyncze projekty o bardzo dużej wartości.

Mieszkaniówka hamuje na etapie budowy

W bazie Kompasu Inwestycji znajduje się obecnie ponad 1600 wstrzymanych inwestycji mieszkaniowych oraz około 2300 projektów na różnych etapach realizacji. Od sierpnia 2025 do lipca 2026 roku wstrzymano 936 inwestycji, a 1219 przeszło do stanu zero lub rozpoczęło realizację. Na każde 100 projektów, które weszły w fazę realizacji, przypadało więc około 77 wstrzymanych.

Spowolnienie widać również w bieżącej aktywności budowlanej. W ujęciu 12-miesięcznym realna wartość produkcji budowlano-montażowej w budownictwie mieszkaniowym spadła o około 4 proc. Po wzrostach pod koniec ubiegłego roku pierwsza połowa 2026 roku przyniosła ponowny spadek.

Najciekawsze jest dziś to, co dzieje się przed rozpoczęciem budowy. Liczba prywatnych inwestycji mieszkaniowych przechodzących do realizacji pozostaje niemal bez zmian, ale rośnie aktywność na etapie planowania i projektowania. W połączeniu z liczbą wydawanych pozwoleń tworzy to wyraźny zapas inwestycji na kolejne lata. Kluczowe będzie więc to, jaka część przygotowywanych projektów rzeczywiście trafi do realizacji – komentuje Andrzej Kaczmarek, analityk rynku budowlanego platformy Kompas Inwestycji.

W II kwartale liczba lokali mieszkalnych, na których budowę wydano pozwolenie lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, wyniosła około 76 tys. Był to jeden z najwyższych wyników kwartalnych ostatnich lat.

Gdzie mieszkaniówka hamuje najmocniej?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym wyraźnie różni się w zależności od regionu. Najwyższy udział wstrzymanych inwestycji w stosunku do nowych uruchomień odnotowano w województwie łódzkim, gdzie wskaźnik sięga 120 proc. Oznacza to, że liczba wstrzymywanych projektów jest tam wyższa niż liczba nowych inwestycji. W Wielkopolsce wskaźnik wynosi blisko 110 proc., mimo że region ten należał dotychczas do najbardziej aktywnych rynków mieszkaniowych.

Podobnie wygląda sytuacja w największych miastach. W Łodzi na 83 aktywne projekty przypada 79 inwestycji wstrzymanych. W Poznaniu 71 projektów będących w realizacji zestawić można z 74 wstrzymanymi. Na Śląsku liczba wstrzymanych inwestycji jest zbliżona do liczby nowych uruchomień. W samych Katowicach baza Kompasu obejmuje 38 inwestycji w realizacji oraz 33 wstrzymane lub zarzucone.

Na największym rynku mieszkaniowym w Polsce również widać spowolnienie. Na Mazowszu spada liczba nowych uruchomień, a w Warszawie na 72 projekty będące w realizacji przypadają 114 inwestycji wstrzymanych.

Znacznie niższy udział wstrzymanych projektów odnotowano w województwie opolskim. Wynik ten należy jednak rozpatrywać w kontekście niewielkiej skali lokalnego rynku – baza obejmuje tam nieco ponad 100 inwestycji mieszkaniowych.

Przemysł i magazyny z dużą liczbą wstrzymanych projektów

Jeszcze większa przewaga wstrzymanych inwestycji występuje w części rynku przemysłowego i komercyjnego. Baza Kompasu obejmuje obecnie blisko 1400 projektów produkcyjnych. 33,6 proc. z nich pozostaje wstrzymanych, a 20,6 proc. jest w realizacji. Liczba wstrzymanych projektów jest więc o blisko 63 proc. wyższa od liczby inwestycji realizowanych.

W ostatnich 12 miesiącach sytuacja wyglądała nieco lepiej. W tym okresie wstrzymano 228 inwestycji, podczas gdy 316 przeszło do stanu zero lub rozpoczęło realizację. Współczynnik wstrzymań wyniósł więc ponad 72 proc.

W budownictwie magazynowym wstrzymano 219 projektów, wobec 193 nowych uruchomień. Ich deklarowana wartość wyniosła odpowiednio około 18,7 mld zł i 10,4 mld zł. Wśród największych wstrzymanych inwestycji monitorowanych przez Kompas znalazła się m.in. rozbudowa centrum logistycznego VidaXL o wartości 1 mld zł.

Wysoka liczba wstrzymanych projektów pojawia się po kilku latach szybkiego rozwoju rynku magazynowego. Podaż powierzchni zaczyna się stabilizować, co może oznaczać normalizację po okresie dynamicznej ekspansji.

Jednocześnie na rynku najmu widać popyt na nową powierzchnię. 42 proc. popytu przypada na nowe umowy, wobec 35 proc. renegocjacji istniejących kontraktów. Nowe umowy oznaczają zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnię magazynową, a tym samym mogą przełożyć się na kolejne inwestycje. Jednocześnie spada liczba projektów spekulacyjnych, realizowanych bez zakontraktowanych najemców.

Biura nadal pod presją

Jeszcze wyraźniejsza przewaga wstrzymań widoczna jest na rynku biurowym. Liczba nowych projektów systematycznie spada od 2017 roku. W ciągu ostatnich 12 miesięcy wstrzymano 84 inwestycje, podczas gdy 43 przeszły do stanu zero lub rozpoczęły realizację. Na jedno nowe uruchomienie przypadało więc niemal dwa wstrzymane projekty.

Odwrotną sytuację obserwujemy w budownictwie obiektów administracji publicznej. Od 2017 roku liczba rozpoczynanych inwestycji wzrosła tam o około 140 proc. W ostatnich 12 miesiącach rozpoczęto 190 projektów, a wstrzymano zaledwie 13. Współczynnik wstrzymań wyniósł 7 proc. – najmniej spośród analizowanych przez Kompas podsektorów.

Parki handlowe zamiast dużych centrów

Po spadku aktywności w okresie pandemii liczba rozpoczynanych inwestycji handlowo-usługowych rośnie. Jednym z czynników jest zmiana struktury rynku i rosnąca liczba mniejszych parków handlowych, coraz częściej powstających poza dużymi miastami.

Duże centra handlowe są natomiast modernizowane i przebudowywane, a część hipermarketów zmienia format i wprowadza do oferty m.in. materiały budowlane i wykończeniowe.

W hotelach liczba wstrzymanych projektów jest niemal równa liczbie nowych uruchomień: odpowiednio 139 i 133. Na wartość inwestycji silnie wpływa jednak zagospodarowanie Twierdzy Modlin o deklarowanej wartości 3,9 mld zł. Pokazuje to, że przy ocenie kondycji poszczególnych segmentów znaczenie ma nie tylko wartość inwestycji, ale również ich liczba.

Budownictwo publiczne pozostaje aktywne

W szkolnictwie wyraźnie dominują nowe uruchomienia. Od sierpnia 2025 do lipca 2026 roku 404 projekty przeszły do stanu zero lub rozpoczęły realizację, podczas gdy wstrzymano 50.

Także w ochronie zdrowia utrzymuje się długoterminowy wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji, przy jednocześnie niewielkim udziale projektów wstrzymywanych.

Megaprojekty wpływają na regionalne statystyki

Duże różnice widać również pomiędzy województwami. Szczególnie dobrze pokazuje je zestawienie liczby inwestycji z ich wartością. W Pomorskiem wynik za ostatni okres został mocno podbity przez morskie farmy wiatrowe Baltica 2 i Baltica 3 o deklarowanej łącznej wartości 44 mld zł.

Projekty te odpowiadają za blisko 58 proc. łącznej wartości 25 największych uruchomień ujętych w zestawieniu Kompasu Inwestycji.

Z kolei w Łódzkiem na wartość wstrzymanych projektów istotnie wpływa Łódzki Węzeł Kolejowy o wartości 1,59 mld zł. W Wielkopolsce wśród największych wstrzymanych przedsięwzięć znaczący udział mają inwestycje magazynowe.

Regionalne dane należy więc analizować nie tylko pod kątem łącznej wartości inwestycji, ale również ich liczby i struktury. Pojedynczy projekt o wartości kilku lub kilkudziesięciu miliardów złotych może znacząco zmienić statystyki województwa, nie oznaczając równie szerokiej zmiany aktywności na całym lokalnym rynku.

Liczba wstrzymanych projektów nie przesądza o kondycji rynku

Dane pokazują duże różnice pomiędzy poszczególnymi segmentami i regionami polskiego budownictwa. Wysoka liczba wstrzymanych projektów nie musi oznaczać całkowitego zatrzymania aktywności, podobnie jak wysoka wartość nowych inwestycji nie zawsze świadczy o szerokim ożywieniu rynku.

Na obraz rynku wpływa zarówno etap, na którym znajdują się poszczególne przedsięwzięcia, jak i pojedyncze projekty o wartości liczonej w miliardach złotych. Dlatego pełniejszą ocenę sytuacji daje jednoczesna analiza liczby i wartości inwestycji, ich statusu oraz struktury poszczególnych sektorów.