Polska Mniej dostępnych magazynów

Z danych przedstawionych przez Accolade wynika, że na koniec pierwszej połowy roku wskaźnik pustostanów wynosił około 6,6 proc., a dostępność powierzchni około 6 proc. Sytuacja różni się jednak w zależności od regionu.

Nie oznacza to jednak, że sytuacja wygląda tak samo w całym kraju. Na zachodzie Polski – od Szczecina, przez Gorzów Wielkopolski, po Zieloną Górę – obserwujemy dużą liczbę aktywnych procesów najmu. Część transakcji została już zamknięta, a kolejne znajdują się na końcowym etapie negocjacji. Ciekawą sytuację widzimy również w Lublinie, gdzie liczba potencjalnych klientów zainteresowanych powierzchnią zaczyna przewyższać dostępny zasób magazynowy - mówi Renata Nowacka, leasing manager w Accolade.

Chiński e-commerce zwiększa popyt

Accolade wskazuje, że wśród aktywnych najemców dominują firmy logistyczne, podczas gdy największe zapytania dotyczą bardzo dużych powierzchni. W sektorze e-commerce wymagania mogą przekraczać 20–30 tys. mkw.

Jednym z największych zaskoczeń tegorocznego rynku jest aktywność chińskich platform e-commerce. Nie chodzi tu wyłącznie o tempo i skalę poszukiwanych powierzchni, lecz także o odmienny sposób prowadzenia negocjacji, podejmowania decyzji oraz organizacji procesu najmu - zauważa Renata Nowacka.

Według firmy duża skala pojedynczych zapytań może szybko zmniejszać dostępny zasób w konkretnych lokalizacjach.

Trudniejsze finansowanie nowych projektów

Spadająca dostępność powierzchni nie przekłada się automatycznie na szybki wzrost nowej podaży. Jedną z barier są, według Accolade, warunki finansowania projektów magazynowych.

Kluczową barierą pozostaje finansowanie, ponieważ banki znacząco ograniczyły finansowanie powierzchni budowanych spekulacyjnie. Nowy projekt magazynowy wymaga dziś znacznie mocniejszego zabezpieczenia popytu przed rozpoczęciem budowy. W najlepszych okresach rynkowych wystarczało około 30% przednajmu. Obecnie, aby uzyskać atrakcyjne finansowanie, optymalny poziom zabezpieczonej powierzchni wynosi około 50-60%. To zasadniczo zmienia model rozwoju rynku. Nowy magazyn w znacznie mniejszym stopniu może być dziś budowany „na rynek”. Najpierw trzeba znaleźć odpowiedniego najemcę, podpisać umowę, a następnie wykazać odpowiedni poziom zakontraktowania instytucji finansującej - wyjaśnia Renata Nowacka.

Znaczenie ma także profil najemcy i charakter projektu.

Znaczenie ma nie tylko sam fakt znalezienia klienta, ale również jego sytuacja finansowa. Jeżeli najemca budzi wątpliwości pod względem wypłacalności, a projekt wymaga dodatkowych dostosowań obiektu, ryzyko inwestycji istotnie rośnie. W obecnych warunkach deweloperzy muszą więc znacznie bardziej selektywnie podchodzić zarówno do lokalizacji, jak i do profilu najemcy - podkreśla Renata Nowacka.

Rosną koszty funkcjonowania

Accolade zwraca również uwagę na rosnące koszty pracy, paliw, podatków od nieruchomości i innych obciążeń. Istotnym wyzwaniem pozostaje energia – jej cena oraz dostępność odpowiedniej infrastruktury.

Problemem jest zarówno jej cena, jak i stan infrastruktury energetycznej. Jednocześnie rośnie znaczenie odnawialnych źródeł energii i ich włączania do miksu energetycznego wykorzystywanego przez najemców. Warto tu podkreślić, że nowoczesny magazyn musi być również projektowany z uwzględnieniem zmieniających się warunków klimatycznych. Odporność budynków oraz infrastruktury na konsekwencje zmian środowiskowych będzie coraz istotniejszym elementem procesu inwestycyjnego - wskazuje Renata Nowacka.

Zdaniem firmy rosnące koszty i ograniczona dostępność powierzchni mogą zwiększać presję na czynsze.

Presja na czynsze wynika przede wszystkim z relacji popytu i podaży. Jeżeli zainteresowanie najemców pozostanie wysokie, a dostępna powierzchnia będzie nadal znikać, właściciele obiektów zyskają mocniejszą pozycję negocjacyjną. Przy obecnym poziomie dostępności dalsze ograniczanie podaży może więc stopniowo przekładać się na wzrost stawek - ocenia Renata Nowacka.

Jednocześnie duże platformy e-commerce, w tym podmioty z Chin, oczekują konkurencyjnych stawek.

Dostępność ważniejsza niż popyt?

Jeżeli popyt pozostanie wysoki, a istniejąca powierzchnia będzie nadal absorbowana, Accolade spodziewa się, że ograniczona podaż może stać się istotniejszym wyzwaniem dla rynku.

Taki scenariusz może uruchomić kolejną falę aktywności deweloperskiej. Nowe inwestycje będą potrzebne zarówno najemcom europejskim i lokalnym, jak i podmiotom obsługującym rosnące łańcuchy dostaw związane z e-commerce. Jednocześnie pierwsze sygnały wskazują na możliwość ożywienia również na rynku transakcyjnym nieruchomości magazynowych. Większa liczba transakcji pomiędzy właścicielami aktywów może stać się kolejnym elementem odbudowy aktywności inwestycyjnej - dodaje Renata Nowacka.

Z perspektywy Accolade utrzymujący się popyt przy ograniczonej nowej podaży może więc zwiększać znaczenie dostępności odpowiednich obiektów. Trudniejsze finansowanie może z kolei ograniczać tempo ich powstawania.