Polska Ostatnia mila w Warszawie

Na koniec I połowy roku całkowite zasoby magazynowe w Warszawie wyniosły blisko 665 tys. mkw., co stanowi wzrost o 7 proc. rok do roku. Firmy poszukujące powierzchni do wynajęcia najczęściej decydują się na obiekty lub hale magazynowe położone blisko dróg wyjazdowych z miasta, wybierają lokalizacje głównie na terenie Okęcia, Żerania oraz Targówka Przemysłowego. Nieco mniejsza baza logistyczna znajduje się w Ursusie i na Ursynowie w pobliżu lotniska. Ze względu na wysokie koszty zakupu gruntów w Warszawie w pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku nowa podaż wyniosła zaledwie 9 tys. mkw., ale w budowie było 71 tys. mkw., z których ponad 1/3 to inwestycje spekulacyjne. Najwięcej tych powierzchni powstawało i powstaje w rejonie Okęcia, Ursynowa, Annopola i Targówka.

Warszawski rynek magazynowy skoncentrowany w mieście musiał zmierzyć się ze zmieniającymi się trendami. Z jednej strony z relokacją obszarów magazynowych poza strefy centralne miasta, z drugiej ze zwiększonym zapotrzebowaniem wykazywanym przez firmy obsługujące branżę e-commerce i takie, które potrzebują lokalizacji w mieście, blisko konsumenta. Dostosowanie się do nowych warunków wymusiło na deweloperach zmianę dotychczasowej polityki w zakresie dostarczanej powierzchni i coraz częściej poszukiwanie inwestycji typu „brownfiled”, czyli już zabudowanych. Zmiany w trendach zakupowych spowodowały, że miejskimi magazynami zaczęły się interesować nie tylko mniejsze podmioty, ale duże firmy logistyczne i dystrybucyjne. W ten sposób Warszawa jako najstarszy i najbardziej dojrzały rynek jako pierwsza stała się miejscem budowy magazynów niezbędnych do obsługi tzw. ostatniej mili – komentuje Anna Peczela, senior industrial & logistc consultant w Axi Immo.

Warszawa posiada największe zaplecze komunikacyjne spośród wszystkich rynków magazynowych w Polsce. Miasto od lat korzysta z doskonałej sieci dróg i autostrad, połączeń kolejowych czy terminalu cargo na Lotnisku Chopina. Na korzyść lokalizacji wpływa również fakt bardzo rozbudowanych logistycznie przedmieść, które z powodzeniem przejmują część silnego popytu na powierzchnie magazynowe, a także bardzo dużej kadry wykwalifikowanych pracowników – dodaje Anna Peczela.

W pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku na miejskim rynku magazynowym w Warszawie popyt brutto wyniósł 87 tys. mkw., a jedną z większych transakcji było podpisanie umowy najmu 21 tys. mkw. powierzchni przez firmę z sektora Data Center. To pokazuje, że w halach mogą być przechowywane nie tylko towary, ale również dane zamieszczane na serwerach, które potrzebują specjalistycznej powierzchni magazynowej. W strukturze popytu poza sektorem Data Center, aktywni byli najemcy logistyczni, firmy kurierskie, sklepy internetowe i branża FMCG. Silny popyt generowany ze strony najemców wraz z ograniczoną nową podażą powodują, że współczynnik pustostanów spadł z 8,6 proc. na koniec I kwartału 2020 roku do 6 proc. na koniec czerwca 2020 roku. Stawki czynszów w tym okresie utrzymywały się na poziomie 4,80-5,25 euro za mkw., czyli podobnie, jak w poprzednich kwartałach 2019 roku.

W ciągu ostatnich lat obserwowaliśmy dynamiczny rozwój zarówno dużych centrów logistycznych położonych około 30-40 km od centrum Warszawy, przeznaczonych pod obsługę sektora e-commerce, jak również widoczne było większe zapotrzebowanie na mniejsze magazyny znajdujące się w odległości 10-15 km od centrum i obiekty typu Small Business Units położone w obrębie miasta. I to właśnie dzięki tym ostatnim Warszawa z powodzeniem realizuje strategię modelu tzw. logistyki ostatniej mili, w której wykorzystywane są magazyny położone w graniach administracyjnych miasta, pozwalające na zorganizowanie w jednym miejscu dystrybucji, części wystawienniczej i reprezentacyjnej siedziby firmy – podsumowuje Anna Peczela.