Polska Więcej transakcji krótkoterminowych

W pierwszych dziewięciu miesiącach 2020 roku na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym w Polsce zawarto transakcje na sumę 1,9 mld euro, przy czym tylko w III kwartale właścicieli zmieniły aktywa o wielkości około 740 mln euro. Wśród największych zamkniętych transakcji w III kwartale wymienia się finalizację przejęcia środkowoeuropejskiego portfela Goodmana przez GLP (1 mld euro, 66 proc. obiektów ulokowanych jest w Polsce tj. około 880 tys. mkw.), zakup przez Kajima Properties Europe i Savills Investment Management inwestycji Central European Logistics Hub (145 tys. mkw.) zarządzanej przez firmę Panattoni oraz sprzedaż przez P3 magazynu BTS PepsiCo w Mszczonowie (58,5 tys. mkw.) za 30 mln euro firmie Elite Partners Capital.

Trend przesunięcia się zainteresowania funduszy w kierunki sektora magazynowego jest bardzo silny, efektem tego jest ponad 48 proc. udział magazynów w całości wolumenu transakcji inwestycyjnych od początku roku. Produkty magazynowego stały się inwestycjami pierwszego wyboru, co pozwala optymistycznie patrzeć w przyszłość, pomimo ograniczeń jakie niesie ze sobą pandemia. Jednocześnie niska podaż produktów na rynku będzie jeszcze bardziej widoczna, a stopy kapitalizacji w perspektywie średnio i długoterminowej mogą wykazywać trend spadkowy – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.

Całkowity wolumen transakcji najmu w okresie od lipca do końca września 2020 roku wyniósł 1,22 mln mkw. (+49 proc. rok do roku), wśród najaktywniejszych regionów znalazły się Górny Śląsk (297,5 tys. mkw.), Warszawa (253 tys. mkw.) i Dolny Śląsk (147 tys. mkw.). Sumarycznie w pierwszych trzech kwartałach 2020 roku najemcy wynajęli łącznie prawie 3,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej, a najwięcej w Warszawie (871 tys. mkw.), Górnym Śląsku (689 tys. mkw.), Polsce Centralnej (491 tys. mkw.), Poznaniu (373 tys. mkw.) i Dolnym Śląsku (325 tys. mkw.).

Największy udział w popycie w analizowanym okresie miały logistyka (32,9 proc.), sieci handlowe (16,3 proc.), e-commerce (12,3 proc.), produkcja (7,8 proc.) oraz Elektronika/RTV i AGD (7,5 proc.).

Aktywność deweloperów w okresie od lipca do końca września 2020 roku wyniosła 641 tys. mkw. (-36.3 proc. rok do roku), co pozwoliło na spodziewane przekroczenie w III kwartale bariery 20 mln mkw. i uzyskanie wyniku 20,2 mln mkw. (+12,6 proc. rok do roku) w całkowitych zasobach nowoczesnej powierzchni magazynowo produkcyjnej. Od początku roku najwięcej powierzchni dostarczono w regionie Warszawy (419 tys. mkw.), Górnym Śląsku (414 tys. mkw.) i na Dolnym Śląsku (316 tys. mkw.). Obecnie w budowie znajduje się 1,56 mln mkw., (-15,5 proc. rok do roku), z czego najwięcej na Górnym Śląsku (373 tys. mkw.) i w regionie Warszawy (343 tys. mkw.). Na trzecim miejscu uplasował się region Polski Zachodniej ze względu na rozpoczęcie inwestycji BTS o powierzchni użytkowej 200 tys. mkw. dla najemcy z sektora e-commerce w Świebodzinie. Wśród największych zrealizowanych w III kwartale 2020 roku projektów magazynowych znalazły się m.in. Hillwood Oleśnica (prawie 53 tys. mkw.), Panattoni Bielsko-Biała III (prawie 42 tys. mkw.), Panattoni Sosnowiec II (30 tys. mkw.), Hillwood Gliwice Sośnica (prawie 28 tys. mkw.), Panattoni Gdańsk South II (ponad 26 tys. mkw.) i MLP Pruszków II – rozbudowa (ponad 26 tys. mkw.).

Na skutek pandemii Covid-19 obserwujemy ograniczenie w nowej podaży w projektach budowanych typowo spekulacyjnie. Deweloperzy w porównaniu do poprzednich kwartałów dużo ostrożniej podejmują decyzję o realizacji nowych inwestycji. Wpływ na taką politykę mają przede wszystkim niepewna sytuacja rynkowa oraz zaostrzona polityka kredytowa banków tj. minimum 50 proc. wkład własny. W efekcie współczynnik powierzchni budowanej spekulacyjnie spadł pod koniec III kwartału 2020 roku do 26,3 proc., podczas gdy na koniec 2019 wynosił on prawie 50 proc. – mówi Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Na koniec III kwartału współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 8 proc. (+1,5 pp. rok do roku), przy czym najwyższy poziom pustostanów odnotowano w regionie Górnego Śląska (10,3 proc.) i w Polsce Centralnej (9,3 proc.), z kolei najniższy w Szczecinie (0,6 proc.) i Polsce Wschodniej (1,1 proc.). Niewielki wzrost w powierzchni dostępnej od ręki tłumaczy się oddaniem do użytku części inwestycji, których budowa spekulacyjna rozpoczęła się na początku roku. Sytuacja ta nie wpłynęła na zmianę polityki cenowej większości właścicieli i na większości obserwowanych rynków magazynowych nie zaobserwowano istotnych zmian w zakresie stawek czynszowych. Na zakończenie III kwartału średnie czynsze bazowe (w obiektach big box) wynosiły 3,2-3,6 euro za mkw. miesięcznie a czynsze efektywne uwzględniające okresy zwolnione z opłat i zachęty od deweloperów utrzymały się na poziome 2,4-2,7 euro za mkw. miesięcznie, czyli średnio od 20 do 30 proc. niższej.

W ostatnich trzech miesiącach 2020 roku spodziewamy się zdecydowanego wzrostu transakcji krótkoterminowych, jak również nowych umów w formułach pre-let i BTS, które pozwolą na zakończenie roku z wynikiem ponad 4 mln mkw. wynajętej powierzchni. Popyt będzie głównie generowany przez najemców z sektora dóbr szybko zbywalnych i e-commerce. Z kolei po stronie podażowej ze względu na bardziej restrykcyjne finansowanie nowych projektów, w kolejnych kwartałach możemy spodziewać się ograniczenia aktywności deweloperskiej w zakresie uruchamiania nowych projektów. Spodziewanym skutkiem w perspektywie średnio i długoterminowej będzie spadek poziomu pustostanów, który może wpłynąć na tendencję wzrostową w zakresie stawek czynszów, szczególnie w inwestycjach typu last mile na terenie miast – podsumowuje Anna Głowacz.