Polska Rok magazynów i podnajmów

W 2020 roku spowolnienie, wieszczone od dłuższego czasu, w końcu nastąpiło, ale jego niepowiązane z gospodarką źródło było dla wszystkich ogromnym zaskoczeniem. Nie oszczędziło ono również rynku nieruchomości. W niektórych sektorach oznaczało jedynie delikatne wyhamowanie nowych projektów deweloperskich, a w innych, np. w branży hotelarskiej czy handlowej, całkowity brak możliwości prowadzenia biznesu przez pewien czas. W wyniku pandemii, według wstępnych szacunków Savillsa, wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w 2020 roku w Polsce może spaść o 30 proc. rok do roku i wynieść około 5,5 mld euro.

Sektorem, który wykazał stosunkowo największą odporność na negatywne skutki gospodarcze pandemii, były nieruchomości magazynowe. Przyczynił się do tego m.in. wzrost popularności zakupów przez internet. Jak podaje Savills, według wstępnych danych, w 2020 roku w Polsce oddano do użytku około 2,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co zwiększyło jej całkowite zasoby do blisko 20,8 mln mkw. Po trzech pierwszych kwartałach odnotowano rekord na rynku najmu (3,7 mln mkw.), a na rynku inwestycyjnym magazyny już we wrześniu przekroczyły, dotychczas najwyższą w historii, zeszłoroczną wartość transakcji (1,8 mld euro). Dalszemu rozwojowi rynku magazynowego w Polsce sprzyjać będą m.in. trend nearshoringu i logistyka ostatniej mili.

Ten rok z pewnością należał do magazynów. To niezwykle pożądana klasa aktywów, która w trakcie pierwszych trzech kwartałów zanotowała ponad 200 proc. wzrost wartości transakcji w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku, odpowiadając za blisko połowę całkowitego kapitału zainwestowanego w nieruchomości komercyjne w Polsce w tym okresie – mówi Tomasz Buras, CEO, Savills w Polsce.

2020 rok stał również pod znakiem pracy zdalnej. Obłożenie w budynkach biurowych było zróżnicowane na przestrzeni całego roku, ale bywało, że spadało nawet poniżej 20 proc. Według Savillsa, wielu pracowników i pracodawców równie szybko dostrzegło korzyści, jak i ograniczenia wynikające z permanentnej pracy z domu. Z tego względu, by umożliwić bezpieczne korzystanie z biura, część firm wdrożyła system rotacyjny i zaadoptowała swoją powierzchnię do zasad dystansu społecznego, a właściciele nieruchomości zaczęli wprowadzać podwyższony reżim sanitarny na terenie budynków.

Trendem, który zdominował rynek nieruchomości w 2020 roku, były również podnajmy. Zjawisko to przybrało tak dużą skalę, że obecnie Savills szacuje ilość dostępnej w tej formie powierzchni na warszawskim rynku biurowym na ponad 100 tys. mkw. Takie rozwiązanie to nie tylko szansa na wygenerowanie oszczędności dla dotychczasowego najemcy, ale również okazja dla firm, które mogą przenieść swoją siedzibę pod prestiżowy adres, a dodatkowo niekiedy otrzymać w pełni umeblowane biuro na atrakcyjnych warunkach i z krótszą umową najmu.

Pandemia Covid-19 wymknęła się ramom określanym w zwyczajowo zawieranych na rynku nieruchomości umowach. Doprowadziło to do sytuacji, w której w 2020 roku właściciele nieruchomości i najemcy, a także przedstawiciele banków, musieli usiąść ze sobą do stołu negocjacyjnego i wypracować nowe rozwiązania. Rozmowy te doprowadzały m.in. do krótkoterminowych przedłużeń umów najmu, czy też odroczenia lub okresowego zwolnienia z płatności czynszu. Negocjacje były szczególnie trudne w sektorze handlowym i podkreśliły, jak ważna jest dobra współpraca pomiędzy właścicielami a najemcami, o co na bieżąco powinni dbać m.in. zarządcy nieruchomości. Lekcja wyciągnięta z okresu pandemii wpłynęła również na nowo podpisywane umowy najmu, w których zaczęły pojawiać się zapisy dotyczące Covid-19 i występowania podobnych zjawisk w przyszłości.

Początek pandemii wymagał od rynku nieruchomości natychmiastowych reakcji i adaptacji do bezprecedensowych okoliczności. Obecnie powoli przychodzi czas na złapanie dystansu i oszacowanie, które z trendów zostaną z nami na dłużej. Rynek nieruchomości z pewnością się zmieni. Nie powinniśmy się jednak tych zmian obawiać, gdyż ewolucja jest zjawiskiem pozytywnym i w dłuższej perspektywie korzystnym. Fundamenty rynku w mojej ocenie pozostają niezachwiane, a zmiany wykreują nowe szanse. 2021 rok może być rokiem przejściowym, w którym nadal będziemy obserwować negatywne konsekwencje Covid-19. Wierze jednak, że na rynku nieruchomości szybko dostrzeżemy efekt szczepionki, a wraz ze znoszeniem obostrzeń i opanowywaniem pandemii na rynek powróci optymizm, a za nim podąży kapitał – mówi Tomasz Buras.

Zgodnie z prognozami Savillsa na 2021 rok, pomimo będącej na horyzoncie szczepionki na Covid-19, zdalny tryb pracy pozostanie z nami jeszcze przez jakiś czas, a wiele firm prawdopodobnie zdecyduje się w pewnym wymiarze utrzymać go na stałe, wdrażając system hybrydowy. Będzie się on przejawiał zarówno w trybie pracy, jak i strategii najmu. W biurach coraz częściej adaptowany będzie system hot deskingu, w ramach którego coraz mniej biurek będzie przypisanych na stałe poszczególnym osobom, a większy nacisk położony zostanie na tworzenie przestrzeni do kreatywnej pracy zespołowej. Z kolei same umowy najmu dużo rzadziej będą zakładały powierzchnię na ekspansję, przyjmując, że do tego celu wykorzystane będą powierzchnie elastyczne (coworking).

Według Savillsa, w 2021 roku nadal wzrastać może rola sektora publicznego na rynku najmu powierzchni biurowych. W tym roku, w Warszawie w okresie od początku stycznia do końca września, spółki z udziałem Skarbu Państwa odpowiadały za blisko jedną czwartą całkowitej ilości wynajętej powierzchni biurowej (105 tys. mkw.). To również do tego rodzaju spółki należała, podpisana już w trakcie pandemii, największa umowa najmu w historii rynku biurowego w Polsce, w ramach której PZU przeprowadzi się do budynku Generation Park (47 tys. mkw.). Savills prognozuje kontynuację tego trendu na rynku najmu w 2021 roku i jak dodaje, w ślad za nim obiekty wynajęte sektorowi publicznemu będą coraz częściej przedmiotem transakcji na rynku inwestycyjnym.

W 2021 roku alternatywne klasy aktywów w dalszym ciągu będą zyskiwać na popularności i coraz częściej będzie się je wymieniać jednym tchem obok tradycyjnych sektorów nieruchomości. Rozwój ten będzie szczególnie widoczny w przypadku apartamentów na instytucjonalny wynajem (PRS). Prywatne domy studenckie również powinny wzbudzać zainteresowanie inwestorów, gdyż w 2020 roku pomimo zdalnego trybu nauczania, odnotowały stosunkowo niewielkie spadki obłożenia. Na razie najwolniej rozwija się rynek budownictwa senioralnego, jednak w dłuższej perspektywie sprzyja mu postępująca zamożność i starzenie się społeczeństwa w Polsce. Globalnie nową alternatywą stają się centra danych oraz farmy solarne.

Ostatnim z prognozowanych przez Savills trendów jest ESG (ang. Environmental, Social and Corporate Governance), czyli pojęcie, które tłumaczone jest najczęściej jako: środowisko (E), społeczna odpowiedzialność (S) i ład korporacyjny (G). Zmiany klimatyczne, kulturowe, pokoleniowe, czy technologiczne, to czynniki, które pośrednio wpływają na rynek nieruchomości m.in. poprzez to, w jaki sposób pracujemy czy robimy zakupy. Z czasem ten wpływ będzie rósł i przekładał się bezpośrednio również na kwestie związane z najmem czy zakupem nieruchomości. W ocenie Savillsa, ESG dla funduszy inwestycyjnych i międzynarodowych korporacji staje się coraz istotniejszym kryterium oceny przy podejmowaniu decyzji biznesowych i jego znaczenie będzie rosło nie tylko w 2021 roku, ale i w latach kolejnych.