Polska Biurowy i magazynowy kurs na Szczecin

Na dużą atrakcyjność Szczecina pod kątem inwestycyjnym wpływ mają przede wszystkim jego lokalizacja oraz rozbudowana i korzystna sieć połączeń komunikacyjnych, zarówno tych o charakterze krajowym, jak i międzynarodowym.

Szczecin zapewnia wygodny transport drogowy, kolejowy, lotniczy, a także morski. Jest tu rozwinięta sieć dróg, lotnisko w Goleniowie (33 km od centrum miasta) oraz Port Szczecin, który wraz ze Świnoujściem tworzą jeden z największych kompleksów portowych w tej części Europy – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.

Istotnym atutem Szczecina w oczach inwestorów jest również położenie miasta na obszarze dwóch specjalnych stref ekonomicznych: podstrefy Szczecin SSE Euro-Park Mielec oraz Kostrzyńsko-Słubickiej SSE, funkcjonujących w ramach Polskiej Strefy Inwestycji. Pierwsza z nich oferuje już przygotowane pod zabudowę przemysłową tereny inwestycyjne oraz specjalne ulgi i dofinansowania szkoleń pracowników dla przedsiębiorców chętnych do rozpoczęcia działalności w tym regionie.

Pomoc w rozwoju biznesu w największym mieście Pomorza Zachodniego firmy mogą uzyskać również od Szczecińskiego Funduszu Pożyczkowego oraz Agencji Rozwoju Metropolii Szczecińskiej (ARMS).

Rolą Agencji Rozwoju Metropolii Szczecińskiej jest wspieranie inwestorów i tworzenie sprzyjającego im środowiska biznesowego. W tym celu uruchomiliśmy szeroki wachlarz usług, takich jak pomoc w poszukiwaniu odpowiednich nieruchomości, przyszłych pracowników czy udzielanie poręczeń. Nasze wsparcie umożliwia firmom szybkie zaaklimatyzowanie się na lokalnym rynku i rozwiązuje wiele problemów – mówi Marek Kubik, prezes ARMS.

Rynek nowoczesnych nieruchomości biurowych w Szczecinie jest na relatywnie wczesnym etapie rozwoju, a podaż charakteryzuje się zauważalną cyklicznością, która sprawia, że nowe przestrzenie zyskują odpowiedni czas na absorbcję. Na koniec III kwartału 2020 roku do dyspozycji najemców pozostawało tu 185 tys. mkw. powierzchni biurowej w ramach 38 istniejących inwestycji, z czego siedem oddano do użytku w ostatnich trzech latach. Rekordową podażą odznaczył się rok 2019 – zakończono wówczas budowę pięciu projektów, dzięki czemu na lokalny rynek biurowy trafiło 21,3 tys. mkw. Do największych szczecińskich biurowców o powierzchni przekraczającej 10 tys. mkw. zaliczają się Posejdon (ponad 18 tys.mkw.), Pazim (14,7 tys. mkw.), Oxygen (ponad 13 tys. mkw.), Lastadia Office (ponad 11,5 tys. mkw.) oraz Baltic Business Park C (prawie 11 tys. mkw.).

Za większość projektów na szczecińskim rynku biurowym odpowiadają deweloperzy lokalni, tj. Alsecco, Koncepta, Realkapital i SGI Baltis. Na realizację pojedynczych inwestycji decydują się również ogólnokrajowi gracze, tacy jak Echo Investment czy White Stone Development. Jedynym międzynarodowym deweloperem biurowym od lat aktywnie działającym na tym rynku jest Vastint, który zrealizował tu kompleks Brama Portowa. Zdecydowana większość powierzchni biurowej, bo aż 80%, zlokalizowana jest w centrum miasta. Na znaczeniu zyskuje jednak również południowo-zachodnia część Szczecina – Gumieńce, gdzie w ostatnich latach oddano do użytku duże projekty biurowe, takie jak Cukrowa Office oraz Szczecin Business Plaza – mówi Dominika Jędrak, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers International.

Szczecin stanowi jeden z głównych ośrodków nowoczesnych usług dla biznesu w Polsce. Wg szacunków ABSL tylko w ostatnich 3 latach wzrost zatrudnienia w tym sektorze wyniósł tu 47 proc., a sama branża odpowiada za 22 proc. wynajętej powierzchni biurowej. Zdecydowanym liderem wśród najemców jest jednak sektor IT i Telekomunikacji, którego udział w wolumenie w 2019 roku wyniósł 46 proc. Na decyzję o lokalizacji swoich centrów outsourcingowych (BPO/SSC) oraz siedzib w Szczecinie zdecydowały się m.in. Asseco Data Systems, Mobica czy TietoEVRY.

W ubiegłych latach zauważyliśmy rosnący popyt na powierzchnie biurowe, co miało odzwierciedlenie w rosnącej podaży projektów. Przewidujemy, że trend ten zostanie podtrzymany, a miasto będzie jeszcze zyskiwać na znaczeniu wśród inwestorów z sektora BPO/SSC, którzy doceniają relatywnie małe wahania czynszu oraz dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej – mówi Sebastian Bedekier, partner i dyrektor regionalny w Colliers International.

Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych w Szczecinie uznaje się za stosunkowo młody, z obiecującymi perspektywami rozwoju. Deweloperzy już zauważyli potencjał regionu i inwestują tu w duże i mniejsze parki magazynowe, samodzielne obiekty typu BTS, a także małe magazyny miejskie.

Obserwujemy wzrost zainteresowania zwłaszcza tym ostatnim typem powierzchni, w szczególności w kontekście last mile delivery i mniejszych firm z branży e-commerce – mówi Dominika Jędrak.

Na koniec III kwartału 2020 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Szczecinie osiągnęła poziom 762 tys. mkw., plasując region na siódmym miejscu spośród 11 głównych rynków magazynowych w Polsce. W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2020 roku na rynek dostarczono 34,8 tys. mkw. dzięki ukończeniu kolejnych etapów projektu Panattoni Park Szczecin I (Załom). Zgodnie ze stanem na koniec września, w trakcie realizacji znajdowały się projekty 7R Logistics (BTS o powierzchni 30,1 tys. mkw.) oraz debiutującej na szczecińskim rynku firmy Hillwood (4,9 tys. mkw), a także kolejne etapy Panattoni Park Szczecin Goleniów (9,9 tys. mkw.) i Exeter Park Szczecin II (19,6 tys. mkw.). 65 proc. powstającej powierzchni zostało zabezpieczone umowami najmu. W planach na 2021 rok pozostają inwestycje takie, jak: 7R Park Szczecin (60,2 tys. mkw.), dalsze etapy Panattoni Park Szczecin Goleniów (39,9 tys. mkw.) czy Panattoni Park Szczecin I (42,1 tys. mkw.).

Wysoka podaż powierzchni magazynowej idzie w parze z dużym popytem wśród najemców.

Szczecin wyróżnia się niskim w skali kraju współczynnikiem pustostanów (0,7 proc.). Wśród największych firm, które ulokowały tu swoją działalność znajdują się Amazon ze swoim centrum e-commerce oraz Zalando z centrum dystrybucyjnym. Na najem powierzchni w szczecińskich parkach magazynowych zdecydowały się także m.in. DHL, Rhenus, Momox, Mycs, Ikea, Carlsberg, InPost, Aurodoc Logistics, IQ Metal czy grupa Kion. Największy udział w strukturze najmu mają branże 3PL, lekka produkcja oraz e-commerce, które w 2018 roku odpowiadały kolejno za 16, 13 i 12 proc. wynajętej powierzchni magazynowej – podaje Maciej Chmielewski.

Biorąc pod uwagę aktualne plany deweloperów, można przewidywać, że całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Szczecinie pod koniec 2022 roku osiągną poziom 1,09 mln mkw., jednak niepewna sytuacja na rynku związana z pandemią może spowodować, że realizacja niektórych projektów opóźni się. Nie wpłynie to jednak na wzrost zainteresowania Szczecinem zarówno wśród deweloperów, jak i najemców.