Polska Inwestycje o niskim poziomie ryzyka

Największym beneficjentem zmian, które zaszły w 2020 roku, jest zdecydowanie sektor magazynowy, z wartością zrealizowanych transakcji w wysokości 2,6 mld euro, co stanowi 50 proc. wszystkich transakcji i jest wynikiem o prawie 70 proc. większym niż wartość osiągnięta w tym sektorze w roku ubiegłym. Jak zauważają eksperci Avison Young, nowością w 2020 roku jest spadek liczby pojedynczych transakcji. Wynika to z tendencji do kupowania portfeli lub całych platform inwestycyjnych. Forma ta stanowiła prawie 60 proc. wartości w sektorze magazynowym. Największymi transakcjami ubiegłego roku były: sprzedaż platformy logistycznej Goodman do GLP, zakup Panattoni Portfolio przez Savills IM, sprzedaż Distribution Park Portfolio przez Hines do CGL oraz przejęcie Maximus Portfolio Aresa przez GIC. Wszystkie zostały sfinansowane przez kapitał azjatycki, co potwierdza dużą aktywność inwestorów z tego kontynentu w sektorze magazynowym. W minionym roku odnotowaliśmy również wzmożone zainteresowanie obiektami logistyki miejskiej, a Avison Young spodziewa się kontynuacji tego trendu w roku bieżącym.

W obliczu niepewnych warunków rynkowych, wielu inwestorów biurowych zwróciło się w stronę stabilnych sektorów rynku. Ponad 60 proc. z 2 mld euro transakcji zrealizowanych w sektorze biurowym w 2020 roku były to nieruchomości typu „core” lub „core +”, zlokalizowane głównie w Warszawie. Część tego typu transakcji rozpoczęła się jeszcze przed 2020 rokiem. Fakt, że mimo niepewnej sytuacji na rynku inwestorzy z nich nie zrezygnowali, świadczy o realizowaniu strategii inwestycyjnych z niskim poziomem ryzyka. Z kolei w miastach regionalnych, największe zrealizowane w 2020 roku transakcje to City One we Wrocławiu, kupiony przez Uniquę, oraz największa w 2020 roku transakcja w miastach regionalnych - High 5ive II w Krakowie, kupiony przez Credit Suisse. W Warszawie inwestorzy skupili się na zachodniej części centrum miasta, gdzie nieruchomości takie jak Generation Park Z, Lixa A&B, Chmielna 89 czy Wola Center zmieniły właścicieli. Avison Young zwraca uwagę na wzrost aktywności inwestorów na Mokotowie - zamknięto pięć dużych transakcji o łącznej wartości prawie 400 mln euro, w tym sprzedaż D48 do IAD czy DSV do Corum. To prawie czterokrotnie więcej niż w 2019 roku, kiedy sprzedano cztery biurowce za łącznie około 100 mln euro.

Rynek handlowy doświadczył w 2020 roku znacznego przyspieszenia zmian zapoczątkowanych jednak już kilka lat temu. Tendencja do robienia zakupów w pobliżu miejsca zamieszkania oraz rosnąca siła nabywcza mieszkańców mniejszych miejscowości spopularyzowały handel codzienny. To, w połączeniu z faktem, że zasady dotyczące zamykania obiektów handlowych nie miały wpływu na mniejsze obiekty handlowe, nie pozostało niezauważone przez inwestorów lokujących kapitał w tym sektorze rynku – 22 z 35 ubiegłorocznych transakcji w tym sektorze dotyczyło nieruchomości typu convenience. Największą akwizycją tego typu była sprzedaż portfela Tyrion (pięć parków handlowych typu convenience).

W 2020 roku inwestorzy weszli do sektora mieszkań na wynajem, czyli PRS (private rented sector) na skalę większą niż kiedykolwiek wcześniej. Według Avison Young, wynika to z wybierania bezpiecznych strategii inwestowania w sytuacji niepewnych warunków rynkowych. W 2020 roku mogliśmy zaobserwować kilka przedsięwzięć typu joint venture czy forward purchase. Na początku roku TAG Immobilien przejął polskiego dewelopera Vantage Development i zaplanował 24 projekty mieszkaniowe z 8,6 tys. mieszkań do wynajęcia do realizacji w ciągu najbliższych 5 lat. Na uwagę zasługuje również joint venture firm Kajima i Tonsa, które wspólnie zrealizują projekt PRS w Trójmieście. Drugim istotnym wydarzeniem był forward purchase przez Aurec Capital od Matexi inwestycji na etapie deweloperskim, zlokalizowanej przy Puławskiej 186 w Warszawie. Dodatkowo, Corestate Capital i Bain Capital Credit weszły na ten rynek poprzez zakup dwóch projektów deweloperskich domów studenckich w Krakowie i Gdańsku. Rok zakończył się kolejnym forward purchase - Heimstaden Bostad wraz z Eiffage Immobilier zakupiły dwa projekty PRS zlokalizowane w Warszawie.

Avison Young zwraca uwagę jest fakt, że transakcji typu joint venture i forward purchase nie zaliczamy do typowych transakcji i dlatego nie są one uwzględniane w całkowitej wartości inwestycji. Według ekspertów, wartość PRS w 2020 roku wyniósł około 250 mln euro.

W 2021 roku eksperci Avison Young spodziewają się wzrostu aktywności inwestycyjnej w związku z uwolnieniem zablokowanego w 2020 roku kapitału. Ze względu na niepewne warunki rynkowe, inwestorzy raczej będą wybierali nieruchomości charakteryzujące się niskim poziomem ryzyka, tj. budynki biurowe czy logistyczne z zagwarantowanym długoterminowym przychodem, lub parki handlowe. Ponieważ rynek PRS wciąż się rozwija, z pewnością pojawią się na nim kolejni gracze.

Avison Young szacuje, że obecnie na rynku znajduje się 0,5 mld euro w transakcjach z podpisanymi w 2020 roku umowami przedwstępnymi. Dlatego eksperci spodziewają się mocnego otwarcia 2021 roku.